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【摘要】伴随着我国城市化建设进程不断加快，对城市规划与发展提出了更严的要求。控制性详细规划是应城市发展而出台的一项规划政策，弥补了传统总体规划太粗、修建性详细规划太细的空白，对房地产开发具有较强的控制和指导作用。房地产开发是城市建设和发展的重要组成部分，为城市发展和城市化建设发挥了重要作用。然而，大量的房地产事业的发展在某种程度上严重阻碍了城市规划的有序发展，而城市规划又严重束缚了房地产开发，使得城市规划和房地产开发之间的矛盾逐渐加深。本文就控制性详细规划与房地产开发之间的联系和作用，以及发展策略进行了分析。建议粗浅，仅供参考。
【关键词】控制性详细规划；房地产开发；研究
引言
控制性详细规划是上世纪90年代出台的以城市总体规划或分区规划为依据，控制建设用地性质、使用强度、空间环境、道路和工程管线控制的规划。控制性详细规划的出台，弥补了城市总体规划和修建性详细规划之间的空白，它能有效地结合城市规划管理体系和土地市场操作，是引导和控制城市建设项目的主要手段。过去房地产开发的随意性不改给控制性详细规划带来重大影响，如何处理好控制性详细规划与房地产开发之间的关系，对于城市发展和建设具有重要意义。
一、控制性详细规划对房地产开发的作用
城市政府有关部门在编制城市内控制性详细规划要根据本地实际情况，结合城市空间布局、规划管理要求、社区边界、城乡建设要求，将城市建设区域划分若干个控制单元，编制单元控制计划，各控制单元并非相对独立，要结合统一，以城市规划为方向，确定区域控制性详细规划。控制性详细规划对房地产开发的作用应包括以下四种：一是对房地产开发土地使用具体功能控制要求；二是对房地产开发规划的建筑容积率、建筑高度、建筑密度以及绿地占有面积等有地指标的控制；三是对建筑的基础公共设施、服务设施、安全设施以及地下铺设管线的控制和指导；四是对房地产开发用地界线控制、绿地范围控制、历史文化街和历史文明保护建筑保护界线控制，地表水体保护和控制地域界线等控制。
二、控制性详细规划与房地产开发之间的内在联系
房地产开发作为城市发展建设的重要组成部分，成为我国现代化城市建设的开发者和建设者，助推着我国城市化建设的快速发展，房地产开发的发展与状态虽然成体现出城市的发展速度，但也与城市建设的另一项内容，即控制性详细规划发生矛盾与冲突，如果没有控制性详细规划，就是城市化建设没有方向，是与我国和谐社会建设与发展背道而驰的。所以，要重视控制性详细规划与房地产开发之间的关系，抓住两者的特点，改善两者关系，是促进城市发展的必由之路。
从城市建设的宏观角度分析，控制性详细规划与房地产开发有必然本质联系，首先两者具有共同的服务理念。都服务于人们的社会出行和休闲居住的，对人们的生活环境改善有独特的促进作用，满足人民生活需要。其次两者对城市快速发展及城市化水平具有重要的推动作用。具体来说，有以下两个方面内容：一是房地产开发受到城市规划部门管制。依照我国城市建设法规，城市土地使用和建设必须由城市规划部门审批和管理，其土地建设与开发使用都必须经过严格的审批和规划，违规建设则属于私建滥建。二是房地产开发使用必须符合控制性详细规划内容。用地审批并不是将地卖给开发者，任由开发者建设和使用。而是开发商必须按照政府控制性详细规划确定建设内容和建设等级，合理规划建设内容，审批后不得任意更改建设项目。
三、控制性详细规划与房地产开发策略分析
1.共同方向，共同努力。从可持续发展的角度来说，控制性详细规划与房地产开发具有共同建设城市、服务社会、服务人民的共同目的，两者要本着和谐发展的理念来进行控制性详细规划和房地产开发建设的管理，站在城市化发展大局角度考虑规划与建设，找出自身发展中存在的不足，不断进行整改和完善，最大限度提高工作效率、实现城市建设科学发展，运用信息化管理模式，提高管理水平，提升管理效果，共同为城市建设努力。
2.重视规划，加强监督。城市规划相关部门和工作人员，要本着服务人民、服务发展、服务社会的理念，站在发展的角度结合城市实际情况进行控制性详细规划，在制定规划中，站在大局角度研究制定详细规划。一旦规划制定并实施后，具有一定的法律效应，规划必须具有法律基础保证，房地产开发必须在相关部门的指导和监督下进行开发工作，开发项目商必须按照审批项目进行，并对建设内容公众，接受人民群众的监督。
3.发挥功能，合理调控。房地产开发商要重视城市小区的开发建设，丰富小区功能。城市小区功能的划分与实现对房地产开发具有很重要意义，传统城市小区往往只想体现居住的功能，没有体现出综合功能，随着人们生活水平不断提高，社会生活不断发展，人们越来越讲究生活的舒适性，新型小区的功能逐渐丰富和综合化，能满足人们日益增长的物质文化和精神文化需求，对人们生活水平的改善有积极促进作用。同时，在房地产开发的同时，控制性详细规划要全面展开，力求整体调控和发展，实现城市建设工作全面开展，这样，既避免了二者之间的矛盾与冲突，也在建设过程中互相调控与改进。
结语
随着城市化进程加快，城市建设市场化发展和法制化建设，控制性详细规划的作用显得尤为重要，在当前的发展趋势下，房地产开发与控制性详细规划必然产生各种联系，房地产开发要绝对服从控制性详细规划的要求，在要求框架内进行规模开发建设。控制性详细规划要发挥好控制与引导作用，通过对城市空间和社会资源的合理分配，将城市建设各项活动限定在城市规划所确定的范围内，真正成为实现城市整体经济效益和社会效益的重要保障。
参考文献
[1]赵学彬.控制性详细规划与房地产开发项目的对比研究[J].现代城市研究，2007年。
[2]刘欣葵.控制性详细规划对房地产开发的意义[J]北京房地产，1998年1期。
[3]王伟华.控制性详细规划（之二）[J].城市规划通讯，1995年20期
【关键词】控制性详细规划；房地产开发；研究
引言
控制性详细规划是上世纪90年代出台的以城市总体规划或分区规划为依据，控制建设用地性质、使用强度、空间环境、道路和工程管线控制的规划。控制性详细规划的出台，弥补了城市总体规划和修建性详细规划之间的空白，它能有效地结合城市规划管理体系和土地市场操作，是引导和控制城市建设项目的主要手段。过去房地产开发的随意性不改给控制性详细规划带来重大影响，如何处理好控制性详细规划与房地产开发之间的关系，对于城市发展和建设具有重要意义。
一、控制性详细规划对房地产开发的作用
城市政府有关部门在编制城市内控制性详细规划要根据本地实际情况，结合城市空间布局、规划管理要求、社区边界、城乡建设要求，将城市建设区域划分若干个控制单元，编制单元控制计划，各控制单元并非相对独立，要结合统一，以城市规划为方向，确定区域控制性详细规划。控制性详细规划对房地产开发的作用应包括以下四种：一是对房地产开发土地使用具体功能控制要求；二是对房地产开发规划的建筑容积率、建筑高度、建筑密度以及绿地占有面积等有地指标的控制；三是对建筑的基础公共设施、服务设施、安全设施以及地下铺设管线的控制和指导；四是对房地产开发用地界线控制、绿地范围控制、历史文化街和历史文明保护建筑保护界线控制，地表水体保护和控制地域界线等控制。
二、控制性详细规划与房地产开发之间的内在联系
房地产开发作为城市发展建设的重要组成部分，成为我国现代化城市建设的开发者和建设者，助推着我国城市化建设的快速发展，房地产开发的发展与状态虽然成体现出城市的发展速度，但也与城市建设的另一项内容，即控制性详细规划发生矛盾与冲突，如果没有控制性详细规划，就是城市化建设没有方向，是与我国和谐社会建设与发展背道而驰的。所以，要重视控制性详细规划与房地产开发之间的关系，抓住两者的特点，改善两者关系，是促进城市发展的必由之路。
从城市建设的宏观角度分析，控制性详细规划与房地产开发有必然本质联系，首先两者具有共同的服务理念。都服务于人们的社会出行和休闲居住的，对人们的生活环境改善有独特的促进作用，满足人民生活需要。其次两者对城市快速发展及城市化水平具有重要的推动作用。具体来说，有以下两个方面内容：一是房地产开发受到城市规划部门管制。依照我国城市建设法规，城市土地使用和建设必须由城市规划部门审批和管理，其土地建设与开发使用都必须经过严格的审批和规划，违规建设则属于私建滥建。二是房地产开发使用必须符合控制性详细规划内容。用地审批并不是将地卖给开发者，任由开发者建设和使用。而是开发商必须按照政府控制性详细规划确定建设内容和建设等级，合理规划建设内容，审批后不得任意更改建设项目。
三、控制性详细规划与房地产开发策略分析
1.共同方向，共同努力。从可持续发展的角度来说，控制性详细规划与房地产开发具有共同建设城市、服务社会、服务人民的共同目的，两者要本着和谐发展的理念来进行控制性详细规划和房地产开发建设的管理，站在城市化发展大局角度考虑规划与建设，找出自身发展中存在的不足，不断进行整改和完善，最大限度提高工作效率、实现城市建设科学发展，运用信息化管理模式，提高管理水平，提升管理效果，共同为城市建设努力。
2.重视规划，加强监督。城市规划相关部门和工作人员，要本着服务人民、服务发展、服务社会的理念，站在发展的角度结合城市实际情况进行控制性详细规划，在制定规划中，站在大局角度研究制定详细规划。一旦规划制定并实施后，具有一定的法律效应，规划必须具有法律基础保证，房地产开发必须在相关部门的指导和监督下进行开发工作，开发项目商必须按照审批项目进行，并对建设内容公众，接受人民群众的监督。
3.发挥功能，合理调控。房地产开发商要重视城市小区的开发建设，丰富小区功能。城市小区功能的划分与实现对房地产开发具有很重要意义，传统城市小区往往只想体现居住的功能，没有体现出综合功能，随着人们生活水平不断提高，社会生活不断发展，人们越来越讲究生活的舒适性，新型小区的功能逐渐丰富和综合化，能满足人们日益增长的物质文化和精神文化需求，对人们生活水平的改善有积极促进作用。同时，在房地产开发的同时，控制性详细规划要全面展开，力求整体调控和发展，实现城市建设工作全面开展，这样，既避免了二者之间的矛盾与冲突，也在建设过程中互相调控与改进。
结语
随着城市化进程加快，城市建设市场化发展和法制化建设，控制性详细规划的作用显得尤为重要，在当前的发展趋势下，房地产开发与控制性详细规划必然产生各种联系，房地产开发要绝对服从控制性详细规划的要求，在要求框架内进行规模开发建设。控制性详细规划要发挥好控制与引导作用，通过对城市空间和社会资源的合理分配，将城市建设各项活动限定在城市规划所确定的范围内，真正成为实现城市整体经济效益和社会效益的重要保障。
参考文献
[1]赵学彬.控制性详细规划与房地产开发项目的对比研究[J].现代城市研究，2007年。
[2]刘欣葵.控制性详细规划对房地产开发的意义[J]北京房地产，1998年1期。
[3]王伟华.控制性详细规划（之二）[J].城市规划通讯，1995年20期