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摘要：本文首先对探索房地产“营改增”的背景和意义做了简要总结，由此得出了房地产企业“营改增”的必然性。然后结合当前房地产的现状，再联系房地产企业的特点，深入分析房地产企业在开发建设阶段的成本、税收负担、融资和现金流、相关方（建设成本）等方面的现实影响。而对于“营改增”实施后的影响，总结出促进中国房地产企业“营改增”后的措施和后续思考。
关键词：房地产；营业税；增值税
2011年国务院开始了“营改增”的试点活动，将营业税的征收活动变为征收增值税。2012年1月1日，第一个实施措施在上海实行，包括交通运输业和部分现代服务业取代营业税。2012年9月1日至2012年12月1日，交通运输业和现代服务业的一部分取代营业税试点从上海市到北京市，逐渐扩展到安徽，江苏和福建（包括厦门市）、广东（包括深圳）、浙江（包括宁波市），湖北省，天津市等8个省（市）。2013年8月1日起，交通运输业和现代服务业的一部分取代营业税的试点面向全国，广播和电视服务也包含在试点的范围内。2014年1月1日起，铁路运输和邮政服务也纳入试点范围；2014年6月1日起，电信业实施取代营业税试点。2016年3月，财政部和国家税务总局共同发布了《关于全面推点进营业税改征增值税试点的通知》，经国务院批准，从2016年5月1日起，“营改增”试点在全国全面实施，建筑、房地产企业、服务行业和金融行业等都包括在试点的范围内。
一、增值税取代营业税的必要性
我国全面推行“营改增”政策，具有以下几点意义。第一，基本上覆盖了增值税的纳税范围，有利的避免了反复征税的弊端，使得流通环节中增值税的抵扣链条环环相扣，加强了社会管理活动的有序性，促进了整个不同产业的优化升级。第二，将不动产纳入到抵扣范围之中，可以使得消费型增值税的制度更加完整和规范，加强了企业的投资力度，对企业的经济发展起到了很好的推动作用。第三，“营改增”后企业的税收负担在一定程度上有所缓解。国家财税领域打出的重要一招是“降成本”的组合拳，简单的说也就是用短时间内税收收入的“减”来获得未来的“增”。为社会经济的又好又快发展夯实了基础。第四，“营改增”后，国家的税收环境更加公正、中立，有利于充分发挥市场在经济发展过程中的带动作用，推动产业转变经营方式、优化管理结构、升级消费理念等方面的改革创新工作。
二、“营改增”给房地产企业带来的影响
（一）房地产企业开发建设成本受“营改增”的影响
房地产企业“营改增”后的适用税率为11%，税率的增加会在短期内使得企业的税负提高。依据对应的税负转嫁理论，会相应的提高建筑安装的费用。建筑活动中的用材种类有很多，其中只有一部分可以取得专门的增值税发票，但另一部分则无法获取。例如购买的钢筋、水泥等都有增值税专用发票，而有一些商户、五金店铺等供应的材料则无法开具。另外，在“营改增”方案实施前，很多企业，包括绝大部分房地产开发企业，一般情况下会利用预提费用等方式对其开发成本予以虚构和增加，以此获取利益，在一定程度上能减少企业各项支出费用与税负。“营改增”制度调整以后，对上述提到的问题都有很好的管控作用。此外，获得土地得途径有很多种，可以通过作价入股、无偿划拨等方式获得，这类情况都很难获取有关的增值税专用发票，也极有可能无法对土地进行进项抵扣，如此一来，房地产开发企业的土地开发成本便大大提高。
（二）营改增对房地产企业融资与现金流的影响
具体的实践过程当中，绝大部分的房地产开发企业常常采用的方法是预售制，而房地产企业在确认预售时则便要求其缴纳营业税，这给房地产开发企业的现金流带来很大程度的影响。而“营改增”后，一般的房地企业会提前购买用于建设房地产的相关原材料及其设备，大部分建造期间内其进项税额通常都大于销项税额，因此在房地产建设开发初期，相当长的一段时间内房地产企业不用再缴纳税费，这样一来能大大减少税费对于企业现金流资金的占用，使得房地产开发企业合理可以充分利用现有流动资金，有利于企业的稳定健康可持续发展。
（三）“营改增”后对房地产企业计税基数的影响
营业税的计算是以销售收入的全部金额为计税基础来向税务机关缴纳营业税。然而增值税的计税基数，不管是一般纳税人还是小规模纳税人，确定的收入里都不包括增值税。在前后的变化当中，就需要企业的财会人员重新建立应纳金额的账目。按增值税的征税办法来计算在特定期间内企业应该缴纳的税额，重新填制该企业的增值税纳税申报表。此外，还会对企业的会计核算产生必然的影响。在改革之前，企业的主营业务收入是加上营业税。之后的主营业务收入是不含增值税的销售收入。就算是实际的税收负担不大，没有过多的影响，企业的利润率也会有所幅度的提高。这是因为利润率等于利润除以主营业务收入，被除数不变，除数降低，值相应增大。
三、营改增改革背景下房地产企业的应对措施
（一）提高专业水平，培养纳税观念，强化纳税意识
“营改增”在目前税务革命中扮演着“冲锋者”的角色，它将会给各个行业带来不小的影响。在一家房地产公司中，不管是管理人员还是普通员工，关注我国的税收改革制度的实行都是非常有必要的，可以更好地加强业务培训工作。财务人员如良好掌握及运用“营改增”相关策略知识，并依此加强会计相关算内容，可以有效提高办事效率和业务水准。房地产开发企业采购相关人员在购买各项原材料时，不能因为部分商家给出的优惠条件而同意不要求开具增值税专用发票，这样会导致企业不能得到进项税额，在将来抵扣的时候，没有专用发票抵扣，这将增加房地产企业的税费负担。
（二）房地产企业营改增后在设备、材料供应商上的精确选择
我国的增值税纳税人分为增值税一般纳税人和小规模纳税人，计税方法分别是一般征收办法和简单征收方法，一般纳税人具有开具增值税专用发票的条件，小规模纳税人没有，只能开具增值税普通发票。普通发票不能进行进项税额的抵扣。因此，为了能积极的取得增值税专用发票，在大型设备、材料供应商选择的基础上，最后选择具有一般纳税人资质的企业，可以更好地进行增值税进项税额的抵扣。 例如：A防盗门供应商为一般纳税人。房地产企业向其购买一批防盗门2000000元，并取得增值税专用发票，可抵扣的进项税额为340000元（2000000*17%）。
B、C、D防盗门供应商分别是小规模纳税人。向三家联合采购一批价值2000000元防盗门的，同时取得三家的增值税普通发票。同时可以作为进项税额抵扣的为0元，若是这三家企业分别向税务主管机关申请代开了增值税专用发票，则可抵扣的进项税额为60000元（2000000*3%）
二者进项税额相差280000元。则企业要多缴280000元税。
所以在“营改增”政策实施以后，在选择供应商时一定要明确知道对方的纳税资格。选择供应商的条件最好是一般纳税人，可以积极取得相应的增值税进项税票，在以后的税款缴纳中扣减。
（三）可开发精装楼盘
在我国的税收制度改革以后，由于增值税是对收入增值部分征收税费，精致装修的房子所涉及的费用可以进行相应抵扣。销售精装房和买房提供家具的活动，对于房地产企业来说费用增加不大。因此房地产企业可以考虑开发精装楼盘。以案例来说明：
某房地产企业新开发了一栋公寓大楼，共300套。其中初装修房每套以70万元的价格销售。精装修的房子以每套90万元的价格销售，其中精致装修的房子中每套房子的装修费为16万元，购买的电器的总价值为4.5万元。
1.在营业税的前提下，精装修房子比初装修房子每套多缴纳1万元的税款（20*5%）。
2.在增值税的前提下，如果装饰公司、提供电器的商家都是一般纳税人。提供装修的按照11%征收，销售电器按照17%征收，并都相应取得增值税专用发票。则可获得的增值税进项税分别是1.58万元（16/1.11*11%）和0.65万元（4.5/1.17*17%）。精装修房多20万元的销项税额为1.98万元（20/1.11*11%），精装修部分则应缴增值税=1.98-1.58-0.65=-0.25万元。
（四）将项目尽量外包，积极取得增值税专用发票
1.将新项目相关业务尽量外包，并积极取得增值税专用发票。房地产企业要掌握其内部结构及经营的流程和环节，对于设计、广告和宣传销售等相对独立的业务，房地产企业可以考虑以外包或者成立子公司的形式，将不能抵扣的人工等费用转为可以抵扣的外购服务，有效减轻纳税负担。
2.调整采购模式和成本管理经营模式，房地产企业现有成本管理经营模式大体上是建立在建造合同模式下的管理，缺失对组成成本部分的全面性分析，税制改革后，企业要结合增值税的纳税规定，侧重于对各个成本组成项目所包括的进项税额的管理。税制改革后，要精确挑选具有一般纳税人资质的供应商，以确保供货方能够及时提供增值税专用发票。
参考文献：
[1] Henderson J.V，Ioannides，Y M.A Model of Housing Tenure Choice[J].The American Economic Review，1983，73（1）：98-13.
[2] 0EbrillLiam，Keen，Michael Bodin，Jean Paul Summers，Victoria，The Modern VAT.International Monetary Fund，Washington D.C.[M] 2001.
[3] Desai MihirA.，Hines James R.Jr.，Value added taxes and international trade：the evidence，University of Michigan，[M]2005.
[4] KeenM，VAT，Tariffs，and With holding： Border Taxes and Informality in Developing Countries.Journal of Public Economics [J].2008（92）： 1892-1906.
[5]翁倩.房地产企业财务管理问题研究[J].中外企业家，2015（19）.
[6]沈琼.“营改增”对房地产企业的影响及对策[J].中国商论，2015.
[7]黎静文.我国房地产营改增问题研究[D].西南财经大学，2013.
[8]王文辉.浅析营改增对房地产企业的主要影响[J].财经界，2015（19）.
[9]刘中虎.增值税的社会经济效应与“营改增”问题研究 [D].武汉大学，2013.
（作者单位：山西农业大学信息学院）
关键词：房地产；营业税；增值税
2011年国务院开始了“营改增”的试点活动，将营业税的征收活动变为征收增值税。2012年1月1日，第一个实施措施在上海实行，包括交通运输业和部分现代服务业取代营业税。2012年9月1日至2012年12月1日，交通运输业和现代服务业的一部分取代营业税试点从上海市到北京市，逐渐扩展到安徽，江苏和福建（包括厦门市）、广东（包括深圳）、浙江（包括宁波市），湖北省，天津市等8个省（市）。2013年8月1日起，交通运输业和现代服务业的一部分取代营业税的试点面向全国，广播和电视服务也包含在试点的范围内。2014年1月1日起，铁路运输和邮政服务也纳入试点范围；2014年6月1日起，电信业实施取代营业税试点。2016年3月，财政部和国家税务总局共同发布了《关于全面推点进营业税改征增值税试点的通知》，经国务院批准，从2016年5月1日起，“营改增”试点在全国全面实施，建筑、房地产企业、服务行业和金融行业等都包括在试点的范围内。
一、增值税取代营业税的必要性
我国全面推行“营改增”政策，具有以下几点意义。第一，基本上覆盖了增值税的纳税范围，有利的避免了反复征税的弊端，使得流通环节中增值税的抵扣链条环环相扣，加强了社会管理活动的有序性，促进了整个不同产业的优化升级。第二，将不动产纳入到抵扣范围之中，可以使得消费型增值税的制度更加完整和规范，加强了企业的投资力度，对企业的经济发展起到了很好的推动作用。第三，“营改增”后企业的税收负担在一定程度上有所缓解。国家财税领域打出的重要一招是“降成本”的组合拳，简单的说也就是用短时间内税收收入的“减”来获得未来的“增”。为社会经济的又好又快发展夯实了基础。第四，“营改增”后，国家的税收环境更加公正、中立，有利于充分发挥市场在经济发展过程中的带动作用，推动产业转变经营方式、优化管理结构、升级消费理念等方面的改革创新工作。
二、“营改增”给房地产企业带来的影响
（一）房地产企业开发建设成本受“营改增”的影响
房地产企业“营改增”后的适用税率为11%，税率的增加会在短期内使得企业的税负提高。依据对应的税负转嫁理论，会相应的提高建筑安装的费用。建筑活动中的用材种类有很多，其中只有一部分可以取得专门的增值税发票，但另一部分则无法获取。例如购买的钢筋、水泥等都有增值税专用发票，而有一些商户、五金店铺等供应的材料则无法开具。另外，在“营改增”方案实施前，很多企业，包括绝大部分房地产开发企业，一般情况下会利用预提费用等方式对其开发成本予以虚构和增加，以此获取利益，在一定程度上能减少企业各项支出费用与税负。“营改增”制度调整以后，对上述提到的问题都有很好的管控作用。此外，获得土地得途径有很多种，可以通过作价入股、无偿划拨等方式获得，这类情况都很难获取有关的增值税专用发票，也极有可能无法对土地进行进项抵扣，如此一来，房地产开发企业的土地开发成本便大大提高。
（二）营改增对房地产企业融资与现金流的影响
具体的实践过程当中，绝大部分的房地产开发企业常常采用的方法是预售制，而房地产企业在确认预售时则便要求其缴纳营业税，这给房地产开发企业的现金流带来很大程度的影响。而“营改增”后，一般的房地企业会提前购买用于建设房地产的相关原材料及其设备，大部分建造期间内其进项税额通常都大于销项税额，因此在房地产建设开发初期，相当长的一段时间内房地产企业不用再缴纳税费，这样一来能大大减少税费对于企业现金流资金的占用，使得房地产开发企业合理可以充分利用现有流动资金，有利于企业的稳定健康可持续发展。
（三）“营改增”后对房地产企业计税基数的影响
营业税的计算是以销售收入的全部金额为计税基础来向税务机关缴纳营业税。然而增值税的计税基数，不管是一般纳税人还是小规模纳税人，确定的收入里都不包括增值税。在前后的变化当中，就需要企业的财会人员重新建立应纳金额的账目。按增值税的征税办法来计算在特定期间内企业应该缴纳的税额，重新填制该企业的增值税纳税申报表。此外，还会对企业的会计核算产生必然的影响。在改革之前，企业的主营业务收入是加上营业税。之后的主营业务收入是不含增值税的销售收入。就算是实际的税收负担不大，没有过多的影响，企业的利润率也会有所幅度的提高。这是因为利润率等于利润除以主营业务收入，被除数不变，除数降低，值相应增大。
三、营改增改革背景下房地产企业的应对措施
（一）提高专业水平，培养纳税观念，强化纳税意识
“营改增”在目前税务革命中扮演着“冲锋者”的角色，它将会给各个行业带来不小的影响。在一家房地产公司中，不管是管理人员还是普通员工，关注我国的税收改革制度的实行都是非常有必要的，可以更好地加强业务培训工作。财务人员如良好掌握及运用“营改增”相关策略知识，并依此加强会计相关算内容，可以有效提高办事效率和业务水准。房地产开发企业采购相关人员在购买各项原材料时，不能因为部分商家给出的优惠条件而同意不要求开具增值税专用发票，这样会导致企业不能得到进项税额，在将来抵扣的时候，没有专用发票抵扣，这将增加房地产企业的税费负担。
（二）房地产企业营改增后在设备、材料供应商上的精确选择
我国的增值税纳税人分为增值税一般纳税人和小规模纳税人，计税方法分别是一般征收办法和简单征收方法，一般纳税人具有开具增值税专用发票的条件，小规模纳税人没有，只能开具增值税普通发票。普通发票不能进行进项税额的抵扣。因此，为了能积极的取得增值税专用发票，在大型设备、材料供应商选择的基础上，最后选择具有一般纳税人资质的企业，可以更好地进行增值税进项税额的抵扣。 例如：A防盗门供应商为一般纳税人。房地产企业向其购买一批防盗门2000000元，并取得增值税专用发票，可抵扣的进项税额为340000元（2000000*17%）。
B、C、D防盗门供应商分别是小规模纳税人。向三家联合采购一批价值2000000元防盗门的，同时取得三家的增值税普通发票。同时可以作为进项税额抵扣的为0元，若是这三家企业分别向税务主管机关申请代开了增值税专用发票，则可抵扣的进项税额为60000元（2000000*3%）
二者进项税额相差280000元。则企业要多缴280000元税。
所以在“营改增”政策实施以后，在选择供应商时一定要明确知道对方的纳税资格。选择供应商的条件最好是一般纳税人，可以积极取得相应的增值税进项税票，在以后的税款缴纳中扣减。
（三）可开发精装楼盘
在我国的税收制度改革以后，由于增值税是对收入增值部分征收税费，精致装修的房子所涉及的费用可以进行相应抵扣。销售精装房和买房提供家具的活动，对于房地产企业来说费用增加不大。因此房地产企业可以考虑开发精装楼盘。以案例来说明：
某房地产企业新开发了一栋公寓大楼，共300套。其中初装修房每套以70万元的价格销售。精装修的房子以每套90万元的价格销售，其中精致装修的房子中每套房子的装修费为16万元，购买的电器的总价值为4.5万元。
1.在营业税的前提下，精装修房子比初装修房子每套多缴纳1万元的税款（20*5%）。
2.在增值税的前提下，如果装饰公司、提供电器的商家都是一般纳税人。提供装修的按照11%征收，销售电器按照17%征收，并都相应取得增值税专用发票。则可获得的增值税进项税分别是1.58万元（16/1.11*11%）和0.65万元（4.5/1.17*17%）。精装修房多20万元的销项税额为1.98万元（20/1.11*11%），精装修部分则应缴增值税=1.98-1.58-0.65=-0.25万元。
（四）将项目尽量外包，积极取得增值税专用发票
1.将新项目相关业务尽量外包，并积极取得增值税专用发票。房地产企业要掌握其内部结构及经营的流程和环节，对于设计、广告和宣传销售等相对独立的业务，房地产企业可以考虑以外包或者成立子公司的形式，将不能抵扣的人工等费用转为可以抵扣的外购服务，有效减轻纳税负担。
2.调整采购模式和成本管理经营模式，房地产企业现有成本管理经营模式大体上是建立在建造合同模式下的管理，缺失对组成成本部分的全面性分析，税制改革后，企业要结合增值税的纳税规定，侧重于对各个成本组成项目所包括的进项税额的管理。税制改革后，要精确挑选具有一般纳税人资质的供应商，以确保供货方能够及时提供增值税专用发票。
参考文献：
[1] Henderson J.V，Ioannides，Y M.A Model of Housing Tenure Choice[J].The American Economic Review，1983，73（1）：98-13.
[2] 0EbrillLiam，Keen，Michael Bodin，Jean Paul Summers，Victoria，The Modern VAT.International Monetary Fund，Washington D.C.[M] 2001.
[3] Desai MihirA.，Hines James R.Jr.，Value added taxes and international trade：the evidence，University of Michigan，[M]2005.
[4] KeenM，VAT，Tariffs，and With holding： Border Taxes and Informality in Developing Countries.Journal of Public Economics [J].2008（92）： 1892-1906.
[5]翁倩.房地产企业财务管理问题研究[J].中外企业家，2015（19）.
[6]沈琼.“营改增”对房地产企业的影响及对策[J].中国商论，2015.
[7]黎静文.我国房地产营改增问题研究[D].西南财经大学，2013.
[8]王文辉.浅析营改增对房地产企业的主要影响[J].财经界，2015（19）.
[9]刘中虎.增值税的社会经济效应与“营改增”问题研究 [D].武汉大学，2013.
（作者单位：山西农业大学信息学院）