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【摘 要】本文首先分析了目前我国房地产抵押登记混乱的原因，在此基础上结合自身工作经验对在房地产抵押登记过程中应注意的问题进行了简要的分析。
【关键词】房产抵押登记；原因；问题分析
一、我国房地产抵押登记混乱的原因
一是登记部门为了自身利益争抵押范围，都强令当事人到本部门办理登记。对于抵押登记的收费问题，到底应该按什么标准收，法律没有明确规定。《国家土地管理局关于＜对中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例＞第四十七条有关内容请求解释的复函》（1993）[国土函字第15号]中只规定，“办理抵押登记，申请人应向土地部门支付登记费用。抵押登记费按国家有关规定执行。”但国家又没有统一收费标准，于是各部门自行设定标准，一般都居高在5％左右。由于收费比例高，而银行贷款标的大，抵押的价值也大，利益驱动的作用，在《担保法》第四十二条第二款规定弹性较大情况下，各部门不顾抵押登记是否起到公示、预防、保护作用而争抢抵押登记范围。许多地方房管部门、土地管理部门、公证部门等都可以是房产、土地使用权登记机关。在这种抵押登记部门职权划分不清情况下，银行稍有不慎，就会导致合同真正无效或因为登记不起作用而造成损失。二是抵押当事人对相关法律、法规不了解。作为抵押权人的银行也好，抵押人也好，对法律研究不深透，孤立读法律专利条文，片面理解，段章取义，认为只要进行了抵押登记就安全，而不管登记是否依法进行。三是各地法院审理此类案件时判决、裁定不一致。由于各地方法官业务水平参差不齐，或是对法律、法规理解不一致，以致裁决结果不一，有的是一个法院对相同的案件裁决不一致，有的是同一类案件在同级的法院裁决不一致，这样法院裁决的混乱最终导致抵押当事人特别是银行业务操作的混乱。
二、进行房产登记时需注意的问题
（1）核实抵押人及共同抵押人的身份信息。首先要核实抵押人及共同抵押人的身份信息，以确认其身份的真实性及合法性。可以通过查看身份证、户口簿及结婚证等身份证件进行核实。其次，在办理抵押登记前，最好与信贷员和客户共同见面，以便认识客户。由于受理、调查一般都是信貸员办理，信贷员对客户比较熟悉；而陪同客户去房管局办理抵押登记一般不是信贷员，对客户不熟悉。与客户见面，可以更好地识别客户，确认主体的真实性、合法性。（2）检查相关资料的完整性。在办理抵押登记时，需要提供借款合同、抵押合同、房产及土地使用证、身份证明、评估报告等材料。首先要查看合同是否填写完整、签字盖章是否规范等。其次是检查抵押人的身份证明材料等。在办理抵押登记时，检查相关资料的完整性，不仅要查看资料本身的真实性，还要相互核对。（3）陪同客户查验房产的真实性。用房产抵押可以大大降低商务贷款的风险，因而房产的真实性极其重要。在办理抵押登记前，需查看抵押人是否享有房产的所有权或者使用权，抵押物是否存在其他权利。（4）银行抵押是最高额抵押而不是一般抵押。按中国邮政储蓄银行商务贷款的基本要素及借款合同的约定，此抵押是最高额抵押而不是一般抵押，在办理抵押时最易混淆。依据我国《物权法》第二百零三条第一款，最高额抵押权是指债务人或第三人与抵押权人协议在最高债权额限度内，以抵押财产对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保，当债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。由此可见，最高额抵押权是为一定期间内将要连续发生的债权提供的担保；最高额抵押权存在最高债权额限度。其与一般抵押权的区别在于，一般抵押权在设定时必须从属于特定的债权，即债权是固定的。中国邮政储蓄银行《个人额度借款合同》第一条第一款所称借款额度（也简称“额度”），系指甲方根据对乙方的信用评价及乙方提供的担保而确定的，乙方在一定条件下，可以申请支用的借款本金的限额。对于可循环使用的借款额度，在借款额度有效期间内，只要乙方未偿还的本合同项下的借款本金余额不超过借款额度，乙方可以连续申请借款，借款的次数和每次的金额不受限制，但乙方所申请的借款本金金额与乙方未偿还的本合同项下的借款本金余额之和不得超过借款额度。对于不可循环使用的借款额度，在借款额度有效期间内，乙方可以多次申请借款，但乙方可支用的借款本金金额与乙方累计已经支用的借款本金金额不得超过借款额度。由此可见，不论是可循环使用的还是不可循环使用的借款额度都是最高额抵押借款合同。
参 考 文 献
[1]李娜，姚菲菲．我国房地产信托资金的发展模式探讨[J]．商业文化．2011（3）
[2]刘洁，柴文佳．中等家庭住房难的原因分析[J]．商业文化．2011（3）
[3]王岗．中等城市住房信贷对房价影响的实证研究[J]．企业导报．2009（11）：140
[4]王艳超，阎善华．我国房地产信贷面临的风险危[J]．机商品与质量学术观察．2011（3）
【关键词】房产抵押登记；原因；问题分析
一、我国房地产抵押登记混乱的原因
一是登记部门为了自身利益争抵押范围，都强令当事人到本部门办理登记。对于抵押登记的收费问题，到底应该按什么标准收，法律没有明确规定。《国家土地管理局关于＜对中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例＞第四十七条有关内容请求解释的复函》（1993）[国土函字第15号]中只规定，“办理抵押登记，申请人应向土地部门支付登记费用。抵押登记费按国家有关规定执行。”但国家又没有统一收费标准，于是各部门自行设定标准，一般都居高在5％左右。由于收费比例高，而银行贷款标的大，抵押的价值也大，利益驱动的作用，在《担保法》第四十二条第二款规定弹性较大情况下，各部门不顾抵押登记是否起到公示、预防、保护作用而争抢抵押登记范围。许多地方房管部门、土地管理部门、公证部门等都可以是房产、土地使用权登记机关。在这种抵押登记部门职权划分不清情况下，银行稍有不慎，就会导致合同真正无效或因为登记不起作用而造成损失。二是抵押当事人对相关法律、法规不了解。作为抵押权人的银行也好，抵押人也好，对法律研究不深透，孤立读法律专利条文，片面理解，段章取义，认为只要进行了抵押登记就安全，而不管登记是否依法进行。三是各地法院审理此类案件时判决、裁定不一致。由于各地方法官业务水平参差不齐，或是对法律、法规理解不一致，以致裁决结果不一，有的是一个法院对相同的案件裁决不一致，有的是同一类案件在同级的法院裁决不一致，这样法院裁决的混乱最终导致抵押当事人特别是银行业务操作的混乱。
二、进行房产登记时需注意的问题
（1）核实抵押人及共同抵押人的身份信息。首先要核实抵押人及共同抵押人的身份信息，以确认其身份的真实性及合法性。可以通过查看身份证、户口簿及结婚证等身份证件进行核实。其次，在办理抵押登记前，最好与信贷员和客户共同见面，以便认识客户。由于受理、调查一般都是信貸员办理，信贷员对客户比较熟悉；而陪同客户去房管局办理抵押登记一般不是信贷员，对客户不熟悉。与客户见面，可以更好地识别客户，确认主体的真实性、合法性。（2）检查相关资料的完整性。在办理抵押登记时，需要提供借款合同、抵押合同、房产及土地使用证、身份证明、评估报告等材料。首先要查看合同是否填写完整、签字盖章是否规范等。其次是检查抵押人的身份证明材料等。在办理抵押登记时，检查相关资料的完整性，不仅要查看资料本身的真实性，还要相互核对。（3）陪同客户查验房产的真实性。用房产抵押可以大大降低商务贷款的风险，因而房产的真实性极其重要。在办理抵押登记前，需查看抵押人是否享有房产的所有权或者使用权，抵押物是否存在其他权利。（4）银行抵押是最高额抵押而不是一般抵押。按中国邮政储蓄银行商务贷款的基本要素及借款合同的约定，此抵押是最高额抵押而不是一般抵押，在办理抵押时最易混淆。依据我国《物权法》第二百零三条第一款，最高额抵押权是指债务人或第三人与抵押权人协议在最高债权额限度内，以抵押财产对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保，当债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。由此可见，最高额抵押权是为一定期间内将要连续发生的债权提供的担保；最高额抵押权存在最高债权额限度。其与一般抵押权的区别在于，一般抵押权在设定时必须从属于特定的债权，即债权是固定的。中国邮政储蓄银行《个人额度借款合同》第一条第一款所称借款额度（也简称“额度”），系指甲方根据对乙方的信用评价及乙方提供的担保而确定的，乙方在一定条件下，可以申请支用的借款本金的限额。对于可循环使用的借款额度，在借款额度有效期间内，只要乙方未偿还的本合同项下的借款本金余额不超过借款额度，乙方可以连续申请借款，借款的次数和每次的金额不受限制，但乙方所申请的借款本金金额与乙方未偿还的本合同项下的借款本金余额之和不得超过借款额度。对于不可循环使用的借款额度，在借款额度有效期间内，乙方可以多次申请借款，但乙方可支用的借款本金金额与乙方累计已经支用的借款本金金额不得超过借款额度。由此可见，不论是可循环使用的还是不可循环使用的借款额度都是最高额抵押借款合同。
参 考 文 献
[1]李娜，姚菲菲．我国房地产信托资金的发展模式探讨[J]．商业文化．2011（3）
[2]刘洁，柴文佳．中等家庭住房难的原因分析[J]．商业文化．2011（3）
[3]王岗．中等城市住房信贷对房价影响的实证研究[J]．企业导报．2009（11）：140
[4]王艳超，阎善华．我国房地产信贷面临的风险危[J]．机商品与质量学术观察．2011（3）