日前，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布。《意见》明确提出：“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点。”具体操作办法和实施计划，有望今年一季度出台。此《意见》一出，立即引起各界热议，因为它包含了国人最关注的两桩大事——房子和养老。
　　“以房养老”面临五大难题
　　业内人士指出：反向抵押这种特定的“以房养老”模式目前不会成为养老模式的主流趋势，因为还有五大难题需要解决，但可以作为中国养老模式的一种尝试和辅助补充。
　　虽然随着社会的进步，“养儿防老”的观念已逐渐淡化，但“但存方寸地，留于子孙耕”的传统观念一直影响着中国人。调查发现，大多数老人表示无法接受“以房养老”，在他们看来，房子是要留给子女的。虽然目前退休金不多，但紧一紧还够用，即使在以后生活中需要儿女贴补一些，但维持日常生活也不需要太多，而房子是一笔不小的财产，对儿女以后生活有帮助。此外，还存在一个客观因素，目前，我国尚未开征遗产税，这也在间接鼓励子女继承遗产，阻碍老人“以房养老”。
　　目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构去，很大程度上是因为大多数养老机构不够完善，缺少家的感觉。据不完全统计，我国养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，好点的养老机构收费较高，一般家庭负担不起；差点的机构服务又不到位，这就是眼下普遍存在的状况。
　　据了解，“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自金融机构的犹豫，房价下跌和老人生存期核定的风险是他们最为担心的因素。
　　业内人士表示，目前“住房反向抵押”业务尚不成熟，国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。如何确定“住房反向抵押”利率也是一大难题——贷款额少，老人不乐意；贷款期长，金融机构又可能吃亏。
　　“住房反向抵押”的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值及未来房价走势，还要估算老人寿命，同时，银行还要培育一批类似保险精算师的测算人员，这些问题都不是短时间能解决的。
　　我国推行“以房养老”还面临一个特殊的国情，即我国住宅用地的使用年限一般只有70年，这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。因为，按照《城市房地产管理法》的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权及土地上的附着物都将由国家无偿收回。
　　业内人士指出，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都剩余不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几。那么，保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售以获得相对稳定的现金流，但在房价存在泡沫时，租不出去或卖不出去的情况也是可能发生的。
　　“以房养老”的前提是手里有房。首先，拥有房屋产权；其次，老人与子女分开居住；第三，老人的经济状况适中。
　　一般来说，手头有两套以上房产的人可能更会考虑“以房养老”。而从观念接受程度上看，中青年人更易接受，他们应该是未来“以房养老”的潜在群体。但近年来房价非理性上涨已经大大超出了很多人的承受能力，目前在二线城市买套差不多的房子也要100万元左右，如果现在人到中年，即使不吃不喝到60岁也还不上贷款，60岁之后人养房都成问题，更别说以房养人了。
　　“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域，目前在我国还是新生事物，这一模式的成熟、完善，既需要各地的先行先试积累经验，也需要从国家层面进行系统、细致的制度设计。中国“以房养老”制度从形成到全面实施，至少需要三年到五年，甚至十年时间。接下来，政府要制定并完善相关基础法律法规、政策制度，支持和鼓励商业养老保险参与完善社会保障体系。例如“以房养老”在实际操作中可能涉及的遗产继承纠纷、房屋产权年限到期后地面附着物的处置计价、房屋价值波动损失承担等问题尚未有明确规定，如何统筹管理、加强监管、防范风险尚处于讨论阶段。同时，目前正处于社会经济转型过程中，信用制度体系建设滞后，“以房养老”的市场准入制度和监管制度尚不健全。这些都需要政府出台政策进行引导和扶持。