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在美国,改变土地的功能必须与民众协商,通过立法来实现。这一点也叫“规则的底线”:就是地方政府、居民团体、民间组织、开发商共同协商来完成。不仅需要符合实际情况,还要公开公正透明。
笔者在2010年5月至9月份,就美国地方政府对土地的管理问题,先后对马萨诸塞州的Cohasset镇、马里兰州的HfJward县、得克萨斯州的Houston市、伊利诺伊州的carhondale市和纽约州的sullivan县进行了实地考察。在考察中,笔者与当地政府的土地规划和管理部门的官员进行了交流,收集了大量美国地方政府土地管理方面的法律法规和规划图,实地考察了一些规划案例。在这些材料的基础上,笔者大致勾画出美国地方政府对土地管理的基本轮廓。
首先需要明确的是,美国土地管理的责任,主要由地方政府承担。美国实行的是土地私有制。但是,在对土地的规划和管理方面,地方政府所拥有的权力往往大于私人的财产权。这不是说,地方政府可以剥夺私人财产权或者像中国一些地方政府那样,直接去征用土地,而是说,美国地方政府在维护土地的自然属性方面,在保护自然环境和历史文化遗产方面,可以通过地方立法,去限制私人或者公司对其拥有的土地不当开发,防止造成对当地自然环境、文化和历史传统的破坏。
“分区制(Zoning)”是包括美国在内的发达市场经济国家地方政府进行土地管理的基本方法,是地方政府在土地规划和管理的实践中,通过批准一块土地具有与另一块土地不同的用途,并用地图表示出来而形成的。这种方法既可以确定土地的不同用途,也可以规范一个区域内土地开发和建设的性质和范围。由此可以看出,“分区制”土地管理制度不涉及土地的所有权性质,它所规范的主要是土地的使用权。
“分区制”的由来及其变化
美国第一个综合分区制土地管理的法律,产生于1916年的纽约市。1916年,纽约市曼哈顿区的下城建造了一栋“公平大厦”。这栋大厦不仅高度超过了相邻的建筑,占据了自己土地所有权边界内的所有陆地面积,而且影响了相邻建筑的采光,由此在纽约市引起了广泛的讨论。这次讨论的结果,在美国历史上产生了第一部综合性的分区制土地管理法律。这部由爱德华·巴塞特律师领导的委员会提出的法律,不仅从此规范了纽约市的土地管理,而且他们制定的《分区土地管理标准法案》,还在1924年为美国联邦政府商务部所采纳和发布,成为美国其他地方政府制定土地管理法的范本,由此巴塞特被尊称为“分区制土地管理法的创始人”。
纽约市将城市分为3个主要功能区:居民区(R),商业区(C),工业区(M)。这3个功能区内部又进一步划分为低密度、中密度和高密度的居民区、商业区和工业区。任何一个区都可以因为特别的目的来改变区划的某些性质,以满足居民生活的需要。例如,规划为居民区的一些街道也可以有为居民日常生活服务的零售商业区。这些调整是由区划内的行政组织来实施的。
1926年发生的一起土地使用纠纷案,由于美国联邦最高法院支持了地方政府对土地的分区管理,从而在宪法层次上,首次确认了分区制土地管理的合法性。20世纪20年代,安博勒房产公司在美国俄亥俄州克利夫兰市郊区的欧几里德镇拥有68英亩土地,该公司准备对这些土地进行工业开发。但是当地政府已经在几年前制定并通过了分区制土地管理的法律,确定这些土地不能用于工业目的,当地居民也认为这样的土地开发,将影响欧几里德镇原有的自然环境、文化传统和自己的生活。当地政府根据分区制土地管理法否决了安博勒房产公司的开发计划。由此,安博勒房产公司将欧几里德地方政府告上了法庭,认为当地政府的裁决违反了美国宪法第五修正案中关于“不能将私人财产在没有进行补偿的情况下用于公共目的”的条款,使他们拥有的土地价值降低了,损害了他们的经济利益,要求得到地方政府的赔偿。虽然基层法院支持了安博勒房产公司的诉讼请求,但1926年联邦最高法院纠正了基层法院的判决,认为地方政府分区制土地管理法符合美国宪法第十四修正案中关于“平等保护”的条款,而且安博勒房产公司也没有明确的证据来证明他们拥有的土地价值贬值了,并遭受了经济上的损失。
这是美国历史上关于分区制土地管理的一个里程碑,也是至今为止提交联邦最高法院审理的最后一起重要的分区制土地管理案例。从此以后,美国没有类似的案例再度发生。尽管20世纪60年代末,美国的民权倡导者指出,分区制土地管理法排斥低收入家庭和歧视少数民族,因而这种制度是违宪的。但是美国联邦最高法院还是既支持分区制土地管理法,也保护私有财产所有者的权利。在历史上,法院一般将私有财产权与民权区分开来,并认为前者比后者更为重要。
美国地方政府制定的分区制土地管理法律,是政府与社区合作的结果。而改变土地的功能也必须与民众协商,通过立法来实现。这一点也叫“规则的底线”:就是地方政府、居民团体、民间组织、开发商共同协商来完成。不仅需要符合实际情况,还要公开公正透明。
在俄亥俄州的克利夫兰市,当地议会规定,改变分区制土地用途需要土地开发商履行自荐义务,但开发项目能否批准要由大克利夫兰地区的居民实行全民公决来决定。在1971～1972年,库亚洪嘎(Cuyahoga)县内21个地方政府通过了改变土地用途要举行全民公决的法律。这就使民众有了直接控制土地使用的权力,可以拒绝不受欢迎的土地开发,从而保护当地社区的生活质量和保护环境不受破坏。例如,在斯状斯维尔市(Strongsvine),
从1971～1977年,居民拒绝了要求将单户住宅区改变为多户住宅区11项申请中的10项。在同一时期,大克利夫蘭地区,要求建设多户住宅区的15项申请,只有l项获得了通过。另外要求改变土地使用性质的28项申请,只有两项通过了全民公决。
以上事实,一方面说明社区居民在土地管理过程中的地位和作用日益明显,另一方面也显示出,在保护私人财产与保护区域特色之间,分区制土地管理将成为地方政治和经济矛盾和冲突的焦点。事实上,美国法院在审理这类案件时,也是在保持一种平衡:法院既要保护私人的土地财产权,也要保护社区的自然环境和人文历史传统,通过案件的审理使双方都能在自己的权力边界内行使权利,避免超越相互制约的平衡点。
政府作用和民众参与
可以说,没有民众的广泛参与和监督,就不会有地方政府对土地管理的主导权。地方政府在土地管理和开发中,充当着市场经济秩序的维护者、开发商和居民关系的仲裁者的角色。它是裁判员,不是运动员。政府是不参与土地买卖和征收活动的。即使在地方经济开发中,政府也只是规划者和引导者,并不是投资者和建设者。 但是,要想使政府切实履行好这样的职责,民众的参与和监督就是必不可少的。这种参与不仅在土地管理法律的制定过程中存在,在法律的执行过程中存在,也在法律的修改过程和政府关于土地的决策过程中存在。
在马里兰州的豪伍德县,分区制土地管理法就规定当地土地开发决策过程中民众参与的具体途径。
首先,当土地所有者计划对自己拥有的土地进行商业开发前,他有法律义务召开有社区居民参加的会议,征求社区居民对拟开发项目的意见。
然后在此基础上,将土地开发计划提交当地议会和政府行政部门进行审查。这个审查过程最长为45天,并根据居民和议员的意见进行修改补充。
修改形成的方案要求公开征求公众意见,时间是3～4个星期。这期间居民可以通过书信、电子邮件和打电话等形式,反映自己的意见。
在此基础上形成的开发计划,由当地政府的规划部门召开公开听证会,听取公众的意见。同时,对拟开发土地进行分区制的土地规划调整,接受与此相关的道路、防洪管理、给排水等部门的审查,时间最长为60天。
从召开听证会开始,在120天内形成最终开发计划,土地所有者与开发商达成协议,签订合同。从召开听证会开始,在180天内完成政府对开发项目的审批。
美国中部伊利诺伊州南部的Carbondale市,有居民2.6万多人。这是一个典型的农业社区,市内面积的35.8%为农业用地,自然保护地也占19.7%,两者相加达到了55.5%。其他如城乡居民区占地19.6%;城乡商业用地3.7%;工业用地3.6%;公共机构(包括大中小学校)用地13.6%;公园2.3%;未使用土地1.7%。
该市在制定分区制土地规划时,已经明确:在城区,主要搞好城市中心區的集中开发;在公路沿线的城区,主要开发单个住宅和联户住宅,建好公路沿线的商业设施;在郊区,主要发展围绕主城区占地面积大的单户住宅;在农村地区,要保护好自然环境和农业用地,使绿荫环绕城市。
同时,该市为市民参与土地管理创造了多种渠道。这主要包括三个计划:一是公众沟通计划;二是内部沟通计划;三是公众参与计划。这三个计划的内容是部分重合的,以保证居民与政府官员之间的沟通。其中,最重要的是5个会议。
一是综合计划审查委员会的会议。该委员会由选举或者任命的政府官员和居民、商家、土地所有者的代表组成,与政府顾问定期举行会议。这种会议对所有市民开放,市民可以自由参加,会议举行时间提前在网站上公布,会议材料也在网站上下载。
二是利益相关者访谈。政府官员要与项目开发有关的居民、商家、土地所有者进行有针对性的访问,了解他们对项目计划和实施过程的意见。
三是社区座谈会。2009年3月26日召开的一次社区座谈会,政府官员就与居民集中讨论了Carbondale市的综合发展计划和实施步骤。这种形式的会议可以帮助政府官员收集居民的意见和建议,也可以更广泛地听取民众的意见。
四是市议会中期情况介绍会。2009年7月21日召开的市议会中期情况介绍会说明,市议会不仅是项目的批准机构,而且也是项目实施的主要参与者。
五是事先的研讨会。在2009年11月召开的这种会议上,当地政府的综合计划审查委员会、市议员、计划部门都被邀请参加,与市民一起讨论项目的土地管理,听取市民的反馈意见。会议通过分析还讨论了该市的中长期发展计划,会议的讨论结果则被吸收进政府正式的规划法案中。
尽管我国国情与美国差别很大,但是发达市场经济国家的地方政府在土地管理方面的实践,仍旧可以给予我们一定的启示,因为我国目前正在走的也是一条市场经济的路。
笔者在2010年5月至9月份,就美国地方政府对土地的管理问题,先后对马萨诸塞州的Cohasset镇、马里兰州的HfJward县、得克萨斯州的Houston市、伊利诺伊州的carhondale市和纽约州的sullivan县进行了实地考察。在考察中,笔者与当地政府的土地规划和管理部门的官员进行了交流,收集了大量美国地方政府土地管理方面的法律法规和规划图,实地考察了一些规划案例。在这些材料的基础上,笔者大致勾画出美国地方政府对土地管理的基本轮廓。
首先需要明确的是,美国土地管理的责任,主要由地方政府承担。美国实行的是土地私有制。但是,在对土地的规划和管理方面,地方政府所拥有的权力往往大于私人的财产权。这不是说,地方政府可以剥夺私人财产权或者像中国一些地方政府那样,直接去征用土地,而是说,美国地方政府在维护土地的自然属性方面,在保护自然环境和历史文化遗产方面,可以通过地方立法,去限制私人或者公司对其拥有的土地不当开发,防止造成对当地自然环境、文化和历史传统的破坏。
“分区制(Zoning)”是包括美国在内的发达市场经济国家地方政府进行土地管理的基本方法,是地方政府在土地规划和管理的实践中,通过批准一块土地具有与另一块土地不同的用途,并用地图表示出来而形成的。这种方法既可以确定土地的不同用途,也可以规范一个区域内土地开发和建设的性质和范围。由此可以看出,“分区制”土地管理制度不涉及土地的所有权性质,它所规范的主要是土地的使用权。
“分区制”的由来及其变化
美国第一个综合分区制土地管理的法律,产生于1916年的纽约市。1916年,纽约市曼哈顿区的下城建造了一栋“公平大厦”。这栋大厦不仅高度超过了相邻的建筑,占据了自己土地所有权边界内的所有陆地面积,而且影响了相邻建筑的采光,由此在纽约市引起了广泛的讨论。这次讨论的结果,在美国历史上产生了第一部综合性的分区制土地管理法律。这部由爱德华·巴塞特律师领导的委员会提出的法律,不仅从此规范了纽约市的土地管理,而且他们制定的《分区土地管理标准法案》,还在1924年为美国联邦政府商务部所采纳和发布,成为美国其他地方政府制定土地管理法的范本,由此巴塞特被尊称为“分区制土地管理法的创始人”。
纽约市将城市分为3个主要功能区:居民区(R),商业区(C),工业区(M)。这3个功能区内部又进一步划分为低密度、中密度和高密度的居民区、商业区和工业区。任何一个区都可以因为特别的目的来改变区划的某些性质,以满足居民生活的需要。例如,规划为居民区的一些街道也可以有为居民日常生活服务的零售商业区。这些调整是由区划内的行政组织来实施的。
1926年发生的一起土地使用纠纷案,由于美国联邦最高法院支持了地方政府对土地的分区管理,从而在宪法层次上,首次确认了分区制土地管理的合法性。20世纪20年代,安博勒房产公司在美国俄亥俄州克利夫兰市郊区的欧几里德镇拥有68英亩土地,该公司准备对这些土地进行工业开发。但是当地政府已经在几年前制定并通过了分区制土地管理的法律,确定这些土地不能用于工业目的,当地居民也认为这样的土地开发,将影响欧几里德镇原有的自然环境、文化传统和自己的生活。当地政府根据分区制土地管理法否决了安博勒房产公司的开发计划。由此,安博勒房产公司将欧几里德地方政府告上了法庭,认为当地政府的裁决违反了美国宪法第五修正案中关于“不能将私人财产在没有进行补偿的情况下用于公共目的”的条款,使他们拥有的土地价值降低了,损害了他们的经济利益,要求得到地方政府的赔偿。虽然基层法院支持了安博勒房产公司的诉讼请求,但1926年联邦最高法院纠正了基层法院的判决,认为地方政府分区制土地管理法符合美国宪法第十四修正案中关于“平等保护”的条款,而且安博勒房产公司也没有明确的证据来证明他们拥有的土地价值贬值了,并遭受了经济上的损失。
这是美国历史上关于分区制土地管理的一个里程碑,也是至今为止提交联邦最高法院审理的最后一起重要的分区制土地管理案例。从此以后,美国没有类似的案例再度发生。尽管20世纪60年代末,美国的民权倡导者指出,分区制土地管理法排斥低收入家庭和歧视少数民族,因而这种制度是违宪的。但是美国联邦最高法院还是既支持分区制土地管理法,也保护私有财产所有者的权利。在历史上,法院一般将私有财产权与民权区分开来,并认为前者比后者更为重要。
美国地方政府制定的分区制土地管理法律,是政府与社区合作的结果。而改变土地的功能也必须与民众协商,通过立法来实现。这一点也叫“规则的底线”:就是地方政府、居民团体、民间组织、开发商共同协商来完成。不仅需要符合实际情况,还要公开公正透明。
在俄亥俄州的克利夫兰市,当地议会规定,改变分区制土地用途需要土地开发商履行自荐义务,但开发项目能否批准要由大克利夫兰地区的居民实行全民公决来决定。在1971～1972年,库亚洪嘎(Cuyahoga)县内21个地方政府通过了改变土地用途要举行全民公决的法律。这就使民众有了直接控制土地使用的权力,可以拒绝不受欢迎的土地开发,从而保护当地社区的生活质量和保护环境不受破坏。例如,在斯状斯维尔市(Strongsvine),
从1971～1977年,居民拒绝了要求将单户住宅区改变为多户住宅区11项申请中的10项。在同一时期,大克利夫蘭地区,要求建设多户住宅区的15项申请,只有l项获得了通过。另外要求改变土地使用性质的28项申请,只有两项通过了全民公决。
以上事实,一方面说明社区居民在土地管理过程中的地位和作用日益明显,另一方面也显示出,在保护私人财产与保护区域特色之间,分区制土地管理将成为地方政治和经济矛盾和冲突的焦点。事实上,美国法院在审理这类案件时,也是在保持一种平衡:法院既要保护私人的土地财产权,也要保护社区的自然环境和人文历史传统,通过案件的审理使双方都能在自己的权力边界内行使权利,避免超越相互制约的平衡点。
政府作用和民众参与
可以说,没有民众的广泛参与和监督,就不会有地方政府对土地管理的主导权。地方政府在土地管理和开发中,充当着市场经济秩序的维护者、开发商和居民关系的仲裁者的角色。它是裁判员,不是运动员。政府是不参与土地买卖和征收活动的。即使在地方经济开发中,政府也只是规划者和引导者,并不是投资者和建设者。 但是,要想使政府切实履行好这样的职责,民众的参与和监督就是必不可少的。这种参与不仅在土地管理法律的制定过程中存在,在法律的执行过程中存在,也在法律的修改过程和政府关于土地的决策过程中存在。
在马里兰州的豪伍德县,分区制土地管理法就规定当地土地开发决策过程中民众参与的具体途径。
首先,当土地所有者计划对自己拥有的土地进行商业开发前,他有法律义务召开有社区居民参加的会议,征求社区居民对拟开发项目的意见。
然后在此基础上,将土地开发计划提交当地议会和政府行政部门进行审查。这个审查过程最长为45天,并根据居民和议员的意见进行修改补充。
修改形成的方案要求公开征求公众意见,时间是3～4个星期。这期间居民可以通过书信、电子邮件和打电话等形式,反映自己的意见。
在此基础上形成的开发计划,由当地政府的规划部门召开公开听证会,听取公众的意见。同时,对拟开发土地进行分区制的土地规划调整,接受与此相关的道路、防洪管理、给排水等部门的审查,时间最长为60天。
从召开听证会开始,在120天内形成最终开发计划,土地所有者与开发商达成协议,签订合同。从召开听证会开始,在180天内完成政府对开发项目的审批。
美国中部伊利诺伊州南部的Carbondale市,有居民2.6万多人。这是一个典型的农业社区,市内面积的35.8%为农业用地,自然保护地也占19.7%,两者相加达到了55.5%。其他如城乡居民区占地19.6%;城乡商业用地3.7%;工业用地3.6%;公共机构(包括大中小学校)用地13.6%;公园2.3%;未使用土地1.7%。
该市在制定分区制土地规划时,已经明确:在城区,主要搞好城市中心區的集中开发;在公路沿线的城区,主要开发单个住宅和联户住宅,建好公路沿线的商业设施;在郊区,主要发展围绕主城区占地面积大的单户住宅;在农村地区,要保护好自然环境和农业用地,使绿荫环绕城市。
同时,该市为市民参与土地管理创造了多种渠道。这主要包括三个计划:一是公众沟通计划;二是内部沟通计划;三是公众参与计划。这三个计划的内容是部分重合的,以保证居民与政府官员之间的沟通。其中,最重要的是5个会议。
一是综合计划审查委员会的会议。该委员会由选举或者任命的政府官员和居民、商家、土地所有者的代表组成,与政府顾问定期举行会议。这种会议对所有市民开放,市民可以自由参加,会议举行时间提前在网站上公布,会议材料也在网站上下载。
二是利益相关者访谈。政府官员要与项目开发有关的居民、商家、土地所有者进行有针对性的访问,了解他们对项目计划和实施过程的意见。
三是社区座谈会。2009年3月26日召开的一次社区座谈会,政府官员就与居民集中讨论了Carbondale市的综合发展计划和实施步骤。这种形式的会议可以帮助政府官员收集居民的意见和建议,也可以更广泛地听取民众的意见。
四是市议会中期情况介绍会。2009年7月21日召开的市议会中期情况介绍会说明,市议会不仅是项目的批准机构,而且也是项目实施的主要参与者。
五是事先的研讨会。在2009年11月召开的这种会议上,当地政府的综合计划审查委员会、市议员、计划部门都被邀请参加,与市民一起讨论项目的土地管理,听取市民的反馈意见。会议通过分析还讨论了该市的中长期发展计划,会议的讨论结果则被吸收进政府正式的规划法案中。
尽管我国国情与美国差别很大,但是发达市场经济国家的地方政府在土地管理方面的实践,仍旧可以给予我们一定的启示,因为我国目前正在走的也是一条市场经济的路。