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[摘要]央行货币超发，而民间投资渠道有限，房地产就成了投资热点。地方政府对土地财政的依赖导致地价提高，又进一步推高了房价。中央遏制房地产市场的宏观调控自2009年启动以来，已经历四次升级，但成效皆不明显。本文基于调控第五次升级的背景，探析我国“调控—观望—升温—调控”的恶性循环中政府、地产商和购房者这三方的博弈，对政府和地产商的决策有一定参考价值，为市场的最大受害者——普通购房者的正确行为提供理论依据。
[关键词]房地产市场；调控；博弈
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）20-0056-02
1房地产宏观调控背景分析
中央政府自2009年12月份通过宏观调控政策遏制房价以来，已经历了四次升级，分别为2010年1月“国十一条”，4月“国十条”，9月“9·29新政”，以及2011年1月“新国八条”。
2012年，持续调控及经济不景气令全国土地和房地产市场成交降温，但景气度前低后高，下半年回升明显。据国家统计局，2013年1月，全国百城新建住宅平均价格为9812元/平方米，环比上涨1.00%，自去年6月止跌后，连续第八个月环比上涨。
楼市的回暖让中央意识到来之不易的调控成效将再次失去，“新国五条”在今年两会前夕便应声而出，涉及“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机投资性购房”、“增加普通商品住房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设”、“加强市场监管和预期管理”、“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”六个方面。
2各参与主体及其博弈
2.1政府
2.1.1中央政府
“新国五条” 已是中央对房地产调控政策的第五次升级，较此前加强了力度，发挥了较强的信号意义。为了维护社会稳定，保持国民经济健康发展，控制房地产的发展速度与规模是中央政府的必然选择。房地产投资过热和过度发展，在社会稳定方面，将导致社会贫富差距日益扩大，社会矛盾激化，百姓对政府日益失望，动摇政党的威信与执政之基；在国民经济方面，渴望一夜暴富的思想将左右民心，导致产业结构失衡，有金融危机和产业空心化的危险。
然而，央行货币超发严重，政策历经5次升级，中央却仍未对地价的限制高度重视。中央政府考虑到房地产业自身特殊性，其快速发展对很多产业起到带动作用，并能刺激内需，解决一部分就业问题；金融信贷资金大都来自于国有银行，再加上地方政府卖地收入30%的上缴，中央从房地产业中攫取的利益也相当可观。
此外，政策在执行的过程中，往往遭遇地方政府的阻碍。自从我国分权制改革以来，中央和地方由合作博弈转为非合作博弈。中央政府在维护自己利益和保障民生提升百姓幸福感的同时，还要均衡各地方对利益的追求，因此需付出巨大的博弈成本和经历漫长的博弈过程。
2.1.2地方政府
在我国现行分级管理的制度下，地方政府享有一部分土地所有权和收益权。面对土地财政的巨额收益和房地产市场的巨额税收，面对房地产业的繁荣对地方GDP的贡献和官员业绩的美化，地方政府消极应对中央政策，在落实过程中制定种种措施放大中央鼓励性政策，缩小中央限制性政策，推高地价，延缓保障房的建设，对中央政策的低效和多数购房者利益的损失负有极其重大的责任。同时，各地方政府为追求其利益最大化，不断向中央政府请求政策倾斜，对中央的决策有一定负面影响，造成地方政府之间的互相参照，和对中央政策的阳奉阴违。
同时，鉴于自身的从属地位，地方政府要考虑中央的主导性质并努力维护中央的权威，加上过度依赖房地产业引发的社会问题，让其不得不对本地区房价的调控采取相应措施。
2.2地产商
地产商的属性是商人，做任何决策都不会忘记追求自身利润最大化，总是更青睐利润空间巨大的高端物业。为了激发购房者的购房冲动，为了推动房价上涨，地产商区域垄断，并与媒体形成利益同盟，散布房源紧张、房价上涨的传言的同时捂盘惜售，保密楼盘销售真实信息，让多数购房者在中央政策、自身需求以及传言中无所适从，直接损害购房者利益，动摇百姓对中央政策的信赖，间接损害中央政府的权威。
另一方面，地产商从地方政府的买地费用加上相关税费，目前已占开发总成本的40%～50%，甚至70%。而地产商对于地方政府的土地定价是无能为力的，只能将高昂的地价成本算在购房者头上。
2.3购房者
2.3.1投机购房者
此类人群一般属富裕阶层，通过投资坐享房地产增值的收益，大都只关注自己利益，期待置业地段房价和地价的提高，鼓励地产商的炒作，甚至自己加入炒作的行列。其对各主体的危害主要表现在：降低中央和地方政府调控政策的效率；利用普通购房者的刚需对其进行“剥削”；“一夜暴富”的案例极大地危害社会风气，加剧贫富差距，激化社会矛盾。
2.3.2普通购房者
普通购房者为了使其效用最大化，总是希望以最低的价格购买最好的房子，其追求的无非是个人的生活最基本的权益——住房，但是在与其他各主体博弈的过程中都处于劣势。央行货币超发，房价与地价相互作用并日益升高，普通购房者因为自身需求，用辛苦劳动所得以严重超过其价值的价格购买房子，却只改善了居住条件，而不是生活水平。日渐高涨的房价，保障房的供应数量和较高门槛，让多数人只能望楼兴叹，期待中央政府出台政策。但地产商和投资客的炒作又让普通百姓难以分辨是非，引发“恐慌性”购房，威胁百姓的利益。
3基于新一轮调控对各主体的决策建议
3.1政府
此次调控中最大的亮点在二手交易税费按转让所得的20%计征。虽说城镇化不是房地产化，但城镇化绝对离不开房地产。未来十年新增的1.8亿城镇人口将带来至少50亿平方米以上的住房需求。此外，若按“人均35平方米”的小康水平作为改善标准，将带来约68亿平方米的改善性住房需求。为避免政策误伤刚需和改善型买家，在后续落实中，中央应对某些方面如免个税条件等做出相应调整。 至2012年年底，我国M2广义货币供应量余额97.4万亿元，占去年GDP（51.9万亿元）的188%。美国的比例为57%，而国际标准比例的上限是100%。这说明前几年我国货币超发严重，中央应控制货币的发行量，从而减少民间货币存量，从源头上抑制房地产业过度投资。
此外，本轮升级明显加大了对地方政府的督察和问责，地方政府后续调控压力将显著增加，故地方在落实政策时应检点自己的行为，积极配合中央政府。各地方税务、城建和工商等部门要密切配合，加快保障房的建设，规范房企行为，整顿市场秩序，对出售自有住房个人所得税应依法严格按转让所得的20%计征。
此外，政府应该鼓励发展实业，优化国内产业发展结构，给民营资本创造更好的环境。
3.2地产商
此次调控，中央政府对房企的惩处措施比以往列举得更为细致，且语气更加强烈。即使房地产在一定地区内已成垄断，即使其为了利益在市场上哄炒房价，但楼市最终的决定权仍然在地方政府和中央政府的手中。地产商应对自己的行为保持警惕，配合政策落实，并积极促进自身的转型和创新。
3.3购房者
房地产的改革以打击投机为主，政策落实后，二手房交易必将受重创，建议广大投机性购房者放弃渴望坐享地产增值的想法，自力更生，艰苦创业，发展实业，为国民经济健康稳定发展做出贡献。
普通购房者不应易受复杂的地产舆论影响，置业应果断。大城市人口、资源集聚能力强大，社会融资规模广大，由于快速发展的城镇化和土地资源稀缺性，大城市的房价并没有泡沫，因此不要期望有很多降价空间。要相信而不依赖中央政府，不要将精力过多的用于观望房价和判断房地产市场孰是孰非。在综合对价格、质量、付款方式、升级置业空间以及自身需求等多因素的考察后，遇到合适的时机需迅速出手。
参考文献：
[1]曾国辉，赵海云，周玮.基于路径理论下的房地产宏观调控[J].中国市场，2011（22）.
[2]黄周地，刘群红，周玮. 我国房地产宏观调控的反思与新思维[J].中国市场，2011（2）.
[3]李贺.房地产调控中中央政府与地方政府利益博弈探析[D].西安：陕西师范大学，2012.
[4]左文盼.四方博弈——我国房地产市场系统风险分析和宏观调控政策选择[J].陇东学院学报，2011（6）：68-73.
[5]余凯.中国房地产宏观调控的难点问题和对策研究[J].经济研究导刊，2013（4）：167-168.
[6]徽湖.2013房地产调控三大利器[J].中国房地产业，2012（Z1）：44-47.
[关键词]房地产市场；调控；博弈
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）20-0056-02
1房地产宏观调控背景分析
中央政府自2009年12月份通过宏观调控政策遏制房价以来，已经历了四次升级，分别为2010年1月“国十一条”，4月“国十条”，9月“9·29新政”，以及2011年1月“新国八条”。
2012年，持续调控及经济不景气令全国土地和房地产市场成交降温，但景气度前低后高，下半年回升明显。据国家统计局，2013年1月，全国百城新建住宅平均价格为9812元/平方米，环比上涨1.00%，自去年6月止跌后，连续第八个月环比上涨。
楼市的回暖让中央意识到来之不易的调控成效将再次失去，“新国五条”在今年两会前夕便应声而出，涉及“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机投资性购房”、“增加普通商品住房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设”、“加强市场监管和预期管理”、“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”六个方面。
2各参与主体及其博弈
2.1政府
2.1.1中央政府
“新国五条” 已是中央对房地产调控政策的第五次升级，较此前加强了力度，发挥了较强的信号意义。为了维护社会稳定，保持国民经济健康发展，控制房地产的发展速度与规模是中央政府的必然选择。房地产投资过热和过度发展，在社会稳定方面，将导致社会贫富差距日益扩大，社会矛盾激化，百姓对政府日益失望，动摇政党的威信与执政之基；在国民经济方面，渴望一夜暴富的思想将左右民心，导致产业结构失衡，有金融危机和产业空心化的危险。
然而，央行货币超发严重，政策历经5次升级，中央却仍未对地价的限制高度重视。中央政府考虑到房地产业自身特殊性，其快速发展对很多产业起到带动作用，并能刺激内需，解决一部分就业问题；金融信贷资金大都来自于国有银行，再加上地方政府卖地收入30%的上缴，中央从房地产业中攫取的利益也相当可观。
此外，政策在执行的过程中，往往遭遇地方政府的阻碍。自从我国分权制改革以来，中央和地方由合作博弈转为非合作博弈。中央政府在维护自己利益和保障民生提升百姓幸福感的同时，还要均衡各地方对利益的追求，因此需付出巨大的博弈成本和经历漫长的博弈过程。
2.1.2地方政府
在我国现行分级管理的制度下，地方政府享有一部分土地所有权和收益权。面对土地财政的巨额收益和房地产市场的巨额税收，面对房地产业的繁荣对地方GDP的贡献和官员业绩的美化，地方政府消极应对中央政策，在落实过程中制定种种措施放大中央鼓励性政策，缩小中央限制性政策，推高地价，延缓保障房的建设，对中央政策的低效和多数购房者利益的损失负有极其重大的责任。同时，各地方政府为追求其利益最大化，不断向中央政府请求政策倾斜，对中央的决策有一定负面影响，造成地方政府之间的互相参照，和对中央政策的阳奉阴违。
同时，鉴于自身的从属地位，地方政府要考虑中央的主导性质并努力维护中央的权威，加上过度依赖房地产业引发的社会问题，让其不得不对本地区房价的调控采取相应措施。
2.2地产商
地产商的属性是商人，做任何决策都不会忘记追求自身利润最大化，总是更青睐利润空间巨大的高端物业。为了激发购房者的购房冲动，为了推动房价上涨，地产商区域垄断，并与媒体形成利益同盟，散布房源紧张、房价上涨的传言的同时捂盘惜售，保密楼盘销售真实信息，让多数购房者在中央政策、自身需求以及传言中无所适从，直接损害购房者利益，动摇百姓对中央政策的信赖，间接损害中央政府的权威。
另一方面，地产商从地方政府的买地费用加上相关税费，目前已占开发总成本的40%～50%，甚至70%。而地产商对于地方政府的土地定价是无能为力的，只能将高昂的地价成本算在购房者头上。
2.3购房者
2.3.1投机购房者
此类人群一般属富裕阶层，通过投资坐享房地产增值的收益，大都只关注自己利益，期待置业地段房价和地价的提高，鼓励地产商的炒作，甚至自己加入炒作的行列。其对各主体的危害主要表现在：降低中央和地方政府调控政策的效率；利用普通购房者的刚需对其进行“剥削”；“一夜暴富”的案例极大地危害社会风气，加剧贫富差距，激化社会矛盾。
2.3.2普通购房者
普通购房者为了使其效用最大化，总是希望以最低的价格购买最好的房子，其追求的无非是个人的生活最基本的权益——住房，但是在与其他各主体博弈的过程中都处于劣势。央行货币超发，房价与地价相互作用并日益升高，普通购房者因为自身需求，用辛苦劳动所得以严重超过其价值的价格购买房子，却只改善了居住条件，而不是生活水平。日渐高涨的房价，保障房的供应数量和较高门槛，让多数人只能望楼兴叹，期待中央政府出台政策。但地产商和投资客的炒作又让普通百姓难以分辨是非，引发“恐慌性”购房，威胁百姓的利益。
3基于新一轮调控对各主体的决策建议
3.1政府
此次调控中最大的亮点在二手交易税费按转让所得的20%计征。虽说城镇化不是房地产化，但城镇化绝对离不开房地产。未来十年新增的1.8亿城镇人口将带来至少50亿平方米以上的住房需求。此外，若按“人均35平方米”的小康水平作为改善标准，将带来约68亿平方米的改善性住房需求。为避免政策误伤刚需和改善型买家，在后续落实中，中央应对某些方面如免个税条件等做出相应调整。 至2012年年底，我国M2广义货币供应量余额97.4万亿元，占去年GDP（51.9万亿元）的188%。美国的比例为57%，而国际标准比例的上限是100%。这说明前几年我国货币超发严重，中央应控制货币的发行量，从而减少民间货币存量，从源头上抑制房地产业过度投资。
此外，本轮升级明显加大了对地方政府的督察和问责，地方政府后续调控压力将显著增加，故地方在落实政策时应检点自己的行为，积极配合中央政府。各地方税务、城建和工商等部门要密切配合，加快保障房的建设，规范房企行为，整顿市场秩序，对出售自有住房个人所得税应依法严格按转让所得的20%计征。
此外，政府应该鼓励发展实业，优化国内产业发展结构，给民营资本创造更好的环境。
3.2地产商
此次调控，中央政府对房企的惩处措施比以往列举得更为细致，且语气更加强烈。即使房地产在一定地区内已成垄断，即使其为了利益在市场上哄炒房价，但楼市最终的决定权仍然在地方政府和中央政府的手中。地产商应对自己的行为保持警惕，配合政策落实，并积极促进自身的转型和创新。
3.3购房者
房地产的改革以打击投机为主，政策落实后，二手房交易必将受重创，建议广大投机性购房者放弃渴望坐享地产增值的想法，自力更生，艰苦创业，发展实业，为国民经济健康稳定发展做出贡献。
普通购房者不应易受复杂的地产舆论影响，置业应果断。大城市人口、资源集聚能力强大，社会融资规模广大，由于快速发展的城镇化和土地资源稀缺性，大城市的房价并没有泡沫，因此不要期望有很多降价空间。要相信而不依赖中央政府，不要将精力过多的用于观望房价和判断房地产市场孰是孰非。在综合对价格、质量、付款方式、升级置业空间以及自身需求等多因素的考察后，遇到合适的时机需迅速出手。
参考文献：
[1]曾国辉，赵海云，周玮.基于路径理论下的房地产宏观调控[J].中国市场，2011（22）.
[2]黄周地，刘群红，周玮. 我国房地产宏观调控的反思与新思维[J].中国市场，2011（2）.
[3]李贺.房地产调控中中央政府与地方政府利益博弈探析[D].西安：陕西师范大学，2012.
[4]左文盼.四方博弈——我国房地产市场系统风险分析和宏观调控政策选择[J].陇东学院学报，2011（6）：68-73.
[5]余凯.中国房地产宏观调控的难点问题和对策研究[J].经济研究导刊，2013（4）：167-168.
[6]徽湖.2013房地产调控三大利器[J].中国房地产业，2012（Z1）：44-47.