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［摘 要］近期关于房产税的纷争风起云涌，很多人士都认为房价居高不下，是时候需要政府拿起税收杠杆加以调节了。他们认为，房产税的开征有利于抑制投机需求减少囤积数量，从而降低房价；房产税还可以调节各阶层收入减少贫富差距，从而促进社会和谐。对此种观点笔者不以为然。文章从支持房产税的各种“理由”入手，然后层层剖析，揭示出房产税将带来的各种负面效果，降低人们对房产税不切实际的预期。
［关键词］ 房产税 需求 供给 出租房市场 土地出让金
自从2010年5月27日国务院批准了发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》以来，房地产界一片风生水起，关于房地产税的纷争铺天盖地。因为《意见》中明确指出了：深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。在当下房价高涨，民怨沸腾，调控政策不断出台但效果始终微弱的背景下，房产税的征收与否拨动着各阶层国民的敏感神经。房产税的纷争体现了一系列的博弈，有地方政府和中央政府的博弈，有各大房产企业和政府职能部门的博弈，也有不同利益阶层之间的博弈。
房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。其实我国早在1986年就开始实施房产税的，只不过当时规定的征收范围只限于城镇的经营性房屋，如商业住宅，居民出租的自有房屋等。近期人们广泛关注的关于开不开征房产税的讨论，主要是要不要扩大房产税的开征范围，即要不要对个人非经营性的住房征收房产税。
目前媒体和很大一部分国民乃至学者对房产税都抱有相当大的期望，似乎房产税将成为抑制房价的最后杀手锏。支持征收房产税的人都认为，一来房产税将会有效地抑制需求，这主要是针对准备购买第二套乃至更多房产的投机者来言，因为房产的持有成本将大大增加；二来房产税还会变相地增加供给，简单分析，已经拥有多套房产的业主在房产税面前不再能那么安然地等待房产升值了，而是加快抛售。买房者将减少而卖房者将增加，从而房价将会下跌，这似乎符合经济常理的。经济观察家徐昌生指出，倘若增加一项持有税负便可以降低商品价格的话，那么，这种经验值得我们全面推广。面对大蒜价格上涨，我们假想国家开征蒜税，对每天人均购买大蒜超过50克或者囤积大蒜达到一定数量的家庭课以重税，则居民必将降低购买需求，于是蒜价持续下跌。这一假设无疑是荒唐的。认为房产税的征收会降低房价的人忽视了其对出租房市场的影响。当房产税使人们不敢拥有多套住房的同时也大量减少了可供出租的房源，从而导致出租房的价格大幅上涨，进而反过来影响新房和二手房的供求状况。因此我们可以得出结论，房产税的开征可能在短时间内能一定程度地抑制房价，但长期效果未必尽如人意。
还有人认为，就算房产税的开征对抑制房价起不了显著作用，但起码可以调节收入分配，缩小贫富差距，增加政府财政收入加快现代化建设。但是，这些人没有注意到，房产税这点儿钱对于有钱倒卖房产者来说，根本构不成威胁，千分之几的税率也削弱不了拥有多套豪宅的富人们的收入。相反，对于刚性需求巨大的中国房地产市场来说，这些税赋最终还是会转嫁到普通购房者身上，而且对于那些中低收入者来讲，他们更加只能“望房兴叹”了。进一步分析，富人多交的税就一定能通过政府之手改善底层人民的生活吗，就一定能体现出社会的公平与和谐吗？据报道，轰动全国的打黑案件中的文强，除了豪宅别墅他居然还有经济适用房；陕西眉县的经济适用房都卖给了公务员；深圳也曝出公务员以4000元超低价买房，等等。所以，指望房产税能缩小贫富差距有点过于乐观。 对于能“增加政府财政收入”这一说法，确实很直接很明显。为何连续的房产新政效果都不明显？其中的一个重要原因是，中央立旨调整房地产市场抑制房价暴涨，但是地方政府一方面受政绩驱动，为了拉动经济增长，坚持把房地产作为主导产业，另一方面由于财政困难，把卖地作为财政收入的主要渠道，高地价催生高房价。现在城市土地资源越来越稀缺，若不开辟新的收入来源，地方政府的土地财政肯定会在卖掉最后一寸土地的那一刻崩溃。如果把房产税作为新的收入来源，难保地方政府将来在出现财政困难时不扩大征收范围，也难保在监管不到位的情况下，这种税不会造成地方政府的更严重的滥权和腐败。所以，在财政收支没有建立起有效地监督体制时，开征房产税增加财政收入，只会给老百姓增加税务负担，不会带来政府公共服务的改善，更不会带来政府效率的提高。
从法理层面来讲，购房者在购房时已经一次性交纳了70年的高额土地出让金，再征收房产税属于重复征收了，既不公平也不合理。如果对土地和房产税合并征税，那么就应该明确商品房土地永续民有。从操作层面来讲，房产税的开征将涉及到一系列的难题。业内人士指出，对房产税的征收要解决三个问题，一是对住房产权的认定，二是对房屋进行资产评估，三是新的房产税与土地出让金的衔接。这些都是很难掌控和操作的。就目前情况而言，房地产市场评估所需要的评估中介机构、中介机构的公信力、征收浮动持有税的地方财政公开透明度等都无法跟上。房价难定，征税成本很高，这些都是很难克服的障碍。
房价居高不下的原因错综复杂，房产税的调节作用微乎其微。地方政府财政困难，房产税的开征只能治标不治本。贫富差距日益悬殊，房产税也难以起到抑富扶贫的作用。人们应该理性看待当前中国的宏观经济形式，正确分析房地产市场的状况，而不是把所有希望都寄托在政府征收房产税之上，降低那些对房产税不切实际的预期。
参考文献：
[1]徐昌生: 房产税岂能抑制房？．中国经济和信息化，2010年第 15期
[2]王涛: 房产税：征还是不征．大众理财顾问，2010年08期
[3]高永梅：浅谈我国房产税的未来发展．网络与信息．2010年07期
［关键词］ 房产税 需求 供给 出租房市场 土地出让金
自从2010年5月27日国务院批准了发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》以来，房地产界一片风生水起，关于房地产税的纷争铺天盖地。因为《意见》中明确指出了：深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。在当下房价高涨，民怨沸腾，调控政策不断出台但效果始终微弱的背景下，房产税的征收与否拨动着各阶层国民的敏感神经。房产税的纷争体现了一系列的博弈，有地方政府和中央政府的博弈，有各大房产企业和政府职能部门的博弈，也有不同利益阶层之间的博弈。
房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。其实我国早在1986年就开始实施房产税的，只不过当时规定的征收范围只限于城镇的经营性房屋，如商业住宅，居民出租的自有房屋等。近期人们广泛关注的关于开不开征房产税的讨论，主要是要不要扩大房产税的开征范围，即要不要对个人非经营性的住房征收房产税。
目前媒体和很大一部分国民乃至学者对房产税都抱有相当大的期望，似乎房产税将成为抑制房价的最后杀手锏。支持征收房产税的人都认为，一来房产税将会有效地抑制需求，这主要是针对准备购买第二套乃至更多房产的投机者来言，因为房产的持有成本将大大增加；二来房产税还会变相地增加供给，简单分析，已经拥有多套房产的业主在房产税面前不再能那么安然地等待房产升值了，而是加快抛售。买房者将减少而卖房者将增加，从而房价将会下跌，这似乎符合经济常理的。经济观察家徐昌生指出，倘若增加一项持有税负便可以降低商品价格的话，那么，这种经验值得我们全面推广。面对大蒜价格上涨，我们假想国家开征蒜税，对每天人均购买大蒜超过50克或者囤积大蒜达到一定数量的家庭课以重税，则居民必将降低购买需求，于是蒜价持续下跌。这一假设无疑是荒唐的。认为房产税的征收会降低房价的人忽视了其对出租房市场的影响。当房产税使人们不敢拥有多套住房的同时也大量减少了可供出租的房源，从而导致出租房的价格大幅上涨，进而反过来影响新房和二手房的供求状况。因此我们可以得出结论，房产税的开征可能在短时间内能一定程度地抑制房价，但长期效果未必尽如人意。
还有人认为，就算房产税的开征对抑制房价起不了显著作用，但起码可以调节收入分配，缩小贫富差距，增加政府财政收入加快现代化建设。但是，这些人没有注意到，房产税这点儿钱对于有钱倒卖房产者来说，根本构不成威胁，千分之几的税率也削弱不了拥有多套豪宅的富人们的收入。相反，对于刚性需求巨大的中国房地产市场来说，这些税赋最终还是会转嫁到普通购房者身上，而且对于那些中低收入者来讲，他们更加只能“望房兴叹”了。进一步分析，富人多交的税就一定能通过政府之手改善底层人民的生活吗，就一定能体现出社会的公平与和谐吗？据报道，轰动全国的打黑案件中的文强，除了豪宅别墅他居然还有经济适用房；陕西眉县的经济适用房都卖给了公务员；深圳也曝出公务员以4000元超低价买房，等等。所以，指望房产税能缩小贫富差距有点过于乐观。 对于能“增加政府财政收入”这一说法，确实很直接很明显。为何连续的房产新政效果都不明显？其中的一个重要原因是，中央立旨调整房地产市场抑制房价暴涨，但是地方政府一方面受政绩驱动，为了拉动经济增长，坚持把房地产作为主导产业，另一方面由于财政困难，把卖地作为财政收入的主要渠道，高地价催生高房价。现在城市土地资源越来越稀缺，若不开辟新的收入来源，地方政府的土地财政肯定会在卖掉最后一寸土地的那一刻崩溃。如果把房产税作为新的收入来源，难保地方政府将来在出现财政困难时不扩大征收范围，也难保在监管不到位的情况下，这种税不会造成地方政府的更严重的滥权和腐败。所以，在财政收支没有建立起有效地监督体制时，开征房产税增加财政收入，只会给老百姓增加税务负担，不会带来政府公共服务的改善，更不会带来政府效率的提高。
从法理层面来讲，购房者在购房时已经一次性交纳了70年的高额土地出让金，再征收房产税属于重复征收了，既不公平也不合理。如果对土地和房产税合并征税，那么就应该明确商品房土地永续民有。从操作层面来讲，房产税的开征将涉及到一系列的难题。业内人士指出，对房产税的征收要解决三个问题，一是对住房产权的认定，二是对房屋进行资产评估，三是新的房产税与土地出让金的衔接。这些都是很难掌控和操作的。就目前情况而言，房地产市场评估所需要的评估中介机构、中介机构的公信力、征收浮动持有税的地方财政公开透明度等都无法跟上。房价难定，征税成本很高，这些都是很难克服的障碍。
房价居高不下的原因错综复杂，房产税的调节作用微乎其微。地方政府财政困难，房产税的开征只能治标不治本。贫富差距日益悬殊，房产税也难以起到抑富扶贫的作用。人们应该理性看待当前中国的宏观经济形式，正确分析房地产市场的状况，而不是把所有希望都寄托在政府征收房产税之上，降低那些对房产税不切实际的预期。
参考文献：
[1]徐昌生: 房产税岂能抑制房？．中国经济和信息化，2010年第 15期
[2]王涛: 房产税：征还是不征．大众理财顾问，2010年08期
[3]高永梅：浅谈我国房产税的未来发展．网络与信息．2010年07期