在目前这种高投入、参与投资的发展模式下,房产税是解决不了地方政府的土地财政冲动的。而一个现实的难题是,在目前财政预算透明度不强的情况下,如何确保税收返还于比如廉租房、医疗、教育建设等公共利益支出?
　　
　　进入10月以来,关于房产税的讨论再度喧嚣。
　　事实上,作为一种财产税税种,房产税曾在旧条文里休眠了24年,曾经热议的合并税种物业税也在一些试点城市空转了7年。
　　此番中央部委及地方政府再度释放房产税信息,所引发的争论之激烈,足以说明今时社会矛盾之尖锐及利益冲突之复杂。
　　但来自国家部委的表态是纷纭的,而来自试点城市流传的试点方案也差异颇大,这足以说明这一税种开征的真实出发点及目标之模糊与摇摆。
　　
　　征税出发点
　　
　　目前,财政部已将“完善房产税制度”列入其2010年工作要点,而发改委在其2010年度经济体制改革重点中也提及“逐步推进房产税改革”。上海、重庆、深圳等城市也传出将出台试点方案的消息。
　　在目前房地产市场宏观调控举措不断的背景之下,房产税信息释放的真实意图究竟何在?
　　“开征房产税的目的无非是两个,一个是解决地方财政收入问题,一个是调控房地产市场。”中央财经大学税务学院副院长刘桓对本刊记者说。
　　2004～2005年,刘桓在北京市税务局挂职副局长,其时北京正在进行物业税空转试点。“但那时候房地产价格尚没有暴涨,所以当时出台物业税的目的是要解决土地财政的问题,因此决策层并未有决心要推进这一税种的开征。”刘说。
　　现时追寻土地财政的问题,矛头似乎都指向了1994年分税制改革,但实际上,是自2004年8月31日之后,土地协议出让被叫停,政府垄断土地出让渠道之后,才开始了一轮土地财政的突飙猛进。按照设想,物业税作为一项财产税,将为地方政府提供稳定的地方税收来源,减少对土地财政的过分依赖。
　　而追寻房产税的起源,则要归结到1956年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》(下称《暂行条例》)。1950年1月,当时的政务院公布《全国税政实施要则》,规定全国统一征收房产税、地产税两个税种。同年6月调整税收,将房产税和地产税合并为房地产税。上世纪80年代,鉴于城镇土地属于国家所有,使用者没有土地所有权,我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地税两个税种,并于1986年颁布了《暂行条例》。在这个暂行条例中,“房产税由产权所有人缴纳”。
　　但与物业税改革的基本框架是将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取,其额度及操作难度大大超于房产税不同,房产税的征收则看上去相对容易一些,因此在两年前关于房产税的讨论亦开始出现。
　　真正到了1998年住房市场化改革之后,高房价问题逐渐成为城镇居民的心头之患,并伴随其泡沫化,成为了一个社会矛盾集合体。在一些地方政府和房地产商结成牢固利益联盟之后,房地产保有环节的税收开始被赋予了解决地方财政收入和调控市场的作用。
　　但在国务院公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中,对于住房保有环节的税收的表述还是“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。直到今年4月,新一轮房地产宏观调控举措“国十条”出台,但仍未能遏制重点城市房价的快速攀升,“开征房产税”开始频频亮相。
　　重拾一项只需国务院修改便可出台的《暂行条例》,在刘桓看来一方面是应对宏观调控之“失效”,同时又能给地方政府“开源”。一方面要稳定住房价格,一方面要增加地方政府收入,房产税的开征似乎正好承受了这两样功能。
　　如果稳定房地产销售价格,则可能出现的局面是土地成交量或成交金额下降,鉴于宏观调控“打压”的大环境,地方政府对土地出让金收入的愿景也将有所下降。在未来城市化饱和,土地出让金逐渐下降的情况下,从土地出让收入转向房屋保有环节税收收入,亦是趋势之一。
　　在这次积极申报房产税试点的城市中,重庆目前的试点方案已上报至三部委会签。而根据中国指数研究院的报告,2010年1～9月,重庆土地出让成交总价为286亿元,同比下降9%。
　　
　　现实矛盾
　　
　　在刘桓看来,房产税的另一个重要功能是完善财税体系,作为房产保有环节的税收,在过去是缺失的,这并不利于地产的调控,最明显的是对住房空置率的调控,这一税种对房地产市场上的投资、投机者具有挤出效应。
　　我国房地产市场现有主要税费项目中,营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、交易契税等都集中在开发流通环节,而保有环节的税种仅有城镇土地使用税和房产税两个税种。
　　10月中旬,财政部、国家税务总局有关负责人表示,对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的,“既有利于调节居民收入和财富分配,也有利于健全地方税体系,促进经济结构调整及土地节约集约利用,引导个人合理住房消费。”
　　“具体的征税方案制定,将涉及房产税可能发挥的功能不一。”北京大学房地产研究所所长、中国房地产学会副会长陈国强则对记者说。
　　“解决土地财政问题的一个前提是房产税具有替代作用,房产税作为一项财产税,成为地方政府的稳定收入之后,将土地出让金降下来,将交易环节的税种合并,总体税负降低。但这涉及的并非一项房产税所能解决,地方政府的财政收入涉及的是事权和财权的分配,地方政府目前这种高投入、参与投资的发展模式下,一项税收是解决不了地方政府的土地财政冲动的。”陈国强认为。
　　这可能意味着,在土地财政无法改变的情况下,房产税又作为一项额外的税收,成为市场经济体和购买者的另外一项税负。
　　我国近年来的宏观税负一直呈现上升比例,以政府财政收入占GDP的比重来计算,我国近3年的宏观税负均超过30%,这一水平已经向工业化国家看齐,甚至有国外研究机构声称中国的税负痛苦指数全球第二。
　　而中国的房产税与欧美等土地私有制国家的房产税之区别在于,中国城镇土地为国有,消费者购房获得房屋所有权70年,已摊分了土地出让金,相当于摊分了房屋70年的租金。如果购房者已经支付了70年的土地租金,再支付土地持有环节的房产税,则相当于重复征税。
　　另一方面,“调节居民收入和财富分配,放在房产税的身上,显得有点大了。财富分配体系目前存在的问题,就像靠个人所得税来调剂一样,作用是有限的。财富分配体系的不合理目前主要在于政府收入和企业收入过重,初次分配不合理的问题最为突出,灰色收入和腐败问题,这不仅仅是靠一项税收就能解决得了的。”北大地产基金中心主任、北京国际发展投资有限公司CEO杜猛则对记者说。
　　“在这里面,官员的多套房产数据,要不要披露?怎么披露?”杜猛说。此外还有诸如福利分房、集资房等认定和估值技术难题的背后,实质又是利益群体的阻障。
　　陈国强同时认为,依靠房产税来打击目前的房产价格,这样的期望太大,房产税并非“核武器”,而是一个长效机制,立竿见影的效果是不太可能的,只会针对少部分的投资投机者征收。但改变不了中国快速城镇化过程中商品房住宅的供不应求的大格局。
　　“税基过窄,税率过低,调控的作用微少,税基过宽,税率过高,增加的税负过重,要衡量具体的设计方案。”杜猛认为。
　　而在更多的人看来,开征一项新税种所可能遇到的最大反对意见在于,税负在增加,但税收去向在目前财政预算透明度不强的情况下,如何返还于比如廉租房、医疗、教育建设等公共利益支出?这是一个现实的难题。
　　在种种争议尚未厘清的情况下,据媒体报道,重庆市目前上报至财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部的房产税试点方案,采用了按“套数越多、面积越大”——税率逐级提高的累进计税方式,其原理与个人所得税的累进税率相同。而财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部已经启动了对房地产税的会签程序,其中就包含采用累进计税方式的“重庆方案”。