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摘要：随着社会的发展，房地产的相关方面越来越受到人们的关注，人们对房地产处理的准确性和现实性以及测量手段也提出了更高要求。本文分析了房地产测绘面积误差及精度分析。
关键词：房地产；测绘面积；误差；精度
中图分类号：P2文献标识码： A
前言
随着科学技术的发展，不断有新的测绘仪器和测量工具更新和出现，对于房屋预测面积和实测面积之间的误差也会越来越小，因此现在的条件可以很好的解决误差的问题。但是随着商品房价格的不断上涨，房屋面积的精度将会更加的精确，商品房, 特别是住宅按套内建筑面积出售, 与以往房屋的销售按建筑面积=套内建筑面积+分摊共有建筑面积相比，只从商品房买卖角度去看，购房者需要关注的是套内建筑面积，因此对于房产面积测量精度有了更高的要求。
1、房地产测绘的定义
房地产测绘是属于专业测绘的一部分，它主要是对城镇房屋及其使用地的位置、权属、结构、数量进行的一系列的调查和测绘，在进行测绘中会结合相关的测绘仪器和测绘技术进行，且在进行测绘时必须按照国家的相关标准进行。就目前的情况来看，我国的房地产的测量规范和技术标准，已经对测量进行了明确的规定，它主要是以文字、数据及图件的形式呈现出来。因为有相关的规范和标准限制，所以它具有法律效力。房地产测绘主要有两部分组成，即基础测绘和项目测绘，房地产基础测绘主要是在一定的区域内建立一个房地產的平面控制网。房地产项目测绘指的是在一些产权的管理过程中对房地产所需要的一系列的图纸开展的测绘活动。
2、房地产面积量算的意义和内容
2.1、房地产面积量算的意义
量算房屋及其用地的面积，是房地产测量中一项重要的工作。它的工作主要是提供一系列的资料，主要提供对象是房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发、房地产权属等单位，并且它也充当着另一个角色，也能为其他的某些方面，如房地产税费的征收、城镇规划和建设等提供更多重要的资料。房地产面积量算具有很强的专业技术，对其的要求也是非常高，因为它直接影响着国家以及人们的自身利益。所以，在整个房地产测绘中房地产面积量算占据着非常重要的地位。
2.2、房地产面积量算的内容
房地产面积的量算主要是由两部分组成，包括房屋面积和用地面积的量算，房屋面积的量算涉及的范围非常广泛，主要是建筑面积、产权面积、使用面积和共有建筑面积这一系列的量算。同理，用地面积涉及的范围也很广泛，包括房屋占地面积、丘面积、各项地表面积的量算以及共用土地面积的量算和分摊。
3、面积测算的方法与精度分析
3.1、坐标解析法
3.1.1、根据坐标计算面积的方法
坐标解析法的主要依据是根据坐标进行相应的计算，其主要根据房屋用地界址点来确定，但同时它也包括了房角点的坐标计算房屋面积的方法。它的面积公式计算为下列：
（1）
（1）式中:S主要代表了面积，即房屋、房屋用地或丘面积;Xi,Yi分别为界址点、房角点或边界点的纵、横坐标;n代表着各个点的个数，主要包括界址点、房角点或边界点;i为界址点、房角点或边界点的序号,并且按照相关的转动进行相关的编序，序号一般的情况都是从1开始连续顺编,当(i+1) > n时令(i+1) =1,当(i -1) <1时令(i -1) = n。
3.1.2、根据坐标计算面积的精度估算
根据坐标计算面积,其面积中误差一般会按照按式(2)计算,
（2）
式中:ms为面积中误差;mj为界址点、房角点或边界点的点位中误差;n为界址点、房角点或边界点的个数;i为界址点、房角点或边界点的点号,一般从1开始按顺时针方向依次连续顺编,当(i+1) > n时令(i+1) =1,当(i-1) <1时令(i-1) = n;D为界址点、房角点或边界点连线所组成的多边形中相间点连线的间距。
3.2、实地量距法
3.2.1、实地量距测算面积的方法
实地量距法主要是运用相关的仪器，即测距仪或卷尺来量出图形的边长，并计算出这个图形的相关面积。就目前的情况来看，在我国房地产测量中普遍使用的面积测量法是实地量距，而进行房屋面积测算时，普遍使用的是实地量距法。
3.2.2、实地量距法测算面积的精度估算
在我国，房屋的普遍修建形状都是为矩形，所以它的面积计算公式为长乘以宽，即
S = ab (9)
式中:S代表着要计算的面积;a,b为房屋或房间的两条相邻边长。
根据误差传播定律,对式(9)全微分得
设a,b是分表代表着不同的观测量,则有
式中:ms主要是房屋或房间面积的面积中误差；ma,mb分别为房屋或房间边长a,b的边长中误差。
在我们的边长测量的精度计算中通常的情况下都是用相对误差来表示其精度。钢尺量距一般方法的精度为
1/1000~1/5000,钢尺量距精密方法的精度的控制范围都是在1/1000~1/40000;
短程光电测距仪的测距精度可达
D为测程(单位为km),对于其中的相对精度是根据测程从而进行确定的。
将边长测量的相对精度假设成1/N,所以对于房屋面积的中误差的计算式为
房屋面积误差的限差公式为
(其中不可避免很多外界因素的影响，要将测量房屋边长的实际情况及可操作性考虑在其中:一级N=5 000;二级N=3 000;三级N=2 000)。
4、预测面积与实测面积的误差值分析
就目前的情况来看，我国在关于房地产测绘方面已经做出了很多的规定，对于房屋预测面积与实测面积它们之间存在的偏差在相关条例中都有着明确的规定，主要是根据《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同》，在这个范围内建筑物的面积误差是一个基底，后面计算的面积误差比的绝对值是不能大于 3%，对于面积误差比的计算公式如下:
《房产测量规范》对于房屋面积测算的三级精度的中误差有明确的规定，必须要使用皮尺丈量房屋边长，才能进行房屋面积中误差，其将是房屋面积量算中精度要求最低线。用实际例子能更清楚的反映，例如销售面积为 100㎡的商品房，允许其存在一定的误差，如果误差标准定为( 0.04√S+0.0003S) 则限差为 ( 0.08√S+0.0006S) ,面积可差 1.4㎡。这里出现误差的主要原因是因为在进行边长测量时存在着误差，从而导致了面积出现误差，到目前为止，我国在测绘方面的技术和工具条件，对于出现的这种误差值算是比较大的，通常情况下，实际的测量中，这种情况基本上是不会出现的。在《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同》的规定中已经明确的指出预测面积和实测面积之间允许的最大误差为3%，允许有误差是因为除了受到本身测量的误差还有别的原因造成：
1.建筑物的原因使得设计发生了一些改变。2.施工中建筑物一些部分并没有完全的按照设计进行。3. 施工上的错误或者是在进行放样时出现的一些误差，从而使得竣工后房屋尺寸与原来设计的图上的尺寸存在着一些偏差。4. 竣工后的范围共用分摊部位面积功能的改变或服务范围的改变。5. 在施工中的施工误差和测量误差也会直接影响竣工后的面积与预售的面积存在着误差。这些在施工中是很难避免的。
结束语
综上所述，房地产测绘存在的目的就是为了能够为“房地产”服务的，它的专业技术很强，他不同于别的测量，他非常的特殊，房地产测绘的成果具有法律效力，是解决房产权属与争端的重要依据。因此，房地产测绘成果的可靠性是房地产作为具有法律效力的数据资料的重要前提，为更好的完成工作, 应改 变原有旧的观念，增强服务意识、质量观念。尽可能的避免测量误差及测量错误的产生, 减小测量误差, 保证房地产测量精度。
参考文献
[1]赵宝锋,蔡群. 房产面积测算精度分析[J]. 淮海工学院学报(自然科学版),2006,03:74-76.
[2]邓峰,胡骏红. 房地产测绘面积误差及精度分析[J]. 中国高新技术企业,2007,05:189-190.
[3]钱超. 我国房地产测绘现状及测绘技术运用[J]. 科技致富向导,2012,23:401.
关键词：房地产；测绘面积；误差；精度
中图分类号：P2文献标识码： A
前言
随着科学技术的发展，不断有新的测绘仪器和测量工具更新和出现，对于房屋预测面积和实测面积之间的误差也会越来越小，因此现在的条件可以很好的解决误差的问题。但是随着商品房价格的不断上涨，房屋面积的精度将会更加的精确，商品房, 特别是住宅按套内建筑面积出售, 与以往房屋的销售按建筑面积=套内建筑面积+分摊共有建筑面积相比，只从商品房买卖角度去看，购房者需要关注的是套内建筑面积，因此对于房产面积测量精度有了更高的要求。
1、房地产测绘的定义
房地产测绘是属于专业测绘的一部分，它主要是对城镇房屋及其使用地的位置、权属、结构、数量进行的一系列的调查和测绘，在进行测绘中会结合相关的测绘仪器和测绘技术进行，且在进行测绘时必须按照国家的相关标准进行。就目前的情况来看，我国的房地产的测量规范和技术标准，已经对测量进行了明确的规定，它主要是以文字、数据及图件的形式呈现出来。因为有相关的规范和标准限制，所以它具有法律效力。房地产测绘主要有两部分组成，即基础测绘和项目测绘，房地产基础测绘主要是在一定的区域内建立一个房地產的平面控制网。房地产项目测绘指的是在一些产权的管理过程中对房地产所需要的一系列的图纸开展的测绘活动。
2、房地产面积量算的意义和内容
2.1、房地产面积量算的意义
量算房屋及其用地的面积，是房地产测量中一项重要的工作。它的工作主要是提供一系列的资料，主要提供对象是房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发、房地产权属等单位，并且它也充当着另一个角色，也能为其他的某些方面，如房地产税费的征收、城镇规划和建设等提供更多重要的资料。房地产面积量算具有很强的专业技术，对其的要求也是非常高，因为它直接影响着国家以及人们的自身利益。所以，在整个房地产测绘中房地产面积量算占据着非常重要的地位。
2.2、房地产面积量算的内容
房地产面积的量算主要是由两部分组成，包括房屋面积和用地面积的量算，房屋面积的量算涉及的范围非常广泛，主要是建筑面积、产权面积、使用面积和共有建筑面积这一系列的量算。同理，用地面积涉及的范围也很广泛，包括房屋占地面积、丘面积、各项地表面积的量算以及共用土地面积的量算和分摊。
3、面积测算的方法与精度分析
3.1、坐标解析法
3.1.1、根据坐标计算面积的方法
坐标解析法的主要依据是根据坐标进行相应的计算，其主要根据房屋用地界址点来确定，但同时它也包括了房角点的坐标计算房屋面积的方法。它的面积公式计算为下列：
（1）
（1）式中:S主要代表了面积，即房屋、房屋用地或丘面积;Xi,Yi分别为界址点、房角点或边界点的纵、横坐标;n代表着各个点的个数，主要包括界址点、房角点或边界点;i为界址点、房角点或边界点的序号,并且按照相关的转动进行相关的编序，序号一般的情况都是从1开始连续顺编,当(i+1) > n时令(i+1) =1,当(i -1) <1时令(i -1) = n。
3.1.2、根据坐标计算面积的精度估算
根据坐标计算面积,其面积中误差一般会按照按式(2)计算,
（2）
式中:ms为面积中误差;mj为界址点、房角点或边界点的点位中误差;n为界址点、房角点或边界点的个数;i为界址点、房角点或边界点的点号,一般从1开始按顺时针方向依次连续顺编,当(i+1) > n时令(i+1) =1,当(i-1) <1时令(i-1) = n;D为界址点、房角点或边界点连线所组成的多边形中相间点连线的间距。
3.2、实地量距法
3.2.1、实地量距测算面积的方法
实地量距法主要是运用相关的仪器，即测距仪或卷尺来量出图形的边长，并计算出这个图形的相关面积。就目前的情况来看，在我国房地产测量中普遍使用的面积测量法是实地量距，而进行房屋面积测算时，普遍使用的是实地量距法。
3.2.2、实地量距法测算面积的精度估算
在我国，房屋的普遍修建形状都是为矩形，所以它的面积计算公式为长乘以宽，即
S = ab (9)
式中:S代表着要计算的面积;a,b为房屋或房间的两条相邻边长。
根据误差传播定律,对式(9)全微分得
设a,b是分表代表着不同的观测量,则有
式中:ms主要是房屋或房间面积的面积中误差；ma,mb分别为房屋或房间边长a,b的边长中误差。
在我们的边长测量的精度计算中通常的情况下都是用相对误差来表示其精度。钢尺量距一般方法的精度为
1/1000~1/5000,钢尺量距精密方法的精度的控制范围都是在1/1000~1/40000;
短程光电测距仪的测距精度可达
D为测程(单位为km),对于其中的相对精度是根据测程从而进行确定的。
将边长测量的相对精度假设成1/N,所以对于房屋面积的中误差的计算式为
房屋面积误差的限差公式为
(其中不可避免很多外界因素的影响，要将测量房屋边长的实际情况及可操作性考虑在其中:一级N=5 000;二级N=3 000;三级N=2 000)。
4、预测面积与实测面积的误差值分析
就目前的情况来看，我国在关于房地产测绘方面已经做出了很多的规定，对于房屋预测面积与实测面积它们之间存在的偏差在相关条例中都有着明确的规定，主要是根据《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同》，在这个范围内建筑物的面积误差是一个基底，后面计算的面积误差比的绝对值是不能大于 3%，对于面积误差比的计算公式如下:
《房产测量规范》对于房屋面积测算的三级精度的中误差有明确的规定，必须要使用皮尺丈量房屋边长，才能进行房屋面积中误差，其将是房屋面积量算中精度要求最低线。用实际例子能更清楚的反映，例如销售面积为 100㎡的商品房，允许其存在一定的误差，如果误差标准定为( 0.04√S+0.0003S) 则限差为 ( 0.08√S+0.0006S) ,面积可差 1.4㎡。这里出现误差的主要原因是因为在进行边长测量时存在着误差，从而导致了面积出现误差，到目前为止，我国在测绘方面的技术和工具条件，对于出现的这种误差值算是比较大的，通常情况下，实际的测量中，这种情况基本上是不会出现的。在《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同》的规定中已经明确的指出预测面积和实测面积之间允许的最大误差为3%，允许有误差是因为除了受到本身测量的误差还有别的原因造成：
1.建筑物的原因使得设计发生了一些改变。2.施工中建筑物一些部分并没有完全的按照设计进行。3. 施工上的错误或者是在进行放样时出现的一些误差，从而使得竣工后房屋尺寸与原来设计的图上的尺寸存在着一些偏差。4. 竣工后的范围共用分摊部位面积功能的改变或服务范围的改变。5. 在施工中的施工误差和测量误差也会直接影响竣工后的面积与预售的面积存在着误差。这些在施工中是很难避免的。
结束语
综上所述，房地产测绘存在的目的就是为了能够为“房地产”服务的，它的专业技术很强，他不同于别的测量，他非常的特殊，房地产测绘的成果具有法律效力，是解决房产权属与争端的重要依据。因此，房地产测绘成果的可靠性是房地产作为具有法律效力的数据资料的重要前提，为更好的完成工作, 应改 变原有旧的观念，增强服务意识、质量观念。尽可能的避免测量误差及测量错误的产生, 减小测量误差, 保证房地产测量精度。
参考文献
[1]赵宝锋,蔡群. 房产面积测算精度分析[J]. 淮海工学院学报(自然科学版),2006,03:74-76.
[2]邓峰,胡骏红. 房地产测绘面积误差及精度分析[J]. 中国高新技术企业,2007,05:189-190.
[3]钱超. 我国房地产测绘现状及测绘技术运用[J]. 科技致富向导,2012,23:401.