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摘 要：季节型“鬼城”是指受季节影响而形成的间歇性“鬼城”现象。这类“鬼城”在以旅游为主导产业的新兴滨海城市较为多见，其主要特征为旅游旺季人满为患，淡季人去楼空。相比三亚、青岛、厦门等热门旅游城市，伴随着新型城镇化而兴起的县区级新城因缺乏相关产业支撑、知名度小、公共服务缺失等因素，成为“鬼城”阴影的重灾区。本文以辽宁省D新区为个案，分析季节型“鬼城”的特征及成因，从盘活闲置土地、乡镇联动、房产调控、完善生活配套等方面入手，探讨季节型“鬼城”的危机化解对策，对沿海新兴城市群具有一定借鉴作用。
关键词：季节型；“鬼城”；城镇化
中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2016）09-0118-02
“鬼城”（英文名：Ghost City）原指资源枯竭并被废弃的城市，属于地理学名词。在我国城市化进程中，一些城区因空置率高，鲜有人居住，被形象地称为“鬼城”。本文研究的“鬼城”具有特殊性。这类“鬼城”出现在沿海地区，以旅游观光及新技术为主导产业，部分房产已经出售，旅游旺季入住率高，淡季人去楼空，“鬼城”现象呈季节性交替。
2010年，针对中国房地产泡沫现象，美国《纽约时报》对内蒙古康巴什新城做出“鬼城”报道，“鬼城”一词走进大众视野。随后，内蒙古二连浩特、河南郑东新区、云南呈贡等多地“鬼城”相继被媒体披露。在百度百科词条里，已经出现对“鬼城”的释义。目前，已知的学术研究中，学者陈远宏从揭露“鬼城”成因入手，提出抑制房地产泡沫蔓延的措施；聂翔宇从“鬼城”类型出发，分析灾难型“鬼城”、衰落型“鬼城”、规划型“鬼城”的成因，并提出治理机制；黄涛认为“鬼城”的责任在于政府；谢莹等人从城市生命周期角度出发，探讨“鬼城”现象的认知及应对措施。综上所述，目前学界对“鬼城”有一定研究，但尚未细化到季节型“鬼城”的领域。
一、D新区“鬼城”危机显现
D新区位于辽宁省S县，总面积960平方公里，是辽宁省“五点一线”环渤海经济带起点，具有承接辐射东北和华北两大经济圈的功能。凭借着优质的海岸资源，素有“北方小三亚”之称。D新区以休闲旅游、文化教育、高新技术、临港工业园为主导产业。目前，D新区已初具现代化新城规模，在京津冀城市群有一定影响力和知名度。然而，随着我国经济发展进入新常态，经济下行压力导致房地产销售迟缓、企业投产运营缓慢，加之滨海旅游的季节性，D新区正盘旋在“鬼城”的怪圈之上。
二、D新区“鬼城”特征
1.旅游地产房价过高，空置率上升。近年来，随着我国一线城市房地产调控，各大房企逐步将发展重心转移到二、三线城市。因沿海地区有着丰富的旅游景观资源，地方政府的新区建设计划与地产商多元化产业布局的设想不谋而合。在二者大量资金的注入下，各地新城、开发区迅速崛起。这些打着“宜居、生态”口号的旅游地产项目主要面向外来投资人群，房价普遍过高，本地居民无力购买。据相关媒体披露，目前D新区的实际入住率不足10%，部分房产已出现烂尾现象。
2.受气候限制，季节性落差明显。D新区旅游黄金季为每年5—10月，游客以北京、天津、河北等地区的散客为主。夏季的北方是众所周知的避暑胜地，大批游客来此观光度假，因此夏季的D新区不存在“鬼城”现象。然而，由于滨海旅游的季节性，加之淡季旅游项目开发不足，冬季鲜有游客到此观光，冬季与夏季的D新区呈现两个极端。
3.企业建设迟缓，产业空心化明显。D新区政府曾致力打造观光旅游与高科技产业联动的产城融合模式，以破解季节性人流量减少的难题。根据“海岸中关村”的定位，当地招商引资的企业大都以高新技术产业为主，入驻门槛较高。在整个D新区，除少数几家小企业建成并投产，多数项目处于荒废停滞状态[1]。产业的空心化，使得当地政府“以产带城，产城融合”的设想落空。
百度键入“D新区、鬼城”词条，搜索出的“鬼城”报道多达十余条，在媒体披露的中国十大“鬼城”排行榜中，D新区也赫然在列。尽管笔者对此排行存在质疑，但不可否认，当下一些政府在经济新常态下，依旧如火如荼地痴迷于新城建设，这种盲目的造城行为势必会导致大量的财政资金投入，以致政府负债累累，陷入新一轮的恶性循环当中。
三、D新区“鬼城”原因分析
“鬼城”的出现并不符合社会经济的发展规律，而是人为地利用权力和资本快速推动的产物[2]。笔者认为，应从以下几个方面分析“鬼城”的成因。
1.地方政府对土地财政的依赖。一方面，我国城乡分割的二元经济结构，农村和城市土地价格存在巨大“剪刀差”，因此地方政府往往热衷于新区建设，而不是老城区的改造工作。另一方面，随着我国产业结构调整，经济下行压力日趋加大，而上级对地方政府的考核机制却没能实现同步转型。考核依旧以GDP、招商引资、固定资产投入为主要标准，无形中也助推了“鬼城”的蔓延。
2.对城市未来人口规模错误判断。D新区政府网站公开信息显示：要用10-20年时间将D新区建设成一座人口规模达50万人，财政收入达100亿元，GDP达1 000亿元的生态宜居新城[3]。目前，D新区辖区范围内人口为20万，主城区常住人口不足10万。夏季人流量多，“鬼城”特征不明显，而北方冬季寒冷，海边季风大、潮湿，原本在此置业、安度晚年的外地老年人纷纷逃回原籍，人口愈发减少。产业和人气的双不足，新区的高空置率在所难免。
3.旅游形式单一，竞争力不强。旅游业是在原有产业基础上的附加，而不是单一的生产形式，这样的复合经济结构受旅游客源市场的冲击影响要小得多[4]。就目前来看，D新区旅游形式较为单一。夏季以海滨浴场为主，海洋游乐园或于近期开放，但运营情况尚不明朗，淡季游览项目基本空白。D新区周边的同质性城市因起步早，知名度高，各项配套均已成熟，其对D新区的冲击力不容小觑。
4.规划设计不合理，生活配套欠缺。科学的城市规划可以合理确定城市的发展方向、规模和布局，统筹安排各项建设，协调各方面在建设中的矛盾，对于城市的长期发展有重要的指导作用[5]。除了合理规划，城市配套也应紧跟其后，这样才能体现其作为城市属性的功能。不可否认，D新区在这方面确有欠缺。由于配套不足，部分地区交通极不便利，笔者实地走访了解到，新区核心生活区域内只有一家农贸市场。种种的不便利，使得本地居民买房热情并不高。即便是新区从业人员，也通常会选择在老城区购房。 四、D新区化解“鬼城”危机的对策
在“鬼城”问题处理上，多数专家学者提倡采取“产城融合”的方法来化解危机。的确，一个城市的发展离不开产业的支撑，只有产业聚集、运作方能吸引人口集聚。目前来看，国内的“鬼城”普遍存在造城在先、产业运营滞后的局面。在经济新常态下，笔者建议应从以下几方面考虑“鬼城”危机的化解对策。
1.盘活闲置土地。新区政府应建立健全监管机制，及时整理闲置土地。对占而不建的企业及时予以警告，必要时予以清退，将土地使用权收回。此外，当地政府应认真履行土地管理工作职责，依法依规做好征地、补偿、安置、土地预审、登记等基础工作，保证土地合理高效利用。
2.形成联动机制，开发旅游新资源。按照区域经济理论分析，走地方特色经济发展之路才是理性的选择[6]。D新区周边有丰富的海洋渔业、果业资源，政府在大力发展D新区主城区的同时，也应加大当地特色渔业、休闲农业的开发，各乡镇形成联动机制，盘活旅游市场。此外，还应着力开发新的旅游项目，如冬季滑雪、冰雕等，避免旅游产品过于单一化。
3.调动本土居民购买力，激活房地产市场。城市的发展进步离不开人力资本的支撑，若要走出“鬼城”阴影，留住人是关键。党的十八大指出，新型城镇化要因地制宜，以人为本，积极倡导就近就业。因此，当地政府应对本地居民在购房贷款、税款方面应制定一些优惠政策，满足本地刚需人群购房需求。
4.完善活基础设施建设，优化公共服务体系。完善的生活配套、优质的公共服务既是城市软实力的象征也是吸纳人才的关键。针对新城区的基础设施建设，应充分做好前期调研、规划，因地制宜合理制定出相关配套。此外，政府应加大对公共服务的投入，满足辖区内居民各方面的生活需求。
五、结语
D新区成立8年时间，在基础设施建设、招商引资、政府纳税、国内知名度影响等方面取得了一定的成绩，随着京津冀一体化、首都产业转移等计划实施，作为以打造中关村云基地为目标的D新区具有一定的发展潜力。眼下政府应首先着力调控房价，调动本地刚需族购买力；推进基础设施建设，完善生活、教育、医疗、公共设施等相关配套；吸引企业进驻投产，增加人气。
总之，政府在新区建设中，应遵循“稳中求进”“小步走”的原则，因地制宜，发挥地方特色，切勿大刀阔斧般盲目造城，只有这样才能规避“鬼城”危机。
参考文献：
[1]田国宝.产城“双萧条”辽宁东戴河新区泥足难拔[N].中国房地产报，2014-06-09.
[2]陈远宏.“鬼城”探秘—揭露“鬼城”成因，抑制房地产泡沫蔓延[J].山西高等学校社会科学学报，2013（12）：31-35.
[3]柴晓卓.渤海明珠——辽宁东戴河新区[J].党史纵横，2012（4）：62-63.
[4]王兵.从中外乡村旅游的现状对比看我国乡村旅游的未来[J].旅游学刊，1999（2）.
[5]聂翔宇，刘新静.城市化进程中“鬼城”的类型分析及其治理研究[J].南通大学学报：社会科学版，2013（4）：111-116.
[6]雷士武，周丽.辽宁东戴河新区现“鬼城”隐忧[N].中国经营报，2014-09-01.
关键词：季节型；“鬼城”；城镇化
中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2016）09-0118-02
“鬼城”（英文名：Ghost City）原指资源枯竭并被废弃的城市，属于地理学名词。在我国城市化进程中，一些城区因空置率高，鲜有人居住，被形象地称为“鬼城”。本文研究的“鬼城”具有特殊性。这类“鬼城”出现在沿海地区，以旅游观光及新技术为主导产业，部分房产已经出售，旅游旺季入住率高，淡季人去楼空，“鬼城”现象呈季节性交替。
2010年，针对中国房地产泡沫现象，美国《纽约时报》对内蒙古康巴什新城做出“鬼城”报道，“鬼城”一词走进大众视野。随后，内蒙古二连浩特、河南郑东新区、云南呈贡等多地“鬼城”相继被媒体披露。在百度百科词条里，已经出现对“鬼城”的释义。目前，已知的学术研究中，学者陈远宏从揭露“鬼城”成因入手，提出抑制房地产泡沫蔓延的措施；聂翔宇从“鬼城”类型出发，分析灾难型“鬼城”、衰落型“鬼城”、规划型“鬼城”的成因，并提出治理机制；黄涛认为“鬼城”的责任在于政府；谢莹等人从城市生命周期角度出发，探讨“鬼城”现象的认知及应对措施。综上所述，目前学界对“鬼城”有一定研究，但尚未细化到季节型“鬼城”的领域。
一、D新区“鬼城”危机显现
D新区位于辽宁省S县，总面积960平方公里，是辽宁省“五点一线”环渤海经济带起点，具有承接辐射东北和华北两大经济圈的功能。凭借着优质的海岸资源，素有“北方小三亚”之称。D新区以休闲旅游、文化教育、高新技术、临港工业园为主导产业。目前，D新区已初具现代化新城规模，在京津冀城市群有一定影响力和知名度。然而，随着我国经济发展进入新常态，经济下行压力导致房地产销售迟缓、企业投产运营缓慢，加之滨海旅游的季节性，D新区正盘旋在“鬼城”的怪圈之上。
二、D新区“鬼城”特征
1.旅游地产房价过高，空置率上升。近年来，随着我国一线城市房地产调控，各大房企逐步将发展重心转移到二、三线城市。因沿海地区有着丰富的旅游景观资源，地方政府的新区建设计划与地产商多元化产业布局的设想不谋而合。在二者大量资金的注入下，各地新城、开发区迅速崛起。这些打着“宜居、生态”口号的旅游地产项目主要面向外来投资人群，房价普遍过高，本地居民无力购买。据相关媒体披露，目前D新区的实际入住率不足10%，部分房产已出现烂尾现象。
2.受气候限制，季节性落差明显。D新区旅游黄金季为每年5—10月，游客以北京、天津、河北等地区的散客为主。夏季的北方是众所周知的避暑胜地，大批游客来此观光度假，因此夏季的D新区不存在“鬼城”现象。然而，由于滨海旅游的季节性，加之淡季旅游项目开发不足，冬季鲜有游客到此观光，冬季与夏季的D新区呈现两个极端。
3.企业建设迟缓，产业空心化明显。D新区政府曾致力打造观光旅游与高科技产业联动的产城融合模式，以破解季节性人流量减少的难题。根据“海岸中关村”的定位，当地招商引资的企业大都以高新技术产业为主，入驻门槛较高。在整个D新区，除少数几家小企业建成并投产，多数项目处于荒废停滞状态[1]。产业的空心化，使得当地政府“以产带城，产城融合”的设想落空。
百度键入“D新区、鬼城”词条，搜索出的“鬼城”报道多达十余条，在媒体披露的中国十大“鬼城”排行榜中，D新区也赫然在列。尽管笔者对此排行存在质疑，但不可否认，当下一些政府在经济新常态下，依旧如火如荼地痴迷于新城建设，这种盲目的造城行为势必会导致大量的财政资金投入，以致政府负债累累，陷入新一轮的恶性循环当中。
三、D新区“鬼城”原因分析
“鬼城”的出现并不符合社会经济的发展规律，而是人为地利用权力和资本快速推动的产物[2]。笔者认为，应从以下几个方面分析“鬼城”的成因。
1.地方政府对土地财政的依赖。一方面，我国城乡分割的二元经济结构，农村和城市土地价格存在巨大“剪刀差”，因此地方政府往往热衷于新区建设，而不是老城区的改造工作。另一方面，随着我国产业结构调整，经济下行压力日趋加大，而上级对地方政府的考核机制却没能实现同步转型。考核依旧以GDP、招商引资、固定资产投入为主要标准，无形中也助推了“鬼城”的蔓延。
2.对城市未来人口规模错误判断。D新区政府网站公开信息显示：要用10-20年时间将D新区建设成一座人口规模达50万人，财政收入达100亿元，GDP达1 000亿元的生态宜居新城[3]。目前，D新区辖区范围内人口为20万，主城区常住人口不足10万。夏季人流量多，“鬼城”特征不明显，而北方冬季寒冷，海边季风大、潮湿，原本在此置业、安度晚年的外地老年人纷纷逃回原籍，人口愈发减少。产业和人气的双不足，新区的高空置率在所难免。
3.旅游形式单一，竞争力不强。旅游业是在原有产业基础上的附加，而不是单一的生产形式，这样的复合经济结构受旅游客源市场的冲击影响要小得多[4]。就目前来看，D新区旅游形式较为单一。夏季以海滨浴场为主，海洋游乐园或于近期开放，但运营情况尚不明朗，淡季游览项目基本空白。D新区周边的同质性城市因起步早，知名度高，各项配套均已成熟，其对D新区的冲击力不容小觑。
4.规划设计不合理，生活配套欠缺。科学的城市规划可以合理确定城市的发展方向、规模和布局，统筹安排各项建设，协调各方面在建设中的矛盾，对于城市的长期发展有重要的指导作用[5]。除了合理规划，城市配套也应紧跟其后，这样才能体现其作为城市属性的功能。不可否认，D新区在这方面确有欠缺。由于配套不足，部分地区交通极不便利，笔者实地走访了解到，新区核心生活区域内只有一家农贸市场。种种的不便利，使得本地居民买房热情并不高。即便是新区从业人员，也通常会选择在老城区购房。 四、D新区化解“鬼城”危机的对策
在“鬼城”问题处理上，多数专家学者提倡采取“产城融合”的方法来化解危机。的确，一个城市的发展离不开产业的支撑，只有产业聚集、运作方能吸引人口集聚。目前来看，国内的“鬼城”普遍存在造城在先、产业运营滞后的局面。在经济新常态下，笔者建议应从以下几方面考虑“鬼城”危机的化解对策。
1.盘活闲置土地。新区政府应建立健全监管机制，及时整理闲置土地。对占而不建的企业及时予以警告，必要时予以清退，将土地使用权收回。此外，当地政府应认真履行土地管理工作职责，依法依规做好征地、补偿、安置、土地预审、登记等基础工作，保证土地合理高效利用。
2.形成联动机制，开发旅游新资源。按照区域经济理论分析，走地方特色经济发展之路才是理性的选择[6]。D新区周边有丰富的海洋渔业、果业资源，政府在大力发展D新区主城区的同时，也应加大当地特色渔业、休闲农业的开发，各乡镇形成联动机制，盘活旅游市场。此外，还应着力开发新的旅游项目，如冬季滑雪、冰雕等，避免旅游产品过于单一化。
3.调动本土居民购买力，激活房地产市场。城市的发展进步离不开人力资本的支撑，若要走出“鬼城”阴影，留住人是关键。党的十八大指出，新型城镇化要因地制宜，以人为本，积极倡导就近就业。因此，当地政府应对本地居民在购房贷款、税款方面应制定一些优惠政策，满足本地刚需人群购房需求。
4.完善活基础设施建设，优化公共服务体系。完善的生活配套、优质的公共服务既是城市软实力的象征也是吸纳人才的关键。针对新城区的基础设施建设，应充分做好前期调研、规划，因地制宜合理制定出相关配套。此外，政府应加大对公共服务的投入，满足辖区内居民各方面的生活需求。
五、结语
D新区成立8年时间，在基础设施建设、招商引资、政府纳税、国内知名度影响等方面取得了一定的成绩，随着京津冀一体化、首都产业转移等计划实施，作为以打造中关村云基地为目标的D新区具有一定的发展潜力。眼下政府应首先着力调控房价，调动本地刚需族购买力；推进基础设施建设，完善生活、教育、医疗、公共设施等相关配套；吸引企业进驻投产，增加人气。
总之，政府在新区建设中，应遵循“稳中求进”“小步走”的原则，因地制宜，发挥地方特色，切勿大刀阔斧般盲目造城，只有这样才能规避“鬼城”危机。
参考文献：
[1]田国宝.产城“双萧条”辽宁东戴河新区泥足难拔[N].中国房地产报，2014-06-09.
[2]陈远宏.“鬼城”探秘—揭露“鬼城”成因，抑制房地产泡沫蔓延[J].山西高等学校社会科学学报，2013（12）：31-35.
[3]柴晓卓.渤海明珠——辽宁东戴河新区[J].党史纵横，2012（4）：62-63.
[4]王兵.从中外乡村旅游的现状对比看我国乡村旅游的未来[J].旅游学刊，1999（2）.
[5]聂翔宇，刘新静.城市化进程中“鬼城”的类型分析及其治理研究[J].南通大学学报：社会科学版，2013（4）：111-116.
[6]雷士武，周丽.辽宁东戴河新区现“鬼城”隐忧[N].中国经营报，2014-09-01.