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重大利空突袭中国股市
2007年1月17日，下午1点30分，中国股市突然上演高台跳水。
这天中午1点开市后，沪指延续上午的走势并加快步伐一路上扬，上涨了54点，最高到达2870.42点，这种涨势让人担忧，暴涨会招来暴跌的。
果然，股指忽然掉头下行，前后不过十几分钟，不但大盘很快从红翻绿，居然下跌76点。最低达到2742.59点，一正一负，跌幅竟超过了128点！
许多人都在问：出了什么事?一定是非常大事。
看看2006年中国股市的超级牛股，中国房地产板块的风向标深万科A，居然跌停!而中国股市的房地产板块，100支股票居然整体跌幅超过了9.78%! 也就是说，中国股市的房地产板块几乎全线跌停！房地产板块这样的跌幅，在中国股市十多年的历史上都极为罕见。
万科A、华侨城、金地集团、招商地产等龙头房地产股票率先跌停，浦东金桥、陆家嘴、金融街等持有经营性物业的地产股也同样跌停。两市共有29只房地产（A、B）股票收市被砸到跌停板上。直接导致中信房地产股指数暴跌145.49点，跌幅达到8.22%。
到下午3点收盘，沪指仍然收阴，收报于2778.90点，跌42.12点，成交983.7亿元，再创沪市交易量天量，房地产股重创了股市大盘。
在刚刚过去的2006年中国股市的大牛市中，作为一线蓝筹的超级大盘股的房地产板块，功不可没。可为什么会发生这样的事?
有人提醒说，肯定有特大利空突袭中国房地产业。
国税总局发布土地
增值税“清算令”
果然，在当天CCTV网站头版头条赫然登出的新闻是国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。
该《通知》中说：我国的土地增值税征收办法将从开发前的“预征”，改为房地产开发销售后的“清算”。
该《通知》进一步明确了房地产开发企业土地增值税进行“清算”式缴纳的适用范围，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，并细化了“清算”办法。
土地增值税并非是2007年出台的新税种，它出台于1994年，至今己有13年了。
我国现行《土地增值税暂行条例》及相关细则规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当缴纳“土地增值税”。税率为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过扣除项目（即成本）金额50%的，课税30%；最高的，增值额占扣除金额200%以上的，课税60%。
但在实际操作中，累进税率极少被严格使用。
《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个给开发商逃税的“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。
这一“例外”规定被开发商普遍使用，目前各地土地增值税征收多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的1%至3%。这一税率与房地产行业的高利润明显不符。
这个“活口”有多大?
以2000年时开发商拿到一块成本5000万元的小地块为例，如果项目建成后其他费用为1亿元，项目销售总收入2亿元，减去成本后的余额（即项目增值部分）为5000万元。按照四级累进税率，余额（5000万元）占成本（1.5亿元）的比例为33%，在50%以下，税率为30%。由此可得，开发商需要缴纳的土地增值税为1500万元。
而此前的预征（以上海为例）是200万元，差距高达7.5倍。仅此一项，开发商们逃掉了多少税。
土地增值税重创房地产暴利
“清算令”发出后的第二天，中国股市房地产的上市公司纷纷发布公告，在公告中，均为清一色的非常规范的外交辞令：土地增值税对本公司2006年业绩影响不大。
真的影响不大吗？对2007年1季度业绩的影响也不大吗？股市上流行着一句话：买股票是买什么？就是买未来。房地产公司2007年的业绩又会如何？
显然，房地产上市公司对2007年1月17日的跌幅，惊恐万状。
翌日，即2007年1月18日，股市继续大跌。
到上午11时，沪指竟下跌了100点。见低2679.71点。“深万科A”，再次跌停。房地产板块，100支股票跌幅再次整体跌幅超过8.75%。又是二十多支股票跌出第二个跌停板。
在此危急时刻，中国股市再现牛市本色，场外资金蜂涌而入，大盘被渐渐推起。
到18日收盘时，中国股市沪指仍再跌21点，报收2756.98点，成交额858.0亿元。继续承接1月18日的放量下跌的颓势。可以肯定，中国股市将重拾升势，而房地产板块将呈抵抗型下跌之势。
两天的跌势，让中国房地产板块总市值损失超过了510亿元。“深万科A”市值损失超过了100亿元。说损失惨重，毫不夸大。
一旦正式开始执行土地增值税“清算”办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。万科董事会秘书肖莉说，从2004年起，“万科”即开始为土地增值税的“清算”提留准备金，2004至2006三年，“万科”提留的准备金从4000万提高到9000万，再从9000万元提高到了3个亿。
读一读这本账就会明白，这个土地增值税的“清算令”影响有多大。
2007年中国楼市
进入税收调控年
土地增值税“清算令”出台后，舆论的反应几乎和股市一样强烈。
房地产开发商们和一些经济学家一齐上阵，他们说，“土地增值税清算令”将会推动房价上涨，说“土地增值税”会“加大开发商成本”，成本提高了，羊毛出在羊身上，房价能不上涨吗?
对“清算令”的这种解读是在转嫁矛盾。因为“清算令”只与房地产开发的利润有关，在它的计算公式中，成本是被扣除在外的，它只压缩高利润空间。
而开发商是很难将这部分损失转嫁到购房人头上去的，因为“土地增值税”的“清算”是典型的秋后算账，是售后结算，卖房结算行为交割完毕后才进行的清算。开发商是如何转嫁？即使另找机会转嫁，转嫁收入的60%还会再一次进入国税局的口袋。让开发商白忙活一场。
说到此处，我们还要强调《土地增值税暂行条例》的另一条规定：
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可免征土地增值税。
不知读了此条规定，开发商们该作何想?为什么不去改弦另张，建造多方共赢的免税普通标准住宅?
土地增值税“清算令”向中国房地产业传递了一个信号：税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。
从2007年1月1日起，“城镇土地使用税税额标准”在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上，平均提高2倍，其中交纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的0.5元至10元，调整为1.5元至30元。提高了300%。
同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准，在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。
自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为：“如果现有政策尚不足以把病（房价逆调控高涨）治好，不排除物业税适时出台。此税种在国际上通行，一般占财产税的70%至80%的比重，在我国实施也只是迟早之事。”
看来，加大税费政策在2007年的房地产调控中的作用，还只是开始。
2007年1月17日，下午1点30分，中国股市突然上演高台跳水。
这天中午1点开市后，沪指延续上午的走势并加快步伐一路上扬，上涨了54点，最高到达2870.42点，这种涨势让人担忧，暴涨会招来暴跌的。
果然，股指忽然掉头下行，前后不过十几分钟，不但大盘很快从红翻绿，居然下跌76点。最低达到2742.59点，一正一负，跌幅竟超过了128点！
许多人都在问：出了什么事?一定是非常大事。
看看2006年中国股市的超级牛股，中国房地产板块的风向标深万科A，居然跌停!而中国股市的房地产板块，100支股票居然整体跌幅超过了9.78%! 也就是说，中国股市的房地产板块几乎全线跌停！房地产板块这样的跌幅，在中国股市十多年的历史上都极为罕见。
万科A、华侨城、金地集团、招商地产等龙头房地产股票率先跌停，浦东金桥、陆家嘴、金融街等持有经营性物业的地产股也同样跌停。两市共有29只房地产（A、B）股票收市被砸到跌停板上。直接导致中信房地产股指数暴跌145.49点，跌幅达到8.22%。
到下午3点收盘，沪指仍然收阴，收报于2778.90点，跌42.12点，成交983.7亿元，再创沪市交易量天量，房地产股重创了股市大盘。
在刚刚过去的2006年中国股市的大牛市中，作为一线蓝筹的超级大盘股的房地产板块，功不可没。可为什么会发生这样的事?
有人提醒说，肯定有特大利空突袭中国房地产业。
国税总局发布土地
增值税“清算令”
果然，在当天CCTV网站头版头条赫然登出的新闻是国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。
该《通知》中说：我国的土地增值税征收办法将从开发前的“预征”，改为房地产开发销售后的“清算”。
该《通知》进一步明确了房地产开发企业土地增值税进行“清算”式缴纳的适用范围，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，并细化了“清算”办法。
土地增值税并非是2007年出台的新税种，它出台于1994年，至今己有13年了。
我国现行《土地增值税暂行条例》及相关细则规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当缴纳“土地增值税”。税率为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过扣除项目（即成本）金额50%的，课税30%；最高的，增值额占扣除金额200%以上的，课税60%。
但在实际操作中，累进税率极少被严格使用。
《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个给开发商逃税的“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。
这一“例外”规定被开发商普遍使用，目前各地土地增值税征收多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的1%至3%。这一税率与房地产行业的高利润明显不符。
这个“活口”有多大?
以2000年时开发商拿到一块成本5000万元的小地块为例，如果项目建成后其他费用为1亿元，项目销售总收入2亿元，减去成本后的余额（即项目增值部分）为5000万元。按照四级累进税率，余额（5000万元）占成本（1.5亿元）的比例为33%，在50%以下，税率为30%。由此可得，开发商需要缴纳的土地增值税为1500万元。
而此前的预征（以上海为例）是200万元，差距高达7.5倍。仅此一项，开发商们逃掉了多少税。
土地增值税重创房地产暴利
“清算令”发出后的第二天，中国股市房地产的上市公司纷纷发布公告，在公告中，均为清一色的非常规范的外交辞令：土地增值税对本公司2006年业绩影响不大。
真的影响不大吗？对2007年1季度业绩的影响也不大吗？股市上流行着一句话：买股票是买什么？就是买未来。房地产公司2007年的业绩又会如何？
显然，房地产上市公司对2007年1月17日的跌幅，惊恐万状。
翌日，即2007年1月18日，股市继续大跌。
到上午11时，沪指竟下跌了100点。见低2679.71点。“深万科A”，再次跌停。房地产板块，100支股票跌幅再次整体跌幅超过8.75%。又是二十多支股票跌出第二个跌停板。
在此危急时刻，中国股市再现牛市本色，场外资金蜂涌而入，大盘被渐渐推起。
到18日收盘时，中国股市沪指仍再跌21点，报收2756.98点，成交额858.0亿元。继续承接1月18日的放量下跌的颓势。可以肯定，中国股市将重拾升势，而房地产板块将呈抵抗型下跌之势。
两天的跌势，让中国房地产板块总市值损失超过了510亿元。“深万科A”市值损失超过了100亿元。说损失惨重，毫不夸大。
一旦正式开始执行土地增值税“清算”办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。万科董事会秘书肖莉说，从2004年起，“万科”即开始为土地增值税的“清算”提留准备金，2004至2006三年，“万科”提留的准备金从4000万提高到9000万，再从9000万元提高到了3个亿。
读一读这本账就会明白，这个土地增值税的“清算令”影响有多大。
2007年中国楼市
进入税收调控年
土地增值税“清算令”出台后，舆论的反应几乎和股市一样强烈。
房地产开发商们和一些经济学家一齐上阵，他们说，“土地增值税清算令”将会推动房价上涨，说“土地增值税”会“加大开发商成本”，成本提高了，羊毛出在羊身上，房价能不上涨吗?
对“清算令”的这种解读是在转嫁矛盾。因为“清算令”只与房地产开发的利润有关，在它的计算公式中，成本是被扣除在外的，它只压缩高利润空间。
而开发商是很难将这部分损失转嫁到购房人头上去的，因为“土地增值税”的“清算”是典型的秋后算账，是售后结算，卖房结算行为交割完毕后才进行的清算。开发商是如何转嫁？即使另找机会转嫁，转嫁收入的60%还会再一次进入国税局的口袋。让开发商白忙活一场。
说到此处，我们还要强调《土地增值税暂行条例》的另一条规定：
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可免征土地增值税。
不知读了此条规定，开发商们该作何想?为什么不去改弦另张，建造多方共赢的免税普通标准住宅?
土地增值税“清算令”向中国房地产业传递了一个信号：税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。
从2007年1月1日起，“城镇土地使用税税额标准”在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上，平均提高2倍，其中交纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的0.5元至10元，调整为1.5元至30元。提高了300%。
同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准，在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。
自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为：“如果现有政策尚不足以把病（房价逆调控高涨）治好，不排除物业税适时出台。此税种在国际上通行，一般占财产税的70%至80%的比重，在我国实施也只是迟早之事。”
看来，加大税费政策在2007年的房地产调控中的作用，还只是开始。