在房价调控和竞争日益激烈的背景下，众多房企多元化发展脚步加快，纷纷开始转型，其中最多的是转向文化地产领域，去寻找下一个蓝海。
　　有数据表明，万科、保利、中海、世茂等前10强企业已经全部进入商业地产和旅游地产，进入产业、养老地产的数量也已达到一半，进入文化地产的有一少半。有些企业甚至已经把旅游地产作为主营业务，比如雅居乐。万达对旅游地产也有宏伟的战略目标，携手泛海30亿美元投资俄罗斯旅游项目。一些非地产企业也来凑热闹，平安、泰康、宜家、海底捞、苏宁电器等，甚至还有网游公司也涉足了文化地产。
　　从目前来看，旅游地产的大戏已率先拉开。一位来自旅游地产开发企业的人士透露：“目前的旅游资源，几乎已经给房企们瓜分完毕”。首创、海航、中信、中旅、华侨城、珠江地产、天鸿、万科、万达、万通、青岛汇泉旅业等50多家知名房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。
　　然而实际上，目前的旅游地产严格来说，95%只可称为“旅游地地产”，投资的退出是来自于住宅和销售。不管是高尔夫还是酒店，核心都是为了加快住宅的销售、提高住宅的售价，因此算不上旅游地产。因为旅游地产的核心是旅游文化、商业经营、产业配套和基础投入，其盈利模式和退出机制与传统地产都有所不同。
　　真正的旅游地产中应该有四个关键词：第一是长期，旅游地产绝对不是一蹴而就；第二是复合，不能简单等同于住宅销售，而必须整合商业、文化、产业等各方面要素；第三是分包，因为没有一家企业能够一家独大；第四是服务，这不是指终端消费者的服务，而是针对未来的商家运营者。旅游地产项目除了常规的社区之外还有很多休闲度假需求。归纳起来，整个旅游地产应该是对传统地产的全面升级。
　　再看养老地产，目前养老地产的开发存在着三大误区：区域选择是误区之一。目前大多养老项目都选址于城市远郊和一些三四线城市，或是环境较好的景区。这在海外很流行，但在中国却水土不服。中高端客户鲜有将远郊作为第一居所；同时，远郊养老项目还会面临交通、配套设施，尤其是配套医疗条件不足等诸多问题。因此，选址城市远郊，特别是在一些二三线城市做养老地产，将是致命的。
　　误区之二是运营模式。现今大多数养老地产依然沿袭“开发+销售”的传统模式，与普通地产并无二致。放眼海外，养老地产引入了金融机构、保险机构、运营机构，将地产、金融、保险整合成了兼顾开发、经营、租赁，确保金融上可按揭、能购买养老保险产品的复合模式。这种模式在中国尚缺平台。
　　误区之三在于养老地产未能与整个社会养老体系实现对接。社会养老体系包括医疗保险、养老保险、以及相匹配的金融安排。而目前医疗保险还未全面覆盖，未与地产紧密结合，应对老年化社会应具备的相应保障制度尚未完善。在此背景下单独发展养老地产，将缺乏体系上和平台上的支撑。
　　再看文化地产和创意地产。十八大报告中指出，中国会继续实推文化改革发展，使文化产业成为国民经济支柱性产业。文化创意地产，正在成为下一个抢手的目标。
　　早期涉足旅游地产的华侨城早就宣布其发展模式将从“旅游+地产”变更为“以文化为核心，旅游为主导”；观澜湖集团也宣布，联合华谊兄弟、导演冯小刚共同投资50亿元，打造中国特色电影旅游商业项目海口观澜湖华谊冯小刚电影公社；万通地产则与中体产业联合获得三亚的奥林匹克国际村项目，亦被市场视为文化地产的受益者。凤凰股份、长江传媒、盛大网络等文化类上市公司也在房地产市场圈地。甚至连昔日的影视明星李亚鹏，也斥资进军文化地产领域。
　　其实，文化地产项目的成功与否，前期定位和售后的运营管理起着非常重要的作用。但一些地产项目表面上添加了文化元素，而产品本身的主要特征则却与文化主线完全不搭，纯属概念炒作：或以概念搏名，或以概念炒作来达到土地升值的目的。其实，地产商应该利用土地和营销，提供符合产业要求的运作空间或场所以及相关服务，通过“资源整合”实现土地的“价值再造”，最终获得回报。
　　文化地产与传统地产之间的本质差异在于对客户群体的精准定位与体验式营销。运作首先需要对消费导向和地块所在区域进行大趋势上的研判与分析，锁定目标客户群的文化需求，确立项目文化定位，从而提炼出项目的文化主线，而这个文化主线也就最终决定了文化地产项目“基因”的优劣。
　　戴承良在《新住宅运动与文艺复兴》中说：“真正意义的住宅作品是传承文明，它依托深厚的文化积累；真正意义的住宅作品是镌刻历史，它经过精心的艺术养育。”文化地产必将成为中国房地产市场发展新的阶段，相信在不久未来，能承载历史、能镌刻时代、能传承文明的房子与建筑会越来越多。
　　本文由文化地产委员会供稿