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【摘要】随着宁波城市的不断发展，商业开发引起了人们的普遍重视。本文以宁波北仑银泰城的商业开发为例，探讨商业开发与商业建筑设计的要点。
【关键词】商业开发；建筑设计；体验式购物中心
中图分类号：TU2 文献标识码： A
一、商业地产的概述
商业地产，广义来说是指非生产性物业，非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心、及商业服务经营性场所。而狭义按照用途划分是用于商业用途的物业，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施及各类消费场所。商业形态包括百货商场、超级市场、大型综合超市、专业市场、便利店、专卖店、购物中心、仓储超市、商业步行街，城市综合体。城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合。
二、商业建筑设计的要点
1、项目定位
不同的商业建筑形式实际是不同的商业开发模式和经营业态的物理承载，实际是设计师对客户目标需求的技术完成。所以说商业项目的定位是商业建筑设计的灵魂。不论是中高端奢侈型还是大众消费型定位，一旦确定，项目的设计理念、体量造型、内外部公共区域的空间尺度、流线规划都围绕其服务。通过项目定位，设计师在充分分析竞争对手、目标客户群等因素后，就可以从空间尺度、材料、颜色、交通、视线等角度设计出满足要求的產品。
2、项目特色
商业建筑设计作为激烈的商业竞争的手段之一，一定要有设计特色，作为卖点。它不仅仅是独特的造型、夸张的色彩这些表象的东西，还有项目经久的内涵。比如根据自身特点，经过精心设计的平面布局，以人流通畅，租户灵活合理搭配，提高商业价值为中心。另外，屋顶花园、中庭、室内通道、外摆业态、室内生态景观、艺术品摆设等等都可以成为项目亮点。
3、项目的数据目标
建筑作为人类重要的生产生活资料，大多数有严格的“经济性”要求，这里的经济性不仅仅是建筑成本的控制，更总要的是建筑建设和运营中在项目定位指导下对经济控制指标的完成度。具体到商业建筑设计，业主对租赁面积、租金层级、建筑纵横空间尺度、建筑容量、车位配置，室内空气质量控制等目标，是一个项目是否能取得成功的数据计算基础。综合考虑了以上指标的商业建筑，对由内而外的建筑设计都是一个极大的约束和考验。
努力将不同商业项目的条件、业主的想法、商业信息同规划、规范要求以及建筑师的理念相融合，才是设计的刚刚开始
4、业态组合和商业建筑空间关系
几何形状具有抽象的一致性，是统一和完整的象征，可以引起人们的美感。大型公共建筑经常使用几何形状，利用对比和微差、均衡和稳定、比例和尺度等形式美法则来塑造建筑平面和外立面。业态的类型决定了建筑空间形式，业态组合的演变造成了建筑空间和建筑外形的变化。
5、前瞻性的交通策略
交通组织的科学性和便利性可以决定商业广场的成败，一个好的商业项目必须要有前瞻性的交通策略。目标群的出行方式如何，停车位和购物容纳人流量是否匹配？规划可持续发展的交通系统：外部要组织庞大的人流、车流集散，对接城市公共交通体系。广场外可设直接到达商业各层的快速扶梯，增加商业顶层的人流量。内部建立树型交通体系，通过地下层、天桥层与城市公共交通体系有机连接，使购物中心内部交通和市政交通一体化。
6、预留发展空间
商业建筑应设置些过渡空间，目前用于休闲、展示功能，满足生理和心理的需要，以后可以提供拓展空间。巧妙设置出入口空间、中庭和节点空间。节点空间的结构、形态、色彩的改变，对整个商业氛围会带来不一样的感受。过渡空间的配景选择、色彩搭配、技术运用给视觉带来的冲击力，能使商业建筑保持新鲜感富有变化。
建筑交通空间不能过于简单，避免一望到底的单调，重视局部和重点，内容要多样性、可塑性、延续性，便于日后进行局部空间的处理和改建。
三、银泰宁波北仑商业项目设计说明
宁波市政府遵循上述的商业建筑设计要点，创造出了银泰宁波北仑商业项目。该项目取得了良好的经济效益。下面对该项目的设计做具体说明。
1、灵感
宁波是我国古代“海上丝绸之路”始发港之一，自古以来就是重要的通商口岸。经历了数千年的历史变迁，如今，作为宁波重要的口岸北仑港及北仑地区，2010年货物吞吐量达6.27亿吨，超越上海--洋山港成为世界第一大港；集装箱吞吐量达1300.2万标准箱，居大陆港口第3位，有望跻身世界前6强。本案的设计概念源自于宁波北仑渊源的海洋文化，它独特的地理位置，起伏的地形、丰富的风资源和潮汐资源都促使这个曾经辉煌的港口小镇步入如今这个更为闪耀的、现代化的大都市。
2、设计概念
标志性：整体统一的流线型形体，塑造出完整的建筑形式，让人过目不忘。
整体感：各种业态运用统一的造型手法，塑造完整的购物休闲空间。
时尚性：极具现代气息的立面效果，通过有效的管理和优秀的材质表现，能明显提升项目的品质和价值.
3、规划与建筑
项目位于宁波北仑区，总用地面积85335.4平方米，计容面积204804.96平方米，其中地上计容建筑面积186804.96平方米，包括北侧一层到四层布置大型百货约83000平方米、五层布置影院约8100平方米、二层到四层布置娱乐演艺中心约6500平方米，三层布置冰场3690平方米、地块北侧一层到五层布置其他店铺约85000平方米。
地下建筑面积约134945平方米，其中地下二层平时为机动车库，战时为人防；地下一层计容建筑面积约18000平方米，包括超市9000平方米、其他商铺约9000平方米。
整个项目容积率为2.4，建筑密度为55%。绿化率为8%。
四、商业建筑开发与设计的建议
商业建筑设计应该遵循商业的本质规律，即对商业利益的追逐。商业建筑设计中的人性化倾向，与之并不矛盾。因为只有吸引来更多的消费者，满足他们多元化的需要，才能获得更大的商业效益。
商业建筑设计的涵盖范围非常广泛，具有复杂性的一面，为了保证设计质量，需要对商业建筑的外部空间、内部空间、停车场、地下室等多个分项工程进行把关。同时商业建筑作为人类社会发展到相当高阶段，承载城市生活的重要载体，又具有相当的重要性。随着社会和市场的日新月异，我们将不断面对商业建筑的诸多课题和挑战。建筑师需要敏锐地捕捉消费动向和市场需求，和各方通力配合，不断总结。
五、结束语
通过对宁波北仑银泰城的商业开发与商业建筑设计的问题分析，进一步明确了商业开发与商业建筑设计的方向。因此，在商业项目的后续发展中，我们要加大对商业开发与商业建筑设计问题的重视。确保商业项目的发展。
参考文献
[1]刘晓晖，杨宇振.商业建筑[J].武汉工业大学出版社，2010（1）：7-8.
[2]程超，王金平.谈晋商建筑对现代商业建筑的启示[J].山西建筑，2012（8）：63-65.
[3]王晓，闫春林.现代商业建筑设计[J].中国建筑工业出版社，2010（4）：45-48.
[4]曾坚.现代商业建筑的规划与设计[J].天津天津大学出版社，2009（5）：23-25.
【关键词】商业开发；建筑设计；体验式购物中心
中图分类号：TU2 文献标识码： A
一、商业地产的概述
商业地产，广义来说是指非生产性物业，非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心、及商业服务经营性场所。而狭义按照用途划分是用于商业用途的物业，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施及各类消费场所。商业形态包括百货商场、超级市场、大型综合超市、专业市场、便利店、专卖店、购物中心、仓储超市、商业步行街，城市综合体。城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合。
二、商业建筑设计的要点
1、项目定位
不同的商业建筑形式实际是不同的商业开发模式和经营业态的物理承载，实际是设计师对客户目标需求的技术完成。所以说商业项目的定位是商业建筑设计的灵魂。不论是中高端奢侈型还是大众消费型定位，一旦确定，项目的设计理念、体量造型、内外部公共区域的空间尺度、流线规划都围绕其服务。通过项目定位，设计师在充分分析竞争对手、目标客户群等因素后，就可以从空间尺度、材料、颜色、交通、视线等角度设计出满足要求的產品。
2、项目特色
商业建筑设计作为激烈的商业竞争的手段之一，一定要有设计特色，作为卖点。它不仅仅是独特的造型、夸张的色彩这些表象的东西，还有项目经久的内涵。比如根据自身特点，经过精心设计的平面布局，以人流通畅，租户灵活合理搭配，提高商业价值为中心。另外，屋顶花园、中庭、室内通道、外摆业态、室内生态景观、艺术品摆设等等都可以成为项目亮点。
3、项目的数据目标
建筑作为人类重要的生产生活资料，大多数有严格的“经济性”要求，这里的经济性不仅仅是建筑成本的控制，更总要的是建筑建设和运营中在项目定位指导下对经济控制指标的完成度。具体到商业建筑设计，业主对租赁面积、租金层级、建筑纵横空间尺度、建筑容量、车位配置，室内空气质量控制等目标，是一个项目是否能取得成功的数据计算基础。综合考虑了以上指标的商业建筑，对由内而外的建筑设计都是一个极大的约束和考验。
努力将不同商业项目的条件、业主的想法、商业信息同规划、规范要求以及建筑师的理念相融合，才是设计的刚刚开始
4、业态组合和商业建筑空间关系
几何形状具有抽象的一致性，是统一和完整的象征，可以引起人们的美感。大型公共建筑经常使用几何形状，利用对比和微差、均衡和稳定、比例和尺度等形式美法则来塑造建筑平面和外立面。业态的类型决定了建筑空间形式，业态组合的演变造成了建筑空间和建筑外形的变化。
5、前瞻性的交通策略
交通组织的科学性和便利性可以决定商业广场的成败，一个好的商业项目必须要有前瞻性的交通策略。目标群的出行方式如何，停车位和购物容纳人流量是否匹配？规划可持续发展的交通系统：外部要组织庞大的人流、车流集散，对接城市公共交通体系。广场外可设直接到达商业各层的快速扶梯，增加商业顶层的人流量。内部建立树型交通体系，通过地下层、天桥层与城市公共交通体系有机连接，使购物中心内部交通和市政交通一体化。
6、预留发展空间
商业建筑应设置些过渡空间，目前用于休闲、展示功能，满足生理和心理的需要，以后可以提供拓展空间。巧妙设置出入口空间、中庭和节点空间。节点空间的结构、形态、色彩的改变，对整个商业氛围会带来不一样的感受。过渡空间的配景选择、色彩搭配、技术运用给视觉带来的冲击力，能使商业建筑保持新鲜感富有变化。
建筑交通空间不能过于简单，避免一望到底的单调，重视局部和重点，内容要多样性、可塑性、延续性，便于日后进行局部空间的处理和改建。
三、银泰宁波北仑商业项目设计说明
宁波市政府遵循上述的商业建筑设计要点，创造出了银泰宁波北仑商业项目。该项目取得了良好的经济效益。下面对该项目的设计做具体说明。
1、灵感
宁波是我国古代“海上丝绸之路”始发港之一，自古以来就是重要的通商口岸。经历了数千年的历史变迁，如今，作为宁波重要的口岸北仑港及北仑地区，2010年货物吞吐量达6.27亿吨，超越上海--洋山港成为世界第一大港；集装箱吞吐量达1300.2万标准箱，居大陆港口第3位，有望跻身世界前6强。本案的设计概念源自于宁波北仑渊源的海洋文化，它独特的地理位置，起伏的地形、丰富的风资源和潮汐资源都促使这个曾经辉煌的港口小镇步入如今这个更为闪耀的、现代化的大都市。
2、设计概念
标志性：整体统一的流线型形体，塑造出完整的建筑形式，让人过目不忘。
整体感：各种业态运用统一的造型手法，塑造完整的购物休闲空间。
时尚性：极具现代气息的立面效果，通过有效的管理和优秀的材质表现，能明显提升项目的品质和价值.
3、规划与建筑
项目位于宁波北仑区，总用地面积85335.4平方米，计容面积204804.96平方米，其中地上计容建筑面积186804.96平方米，包括北侧一层到四层布置大型百货约83000平方米、五层布置影院约8100平方米、二层到四层布置娱乐演艺中心约6500平方米，三层布置冰场3690平方米、地块北侧一层到五层布置其他店铺约85000平方米。
地下建筑面积约134945平方米，其中地下二层平时为机动车库，战时为人防；地下一层计容建筑面积约18000平方米，包括超市9000平方米、其他商铺约9000平方米。
整个项目容积率为2.4，建筑密度为55%。绿化率为8%。
四、商业建筑开发与设计的建议
商业建筑设计应该遵循商业的本质规律，即对商业利益的追逐。商业建筑设计中的人性化倾向，与之并不矛盾。因为只有吸引来更多的消费者，满足他们多元化的需要，才能获得更大的商业效益。
商业建筑设计的涵盖范围非常广泛，具有复杂性的一面，为了保证设计质量，需要对商业建筑的外部空间、内部空间、停车场、地下室等多个分项工程进行把关。同时商业建筑作为人类社会发展到相当高阶段，承载城市生活的重要载体，又具有相当的重要性。随着社会和市场的日新月异，我们将不断面对商业建筑的诸多课题和挑战。建筑师需要敏锐地捕捉消费动向和市场需求，和各方通力配合，不断总结。
五、结束语
通过对宁波北仑银泰城的商业开发与商业建筑设计的问题分析，进一步明确了商业开发与商业建筑设计的方向。因此，在商业项目的后续发展中，我们要加大对商业开发与商业建筑设计问题的重视。确保商业项目的发展。
参考文献
[1]刘晓晖，杨宇振.商业建筑[J].武汉工业大学出版社，2010（1）：7-8.
[2]程超，王金平.谈晋商建筑对现代商业建筑的启示[J].山西建筑，2012（8）：63-65.
[3]王晓，闫春林.现代商业建筑设计[J].中国建筑工业出版社，2010（4）：45-48.
[4]曾坚.现代商业建筑的规划与设计[J].天津天津大学出版社，2009（5）：23-25.