摘要：随着我国经济建设的快速发展，我国地产行业发展迅速，推动我国各行业的不断进步，改善我国民生。近年来国内房地产市场逐渐由高速发展向瓶颈期过渡，大量中小型房地产企业面临淘汰，究其根本在于企业自身综合实力达不到市场竞争的水平。成本作为房地产企业综合实力的重要衡量指标，逐步成为其优胜劣汰的关键。想要在特殊时期生存和发展，地产企业必须从成本管控角度出发，全面提高企业综合竞争力。
关键词：房地产企业;建筑项目;成本管控
引言
我国经济建设自改革开放发展至今，取得了非常不错的成就，使得我国提前进入现代化发展阶段，为控制房地产行业的无序发展，国家陆续出台了一系列房企融资政策，房企融资成本不断提高。在这种情况下，房地产企业一旦资金流出加剧，便可能诱发资金安全风险。面对新政策，房地产企业必须要降本增效，通过压缩成本，争取更多利润，谋求长远发展。
1房地产企业成本管理概述
为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价就是成本。房地产企业开发项目时，需要借助前期规划及土地获取、基础设施建设、房建等环节开展商品房建设，最终围绕商品房销售等开展生产经营活动，进而确保盈利。这一过程消耗的资源及货币等就是房地产成本。在详细了解房地产成本组成内容的情况下，我们可对房地产成本管理进行具体描述，即成本管理要基于房地产项目全生命周期和企业发展目标，做好各环节的资金、资源优化配置。这个过程中涉及大量的管理内容，包括预算、费用控制、造价管理等。
2房地产企业建筑项目的成本管控
2.1认真学习目标成本法，奠定成本管理基础
房地产企业应转变成本管理的观念，认真学习目标成本法的理论，将企业战略融入其中，基于价值链来实施目标成本法，将目标成本法覆盖到企业成本发生的每个环节，关注成本的发生与发展过程。为正确实施目标成本法，正确解读目标成本法，可定期组织工作会议，学习国内外成功案例，对目标成本法的落实工作进行针对性部署，从而提高相关人员的重视程度，保障目标成本法的有序推进。另一方面，为了营造积极的目标成本法应用环境，要加强内部宣导，使各级员工树立成本意识，积极反馈成本信息，为落实目标成本法创造条件。例如，通过宣传栏、广播、标语的方式，让基层员工理解目标成本法与成本控制的内涵，将成本管理上升到全员参与层面，从而避免基层人员在填报成本信息时漏填、错填，给后续成本控制造成误导和阻碍。
2.2项目决策阶段的工程造价控制
项目投资决策阶段是一个房地产建设项目的初始阶段，这一时期的造价控制能够直接影响后面各个环节，对整体项目造价产生直接作用。结合有关资料分析，房地产建设项目决策阶段的造价控制能够影响项目整体投资的70%。因此，建议工作人员结合不同的房地产建设项目情况，明确投资目标，合理分析开发位置与类型，比如城市中心地段的写字楼、城市边缘地段的低档住宅楼等，有依据的分析投资额度，明确成本目标，构建目标体系;之后要估算投资资金，分析相邻房地产的建设经济技术指标，分析两者不同之处，进行成本替换，初步确定房地产建设项目的成本控制估算价值。最后，要调动企业各个部门，让投资决策部门、财务部门、内控部门、设计部门、施工部门等共同参与到投资决策阶段的造价控制中，尽可能减少各个方面的不必要开支，从而实现项目建设成本的合理控制，让企业在房地产项目建设中获取投资效益。
2.3落实合同全流程管理
1.合同执行阶段全流程成本管理的内容;从开发项目成本管理构成方面分析，主流的成本管理流程包括：成本预估、规划决策、具体实施、成本控制、校核检查，成本控制无疑是成本管理的核心流程。2.签约管理：签约要求按照规范的形式进行，同时做好相关协议的协商与补充。3.变更管理：跟踪管理实施过程中的变更和签证工作，确保变更的合理性与经济性，并严格控制现场签证，降低超出成本。4.结算管理：做好实际完成工程量的计量、报批、审查管理，并组好企业内部职能部门的结算管理。
2.4施工成本控制环节
房地产企业建筑项目工程施工环节将陆续投入建设环节的土建安装等大规模成本，以及施工环节的工程材料、工艺、人工等成本，这些成本在整个项目造价中的占比较大，因此，房地产项目成本管理过程中极为重要的一个环节就是工程施工阶段成本控制。这一阶段一旦存在调整或失误，都会给投资成本带来较大的影响。如果出现设计变更的情况，那么变更过程不仅会增加工程材料、工艺及人工等成本，还会因影响其他施工环节而增加一些隐性成本。为有效解决上述问题，成本管理人员除了要严格做好图纸审核评估工作以外，还要严格保证设计变更签证环节的规范性，并且只有在做好可行性分析之后，才能开展变更工作。如果设计变更及工程签证存在不合理的情况，工作人员应拒绝执行。这一环节成本控制应基于投资控制及质量保证、进度加快、效益提升等基础原则，结合分级审批机制，加上互相制约的监督机制，保证设计变更的合理性，防止出现违规行为，具体可通过施工管理部门与设计管理部门之间的相互配合及相互约束来实现。
2.5价值链分析在企业成本管理中的意义
价值链成本管理更加注重的是从企业整体以及系统的角度上对待企业的成本管理，这样可以改变传统成本管理方式所存在的局限性以及片面性。加强企业内部以及外部价值链的深入分析，便能够更好地明确对企业开展价值活动成本造成影响的相关因素，将价值链分析工作所获取的结果作为依据，通过对合理有效成本控制以及管理方法的应用来弥补缺陷，以此来从整体上提高成本的优势。实际上价值链成本管理的作用除了表现在能够发现企业的不增值作业之外，其同样也能够实现对企业内部不增值作业的有效消除，采用前向整合以及后向整合的方式，通过扩展生产投入物以及应用企业的产生物等相关活动来实现企业成本投入的有效降低，同时也有利于社会资源的节约。
2.6建立房地产项目全面成本管理体系
房地产企业建筑项目全面成本管理是涉及企业全员，其体系涉及参与其中的各要素，全面成本管理要建立整套成本管理体系。全面成本管理包括各项目部级职能部门职工参与成本管理。全员成本管理核心是将管理目标与成本责任部门成本结合，形成经济核算与利益结合的全员成本管理体系。全面成本管理是对影响生命周期形成的过程进行管理，全要素成本管理是企业开发项目中要素使用成本，包括人工费等实物与运行制度成本。
2.7房地产开发企业成本的归集与分配
对于房地产开發企业的成本，在进行成本核算时，要清楚分清每项核算对象到底归属于哪些特定的成本项目，并相应进行分配，从而核算出每项成本核算对象的成本支出。当出现需要两个或以上成本核算对象或成本核算对象不明确时，可借助辅助科目归类，再把其按一定的分配方式分配搭配各成本核算对象的成本项目中。不同性质的成本项目客观上要求适用不同的成本分配方法，实际需要根据收入与成本相配比等原则选择合理的分配方法。
结语
随着产业的发展，地产企业并购及重组的不断出现，国内房地产必须注重其成本控制为主的综合竞争力提升。
参考文献
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