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摘要：为了抑制不断上扬的房价，解决土地出让金以及进一步挤占耕地等问题， 房产税改革势必进行。从试点城市重庆房产税改革实施的进度中，我们看到房产税对于房价控制效果并不明显，房产税的实施改变了购房结构，也发现房产税税收制度不完善等问题。针对这些问题我提出了建立和完善税收制度、开征“空置住宅税”等建议，希望房产税能尽快完善，让房产税发挥最大的作用。
关键词：房产税；重庆试点；税收改革制度；税收收入完善
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01
一、改革房产税的必要性
1.抑制不断上扬的房价。2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。这是自2009年12月份楼市调控以来，政策的第五次调控升级。为何国务院自2009年12月至今连续出台楼市调控政策，可事不如人愿，房价不降反升，原因何在？房价过快上涨的根源在于供不应求，供求之间存在着较大的矛盾。目前，中国的城市化率还不到50%，城市住房正处于高增长的阶段，住房的水平很低，供求矛盾非常突出。不仅是住房总存量不足，而且新增量住房也不足。在未来十多年中，新增住房的房价仍然会主导市场，需求将无法完全满足与释放。
2.遏制严重的投机性购房。造成我国目前房价居高不下，多次房产调控效果不够理想的一个重要原因就是投机性购房现象：买房，等待升值，再卖房。而原先的观望者面对不断上涨的房价的诱使疯狂抢购，就像多米诺骨牌一样引起连锁反应。如此恶性循环，更加剧了房地产市场供不应求、楼价居高不下、百姓不能实现居者有其屋的现状。投机性购房严重威胁着房地产业的健康发展，购房的利润循环吸引了大量资金进入房产投资市场 [1]。
3.缩小目前偏大的贫富差距。据调查，我国的基尼系数从2000年开始就超过了国际上0.4的警戒线，近年来更是居高不下。而由于部分群体隐性福利的存在，中国实际收入的差距还要更高。贫富差距的过大，必然影响社会安定团结。目前我国80%以上的居民住房已经实现了私有化，住房作为家庭财富存量的最重要组成部分已成为衡量贫富的重要指标。
二、试点城市重庆房产税改革中出现的问题
1.房产税抑制房价效果不明显。作为首批进行房产税试点的城市，可为一石激起千层浪，重庆的运作引起了各方的关注。有人把房产税比喻成高房价一剂“退烧药”，能把居高不下的房价“拉下马”，也有舆论把房产税形容成一把“利剑”，能对房价起到一剑封喉的作用，可实际效果不尽人意。
2.征收方式不利于遏制炒房。在重庆市房产税的《实施细则》第九章第十四条规定“个人住房房产税的纳税义务时间为房产权属登记日期的次月起。税款按年征收，不足一年的按月计算应纳税额[2]。”即使持有过一年再转手，房产税对炒房者的收益影响也极小。如果持有期不足一年，按月计算，房产税更低，对炒房者收益的影响几乎可以忽略。重庆房产税在规定征税对象时，特意将“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的（含第二套）以上的普通住房”纳入征收范围。政府在解释时明确说明此举的意义在于遏制炒房团，但目前的征收方式很难达到预期的目的。
3.重庆房产税税收制度不完善。重庆房产税的开征没有能够充分发挥调控房价的主要作用，其原因主要包括以下几方面：（1）征收范围过窄。从某种程度上来说，仅限于二套以上新购房和高档别墅等增量房，这部分业主属于富裕群体，对税收不是很敏感。这对普通住宅市场无实质影响，因此对于抑制房价并没有很明显的作用；（2）计税依据不科学。由于缺乏房地产评估技术系统的支持，房产税计税依据采用交易价格而不是评估价格，尤其是重庆对独栋别墅是按照多年前的交易价；（3）免税面积负担大。重庆模式下纳税人负担明显高于上海模式，在急于调整房地产市场，调控房价的前提下，效果比较明显。
三、对房产税改革问题提出的建议
1.建立和完善房产税税收制度
1.1扩大征收范围。个人住房房产税的试点范围扩大在新“国五条”中也着重做出了强调。建议将房产税征税范围扩大到城市自有居住用房和实行企业化管理的事业单位用房和农村，将房产税纳税人由房屋产权所有人改为“在中国境内拥有或使用房屋的单位和个人”， 纳税主体以实际使用人为主，纳税人为使用人；而拥有部分房屋产权的使用人，纳税人或扣缴义务人为实际使用人，这样可避免房产税征收过程中因产权问题出现的推诿扯皮纳税人无法确定现象。
1.2合理的制定计税依据、税率。（1）计税依据：应将现行房产税的从价计征和从租计征两种计税方法合二为一。将房产税以房屋余值或房屋租金为计税依据，统一改为以房产现值为计税依据。房产现值（房产评估值）可以由省、自治区、直辖市人民政府认定的有合法资质的专门财产评估机构按照市场规则进行评估，房产评估3～5年进行一次。评估的内容应是房产的价值，不应包括土地的价值。同时对用于出租的房屋，也一律以房产现值为计税依据[3] 。（2）税率：税率的提高，不仅可以增加地方财政收入，还可以抑制购买者的投机需求，使房地产市场的供需趋于合理化。在试点细则中是很有针对性，富裕阶层纳了税，但是纳税力度还是不够，较低的税率对富人来说只是皮毛，不能有效调节贫富差距。
1.3要有完整成熟的房地产评估体系。通过政策引导，建立一支具有良好职业道德，诚实守信、公平公正的房地产中介机构队伍。另外，还要建立一套符合我国国情的科学的房地产价值评估法规、制度和操作规程。在条件成熟时，应尽快将《房产税暂行条例》上升为由全国人大制定的法律，再辅之以具体的实施细则加以配套。
2.征“空置住宅税”
我国可借鉴法国经验，利用税收政策进行治理。增设“空置住宅税”作为地方税种，针对空置超过一年的住宅所有人以房地产年租金的评估价值为计税依据征税。税率可以空置年限不同而不同，空置第二年税率为10%，第三年为12.5%，第四年为15%。此外，还要每年加税额9%的管理费。该税和管理费作为地方政府收入，专门用于补偿由于房地产供需矛盾突出而受影响的低收入群体[4]。开设空置住宅税会增加投资炒房者保有房产的成本，可有效遏制消费者投机性购房，也会对开发商捂盘惜售现象能有效地打击，减少非法囤房，有利于遏制房价；并且也可增加地方政府收入，增加地方政府对低收入群体的住房改善支出。
参考文献：
[1]淤向平，邱艳，著.房地产法律制度研究[M].北京大学出版社，2004.
[2]崔晓妍.房产税改革的国际借鉴与政策建议[J].双月刊，2012，4：2-3.
[3]国务院.中华人民共和国房产税暂行条例文号[S].国发[1986]90号：1986.
[4]罗川，余俊西.重庆房产税调研思考[J].现代商业，2012，12：82-83.
作者简介：高 扬，女，陕西省榆林农业学校教师，主要从事学校财务管理教学与研究工作。
马绥锋，男，陕西省榆林农业学校教师，主要从事学校德育课的教学与研究工作。
关键词：房产税；重庆试点；税收改革制度；税收收入完善
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01
一、改革房产税的必要性
1.抑制不断上扬的房价。2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。这是自2009年12月份楼市调控以来，政策的第五次调控升级。为何国务院自2009年12月至今连续出台楼市调控政策，可事不如人愿，房价不降反升，原因何在？房价过快上涨的根源在于供不应求，供求之间存在着较大的矛盾。目前，中国的城市化率还不到50%，城市住房正处于高增长的阶段，住房的水平很低，供求矛盾非常突出。不仅是住房总存量不足，而且新增量住房也不足。在未来十多年中，新增住房的房价仍然会主导市场，需求将无法完全满足与释放。
2.遏制严重的投机性购房。造成我国目前房价居高不下，多次房产调控效果不够理想的一个重要原因就是投机性购房现象：买房，等待升值，再卖房。而原先的观望者面对不断上涨的房价的诱使疯狂抢购，就像多米诺骨牌一样引起连锁反应。如此恶性循环，更加剧了房地产市场供不应求、楼价居高不下、百姓不能实现居者有其屋的现状。投机性购房严重威胁着房地产业的健康发展，购房的利润循环吸引了大量资金进入房产投资市场 [1]。
3.缩小目前偏大的贫富差距。据调查，我国的基尼系数从2000年开始就超过了国际上0.4的警戒线，近年来更是居高不下。而由于部分群体隐性福利的存在，中国实际收入的差距还要更高。贫富差距的过大，必然影响社会安定团结。目前我国80%以上的居民住房已经实现了私有化，住房作为家庭财富存量的最重要组成部分已成为衡量贫富的重要指标。
二、试点城市重庆房产税改革中出现的问题
1.房产税抑制房价效果不明显。作为首批进行房产税试点的城市，可为一石激起千层浪，重庆的运作引起了各方的关注。有人把房产税比喻成高房价一剂“退烧药”，能把居高不下的房价“拉下马”，也有舆论把房产税形容成一把“利剑”，能对房价起到一剑封喉的作用，可实际效果不尽人意。
2.征收方式不利于遏制炒房。在重庆市房产税的《实施细则》第九章第十四条规定“个人住房房产税的纳税义务时间为房产权属登记日期的次月起。税款按年征收，不足一年的按月计算应纳税额[2]。”即使持有过一年再转手，房产税对炒房者的收益影响也极小。如果持有期不足一年，按月计算，房产税更低，对炒房者收益的影响几乎可以忽略。重庆房产税在规定征税对象时，特意将“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的（含第二套）以上的普通住房”纳入征收范围。政府在解释时明确说明此举的意义在于遏制炒房团，但目前的征收方式很难达到预期的目的。
3.重庆房产税税收制度不完善。重庆房产税的开征没有能够充分发挥调控房价的主要作用，其原因主要包括以下几方面：（1）征收范围过窄。从某种程度上来说，仅限于二套以上新购房和高档别墅等增量房，这部分业主属于富裕群体，对税收不是很敏感。这对普通住宅市场无实质影响，因此对于抑制房价并没有很明显的作用；（2）计税依据不科学。由于缺乏房地产评估技术系统的支持，房产税计税依据采用交易价格而不是评估价格，尤其是重庆对独栋别墅是按照多年前的交易价；（3）免税面积负担大。重庆模式下纳税人负担明显高于上海模式，在急于调整房地产市场，调控房价的前提下，效果比较明显。
三、对房产税改革问题提出的建议
1.建立和完善房产税税收制度
1.1扩大征收范围。个人住房房产税的试点范围扩大在新“国五条”中也着重做出了强调。建议将房产税征税范围扩大到城市自有居住用房和实行企业化管理的事业单位用房和农村，将房产税纳税人由房屋产权所有人改为“在中国境内拥有或使用房屋的单位和个人”， 纳税主体以实际使用人为主，纳税人为使用人；而拥有部分房屋产权的使用人，纳税人或扣缴义务人为实际使用人，这样可避免房产税征收过程中因产权问题出现的推诿扯皮纳税人无法确定现象。
1.2合理的制定计税依据、税率。（1）计税依据：应将现行房产税的从价计征和从租计征两种计税方法合二为一。将房产税以房屋余值或房屋租金为计税依据，统一改为以房产现值为计税依据。房产现值（房产评估值）可以由省、自治区、直辖市人民政府认定的有合法资质的专门财产评估机构按照市场规则进行评估，房产评估3～5年进行一次。评估的内容应是房产的价值，不应包括土地的价值。同时对用于出租的房屋，也一律以房产现值为计税依据[3] 。（2）税率：税率的提高，不仅可以增加地方财政收入，还可以抑制购买者的投机需求，使房地产市场的供需趋于合理化。在试点细则中是很有针对性，富裕阶层纳了税，但是纳税力度还是不够，较低的税率对富人来说只是皮毛，不能有效调节贫富差距。
1.3要有完整成熟的房地产评估体系。通过政策引导，建立一支具有良好职业道德，诚实守信、公平公正的房地产中介机构队伍。另外，还要建立一套符合我国国情的科学的房地产价值评估法规、制度和操作规程。在条件成熟时，应尽快将《房产税暂行条例》上升为由全国人大制定的法律，再辅之以具体的实施细则加以配套。
2.征“空置住宅税”
我国可借鉴法国经验，利用税收政策进行治理。增设“空置住宅税”作为地方税种，针对空置超过一年的住宅所有人以房地产年租金的评估价值为计税依据征税。税率可以空置年限不同而不同，空置第二年税率为10%，第三年为12.5%，第四年为15%。此外，还要每年加税额9%的管理费。该税和管理费作为地方政府收入，专门用于补偿由于房地产供需矛盾突出而受影响的低收入群体[4]。开设空置住宅税会增加投资炒房者保有房产的成本，可有效遏制消费者投机性购房，也会对开发商捂盘惜售现象能有效地打击，减少非法囤房，有利于遏制房价；并且也可增加地方政府收入，增加地方政府对低收入群体的住房改善支出。
参考文献：
[1]淤向平，邱艳，著.房地产法律制度研究[M].北京大学出版社，2004.
[2]崔晓妍.房产税改革的国际借鉴与政策建议[J].双月刊，2012，4：2-3.
[3]国务院.中华人民共和国房产税暂行条例文号[S].国发[1986]90号：1986.
[4]罗川，余俊西.重庆房产税调研思考[J].现代商业，2012，12：82-83.
作者简介：高 扬，女，陕西省榆林农业学校教师，主要从事学校财务管理教学与研究工作。
马绥锋，男，陕西省榆林农业学校教师，主要从事学校德育课的教学与研究工作。