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【中图分类号】 F293.3 【文献标识码】 A 【文章编号】 1671-1297（2013）01-0461-02
2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即“121号文”），首次提出房地产为“国民经济的支柱产业”，并强调坚持住房市场化的基本方向。 这被认为是房改以来的第一份楼市调控文件。“121号文”从住房供应、土地供应、信贷制度、市场体系、市场秩序等多个方面入手，提出了房地产市场调控的大方向。此后，我国房地产政策进入密集出台期。2004年，国土资源部发布“71号令”，土地出让制度的“831大限”由此而来。此后，银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，对房地产项目自有资金等做出规定。随着市场的火爆，2005年，一份旨在给楼市降温的文件出台。当年3月，国务院办公厅发布关于切实稳定住房价格的“国八条”，要求“高度重视稳定住房价格”、“大力调整住房供应结构，调整用地供应结构”等；5月，又规定个人购买不足2年的住房对外销售，应全额缴纳营业税，以控制炒房行为。
2006年是政策出台最为频繁的一年，除“国六条”再次强调给楼市降温以外，“限外令”首次启动；二手房交易中，缴纳全额营业税的房屋年限由2年升至5年，二手房交易个人所得税的20%也被“强制性征收”。更重要的是，“90/70”户型政策随着九部委的“十五条”出台。
近几年，我国房地产市场一直保持快速上升的态势，房价涨幅也远远超过居民收入增长速度。但随着楼市调控政策的持续发酵，以及金融危机突然爆发，2008年，房地产市场骤然下行，不少城市房价大幅下跌，一些企业因为资金链断裂而破产。于是，2008年底，一系列旨在“救市”的调控政策出台，房地产交易的契税、印花税、土地增值税等一系列税种得到减免，居民购买首套房最低首付比例调整为20%，贷款利率下限调整为基准利率的7折。加之“4万亿”投资政策的刺激，房地产市场迅速回暖，一批濒临破产边缘的房企起死回生。到2009年，房地产市场再次回归到旺盛增长的局面。
2010年3月16日，北京一天之内诞生三个“地王”。此后，市场交易量继续冲高，房价也继续保持快速上涨。当年4月，调控楼市的“新国十条”出台，对外地户籍人口和多套房购房者的贷款发放给予限制。9月，“新国五条”出台，将房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套房贷；同时强调“房价过高上涨过快城市限定居民购房套数”。
2011年1月，被称为“史上最严”的“新国八条”出台，要求全国房价上涨过快的30多个城市出台“限购令”，此举也被认为是本轮调控的“撒手锏”。同时，新政将二套房的最低首付比例提升至60%，贷款利率调整至基准利率的1.1倍以上。上海和重庆随后还启动个人住房房产税征收试点。
事实上，尽管楼市调控频繁，但长效机制建设等方面仍需加强。
根據国家统计局的数据，今年7月CPI同比上涨1.8%，创近30个月来的新低。与此同时，随着国务院督查组对楼市督查的结束，出台新一轮楼市调控政策的预期十分强烈。于是，业内人士呼吁，楼市调控政策的制定和出台对宏观经济走势过于依赖，正是其缺乏长效机制的体现，这种情况亟需改变。
中国房地产研究会副会长顾云昌对中国证券报记者表示，多年的楼市调控并未解决根本问题，即地方财政对土地过于依赖，保障房建设缺位，投资渠道缺乏。这也是导致供需失衡和房价上涨的根本原因。
中国房地产业协会副会长朱中一近日在博鳌房地产论坛上表示，目前房地产市场总体平稳、调控成果正进一步显现。要抓紧利用当前的有利时机，在坚持现行调控政策、巩固调控成果的基础上，妥善处理好市场供应与政府保障的关系，合理划分中央与地方的责任，抓紧建立中长期制度。
在新一轮楼市调控中，保障性安居工程建设、个人住房信息系统建设、房产税试点推进等措施，均被认为是楼市调控的重要长效机制。不少观点认为，在新一轮的房地产调控政策中，上述手段将得到强化。
那么，保持房地产市场平稳健康发展的对策是什么？本文认为，首先，要实行住房制度的双轨制。党的十七大提出居民“住有所居”，即使每个人都能有房子住，而不是“居者其所”，这就是说并非强调每个人都要有自己所有权的住房。就连经济发达的美国，在这场 金融 危机爆发之前，美国拥有所有权住房者才达到68%。而我国当前人均国民经济收入只有美国的1/14，要实现“居者有其屋”或“居者其所”还为时尚早。为此，必须审慎反思我国解决居民住房问题究竟应走什么样的路。本文认为，先住公租房对相当一部分居民特别是年轻人是不可避免的一个过渡阶段。所以，实行商品房和公租房两种制度共存，用两条腿走路，是必然的选择。这也就是说，应当实行住房制度的双轨制，即发展商品房与公租房相结合。当前关键问题是公租房资源太少，因此，应建造更多的公租房，满足人们的需求。公租房包括为低保户提供的廉租房和为买不起房或暂时不想买房的居民，其中有中低收入群体、刚参加工作的年轻人、符合条件的农民工提供租住的公房。等到有了经济实力，他们可以随时退租，去买商品房。为加快公租房的建设，可以考虑建立公租房基金。公租房的产权归政府，由基金会聘请业内行家经营管理，承诺给基金的投资者一个合理稳定的回报。目前国际国内都有很多钱在找出路，公租房基金的来源不成问题，政府只要出土地，可以不出一分钱就能盖起广厦千万间，实现“住有所居”的目标。同时，也可使商品房的价格保持在比较合理的水平上。
其次，采取切实可行的宏观调控措施。实施宏观调控，目的是通过调节房地产市场的供给和需求促使供求平衡，实现房地产市场的综合平衡和内部问题结构的合理化。房地产市场宏观调控的基本目标就是保持房地产业健康稳定发展。房地产业的持续发展，是改善和提高居民居住条件和水平的前提。这也是全面建设小康社会的重要保障。房地产业的快速发展，不仅有效改善和提高了居民居住条件和居住水平，而且在国民经济增长中发挥着重要作用。因为房地产是一种特殊商品，既可作为投资品，又可作为消费品，这一特殊性决定了房地产对经济增长的双重贡献。正是基于房地产业联动强和产业辐射面宽的特点，房地产市场的宏观调控的目的，并非抑制房地产业的发展，而是通过调控，挤压泡沫，避免房地产业的大起大落，促使房地产业进入新一轮的健康持续发展。为此，保持政策的稳定性和连续性。主要体现在继续支持居民自住和改善型住房消费，增加普通商品住房的有效供给，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场。当前全国房地产市场消费不足和消费过度并存。所谓消费不足是指广大中低收入者住房需求没有得到根本性的解决，而消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房。因此，应根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现状，对未来我国房地产调控政策应在满足自住和改善性需求同时，抑制投资性和投机性需求。
总之，建立住房消费和调控政策的长效机制，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房，让房地产回归消费和民生，这对保证房地产市场持续平衡健康发展具有重要的意义。
参考文献
[1] 李德水.努力实现我国房地产市场平衡健康发展.中国金融[J] ，2010
[2] 吴超.房地产市场调控的目标选择与政策取向.经济师[J].2011（11）
2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即“121号文”），首次提出房地产为“国民经济的支柱产业”，并强调坚持住房市场化的基本方向。 这被认为是房改以来的第一份楼市调控文件。“121号文”从住房供应、土地供应、信贷制度、市场体系、市场秩序等多个方面入手，提出了房地产市场调控的大方向。此后，我国房地产政策进入密集出台期。2004年，国土资源部发布“71号令”，土地出让制度的“831大限”由此而来。此后，银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，对房地产项目自有资金等做出规定。随着市场的火爆，2005年，一份旨在给楼市降温的文件出台。当年3月，国务院办公厅发布关于切实稳定住房价格的“国八条”，要求“高度重视稳定住房价格”、“大力调整住房供应结构，调整用地供应结构”等；5月，又规定个人购买不足2年的住房对外销售，应全额缴纳营业税，以控制炒房行为。
2006年是政策出台最为频繁的一年，除“国六条”再次强调给楼市降温以外，“限外令”首次启动；二手房交易中，缴纳全额营业税的房屋年限由2年升至5年，二手房交易个人所得税的20%也被“强制性征收”。更重要的是，“90/70”户型政策随着九部委的“十五条”出台。
近几年，我国房地产市场一直保持快速上升的态势，房价涨幅也远远超过居民收入增长速度。但随着楼市调控政策的持续发酵，以及金融危机突然爆发，2008年，房地产市场骤然下行，不少城市房价大幅下跌，一些企业因为资金链断裂而破产。于是，2008年底，一系列旨在“救市”的调控政策出台，房地产交易的契税、印花税、土地增值税等一系列税种得到减免，居民购买首套房最低首付比例调整为20%，贷款利率下限调整为基准利率的7折。加之“4万亿”投资政策的刺激，房地产市场迅速回暖，一批濒临破产边缘的房企起死回生。到2009年，房地产市场再次回归到旺盛增长的局面。
2010年3月16日，北京一天之内诞生三个“地王”。此后，市场交易量继续冲高，房价也继续保持快速上涨。当年4月，调控楼市的“新国十条”出台，对外地户籍人口和多套房购房者的贷款发放给予限制。9月，“新国五条”出台，将房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套房贷；同时强调“房价过高上涨过快城市限定居民购房套数”。
2011年1月，被称为“史上最严”的“新国八条”出台，要求全国房价上涨过快的30多个城市出台“限购令”，此举也被认为是本轮调控的“撒手锏”。同时，新政将二套房的最低首付比例提升至60%，贷款利率调整至基准利率的1.1倍以上。上海和重庆随后还启动个人住房房产税征收试点。
事实上，尽管楼市调控频繁，但长效机制建设等方面仍需加强。
根據国家统计局的数据，今年7月CPI同比上涨1.8%，创近30个月来的新低。与此同时，随着国务院督查组对楼市督查的结束，出台新一轮楼市调控政策的预期十分强烈。于是，业内人士呼吁，楼市调控政策的制定和出台对宏观经济走势过于依赖，正是其缺乏长效机制的体现，这种情况亟需改变。
中国房地产研究会副会长顾云昌对中国证券报记者表示，多年的楼市调控并未解决根本问题，即地方财政对土地过于依赖，保障房建设缺位，投资渠道缺乏。这也是导致供需失衡和房价上涨的根本原因。
中国房地产业协会副会长朱中一近日在博鳌房地产论坛上表示，目前房地产市场总体平稳、调控成果正进一步显现。要抓紧利用当前的有利时机，在坚持现行调控政策、巩固调控成果的基础上，妥善处理好市场供应与政府保障的关系，合理划分中央与地方的责任，抓紧建立中长期制度。
在新一轮楼市调控中，保障性安居工程建设、个人住房信息系统建设、房产税试点推进等措施，均被认为是楼市调控的重要长效机制。不少观点认为，在新一轮的房地产调控政策中，上述手段将得到强化。
那么，保持房地产市场平稳健康发展的对策是什么？本文认为，首先，要实行住房制度的双轨制。党的十七大提出居民“住有所居”，即使每个人都能有房子住，而不是“居者其所”，这就是说并非强调每个人都要有自己所有权的住房。就连经济发达的美国，在这场 金融 危机爆发之前，美国拥有所有权住房者才达到68%。而我国当前人均国民经济收入只有美国的1/14，要实现“居者有其屋”或“居者其所”还为时尚早。为此，必须审慎反思我国解决居民住房问题究竟应走什么样的路。本文认为，先住公租房对相当一部分居民特别是年轻人是不可避免的一个过渡阶段。所以，实行商品房和公租房两种制度共存，用两条腿走路，是必然的选择。这也就是说，应当实行住房制度的双轨制，即发展商品房与公租房相结合。当前关键问题是公租房资源太少，因此，应建造更多的公租房，满足人们的需求。公租房包括为低保户提供的廉租房和为买不起房或暂时不想买房的居民，其中有中低收入群体、刚参加工作的年轻人、符合条件的农民工提供租住的公房。等到有了经济实力，他们可以随时退租，去买商品房。为加快公租房的建设，可以考虑建立公租房基金。公租房的产权归政府，由基金会聘请业内行家经营管理，承诺给基金的投资者一个合理稳定的回报。目前国际国内都有很多钱在找出路，公租房基金的来源不成问题，政府只要出土地，可以不出一分钱就能盖起广厦千万间，实现“住有所居”的目标。同时，也可使商品房的价格保持在比较合理的水平上。
其次，采取切实可行的宏观调控措施。实施宏观调控，目的是通过调节房地产市场的供给和需求促使供求平衡，实现房地产市场的综合平衡和内部问题结构的合理化。房地产市场宏观调控的基本目标就是保持房地产业健康稳定发展。房地产业的持续发展，是改善和提高居民居住条件和水平的前提。这也是全面建设小康社会的重要保障。房地产业的快速发展，不仅有效改善和提高了居民居住条件和居住水平，而且在国民经济增长中发挥着重要作用。因为房地产是一种特殊商品，既可作为投资品，又可作为消费品，这一特殊性决定了房地产对经济增长的双重贡献。正是基于房地产业联动强和产业辐射面宽的特点，房地产市场的宏观调控的目的，并非抑制房地产业的发展，而是通过调控，挤压泡沫，避免房地产业的大起大落，促使房地产业进入新一轮的健康持续发展。为此，保持政策的稳定性和连续性。主要体现在继续支持居民自住和改善型住房消费，增加普通商品住房的有效供给，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场。当前全国房地产市场消费不足和消费过度并存。所谓消费不足是指广大中低收入者住房需求没有得到根本性的解决，而消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房。因此，应根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现状，对未来我国房地产调控政策应在满足自住和改善性需求同时，抑制投资性和投机性需求。
总之，建立住房消费和调控政策的长效机制，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房，让房地产回归消费和民生，这对保证房地产市场持续平衡健康发展具有重要的意义。
参考文献
[1] 李德水.努力实现我国房地产市场平衡健康发展.中国金融[J] ，2010
[2] 吴超.房地产市场调控的目标选择与政策取向.经济师[J].2011（11）