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本文是对双线资本公司（DoubleLine Capital）的首席执行长杰弗里·冈德拉奇（Jeffrey Gundlach）与耶鲁大学经济学教授罗伯特·席勒（Robert Shiller）的采访稿。
乍看起来，罗伯特·席勒和杰弗里·冈德拉奇似乎是一个奇怪的组合。因“资产价格方面的经验研究”刚刚获得诺贝尔经济学奖的席勒是一位言谈温和的人，他拥有耶鲁教授所应具有的那种学者风范。以他的名字命名的股票价格指数和房地产价格指数已经成为了美国金融词典的一部分。冈德拉奇则是一位强势的时而会夸夸其谈的债券大亨。他是双线资本公司的CEO，该公司是一家位于洛杉矶的资产管理公司，旗下管理的资产有530亿美元，主要为固定收益资产。然而，席勒和冈德拉奇却有着许多共同点。例如，冈德拉奇曾经在耶鲁大学攻读数学博士学位，并且与席勒一样，他也拥有预知泡沫的先见之明：在2008年房地产市场崩溃之前，他就已经发现了其中的隐患。本文与这两位投资搭档一起就股市、债市和房地产问题进行了讨论。
《巴伦周刊》：我们是否面临着泡沫，或者——借用您2000年出版的著作的书名——“非理性繁荣”？
席勒：美国股市自2009年以来的涨势已经令围绕股市估值的信心逐渐减弱。在2000年股市触及纪录高点之际，我的估值信心指数（valuation-confidence-index）即有关股市并非估值过高的信心，达到了有史以来的最低点，而现在的信心指数还远未回落至当时的低谷。对于个人投资者来讲，该指数最近略高于56，而2000年4月该指数曾经降至27。所以，我并不认为现在存在同样的泡沫心理。
《巴伦周刊》：债券的情况呢？10年期美国国债的前景如何？
冈德拉奇：对于美国国债是否会重蹈2012年收益率降至1.4%低点的覆辙，我们或许太过恐慌了。我并不是说这个水平是10年期国债的最低点，但是某种不稳定的状态——也许是衰退或者国际性的问题——才会引发这种问题。人人都会问：“根源是什么？”你在事前永远都不会知道答案；否则，这就会在市场价格中体现出来。但是，美国没有通货膨胀问题。看看大宗商品的价格就知道了。美联储候任主席珍妮特·耶伦（Janet Yellen）最近的证词非常有趣，她使用了一个很大的词，那就是我们“一定”不能太快收回刺激举措。这个词颇为强硬。我想，他们担心的是通货紧缩。
《巴伦周刊》：你们两位是如何看待房地产领域的？凯斯席勒房价指数（Case-Shiller indexes）显示，包括拉斯维加斯和迈阿密在内的全美房价都有显著回升。本轮复苏是否坚挺？
席勒：嗯，这是一个重要问题。我们在21世纪初的最初几年见证了美国历史上最严重的房地产泡沫，这让一些人产生了或许我们将再次面临泡沫的本能想法。但是，你必须要承认，这种规模的房地产泡沫是非常少见的现象，在上一次房地产泡沫结束的时候出现了一个重大转变，那就是我们心理上可能无法承受另一次泡沫了。我一直在对购房者进行问卷调查，我们调查的问题包括购房者的短期和长期预期。2004年，当泡沫问题最严重的时候，人们预计在未来10年中，房地产价格每年将实现超过12%的增长。鉴于当时的按揭贷款利率为6.5%左右，你的房价预期涨幅和贷款利率之间仍有6%的空间。但是，自2004年以来，购房者对房价涨幅预期的回落速度超过了贷款利率下降的速度。因此，人们对房地产市场前景的预期应该是变得越来越不乐观了。
我们最近一次进行问卷调查的时间是2013年的5月和6月，调查结果显示，购房者的长期预期稍有改善，但是幅度不大。随着抵押贷款利率的上升，再加上购房者对房市的上述预期，他们似乎不应如此乐观。另一方面，在一些城市，房价正在大幅上涨。拉斯维加斯是最极端的例子。但是，我并不清楚拉斯维加斯房价的未来走势，另外，我们发现很多其他国家的房地产市场也正在猛涨。
《巴伦周刊》：房地产市场的长期前景如何？
冈德拉奇：人口统计学因素、学生贷款债务的问题以及家庭构成的新变化不利于房地产市场的发展。以前，人们往往21岁、22岁的时候就结婚并生儿育女了。现在，人们结婚的年龄则要大得多，此外，年轻人还背负着学生贷款的债务，这使贷款买房难上加难。另外一个趋势就是城市化，年轻人喜欢在城市中居住。我不记得具体数据了，但是我曾经对二十几岁的年轻人中有那么多人没有驾照而诧异不已，其中的原因是他们居住在城市中。当你居住在城市中的时候，你看待住房的心态并不相同。在城市中，社会的流动性更大，随意性更强。
席勒：房价不是单一的；房价是呈阶梯性的，杰弗里，就像你说的，在城市和边远郊区间存在差异。一些研究显示，相较于城市地区，边远郊区的房价正在下跌，并且这种趋势可能将持续很长一段时间。正如你所说，这反映出了一种文化变迁。年轻人不愿意驱车一个小时到郊外的牧场式房屋居住。另外，在破产事件和房屋止赎事件的影响下，人们对于拥有一所大房子的整体态度多多少少发生了变化。所以，现在当你遇见一位拥有大房子的人时，你不会像以前那样羡慕他了。
《巴伦周刊》：谢谢两位。
乍看起来，罗伯特·席勒和杰弗里·冈德拉奇似乎是一个奇怪的组合。因“资产价格方面的经验研究”刚刚获得诺贝尔经济学奖的席勒是一位言谈温和的人，他拥有耶鲁教授所应具有的那种学者风范。以他的名字命名的股票价格指数和房地产价格指数已经成为了美国金融词典的一部分。冈德拉奇则是一位强势的时而会夸夸其谈的债券大亨。他是双线资本公司的CEO，该公司是一家位于洛杉矶的资产管理公司，旗下管理的资产有530亿美元，主要为固定收益资产。然而，席勒和冈德拉奇却有着许多共同点。例如，冈德拉奇曾经在耶鲁大学攻读数学博士学位，并且与席勒一样，他也拥有预知泡沫的先见之明：在2008年房地产市场崩溃之前，他就已经发现了其中的隐患。本文与这两位投资搭档一起就股市、债市和房地产问题进行了讨论。
《巴伦周刊》：我们是否面临着泡沫，或者——借用您2000年出版的著作的书名——“非理性繁荣”？
席勒：美国股市自2009年以来的涨势已经令围绕股市估值的信心逐渐减弱。在2000年股市触及纪录高点之际，我的估值信心指数（valuation-confidence-index）即有关股市并非估值过高的信心，达到了有史以来的最低点，而现在的信心指数还远未回落至当时的低谷。对于个人投资者来讲，该指数最近略高于56，而2000年4月该指数曾经降至27。所以，我并不认为现在存在同样的泡沫心理。
《巴伦周刊》：债券的情况呢？10年期美国国债的前景如何？
冈德拉奇：对于美国国债是否会重蹈2012年收益率降至1.4%低点的覆辙，我们或许太过恐慌了。我并不是说这个水平是10年期国债的最低点，但是某种不稳定的状态——也许是衰退或者国际性的问题——才会引发这种问题。人人都会问：“根源是什么？”你在事前永远都不会知道答案；否则，这就会在市场价格中体现出来。但是，美国没有通货膨胀问题。看看大宗商品的价格就知道了。美联储候任主席珍妮特·耶伦（Janet Yellen）最近的证词非常有趣，她使用了一个很大的词，那就是我们“一定”不能太快收回刺激举措。这个词颇为强硬。我想，他们担心的是通货紧缩。
《巴伦周刊》：你们两位是如何看待房地产领域的？凯斯席勒房价指数（Case-Shiller indexes）显示，包括拉斯维加斯和迈阿密在内的全美房价都有显著回升。本轮复苏是否坚挺？
席勒：嗯，这是一个重要问题。我们在21世纪初的最初几年见证了美国历史上最严重的房地产泡沫，这让一些人产生了或许我们将再次面临泡沫的本能想法。但是，你必须要承认，这种规模的房地产泡沫是非常少见的现象，在上一次房地产泡沫结束的时候出现了一个重大转变，那就是我们心理上可能无法承受另一次泡沫了。我一直在对购房者进行问卷调查，我们调查的问题包括购房者的短期和长期预期。2004年，当泡沫问题最严重的时候，人们预计在未来10年中，房地产价格每年将实现超过12%的增长。鉴于当时的按揭贷款利率为6.5%左右，你的房价预期涨幅和贷款利率之间仍有6%的空间。但是，自2004年以来，购房者对房价涨幅预期的回落速度超过了贷款利率下降的速度。因此，人们对房地产市场前景的预期应该是变得越来越不乐观了。
我们最近一次进行问卷调查的时间是2013年的5月和6月，调查结果显示，购房者的长期预期稍有改善，但是幅度不大。随着抵押贷款利率的上升，再加上购房者对房市的上述预期，他们似乎不应如此乐观。另一方面，在一些城市，房价正在大幅上涨。拉斯维加斯是最极端的例子。但是，我并不清楚拉斯维加斯房价的未来走势，另外，我们发现很多其他国家的房地产市场也正在猛涨。
《巴伦周刊》：房地产市场的长期前景如何？
冈德拉奇：人口统计学因素、学生贷款债务的问题以及家庭构成的新变化不利于房地产市场的发展。以前，人们往往21岁、22岁的时候就结婚并生儿育女了。现在，人们结婚的年龄则要大得多，此外，年轻人还背负着学生贷款的债务，这使贷款买房难上加难。另外一个趋势就是城市化，年轻人喜欢在城市中居住。我不记得具体数据了，但是我曾经对二十几岁的年轻人中有那么多人没有驾照而诧异不已，其中的原因是他们居住在城市中。当你居住在城市中的时候，你看待住房的心态并不相同。在城市中，社会的流动性更大，随意性更强。
席勒：房价不是单一的；房价是呈阶梯性的，杰弗里，就像你说的，在城市和边远郊区间存在差异。一些研究显示，相较于城市地区，边远郊区的房价正在下跌，并且这种趋势可能将持续很长一段时间。正如你所说，这反映出了一种文化变迁。年轻人不愿意驱车一个小时到郊外的牧场式房屋居住。另外，在破产事件和房屋止赎事件的影响下，人们对于拥有一所大房子的整体态度多多少少发生了变化。所以，现在当你遇见一位拥有大房子的人时，你不会像以前那样羡慕他了。
《巴伦周刊》：谢谢两位。