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摘要：针对房地产项目工程造价失控的原因進行了探讨、分析，在此基础上，提出了房地产项目工程造价的控制及管理的有效策略，旨在为了实现房地产工程造价控制的目标，推动房地产企业对造价的有效控制，使企业持续稳步发展。
关键词：房地产工程；造价控制与管理
随着我国社会经济的迅速发展和时代的不断进步，以往的工程造价管理方法已经不能应对竞争日益激烈的市场，存在着诸多问题，只有做好房地产的工程造价管理，才能确保房地产企业在激烈的市场竞争中降低工程造价并实现利益最大化。因此，加强房地产项目工程造价控制与管理具有重要的意义。文章通过实际工作总结，就房地产项目工程造价控制问题及与有效的控制及管理措施进行探讨。
一、房地产项目工程造价失控的原因
近年来，随着我国城市人口的增多，房地产行业得到了快速的发展，对于房地产企业来说，将面临着许多机遇和挑战。然而，要想促进企业的持续发展，需要加强房地产项目工程造价，提升企业的经济效益。但是，目前来说，我国部分企业在房地产工程造价管理工作中，仍存在许多的问题，具体主要包括以下方面：①企业对前期项目策划定位不足，缺乏一个完善的建设档次和标准；②管理人员缺乏成本控制意识。在房地产项目成本控制过程中，要确定好项目档次和成本控制目标，在满足成本控制的情况下，不断提升项目的功能水平；③在房地产工程设计过程中，出现设计上的不足，从而增加了工程投资成本；④在工程招投标阶段，出现不合理的编制标底，招标条件难以体现出公平竞争性；⑤在工程施工阶段，造价人员不重视造价动态跟踪控制和结算审核；⑥工程设计变更和盲目签证现象较多，从而引起造价上的误差。管理人员不熟悉合同、预算的相关规定，不需要签证的项目实行了签证，分部分项工程未能按计划施工等；⑦在结算阶段，由于监理或甲方人员不负责任，引起造价上出现误差。
二、房地产项目工程造价的控制及管理
房地产开发建设的造价管理贯穿于项目全过程，从决策、设计、招投标、施工和竣工结算阶段都关系到开发项目造价管理。因此，要解决房地产工程造价控制及管理中存在的问题，就要根据不同阶段进行控制和管理。
（一）投资决策阶段
在投资决策阶段的造价控制中，应从以下几方面人手：①合理地收集分析基础资料，并确保资料的可靠性，而后造价人员对工程做出合理的投资预测；②做好房地产市场调研，对拟建项目的产品品质和种类及服务的市场情况做出合理的分析。如：在项目计划期内充分了解市场对拟建产品的需求和建设情况、市场存量情况，并掌握好产业政策及未来的发展前景等；③不断优化项目前期方案。根据市场实际，对方案进行多方优化，以节约项目投资。
（二）设计阶段
在此阶段，其设计费用大约占工程全费用的1%—3%，但是设计的合理性直接影响到工程总造价的70%的整体控制。在施工图完成以后，工程造价基本确定。然而，根据相关数据显示，在设计阶段，在同样保证质量的前提下，可以节约工程造价的10%—20%左右，而施工阶段仅可节约工程造价的5%—10%左右。从中可以看出，要实现工程造价的合理控制，首先要重视设计阶段的造价控制，不断优化设计方案，且要不断完善主动限额设计及设计监督制度，以便在造价控制与管理中能够达到事半功倍的效果。比如：设计时可通过竖向标高的调整，严格控制挖土量和外运量；基础选型应进行多方案比较，合理选择既安全又经济的基础类型；严格控制钢筋和砼用量及标号，少用纯装饰性设计，加大标准户型研究，多采用成熟户型体系，达到快速设计、快速开发，并在路网结构中严格控制硬景道路面积等等。其次在设计阶段进行多方案比选时，利用价值工程进行方案优化，综合各方面因素选择技术先进、经济合理的最优设计方案，不盲目追求高标准，使设计方案在体现适用的基础上适当美观，合理使用财力、物力，以达到合理有效地控制工程造价的目的，少花钱办大事，使有限的资金最大限度地发挥作用，以提高投资效益。
（三）招投标阶段
招投标制度是工程承包发包的重要形式之一，同时也是一种采购方式，可为业主提供合适的建筑商或供货商，且有利于资源配置的优化，从而形成一种优胜劣汰的市场机制。另外，它还是确保工程质量，提升工程进度的重要办法。在招投标阶段的造价控制当中，应合理地编制招标文件、加强招标图纸的审核和现场勘查。对所提供的数据，做到准确无误。为决策者的正确决策提供基础数据保障。
（四）施工阶段
施工阶段的造价控制，是房地产项目建设全过程造价控制的重要组成部分。必须加强施工阶段的造价控制意识，造价人员应严格按照相关定额及合同进行管理，按照相关约定进行工程款拨付。在工程实施阶段，如有设计变更，则设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，反之就越大。比如只在工程设计阶段，则只需修改图纸，其它费用尚未发生，损失有限；如在采购阶段变更，不仅仅需要修改图纸，而且设备、材料还需重新采购；若在施工阶段变更，除以上费用外，已施工的工程可能要拆除，势必造成更大的损失。为此，必须加强设计变更管理，尽可能把设计变更控制在设计初期阶段，尤其对影响工程造价重大的设计变更，要尽量做到早或少。再之，要加强工程变更的验收，及时对施工索赔工作进行处理，以实现建设工程的人、财、物的合理利用，减少不必要的消耗，提升房地产项目的经济效益。且在施工阶段工程造价控制中，首先要建立健全内部经济责任制，在企业内部推行成本责任制。工程项目部应重视成本核算，挖掘造价人员成本控制的潜力，掌握好项目投入成本和产出的关系，并对施工成本进行预测；其次，要定期对预算成本和实际成本的差异进行分析，以便能找出两者之间的差距所在，采取降低实际成本的措施，实现预算成本控制目标。待各个单项项目施工完毕后，需要将各项费用汇总，并对各项实际价格与预算进行对比，以总结出造价控制的经验，达到全面提高项目成本控制能力的目的。
三、结语
综上所述，我们应全程参与到房地产工程造价控制当中，根据项目定位，做出准确的估算，引入合理的限额设计，在工程造价动态控制中，要明确项目的定位和档次，在确保工程质量的前提下，不断地提升工程的施工进度，合理控制房地产项目投资成本，提升企业的经济和社会效益。
关键词：房地产工程；造价控制与管理
随着我国社会经济的迅速发展和时代的不断进步，以往的工程造价管理方法已经不能应对竞争日益激烈的市场，存在着诸多问题，只有做好房地产的工程造价管理，才能确保房地产企业在激烈的市场竞争中降低工程造价并实现利益最大化。因此，加强房地产项目工程造价控制与管理具有重要的意义。文章通过实际工作总结，就房地产项目工程造价控制问题及与有效的控制及管理措施进行探讨。
一、房地产项目工程造价失控的原因
近年来，随着我国城市人口的增多，房地产行业得到了快速的发展，对于房地产企业来说，将面临着许多机遇和挑战。然而，要想促进企业的持续发展，需要加强房地产项目工程造价，提升企业的经济效益。但是，目前来说，我国部分企业在房地产工程造价管理工作中，仍存在许多的问题，具体主要包括以下方面：①企业对前期项目策划定位不足，缺乏一个完善的建设档次和标准；②管理人员缺乏成本控制意识。在房地产项目成本控制过程中，要确定好项目档次和成本控制目标，在满足成本控制的情况下，不断提升项目的功能水平；③在房地产工程设计过程中，出现设计上的不足，从而增加了工程投资成本；④在工程招投标阶段，出现不合理的编制标底，招标条件难以体现出公平竞争性；⑤在工程施工阶段，造价人员不重视造价动态跟踪控制和结算审核；⑥工程设计变更和盲目签证现象较多，从而引起造价上的误差。管理人员不熟悉合同、预算的相关规定，不需要签证的项目实行了签证，分部分项工程未能按计划施工等；⑦在结算阶段，由于监理或甲方人员不负责任，引起造价上出现误差。
二、房地产项目工程造价的控制及管理
房地产开发建设的造价管理贯穿于项目全过程，从决策、设计、招投标、施工和竣工结算阶段都关系到开发项目造价管理。因此，要解决房地产工程造价控制及管理中存在的问题，就要根据不同阶段进行控制和管理。
（一）投资决策阶段
在投资决策阶段的造价控制中，应从以下几方面人手：①合理地收集分析基础资料，并确保资料的可靠性，而后造价人员对工程做出合理的投资预测；②做好房地产市场调研，对拟建项目的产品品质和种类及服务的市场情况做出合理的分析。如：在项目计划期内充分了解市场对拟建产品的需求和建设情况、市场存量情况，并掌握好产业政策及未来的发展前景等；③不断优化项目前期方案。根据市场实际，对方案进行多方优化，以节约项目投资。
（二）设计阶段
在此阶段，其设计费用大约占工程全费用的1%—3%，但是设计的合理性直接影响到工程总造价的70%的整体控制。在施工图完成以后，工程造价基本确定。然而，根据相关数据显示，在设计阶段，在同样保证质量的前提下，可以节约工程造价的10%—20%左右，而施工阶段仅可节约工程造价的5%—10%左右。从中可以看出，要实现工程造价的合理控制，首先要重视设计阶段的造价控制，不断优化设计方案，且要不断完善主动限额设计及设计监督制度，以便在造价控制与管理中能够达到事半功倍的效果。比如：设计时可通过竖向标高的调整，严格控制挖土量和外运量；基础选型应进行多方案比较，合理选择既安全又经济的基础类型；严格控制钢筋和砼用量及标号，少用纯装饰性设计，加大标准户型研究，多采用成熟户型体系，达到快速设计、快速开发，并在路网结构中严格控制硬景道路面积等等。其次在设计阶段进行多方案比选时，利用价值工程进行方案优化，综合各方面因素选择技术先进、经济合理的最优设计方案，不盲目追求高标准，使设计方案在体现适用的基础上适当美观，合理使用财力、物力，以达到合理有效地控制工程造价的目的，少花钱办大事，使有限的资金最大限度地发挥作用，以提高投资效益。
（三）招投标阶段
招投标制度是工程承包发包的重要形式之一，同时也是一种采购方式，可为业主提供合适的建筑商或供货商，且有利于资源配置的优化，从而形成一种优胜劣汰的市场机制。另外，它还是确保工程质量，提升工程进度的重要办法。在招投标阶段的造价控制当中，应合理地编制招标文件、加强招标图纸的审核和现场勘查。对所提供的数据，做到准确无误。为决策者的正确决策提供基础数据保障。
（四）施工阶段
施工阶段的造价控制，是房地产项目建设全过程造价控制的重要组成部分。必须加强施工阶段的造价控制意识，造价人员应严格按照相关定额及合同进行管理，按照相关约定进行工程款拨付。在工程实施阶段，如有设计变更，则设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，反之就越大。比如只在工程设计阶段，则只需修改图纸，其它费用尚未发生，损失有限；如在采购阶段变更，不仅仅需要修改图纸，而且设备、材料还需重新采购；若在施工阶段变更，除以上费用外，已施工的工程可能要拆除，势必造成更大的损失。为此，必须加强设计变更管理，尽可能把设计变更控制在设计初期阶段，尤其对影响工程造价重大的设计变更，要尽量做到早或少。再之，要加强工程变更的验收，及时对施工索赔工作进行处理，以实现建设工程的人、财、物的合理利用，减少不必要的消耗，提升房地产项目的经济效益。且在施工阶段工程造价控制中，首先要建立健全内部经济责任制，在企业内部推行成本责任制。工程项目部应重视成本核算，挖掘造价人员成本控制的潜力，掌握好项目投入成本和产出的关系，并对施工成本进行预测；其次，要定期对预算成本和实际成本的差异进行分析，以便能找出两者之间的差距所在，采取降低实际成本的措施，实现预算成本控制目标。待各个单项项目施工完毕后，需要将各项费用汇总，并对各项实际价格与预算进行对比，以总结出造价控制的经验，达到全面提高项目成本控制能力的目的。
三、结语
综上所述，我们应全程参与到房地产工程造价控制当中，根据项目定位，做出准确的估算，引入合理的限额设计，在工程造价动态控制中，要明确项目的定位和档次，在确保工程质量的前提下，不断地提升工程的施工进度，合理控制房地产项目投资成本，提升企业的经济和社会效益。