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［摘要］ 住房信贷定价偏低，除了与银行机构自身信息不对称有关之外，还与货币政策的有限理性有直接或间接的关系。这是由于货币政策相对宽松，使无风险利率也相应降低，从而导致住房信贷的定价偏低。本文主要针对住房信贷偏低定价问题展开探讨，同时也对住房信贷市场上的有关金融机构的自我操控、控制行为以及政府参与等方面做了简要的分析。
［关键词］ 偏低定价；货币政策；有限理性；住房信贷
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2011 . 19. 024
［中图分类号］F293.31 ［文献标识码］A ［文章编号］1673 - 0194（2011）19- 0046- 02
1住房信贷偏低定价的业内说法
近年来，人们只知道全球金融危机，对企业、金融机构、事业单位以及其他组织机构的绝对实质影响，却很少针对其实质展开相关思考，分析其成因。在我国，不论是一线城市还是二线城市，近年来地产市场中的房产成交量大幅度下滑，有些开发商的资金筹集渠道往往得不到有效疏通，资金周转失控、失灵，对我国的经济稳定造成了很大的冲击。
2有限理性与自我控制理论
2.1 有限理性
货币的宽松政策，是引发房贷偏低定价的重要诱因之一。但如果考虑到银行自身的理性认识，他们能够完全认识到宽松货币政策的缺陷，即不可持续性的短期行为产生的弊端。同时，假设这种有限理性认知可以抑制房产价格的持续上涨，那么泡沫经济也就不会形成；而泡沫经济形成对金融机构本身也会造成实质性影响。事实上，为使房地产市场的泡沫经济限制在一定范畴内，形成有效打压，需要对金融机构的完全理性假设进行客观修正，于是有限理性应运而生。
2.2 自我控制
在住房信贷市场中，可以认为金融机构存在着自我控制问题，即因为银行家的私人利益、外部竞争压力以及股东的压力等因素，导致金融机构过分关注短期的成本收益。相应的时间偏好结构特征表现为长期时间偏好率低，短期时间偏好率高。也就是说，金融机构在长期较为理性，知道不应该对住房信贷偏低定价，但在短期则容易受到诱惑而对住房信贷偏低定价，并且降低贷款条件。
3宽松货币政策导致的住房信贷定价偏低成因分析
3.1 无风险利率降低
货币宽松政策的施行，在一定程度上使住房信贷定价偏低。首先根据贷款定价模型可知，风险贷款的实际价值和无风险利率本身是成正比关系的。也就是说，风险利率降低会使贷款过程的相应风险降低。其次，放宽货币政策，使相关的金融投资方式，诸如国债投资、基金等行为都异常活跃，也就是说，它们逐渐把矛头指向了风险高、回报收益率也高的住房信贷领域，从而加剧了国内住房信贷的偏低定价。
3.2 银行救市行为的加息政策实施对购房的实际影响
（1）央行加息的客观意义。从央行几度加息的情形来看，说明银行金融机构已经认识到货币政策对于房产价格波动风险的重要意义。因为，从整体来说，加息是有利于挤出当前资产的经济价格泡沫的，有利于房市的长期健康发展，这也可能是银行自身机构的自我调整与自救行为。因此，需要我们认识到利率风险的严重性，增强利率风险防范意识。否则，银行和贷款购房者都可能蒙受巨大损失。
（2）加息调整贷款利率对消费者心理影响最大。央行利率的上调，对于消费者的实际成本支出影响并不大；但由于央行采取这种频繁的利率上调方式，表明利率再度上调的概率非常大，从而会让消费者产生后期成本明显增加的一个预期，其对住房消费者的心理预警作用进一步加大，使住房需求会得到更有效的抑制，特别是投资性需求。
短期内加息对房产市场不会产生较大影响，对于房产市场的冲击不会很明显。因为此次央行的加息应该在市场的预期之内，市场上对于此次加息已经进行了提前“消化”；利率上调和税率下调，其最直接的影响在于消费者对于储蓄意愿的增强，而与其密切度相对较高的应该是资本市场，而不是房产市场。也就是说，加息后，对民众来说，贷款购房的影响性还不是很大，其本质作用是抑制住房信贷，从而维持这种“有限理性”。
3.3 政府隐性担保行为的干预
在有些经济行为影响下，也会形成住房信贷定价偏低，如金融机构的分摊风险行为，通过关注房地产实时动态可知，房地产价格上涨必然会推动金融机构的投资收益率上涨，而当房地产价格下调时，金融机构还可以通过国家政府协调，使自身风险分摊出来。也就是说，不论是资本市场的政府干预行为，还是金融机构的自身救市行为，实际都能够使金融机构自身得到实质性好处，但同时也导致了房产信贷偏低定价问题更为严重。
4 结论与建议
第一，强化住房信贷的定价走向。这是由于住房信贷的定价合理性与理论性都直接影响着房地产市场的良性、健康发展。另外，之所以要强化住房信贷的定价理论研究，就是因为现有的贷款定价模型还不能完全适用于当前较多的不稳定因素房地产市场。
第二，货币政策的施行，要考虑到金融机构自身的稳定性。由于在宽松货币政策的影响下，住房信贷定价偏低。房贷定价偏低还会使房地产价格波动加剧，从而逐渐加大房产的投资效应，致使其过度压力化膨胀。因此，只有采取货币紧缩政策，而货币紧缩只能解决阶段性的泡沫市场经济，即还是泡沫化的恶性循环。因此，我们应当认识到货币政策理论研究的重要性，反思金融机构稳定与房市之间的紧密关系。但不论如何，当前国内央行加息政策的施行，还是说明其已经认识到货币政策有限理性的重要含义与房贷偏低定价的风险性。而这确实对于整体国家整体房市调控是极为有利的。
主要参考文献
［１］潘靛，林宝瑞．货币政策与房地产信贷风险的实证研究［Ｊ］．金融经济:理论版，２００９（3）.
［２］廖茂林．宏观调控与我国住宅房地产市场价格波动［Ｊ］．中国金融，２００８（１１）.
［３］韩冬梅，屠梅曾，曹坤．房地产价格泡沫与货币政策调控［Ｊ］．中国软科学，２００７（６）.
［关键词］ 偏低定价；货币政策；有限理性；住房信贷
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2011 . 19. 024
［中图分类号］F293.31 ［文献标识码］A ［文章编号］1673 - 0194（2011）19- 0046- 02
1住房信贷偏低定价的业内说法
近年来，人们只知道全球金融危机，对企业、金融机构、事业单位以及其他组织机构的绝对实质影响，却很少针对其实质展开相关思考，分析其成因。在我国，不论是一线城市还是二线城市，近年来地产市场中的房产成交量大幅度下滑，有些开发商的资金筹集渠道往往得不到有效疏通，资金周转失控、失灵，对我国的经济稳定造成了很大的冲击。
2有限理性与自我控制理论
2.1 有限理性
货币的宽松政策，是引发房贷偏低定价的重要诱因之一。但如果考虑到银行自身的理性认识，他们能够完全认识到宽松货币政策的缺陷，即不可持续性的短期行为产生的弊端。同时，假设这种有限理性认知可以抑制房产价格的持续上涨，那么泡沫经济也就不会形成；而泡沫经济形成对金融机构本身也会造成实质性影响。事实上，为使房地产市场的泡沫经济限制在一定范畴内，形成有效打压，需要对金融机构的完全理性假设进行客观修正，于是有限理性应运而生。
2.2 自我控制
在住房信贷市场中，可以认为金融机构存在着自我控制问题，即因为银行家的私人利益、外部竞争压力以及股东的压力等因素，导致金融机构过分关注短期的成本收益。相应的时间偏好结构特征表现为长期时间偏好率低，短期时间偏好率高。也就是说，金融机构在长期较为理性，知道不应该对住房信贷偏低定价，但在短期则容易受到诱惑而对住房信贷偏低定价，并且降低贷款条件。
3宽松货币政策导致的住房信贷定价偏低成因分析
3.1 无风险利率降低
货币宽松政策的施行，在一定程度上使住房信贷定价偏低。首先根据贷款定价模型可知，风险贷款的实际价值和无风险利率本身是成正比关系的。也就是说，风险利率降低会使贷款过程的相应风险降低。其次，放宽货币政策，使相关的金融投资方式，诸如国债投资、基金等行为都异常活跃，也就是说，它们逐渐把矛头指向了风险高、回报收益率也高的住房信贷领域，从而加剧了国内住房信贷的偏低定价。
3.2 银行救市行为的加息政策实施对购房的实际影响
（1）央行加息的客观意义。从央行几度加息的情形来看，说明银行金融机构已经认识到货币政策对于房产价格波动风险的重要意义。因为，从整体来说，加息是有利于挤出当前资产的经济价格泡沫的，有利于房市的长期健康发展，这也可能是银行自身机构的自我调整与自救行为。因此，需要我们认识到利率风险的严重性，增强利率风险防范意识。否则，银行和贷款购房者都可能蒙受巨大损失。
（2）加息调整贷款利率对消费者心理影响最大。央行利率的上调，对于消费者的实际成本支出影响并不大；但由于央行采取这种频繁的利率上调方式，表明利率再度上调的概率非常大，从而会让消费者产生后期成本明显增加的一个预期，其对住房消费者的心理预警作用进一步加大，使住房需求会得到更有效的抑制，特别是投资性需求。
短期内加息对房产市场不会产生较大影响，对于房产市场的冲击不会很明显。因为此次央行的加息应该在市场的预期之内，市场上对于此次加息已经进行了提前“消化”；利率上调和税率下调，其最直接的影响在于消费者对于储蓄意愿的增强，而与其密切度相对较高的应该是资本市场，而不是房产市场。也就是说，加息后，对民众来说，贷款购房的影响性还不是很大，其本质作用是抑制住房信贷，从而维持这种“有限理性”。
3.3 政府隐性担保行为的干预
在有些经济行为影响下，也会形成住房信贷定价偏低，如金融机构的分摊风险行为，通过关注房地产实时动态可知，房地产价格上涨必然会推动金融机构的投资收益率上涨，而当房地产价格下调时，金融机构还可以通过国家政府协调，使自身风险分摊出来。也就是说，不论是资本市场的政府干预行为，还是金融机构的自身救市行为，实际都能够使金融机构自身得到实质性好处，但同时也导致了房产信贷偏低定价问题更为严重。
4 结论与建议
第一，强化住房信贷的定价走向。这是由于住房信贷的定价合理性与理论性都直接影响着房地产市场的良性、健康发展。另外，之所以要强化住房信贷的定价理论研究，就是因为现有的贷款定价模型还不能完全适用于当前较多的不稳定因素房地产市场。
第二，货币政策的施行，要考虑到金融机构自身的稳定性。由于在宽松货币政策的影响下，住房信贷定价偏低。房贷定价偏低还会使房地产价格波动加剧，从而逐渐加大房产的投资效应，致使其过度压力化膨胀。因此，只有采取货币紧缩政策，而货币紧缩只能解决阶段性的泡沫市场经济，即还是泡沫化的恶性循环。因此，我们应当认识到货币政策理论研究的重要性，反思金融机构稳定与房市之间的紧密关系。但不论如何，当前国内央行加息政策的施行，还是说明其已经认识到货币政策有限理性的重要含义与房贷偏低定价的风险性。而这确实对于整体国家整体房市调控是极为有利的。
主要参考文献
［１］潘靛，林宝瑞．货币政策与房地产信贷风险的实证研究［Ｊ］．金融经济:理论版，２００９（3）.
［２］廖茂林．宏观调控与我国住宅房地产市场价格波动［Ｊ］．中国金融，２００８（１１）.
［３］韩冬梅，屠梅曾，曹坤．房地产价格泡沫与货币政策调控［Ｊ］．中国软科学，２００７（６）.