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慈善事业面对的是社会上的老弱病残群体。老居于首位，不仅是因为老年群体的庞大和复杂，更因为养老已经成为中国严重的社会问题、经济问题和政治问题，其严重程度还会不断加深。政府和社会都对养老给予了极大的关注和投入，但问题的复杂使我们至今没有看到光明的前景。慈善事业一直在关注老年人，但多是从外部给以帮助，而对利用老年人自身所拥有的资源解决老年人的问题尝试不多。
中国从上世纪90年代初开始的房改，使许多老年人拥有房产。据津工超市对786户老年人住房情况的调查，其中650户老年人有自己名下的房产，占82.6%。初步估计，全市117万户60岁以上的老年家庭中，有房产的约有90万户。房产是有价值的，可以成为养老的载体之一。慈善事业应该研究房产解决养老问题的作用。
本文不揣冒昧，就此问题发表一些看法，求教于专家学者。
一、严峻的养老形势及艰难的养老产业化
中国现在有1.85亿老年人，到2015年将超过2.21亿，2030年超过3.6亿。独生子女政策造成的421家庭结构和大量的空巢家庭，使养儿防老越来越不现实。
失独家庭更加悲怆，专家根据人口普查数据推断：中国现有2.18亿独生子女，会有1009万人在25岁之前离世，这意味着中国将有1000万失独家庭，他们养儿防老的希望完全破灭。
目前，全国养老院床位数仅是老年人总数的1.7%，到2015年也只有3%。97%的老年人要在社区居家养老，他们需要有人提供养老所需要的各种服务。老年人为家庭、为国家、为社会辛勤工作大半生， 在他们步入人生的最后阶段时，应该得到社会最多的关爱。
如何养老正在成为中国严重的社会问题。媒体高度重视，央视从今年8月起，以“明天我们如何养老”为题连续报道，探索养老如何实现产业化，总结了十三种养老方式，却没有给出答案。
中国有庞大的老年人口，养老市场的需求很大，这决定了养老具有成为一个产业的基础。养老服务产业化，就是使“居家养老”和“机构养老”等养老服务成为营利性的生产经营活动的过程；在满足社会需求的同时，使养老服务发展成为第三产业的重要组成部分，成为具有规模性的现代服务型产业。养老服务业只有走产业化的发展道路，才能形成政府、投资者、服务机构、从业人员和老年人多方共赢、健康发展的局面。而一旦养老服务实现大规模产业化的发展，不仅能够有效满足我国未来几十年不断增长的老年服务的需要，有效应对老龄化的挑战，而且将能够有效地扩大内需，形成新的经济增长点，并将可能成为巨大的容纳就业的产业空间。
养老成为产业的标志是企业成为养老主体，以养老为主营业务的企业能够生存，而生存的关键是养老业务能为企业带来利润。目前国内的各种养老模式都未能找到盈利点，进行养老产业化尝试的企业都是亏损经营，或者依靠政府补贴才能维持生存。如果从事养老的企业不能盈利，养老产业就永远是海市蜃楼般的幻景。
二、养老产业化的难点及以房养老之困
为什么养老产业化如此之难呢？让我们沿着养老产业的链条分析一下，就能发现问题的症结：
以养老为经营范围的企业，其目标顾客是老年人，企业需要从目标顾客那里赚取利润才能正常运营，而大多数老年人养老金水平不高，也没有其他收入来源，支付日常生活费用后，没有能力为更多的养老服务埋单，所以，以养老为主业的企业难以增加收入，企业员工的收入自然也难以提高，于是企业难以为继。
我市人均养老金水平“九五”末期是516元，“十五”末期是765元，2011年达到1700元，可以看出，在“十一五”期间养老金水平快速增长，仅在2007年就由上年的765元增长到979元，增长28%。尽管政府尽了很大努力提高养老金水平，但通货膨胀抵消了很大一部分。我们常常看到，大型综合超市的免费班车上坐的几乎都是退休一族，再看看他们手中购物袋里的商品，买的都是低价促销的生活必需品，且每次的购买量都不大；我们也常常看到，每到发放养老金的日子，承担发放任务的银行人满为患，许多老人早早就搬个板凳坐在银行门口排队。这说明他们手中现金不足，很多老年人基本也是“月光族”。
关键问题是增加老年人的收入，从而提高老年人为养老服务的支付能力，从事养老产业的企业才能够增加收入并获得利润，企业才能够为从事养老服务的员工提供更高的收入，员工才能为老人提供更好的服务，如此才能形成良性循环，养老才能真正成为产业。
怎样增加老年人收入呢？尽管退休金在增加，但幅度有限，又被通胀抵消，所以，还要寻找另外的渠道。在发达国家，采用“住房反向抵押贷款”的方式以房养老是很普遍的现象。这种方式虽然在中国讨论了将近10年，但成功案例相当罕见。主要原因有：
1.住房产权拥有人对房屋未必有自由处置的权利。因为对于中国大多数家庭而言，住房是以家庭为单位。且不说和子女在一起居住的老人，他们根本没法将住房用来“倒按揭”。即使是老人单独居住的，把住房传给下一代也是大多数老人的心愿。
2.中国城市居民的住房都会涉及土地使用权70年的限期。谁也不知道到期后，究竟会发生什么事情。所以，住房抵押给金融机构到底能够获得多少贷款，是否足够几十年养老之用，都充满着不确定性。
3.目前国人都很看好住房的保值乃至增值的前景，但在欧美，因为次贷危机导致的全球性金融风暴，房地产市场可能已经不被看好。倒按揭也存在类似的风险。国内金融机构未必看好这种养老方式。
4.社会诚信的缺失让老年人对放弃房屋所有权顾虑重重，担心房产价值流失，担心用得到的钱换不到需要的服务，甚至担心有人为获取收益最大化而虐待自己。
上海市曾经设计了七种以房养老的模式，都因为涉及到房屋产权出让问题，不能被老年人接受。市公积金管理中心设计的一款产品全上海竟只有一位无子女的老人报名参加。
天上不能掉馅饼，但房子又确实是多数老年人唯一的资产，这份资产能不能置换出馅饼来呢？ 三、津工超市的“养老幸福树”计划
津工超市的“养老幸福树”计划也是一种以房养老的模式，但不涉及产权出让，也不影响老年人的正常居住，只需要使用抵押权。
“养老幸福树”计划的模式是：老年人以自己拥有产权的住宅为津工超市作贷款抵押，津工超市以抵押的住宅从银行取得贷款，贷款的利息和费用全部由津工超市承担，津工超市以多种方式进行投资理财使资金增值，增值的收益扣除贷款成本后，以津工超市消费卡的方式分配给老年人。这样，参加“养老幸福树”计划的老年人每月都可以得到一笔收入，用于支付养老所需的各种费用。
“养老幸福树”计划能够为老年人增加收入的关键点是：依靠规模较大的资金量获取较高的增值收益。参加“养老幸福树”计划的老年人越多，从银行获得的贷款数额越大，贷款成本也会越低；而在投资理财使资金增值这方面，则是投入的资金规模越大，获得的收益越高，从而，津工超市为“养老幸福树”计划参加者提供的利益越多。
“养老幸福树”计划把分散的个人房产集合起来，以规模化的房产融资理财，为每位参与者谋取利益。它践行的是“我为人人，人人为我”的互助互济精神，并以合法合规的方式实现商业化运作。
单个家庭以抵押住宅的方式从银行取得贷款的数额有限，扣除贷款成本很难实现资金增值，所以，“养老幸福树”计划每一期都要有足够数量的老年人参加，才可以实现资金的运营增值。
津工超市的“养老幸福树”计划有长期的发展考虑，将根据老年人不同养老阶段的不同需求，逐步推出能够满足老年人所有需求的服务项目。
1.对低龄、健康、生活能够自理的老年人，“养老幸福树”计划主要是增加老年人的支付能力，使老年人能够提高物质生活水平，享受更多的养老服务。津工超市的第一家洗衣店已经开业，将开始为参加“养老幸福树”计划的老年人提供优惠的洗衣服务。正在筹备家电维修、家庭小修等其他服务项目，目标是能够满足老年人家庭生活的所有需要。同时，研究丰富老年人的精神生活，组织旅游、度假、候鸟式养老及其他娱乐休闲活动。
2.对自理能力降低，生活遇到障碍的老年人，“养老幸福树”计划将提供预约送货，定时供餐，卫生保洁及家庭护理等方面的服务。津工超市的门店里将设有居家养老服务站，配备家政服务员和养老护理员，为参加“养老幸福树”计划的老年人上门提供服务。
3.对高龄、失能、失智的老年人，津工超市将建立连锁式的养老机构，对入住养老机构的老年人提供365天24小时的生活照护和医疗保健等服务，让老人安心地享受有尊严的老年生活。这些老年人的房产将交给津工超市负责经营，经营收入用于支付老年人在养老院的费用。老人百年之后，房屋所有权仍然归老年人的继承人。长期参加“养老幸福树”计划的老年人，将享有优先入住津工超市养老机构的资格。
津工超市将给参加“养老幸福树”计划的老年人发放每月可充值的消费卡。这张卡可以在全市所有津工超市门店使用，能够用于在津工超市门店购物；用于按照每周提供的食谱点餐，并享受送餐到家的服务；用于为津工超市提供的家政及护理服务支付费用；用于在津工超市的网站购买养老生活用品等。
在“养老幸福树”计划实施初期，这张卡主要用于购物和供餐，随着津工超市在社区养老方面能力的增强，逐步推出更多的服务项目和网购商品。
津工超市还将建立“养老幸福树”网站，利用这个平台，使老年人能够融入现代社会生活。在这个平台上，组织老人的交流、交友活动，回忆总结自己的一生，留下宝贵的人生财富，让老人活在后代心中。“养老幸福树”计划将使老年人得到更多精神层面的享受，增强老人的社会存在感，让他们感到自己不是社会的负担，而是社会的财富。
参加“养老幸福树”计划，许多老年人可能会担心住宅抵押是否有风险？对此，我们从多个方面制定了保障措施。
1.“养老幸福树”计划的房屋抵押期限最短为一年，首次参加时，可以选择只参加一年，体验这种方式的稳定及安全后再续较长期限。
2.协议规定津工超市承担所有风险，负责到期偿还贷款本息。津工超市已形成良好的盈利模式，除了拥有全市数量最多的超市连锁店，正在建立洗衣连锁店，以后还要建立连锁养老院。津工超市强大的发展能力和充足的现金流，能够确保如期偿还贷款，解除房屋抵押。
3.津工超市还有一批共同进行资金增值运营的合作伙伴，这些合作伙伴都是国有企业和业内龙头企业，资金投向以国家建设项目为主，可以确保资金安全，到期兑现。
4.政府对养老服务业高度重视，在财政补贴和政策支持方面力度都很大。津工超市的“养老幸福树”计划，以现代连锁经营的方式发展养老事业，能够有效提升老年人物质和精神生活水平，政府会给与大力支持。
5、参加“养老幸福树”计划的老年人在协议有效期内，不管什么原因都可以随时退出，已经得到的收益不需退还。津工超市负责办理解约手续。
今年10月23日是农历的重阳节。在这一天，津工超市举行了第一期“养老幸福树”计划签约仪式，首批“养老幸福树”计划的参加者开启了新型以房养老模式的试验。
四、对“养老幸福树”前景的探索
在探索如何为家乡人民服务的过程中，津工超市形成了扎根社区，建立由社区超市、社区厨房、社区服务、社区物流、社区养老五大板块组成的社区“一站式”服务的模式。中国人民大学对津工超市的服务模式进行了专题调研，社区“一站式”服务的模式在2011年被中国连锁协会授予“零售业创新大奖”。目前，社区超市、社区厨房、社区服务、社区物流已经具备规模，这将为实施“养老幸福树”计划，开展社会居家养老业务提供强大的资源支持。钱是养老的必要条件，不是充分条件，老年人真正需要的是用钱换来的养老服务。津工超市的商业模式在满足养老需求方面的优势是不可替代的。
津工超市一直在努力为老年人做事。2008年为地震灾区捐款430多万元，与政府合作在陕西略阳县建设了一座中心敬老院，以便开展养老产业的研究；2009年出资100万元，与市慈善协会合作，对万名老年人的生活状况进行调查；2010年在市慈善协会设立了“津工超市助老专项基金”。“养老幸福树”计划是津工超市开展社区养老的新探索。 “养老幸福树”计划也会使津工超市受益。参加“养老幸福树”计划的老年人，获得的收益都要在津工超市消费。津工超市可以提供购物、供餐、送货、家政、维修、护理等服务，还可以按照老年人需求增加服务项目。这使津工超市能够扩大经营规模，增加盈利点。开展养老服务的企业能够盈利，才会有更多的企业愿意从事养老事业，全社会的老年人才能得到更多更好的服务，养老产业化才有希望。
虽然津工超市的“养老幸福树”计划有良好的初衷，但现行体制仍使计划的实施遇到许多障碍。主要有：
1.贷款政策的限制。以老年人的房产抵押从银行贷款，只能以补充企业流动资金的名义贷款，而流动资金贷款是不能用于投资项目的，所以，当“养老幸福树”计划规模扩大时，会遇到贷款限制的问题。
2.税收政策不明确。如，企业用老年人房产抵押的融资收益是否要纳税？发放给老年人的消费卡是一种储值卡，等同于现金，老年人的收益是否要交税？企业在所得税前列支这笔支出是否允许？如果在这些环节都需要纳税，则老年人的收益要减少，吸引力会下降。
3.资金安全的保证。用老年人房产抵押获得的资金，必须有很高的安全保证。目前是通过信托渠道进行理财增值，尽管目前信托产品都有较高的保障，银监会也有保障信托资金安全的要求，但“刚性兑付”在法律上是不允许的。
4.政府对稳定的考虑。当“养老幸福树”计划的参加人数不断增加，形成较大的社会影响时，政府出于保持社会稳定考虑，会对项目的风险进行评估，届时政府的态度对“养老幸福树”计划的走向至关重要。
针对以上问题，“养老幸福树”计划的发展应该与慈善事业紧密结合，以获得政策和政府的支持，从而实现健康和规模的发展。对此，主要有以下考虑：
1.通过在慈善协会设立“津工超市助老基金”实施“养老幸福树”计划。津工超市把参加“养老幸福树”计划的老年人应该得到的收益通过慈善捐款的方式，划入在慈善协会设立的“津工超市助老基金”，通过慈善协会把收益分配给老年人。这种方式在税收上是合规的，但现行税法对企业捐赠在税前的扣除额有限制，所以只适合于小规模运作，在“养老幸福树”计划的试验阶段及推广初期可以采用这种方式。
2.以贫困老人为主实施“养老幸福树”计划，寻求政府特殊支持。贫困老人是社会的特殊困难群体，每年政府都要在这方面给与很多投入。可以由慈善协会出面把有房产的贫困老人组织起来，作为津工超市“养老幸福树”计划的对象，融资均投入政府的建设项目，由政府对资金使用给与安全和收益的保障。因为这个群体房产盘活的收益有限，所以津工超市还可以再提供部分善款给与支持，同时提供养老所需的各种服务。这种方式可以减少政府对贫困老人的财政补贴负担，能够成为一个长期运营的慈善项目。
3.以提供机构养老服务为主实施“养老幸福树”计划。津工超市与慈善协会合作，在政府支持下投资建设养老设施。津工超市现有的连锁服务网络及管理资源将使养老机构具有强大的低成本运营优势。入住的老人需要把产权房托付给津工超市经营，经营收益用于支付养老费用，但产权归属不变，老人百年之后，房产仍然归属继承人。津工超市可以把房产用于抵押、出租及提供给养老护理员工居住等多种经营实现收益。
4.成立专门的、非营利性的养老互助基金，面向全社会募集。募集的主要渠道有：津工超市“养老幸福树”计划的资金；对个人以低息保本的形式募集的慈善性资金；对企业以无息保本的形式募集的慈善性资金。对个人和企业以低息保本和无息保本的形式募集的慈善性资金，实际上是参加者捐出了资金在一段时间内的价值，时间长短可以不限，只要事先约定不做更改就可以。这类资金的收益空间较大，可以用于救助没有房产的贫困老年人。这些资金整合在一起，可以形成较大的资金规模，从而获取规模收益，如，津工超市的“养老幸福树”参加者达到10000户时，融资额可以达到50亿元。联合有社会责任感的企业、银行及信托公司共同运作，成本还会降低，收益还会提高，使得养老互助基金能够提取一定比例的风险准备金，从而增强对投资风险的承受能力，可以做一些风险和收益都较高的项目。投资的收益按照提供慈善性资金的个人和企业的出资比例计算应获益的数额，将这笔数额的资金作为捐款计入其名下，也有利于调动参与者的积极性。
养老服务必须坚持产业化的方向，并不是意味着应当像其他产业一样完全地市场化。由于养老服务具有社会福利的属性，它的消费对象是收入水平总体偏低的老年群体，因此它的市场化程度和对营利的追求应当受到适当的限制和调节，应当把养老服务的“产业化”和“福利化”有机结合起来。因此，在推进养老服务产业化的过程中，慈善组织将会大有作为。
中国从上世纪90年代初开始的房改，使许多老年人拥有房产。据津工超市对786户老年人住房情况的调查，其中650户老年人有自己名下的房产，占82.6%。初步估计，全市117万户60岁以上的老年家庭中，有房产的约有90万户。房产是有价值的，可以成为养老的载体之一。慈善事业应该研究房产解决养老问题的作用。
本文不揣冒昧，就此问题发表一些看法，求教于专家学者。
一、严峻的养老形势及艰难的养老产业化
中国现在有1.85亿老年人，到2015年将超过2.21亿，2030年超过3.6亿。独生子女政策造成的421家庭结构和大量的空巢家庭，使养儿防老越来越不现实。
失独家庭更加悲怆，专家根据人口普查数据推断：中国现有2.18亿独生子女，会有1009万人在25岁之前离世，这意味着中国将有1000万失独家庭，他们养儿防老的希望完全破灭。
目前，全国养老院床位数仅是老年人总数的1.7%，到2015年也只有3%。97%的老年人要在社区居家养老，他们需要有人提供养老所需要的各种服务。老年人为家庭、为国家、为社会辛勤工作大半生， 在他们步入人生的最后阶段时，应该得到社会最多的关爱。
如何养老正在成为中国严重的社会问题。媒体高度重视，央视从今年8月起，以“明天我们如何养老”为题连续报道，探索养老如何实现产业化，总结了十三种养老方式，却没有给出答案。
中国有庞大的老年人口，养老市场的需求很大，这决定了养老具有成为一个产业的基础。养老服务产业化，就是使“居家养老”和“机构养老”等养老服务成为营利性的生产经营活动的过程；在满足社会需求的同时，使养老服务发展成为第三产业的重要组成部分，成为具有规模性的现代服务型产业。养老服务业只有走产业化的发展道路，才能形成政府、投资者、服务机构、从业人员和老年人多方共赢、健康发展的局面。而一旦养老服务实现大规模产业化的发展，不仅能够有效满足我国未来几十年不断增长的老年服务的需要，有效应对老龄化的挑战，而且将能够有效地扩大内需，形成新的经济增长点，并将可能成为巨大的容纳就业的产业空间。
养老成为产业的标志是企业成为养老主体，以养老为主营业务的企业能够生存，而生存的关键是养老业务能为企业带来利润。目前国内的各种养老模式都未能找到盈利点，进行养老产业化尝试的企业都是亏损经营，或者依靠政府补贴才能维持生存。如果从事养老的企业不能盈利，养老产业就永远是海市蜃楼般的幻景。
二、养老产业化的难点及以房养老之困
为什么养老产业化如此之难呢？让我们沿着养老产业的链条分析一下，就能发现问题的症结：
以养老为经营范围的企业，其目标顾客是老年人，企业需要从目标顾客那里赚取利润才能正常运营，而大多数老年人养老金水平不高，也没有其他收入来源，支付日常生活费用后，没有能力为更多的养老服务埋单，所以，以养老为主业的企业难以增加收入，企业员工的收入自然也难以提高，于是企业难以为继。
我市人均养老金水平“九五”末期是516元，“十五”末期是765元，2011年达到1700元，可以看出，在“十一五”期间养老金水平快速增长，仅在2007年就由上年的765元增长到979元，增长28%。尽管政府尽了很大努力提高养老金水平，但通货膨胀抵消了很大一部分。我们常常看到，大型综合超市的免费班车上坐的几乎都是退休一族，再看看他们手中购物袋里的商品，买的都是低价促销的生活必需品，且每次的购买量都不大；我们也常常看到，每到发放养老金的日子，承担发放任务的银行人满为患，许多老人早早就搬个板凳坐在银行门口排队。这说明他们手中现金不足，很多老年人基本也是“月光族”。
关键问题是增加老年人的收入，从而提高老年人为养老服务的支付能力，从事养老产业的企业才能够增加收入并获得利润，企业才能够为从事养老服务的员工提供更高的收入，员工才能为老人提供更好的服务，如此才能形成良性循环，养老才能真正成为产业。
怎样增加老年人收入呢？尽管退休金在增加，但幅度有限，又被通胀抵消，所以，还要寻找另外的渠道。在发达国家，采用“住房反向抵押贷款”的方式以房养老是很普遍的现象。这种方式虽然在中国讨论了将近10年，但成功案例相当罕见。主要原因有：
1.住房产权拥有人对房屋未必有自由处置的权利。因为对于中国大多数家庭而言，住房是以家庭为单位。且不说和子女在一起居住的老人，他们根本没法将住房用来“倒按揭”。即使是老人单独居住的，把住房传给下一代也是大多数老人的心愿。
2.中国城市居民的住房都会涉及土地使用权70年的限期。谁也不知道到期后，究竟会发生什么事情。所以，住房抵押给金融机构到底能够获得多少贷款，是否足够几十年养老之用，都充满着不确定性。
3.目前国人都很看好住房的保值乃至增值的前景，但在欧美，因为次贷危机导致的全球性金融风暴，房地产市场可能已经不被看好。倒按揭也存在类似的风险。国内金融机构未必看好这种养老方式。
4.社会诚信的缺失让老年人对放弃房屋所有权顾虑重重，担心房产价值流失，担心用得到的钱换不到需要的服务，甚至担心有人为获取收益最大化而虐待自己。
上海市曾经设计了七种以房养老的模式，都因为涉及到房屋产权出让问题，不能被老年人接受。市公积金管理中心设计的一款产品全上海竟只有一位无子女的老人报名参加。
天上不能掉馅饼，但房子又确实是多数老年人唯一的资产，这份资产能不能置换出馅饼来呢？ 三、津工超市的“养老幸福树”计划
津工超市的“养老幸福树”计划也是一种以房养老的模式，但不涉及产权出让，也不影响老年人的正常居住，只需要使用抵押权。
“养老幸福树”计划的模式是：老年人以自己拥有产权的住宅为津工超市作贷款抵押，津工超市以抵押的住宅从银行取得贷款，贷款的利息和费用全部由津工超市承担，津工超市以多种方式进行投资理财使资金增值，增值的收益扣除贷款成本后，以津工超市消费卡的方式分配给老年人。这样，参加“养老幸福树”计划的老年人每月都可以得到一笔收入，用于支付养老所需的各种费用。
“养老幸福树”计划能够为老年人增加收入的关键点是：依靠规模较大的资金量获取较高的增值收益。参加“养老幸福树”计划的老年人越多，从银行获得的贷款数额越大，贷款成本也会越低；而在投资理财使资金增值这方面，则是投入的资金规模越大，获得的收益越高，从而，津工超市为“养老幸福树”计划参加者提供的利益越多。
“养老幸福树”计划把分散的个人房产集合起来，以规模化的房产融资理财，为每位参与者谋取利益。它践行的是“我为人人，人人为我”的互助互济精神，并以合法合规的方式实现商业化运作。
单个家庭以抵押住宅的方式从银行取得贷款的数额有限，扣除贷款成本很难实现资金增值，所以，“养老幸福树”计划每一期都要有足够数量的老年人参加，才可以实现资金的运营增值。
津工超市的“养老幸福树”计划有长期的发展考虑，将根据老年人不同养老阶段的不同需求，逐步推出能够满足老年人所有需求的服务项目。
1.对低龄、健康、生活能够自理的老年人，“养老幸福树”计划主要是增加老年人的支付能力，使老年人能够提高物质生活水平，享受更多的养老服务。津工超市的第一家洗衣店已经开业，将开始为参加“养老幸福树”计划的老年人提供优惠的洗衣服务。正在筹备家电维修、家庭小修等其他服务项目，目标是能够满足老年人家庭生活的所有需要。同时，研究丰富老年人的精神生活，组织旅游、度假、候鸟式养老及其他娱乐休闲活动。
2.对自理能力降低，生活遇到障碍的老年人，“养老幸福树”计划将提供预约送货，定时供餐，卫生保洁及家庭护理等方面的服务。津工超市的门店里将设有居家养老服务站，配备家政服务员和养老护理员，为参加“养老幸福树”计划的老年人上门提供服务。
3.对高龄、失能、失智的老年人，津工超市将建立连锁式的养老机构，对入住养老机构的老年人提供365天24小时的生活照护和医疗保健等服务，让老人安心地享受有尊严的老年生活。这些老年人的房产将交给津工超市负责经营，经营收入用于支付老年人在养老院的费用。老人百年之后，房屋所有权仍然归老年人的继承人。长期参加“养老幸福树”计划的老年人，将享有优先入住津工超市养老机构的资格。
津工超市将给参加“养老幸福树”计划的老年人发放每月可充值的消费卡。这张卡可以在全市所有津工超市门店使用，能够用于在津工超市门店购物；用于按照每周提供的食谱点餐，并享受送餐到家的服务；用于为津工超市提供的家政及护理服务支付费用；用于在津工超市的网站购买养老生活用品等。
在“养老幸福树”计划实施初期，这张卡主要用于购物和供餐，随着津工超市在社区养老方面能力的增强，逐步推出更多的服务项目和网购商品。
津工超市还将建立“养老幸福树”网站，利用这个平台，使老年人能够融入现代社会生活。在这个平台上，组织老人的交流、交友活动，回忆总结自己的一生，留下宝贵的人生财富，让老人活在后代心中。“养老幸福树”计划将使老年人得到更多精神层面的享受，增强老人的社会存在感，让他们感到自己不是社会的负担，而是社会的财富。
参加“养老幸福树”计划，许多老年人可能会担心住宅抵押是否有风险？对此，我们从多个方面制定了保障措施。
1.“养老幸福树”计划的房屋抵押期限最短为一年，首次参加时，可以选择只参加一年，体验这种方式的稳定及安全后再续较长期限。
2.协议规定津工超市承担所有风险，负责到期偿还贷款本息。津工超市已形成良好的盈利模式，除了拥有全市数量最多的超市连锁店，正在建立洗衣连锁店，以后还要建立连锁养老院。津工超市强大的发展能力和充足的现金流，能够确保如期偿还贷款，解除房屋抵押。
3.津工超市还有一批共同进行资金增值运营的合作伙伴，这些合作伙伴都是国有企业和业内龙头企业，资金投向以国家建设项目为主，可以确保资金安全，到期兑现。
4.政府对养老服务业高度重视，在财政补贴和政策支持方面力度都很大。津工超市的“养老幸福树”计划，以现代连锁经营的方式发展养老事业，能够有效提升老年人物质和精神生活水平，政府会给与大力支持。
5、参加“养老幸福树”计划的老年人在协议有效期内，不管什么原因都可以随时退出，已经得到的收益不需退还。津工超市负责办理解约手续。
今年10月23日是农历的重阳节。在这一天，津工超市举行了第一期“养老幸福树”计划签约仪式，首批“养老幸福树”计划的参加者开启了新型以房养老模式的试验。
四、对“养老幸福树”前景的探索
在探索如何为家乡人民服务的过程中，津工超市形成了扎根社区，建立由社区超市、社区厨房、社区服务、社区物流、社区养老五大板块组成的社区“一站式”服务的模式。中国人民大学对津工超市的服务模式进行了专题调研，社区“一站式”服务的模式在2011年被中国连锁协会授予“零售业创新大奖”。目前，社区超市、社区厨房、社区服务、社区物流已经具备规模，这将为实施“养老幸福树”计划，开展社会居家养老业务提供强大的资源支持。钱是养老的必要条件，不是充分条件，老年人真正需要的是用钱换来的养老服务。津工超市的商业模式在满足养老需求方面的优势是不可替代的。
津工超市一直在努力为老年人做事。2008年为地震灾区捐款430多万元，与政府合作在陕西略阳县建设了一座中心敬老院，以便开展养老产业的研究；2009年出资100万元，与市慈善协会合作，对万名老年人的生活状况进行调查；2010年在市慈善协会设立了“津工超市助老专项基金”。“养老幸福树”计划是津工超市开展社区养老的新探索。 “养老幸福树”计划也会使津工超市受益。参加“养老幸福树”计划的老年人，获得的收益都要在津工超市消费。津工超市可以提供购物、供餐、送货、家政、维修、护理等服务，还可以按照老年人需求增加服务项目。这使津工超市能够扩大经营规模，增加盈利点。开展养老服务的企业能够盈利，才会有更多的企业愿意从事养老事业，全社会的老年人才能得到更多更好的服务，养老产业化才有希望。
虽然津工超市的“养老幸福树”计划有良好的初衷，但现行体制仍使计划的实施遇到许多障碍。主要有：
1.贷款政策的限制。以老年人的房产抵押从银行贷款，只能以补充企业流动资金的名义贷款，而流动资金贷款是不能用于投资项目的，所以，当“养老幸福树”计划规模扩大时，会遇到贷款限制的问题。
2.税收政策不明确。如，企业用老年人房产抵押的融资收益是否要纳税？发放给老年人的消费卡是一种储值卡，等同于现金，老年人的收益是否要交税？企业在所得税前列支这笔支出是否允许？如果在这些环节都需要纳税，则老年人的收益要减少，吸引力会下降。
3.资金安全的保证。用老年人房产抵押获得的资金，必须有很高的安全保证。目前是通过信托渠道进行理财增值，尽管目前信托产品都有较高的保障，银监会也有保障信托资金安全的要求，但“刚性兑付”在法律上是不允许的。
4.政府对稳定的考虑。当“养老幸福树”计划的参加人数不断增加，形成较大的社会影响时，政府出于保持社会稳定考虑，会对项目的风险进行评估，届时政府的态度对“养老幸福树”计划的走向至关重要。
针对以上问题，“养老幸福树”计划的发展应该与慈善事业紧密结合，以获得政策和政府的支持，从而实现健康和规模的发展。对此，主要有以下考虑：
1.通过在慈善协会设立“津工超市助老基金”实施“养老幸福树”计划。津工超市把参加“养老幸福树”计划的老年人应该得到的收益通过慈善捐款的方式，划入在慈善协会设立的“津工超市助老基金”，通过慈善协会把收益分配给老年人。这种方式在税收上是合规的，但现行税法对企业捐赠在税前的扣除额有限制，所以只适合于小规模运作，在“养老幸福树”计划的试验阶段及推广初期可以采用这种方式。
2.以贫困老人为主实施“养老幸福树”计划，寻求政府特殊支持。贫困老人是社会的特殊困难群体，每年政府都要在这方面给与很多投入。可以由慈善协会出面把有房产的贫困老人组织起来，作为津工超市“养老幸福树”计划的对象，融资均投入政府的建设项目，由政府对资金使用给与安全和收益的保障。因为这个群体房产盘活的收益有限，所以津工超市还可以再提供部分善款给与支持，同时提供养老所需的各种服务。这种方式可以减少政府对贫困老人的财政补贴负担，能够成为一个长期运营的慈善项目。
3.以提供机构养老服务为主实施“养老幸福树”计划。津工超市与慈善协会合作，在政府支持下投资建设养老设施。津工超市现有的连锁服务网络及管理资源将使养老机构具有强大的低成本运营优势。入住的老人需要把产权房托付给津工超市经营，经营收益用于支付养老费用，但产权归属不变，老人百年之后，房产仍然归属继承人。津工超市可以把房产用于抵押、出租及提供给养老护理员工居住等多种经营实现收益。
4.成立专门的、非营利性的养老互助基金，面向全社会募集。募集的主要渠道有：津工超市“养老幸福树”计划的资金；对个人以低息保本的形式募集的慈善性资金；对企业以无息保本的形式募集的慈善性资金。对个人和企业以低息保本和无息保本的形式募集的慈善性资金，实际上是参加者捐出了资金在一段时间内的价值，时间长短可以不限，只要事先约定不做更改就可以。这类资金的收益空间较大，可以用于救助没有房产的贫困老年人。这些资金整合在一起，可以形成较大的资金规模，从而获取规模收益，如，津工超市的“养老幸福树”参加者达到10000户时，融资额可以达到50亿元。联合有社会责任感的企业、银行及信托公司共同运作，成本还会降低，收益还会提高，使得养老互助基金能够提取一定比例的风险准备金，从而增强对投资风险的承受能力，可以做一些风险和收益都较高的项目。投资的收益按照提供慈善性资金的个人和企业的出资比例计算应获益的数额，将这笔数额的资金作为捐款计入其名下，也有利于调动参与者的积极性。
养老服务必须坚持产业化的方向，并不是意味着应当像其他产业一样完全地市场化。由于养老服务具有社会福利的属性，它的消费对象是收入水平总体偏低的老年群体，因此它的市场化程度和对营利的追求应当受到适当的限制和调节，应当把养老服务的“产业化”和“福利化”有机结合起来。因此，在推进养老服务产业化的过程中，慈善组织将会大有作为。