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摘要：作为遵循国家房地产政策履行房地产服务的事业单位，应掌握当前房地产运营的特征。在实施房产运营管理时还应遵循：责任要求、自律要求、服务要求的宗旨。从组织资源的角度来看待运营管理路径的构建，应从“中心”人员的岗位意识和岗位技能上着手；之后，再从工作内容与价值取向上给予展开。
关键词：房产调控；运营管理；房产交易服务中心
国家对房地产市场进行宏观调控，其不仅关系到国民经济能否健康发展，还关系备受关注的民生问题能否解决。不难看出，随着房地产市场调控政策的不断出台，那些投机性购房动机被有效的遏止住。在此历史时期，笔者作为房地产交易服务中心的工作人员，试图就房地产运营管理展开探究。
房地产交易服务中心的职能范围包括：房地产转让登记，房屋租赁登记、房地产抵押登记、房屋所有权登记、商品房按揭等项目。由此可见，在国家大力调控房产市场的背景下，房地产交易服务中心如何切实做好服务工作，则成为笔者探究房地产运营管理的切入点。
文章包括三个部分：首先，给出当前房地产运营特征；然后，探讨运营管理的内在要求；最后，对运营管理的路径构建展开阐述。
一、调控背景下房地产运营特征
作为遵循国家房地产政策履行房地产服务的事业单位，应掌握当前房地产运营的特征。该特征包括三个方面：即房地产市场面临宏观环境、房地产市场的运营结构、房地产市场运营的价值取向。
（一）所面临的宏观环境特征
在转变经济发展方式战略的推动下，国家从2009年之后逐步针对房地产市场进行了宏观调控。伴随着经济措施、行政措施的双管齐下，使得房地产市场中的价格机制逐渐回归理性。就该市场环境演化，其宏观环境特征呈现出：
1.房地产市场向买方转换。我国房地产市场逐渐呈现出买方市场，已成为不争的事实。这一现状导致了两种相反的经济行为：卖方促销力度加强、买方观望情绪依旧。从笔者所在单位的市场信息反馈可知：从去年来涉及一手房购买登记的消费者人数明显下降，比2010年下降了15个百分点；而寻求本单位房产营销服务的开发商，则络绎不绝。
2.购买行为向刚性转换。随着各大城市限制二套房购买的政策出炉，以及商业银行对于二套房购买者寻求房贷的控制，使得当前投资性需求冲动向剛性需求理性复归。
（二）所存在的市场运营结构
作为改善民生调节经济发展结构的一项措施，必将改变当前房地产市场的运营结构。从房地产交易的对象来看，其不仅包括商品房；还包括保障房、经济适用房；同时，在民间还存在着大量提供购买和租赁需求的二手房。这就使得房地产交易服务中心的服务内容变得广泛。从笔者所在单位的情况来看，尽管商品房市场仍存在着强烈的观望情绪；但是在当地政府的引导下，保障房、经济适用房的交易则出现乐观景象。
（三）所遵从的运营价值取向
对于广大民众来说，商品房依旧处于奢侈品行列。即使在刚性需求仍然巨大的背景下，诸多民众仍然望而却步。这一预示着，在国家房产政策导向下，房地产交易服务中心应遵循特定的价值取向。简单而言，便是应着力挖掘中心在保障房、经济适用房领域的服务功能；切实监管二手房交易市场；在维护国家利益的前提下，为商品房开发商提供营销咨询。
二、基于上述特征的运营管理要求
文章开篇就以给出了“房地产交易服务中心”的职能范围，其在房管部门的授权下具体办理房产交易相关事宜。不难知晓：作为事业单位的“中心”，仍须满足特定的运营管理要求。
（一）责任要求
对于“中心”来说，责任要求包括两个方面：对主管部门负责的要求、对职责履行的后果负责的要求。前者不难理解，在科层结构下所实施的权威式管理，使得基层“中心”部门须对上级负责，这也是对上级授权的回应。为此，应切实遵守中央、地方政府所做出的房地产调控制度安排。作为业务单位，其在独立行使权利的同时，还须对权利的行使后果负责。这实则体现了权责平衡的原则要求。
（二）自律要求
从房地产交易服务中心的职能范围可知，其提供房地产转让登记，房屋租赁登记、房地产抵押登记、房屋所有权登记、商品房按揭等项目。上述职能范围将直接影响到房地产商品市场的规范性，进而对市场供求双方的经济行为都产生直接的影响。从笔者的工作实践来看，在房屋租赁市场，时常发生高估租赁费用来获得额外利润。此时，“中心”工作人员则须在自律要求下，尽量规避该事件的发生。
（三）服务要求
无论是商品房还是经济适用房，对于我国民众来说都是一项重大的商品购买决策。并且，诸多民众对于近年来变化了的房产政策不甚了解，以及在手续办理上对程序的陌生。为此，“中心”工作人员还须建立起良好的服务意识。从而，在满足服务要求下推动房产运营管理工作的开展。
“内在要求”的提出，实则为“中心”开展房产运营管理建立了原则导向。在增强员工岗位意识的培训中，应切实围绕以上三个方面来进行。这样一来，才能在提升员工工作态度的基础上，实现房产运营管理目标。
三、内在要求下的运营管理路径构建
从组织资源的角度来看待运营管理路径的构建，应从“中心”人员的岗位意识和岗位技能上着手；之后，再从工作内容与价值取向上给予展开。
（一）不断增强对房产政策的学习与领会
从上世纪90年代末的住房货币化改革开始到目前，针对房产的国家政策几经改变。不难看出，政策的动态演变不仅是遵循国家宏观调控的意图，也是对国民经济发展要求的适应。现阶段的房产政策，存在着中央原则指导以及地方具体构建的特点；并且，部分地方政府在权衡利弊后，还进行了时时微调。这就要求，“中心”人员应通过组织学习、自主学习等方式，增强房产政策的领会与掌握。
（二）持续增进对“中心”业务的熟练度
就常规业务来看，“中心”负责：房地产转让登记，房屋租赁登记、房地产抵押登记、房屋所有权登记、商品房按揭等项目。从项目类别上看，这些项目并未随着时间而变化；但从具体的操作流程和操作手段上来看，随着电子商务系统的广泛应用其中，如何在此平台上有效开展业务办理，则需要“中心”人员不断的增强业务熟练度。与此同时，对于服务对象提出的诸多问题，也应给予准确、充分的回答。随着《婚姻法》最新解释的出台，以及青年人自我独立意识的增强，涉及到房产产权登记、变更、增加共有人的咨询较多。
（三）理解并协助开发商的商品营销活动
不可否认，诸多城市的房地产开发商面临着资金困境。从而，要求及时售出积压的房产商品。本着服务社会的宗旨，应协助开发商做好房产营销工作。为此，可以借助“中心”的信息发布平台，向社会公布房产售卖的有关信息；同时，借助电子商务平台，积极为开发商寻找营销合作伙伴。从而，改善开发商的资金环境。
（四）刚性与柔性相结合的岗位服务形式
针对刚性购房者的服务，需要兼顾刚性与柔性并举。刚性体现为，在特定的法律、政策框架内办理业务；柔性则体现为，通过延伸业务受理、办理空间来方便民众。当前异地购房者逐渐增多，如何针对这批改善型购房者的需求，已成为“中心”需要解决的课题。
综上所述，以上内容便构成笔者对文章主题的探讨。最后，本文权当抛砖引玉之用。
参考文献
[1]张路路.基于WEB的房产管理信息系统的设计与开发[J].计算机与数字工程,2006,(7).
[2]李震.今年保障性住房建设逾30万平方米[N].宜兴日报,2012年2月.
[3]强化职能促发展 探索管理新模式[N]. 宜兴日报,2011年9月.
[4]海菲菲.完善房产经营单位经租房产管理的现时思考[J].时代金融2011(8).
关键词：房产调控；运营管理；房产交易服务中心
国家对房地产市场进行宏观调控，其不仅关系到国民经济能否健康发展，还关系备受关注的民生问题能否解决。不难看出，随着房地产市场调控政策的不断出台，那些投机性购房动机被有效的遏止住。在此历史时期，笔者作为房地产交易服务中心的工作人员，试图就房地产运营管理展开探究。
房地产交易服务中心的职能范围包括：房地产转让登记，房屋租赁登记、房地产抵押登记、房屋所有权登记、商品房按揭等项目。由此可见，在国家大力调控房产市场的背景下，房地产交易服务中心如何切实做好服务工作，则成为笔者探究房地产运营管理的切入点。
文章包括三个部分：首先，给出当前房地产运营特征；然后，探讨运营管理的内在要求；最后，对运营管理的路径构建展开阐述。
一、调控背景下房地产运营特征
作为遵循国家房地产政策履行房地产服务的事业单位，应掌握当前房地产运营的特征。该特征包括三个方面：即房地产市场面临宏观环境、房地产市场的运营结构、房地产市场运营的价值取向。
（一）所面临的宏观环境特征
在转变经济发展方式战略的推动下，国家从2009年之后逐步针对房地产市场进行了宏观调控。伴随着经济措施、行政措施的双管齐下，使得房地产市场中的价格机制逐渐回归理性。就该市场环境演化，其宏观环境特征呈现出：
1.房地产市场向买方转换。我国房地产市场逐渐呈现出买方市场，已成为不争的事实。这一现状导致了两种相反的经济行为：卖方促销力度加强、买方观望情绪依旧。从笔者所在单位的市场信息反馈可知：从去年来涉及一手房购买登记的消费者人数明显下降，比2010年下降了15个百分点；而寻求本单位房产营销服务的开发商，则络绎不绝。
2.购买行为向刚性转换。随着各大城市限制二套房购买的政策出炉，以及商业银行对于二套房购买者寻求房贷的控制，使得当前投资性需求冲动向剛性需求理性复归。
（二）所存在的市场运营结构
作为改善民生调节经济发展结构的一项措施，必将改变当前房地产市场的运营结构。从房地产交易的对象来看，其不仅包括商品房；还包括保障房、经济适用房；同时，在民间还存在着大量提供购买和租赁需求的二手房。这就使得房地产交易服务中心的服务内容变得广泛。从笔者所在单位的情况来看，尽管商品房市场仍存在着强烈的观望情绪；但是在当地政府的引导下，保障房、经济适用房的交易则出现乐观景象。
（三）所遵从的运营价值取向
对于广大民众来说，商品房依旧处于奢侈品行列。即使在刚性需求仍然巨大的背景下，诸多民众仍然望而却步。这一预示着，在国家房产政策导向下，房地产交易服务中心应遵循特定的价值取向。简单而言，便是应着力挖掘中心在保障房、经济适用房领域的服务功能；切实监管二手房交易市场；在维护国家利益的前提下，为商品房开发商提供营销咨询。
二、基于上述特征的运营管理要求
文章开篇就以给出了“房地产交易服务中心”的职能范围，其在房管部门的授权下具体办理房产交易相关事宜。不难知晓：作为事业单位的“中心”，仍须满足特定的运营管理要求。
（一）责任要求
对于“中心”来说，责任要求包括两个方面：对主管部门负责的要求、对职责履行的后果负责的要求。前者不难理解，在科层结构下所实施的权威式管理，使得基层“中心”部门须对上级负责，这也是对上级授权的回应。为此，应切实遵守中央、地方政府所做出的房地产调控制度安排。作为业务单位，其在独立行使权利的同时，还须对权利的行使后果负责。这实则体现了权责平衡的原则要求。
（二）自律要求
从房地产交易服务中心的职能范围可知，其提供房地产转让登记，房屋租赁登记、房地产抵押登记、房屋所有权登记、商品房按揭等项目。上述职能范围将直接影响到房地产商品市场的规范性，进而对市场供求双方的经济行为都产生直接的影响。从笔者的工作实践来看，在房屋租赁市场，时常发生高估租赁费用来获得额外利润。此时，“中心”工作人员则须在自律要求下，尽量规避该事件的发生。
（三）服务要求
无论是商品房还是经济适用房，对于我国民众来说都是一项重大的商品购买决策。并且，诸多民众对于近年来变化了的房产政策不甚了解，以及在手续办理上对程序的陌生。为此，“中心”工作人员还须建立起良好的服务意识。从而，在满足服务要求下推动房产运营管理工作的开展。
“内在要求”的提出，实则为“中心”开展房产运营管理建立了原则导向。在增强员工岗位意识的培训中，应切实围绕以上三个方面来进行。这样一来，才能在提升员工工作态度的基础上，实现房产运营管理目标。
三、内在要求下的运营管理路径构建
从组织资源的角度来看待运营管理路径的构建，应从“中心”人员的岗位意识和岗位技能上着手；之后，再从工作内容与价值取向上给予展开。
（一）不断增强对房产政策的学习与领会
从上世纪90年代末的住房货币化改革开始到目前，针对房产的国家政策几经改变。不难看出，政策的动态演变不仅是遵循国家宏观调控的意图，也是对国民经济发展要求的适应。现阶段的房产政策，存在着中央原则指导以及地方具体构建的特点；并且，部分地方政府在权衡利弊后，还进行了时时微调。这就要求，“中心”人员应通过组织学习、自主学习等方式，增强房产政策的领会与掌握。
（二）持续增进对“中心”业务的熟练度
就常规业务来看，“中心”负责：房地产转让登记，房屋租赁登记、房地产抵押登记、房屋所有权登记、商品房按揭等项目。从项目类别上看，这些项目并未随着时间而变化；但从具体的操作流程和操作手段上来看，随着电子商务系统的广泛应用其中，如何在此平台上有效开展业务办理，则需要“中心”人员不断的增强业务熟练度。与此同时，对于服务对象提出的诸多问题，也应给予准确、充分的回答。随着《婚姻法》最新解释的出台，以及青年人自我独立意识的增强，涉及到房产产权登记、变更、增加共有人的咨询较多。
（三）理解并协助开发商的商品营销活动
不可否认，诸多城市的房地产开发商面临着资金困境。从而，要求及时售出积压的房产商品。本着服务社会的宗旨，应协助开发商做好房产营销工作。为此，可以借助“中心”的信息发布平台，向社会公布房产售卖的有关信息；同时，借助电子商务平台，积极为开发商寻找营销合作伙伴。从而，改善开发商的资金环境。
（四）刚性与柔性相结合的岗位服务形式
针对刚性购房者的服务，需要兼顾刚性与柔性并举。刚性体现为，在特定的法律、政策框架内办理业务；柔性则体现为，通过延伸业务受理、办理空间来方便民众。当前异地购房者逐渐增多，如何针对这批改善型购房者的需求，已成为“中心”需要解决的课题。
综上所述，以上内容便构成笔者对文章主题的探讨。最后，本文权当抛砖引玉之用。
参考文献
[1]张路路.基于WEB的房产管理信息系统的设计与开发[J].计算机与数字工程,2006,(7).
[2]李震.今年保障性住房建设逾30万平方米[N].宜兴日报,2012年2月.
[3]强化职能促发展 探索管理新模式[N]. 宜兴日报,2011年9月.
[4]海菲菲.完善房产经营单位经租房产管理的现时思考[J].时代金融2011(8).