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当前，人们对于自主创业有着浓厚的兴趣，都希望能拥有一间属于自己的奶茶店、咖啡店、饰品店等。对于投资小白们来说，在项目投资的前期，该如何对投资项目进行整体评估，并做好完整的财务数据预测呢？今天我们就以开一家普通大众的奶茶店为例来为大家测算一下。
一、项目假定
拟在“万达茂”广场小吃街租赁一间面积约为20平方米左右的店铺开一家“烤珍珠奶茶店”，主打产品为“烤珍珠奶茶”。基本以闲置自由资金为主要资金来源。投资该项目的目的是为了通过自主经营，一方面可以提高自主可支配收入，进一步积累资金;另一方面可以尝试自主创业，发掘新的投资渠道。
（一）项目前期预算总投资额为人民币200，000元。资金来源以闲置自有资金进行投资，不向银行借款。预计期望报酬率为15%。投资期假定为五年。
（二）项目前期测算共需花费各项支出为63，480元。（其中：固定资产金额为12，820元、装修费用18，700元、租金27，000元、广告宣传费2，000元、办公费400元、低值易耗品2，560元）;剩余136，520元为流动资金，用于支付日常进货采购费用、员工薪酬、五险一金等固定/变动费用。
二、项目投资测算
（一）收入的测算
A. 客流量假定第一年“万达茂”广场日人均客流量约为20000人次左右（保守估计），这20000人里有0.5%（100人）选择购买烤珍珠奶茶的话，每人买一杯，每天100杯、每月（30天）在3000杯左右。鉴于“万达茂”广场地处商业闹市区域，根据对周边同行业市场价格尽调后，决定将每杯奶茶售价定为RMB 15元;预计第一年月销售收入为3000杯*15元/杯=45，000元。考虑到“万达茂”商圈日趋走向多元化、成熟化和国际化，预计第二年开始每月的销售量按1%的比例递增，售价每年以10%的比例上调。
（二）成本费用的测算
A. 固定资产折旧费用的测算：单位价值在2000元以上、使用期限超过2年的物品作为“固定资产”处理。按照直线法计提折旧，使用5年，无残值。
B. 低值易耗品的测算：由于低值易耗品价值较低，采用一次摊销法于第一年全部计入管理费用。
C. 人力成本的测算：计划招聘员工3人（收银员1人 5000元/月）、（店员2人 5000元/人/月）工资每年上涨10%，社保与公积金于次年的4月和7月同步进行调整。
D. 房租的测算：房租的单价为每平方米15元，房屋面积20平方米，按30天计算，每月租金9000元。租期5年，首付3个月租金，无押金;后续租金按季度于下一季度开始第一个月的5日前支付;从第二年开始，租金每年上涨10%，租金用现金的方式收取。
E. 此外，还包括每月进货明细的测算（属于变动成本）、年进货成本的测算（属于变动成本，由于通货膨胀一直都存在，因此每年的物价都会上涨3%-10%，所以进货成本估算从第二年开始每年以5%的比例上调）、对水电煤及办公费的测算（预计每月水电煤费用为1000元左右，由于通货膨胀的因素导致物价指数每年上涨，所以第二年开始水电煤费用每年上调3%）;
（三）整体评估测算
假定：股东的期望报酬率為15%，因此得出：
加权资本投资成本为15%*100%=15%
行业风险报酬率ir=β（im-if）=1.08*（10%-4.9%）=6%
其中：if为无风险报酬率，选择三年期的国债利率作为参照值if=4.9%（三年期）;贝塔系数选取1.08
通货膨胀率=3%
折现率Kb=加权资本投资成本+行业风险报酬率+通货膨胀率
则：折现率Kb=15%+6%+3%=24%
通过财务指标的测算，我们可以进一步得出：
项目投资静态回收期～3.07年
ARR～2.44
IRR～327%
NPV～853，989.86元
综合评价：项目方案净现值大于零，基本上约3年左右就可收回投资，且内部收益率高于期望报酬率，该投资项目方案可行。
三、潜在的风险及规避风险的措施
（一）技术风险：没有掌握好奶精与红茶的冲泡比例，导致奶茶口感欠佳，或甜或淡，饮品质量粗制滥造，导致消费者第一次品尝后基本不会再次消费。 措施：a. 运营前上岗整体培训，日常操作中按照“黄金”比例冲泡每一杯奶茶，严格规范各项操作流程;b. 安排监管人员进行不定期质量抽查，责任落实到人，如在每一杯奶茶杯上粘贴调制人员的姓名、冲泡时间等。
（二）人员风险：员工请假、跳槽概率高，流动性大，面临频繁不断地招聘人员与岗前培训，浪费人力成本、时间成本。 措施：a. 建立全勤奖制度，并作为绩效考核的参照;b. 工资略高于同行业平均水平;c. 在招聘员工时首先考虑老实稳重，有归属感的人员;d. 试用期6个月，签订3年半的工作合同;e. 给到员工健全的福利制度（包括：每年体检、旅游、继续教育培训、内部晋升通道等）f. 加强团队建设，激发员工士气。
（三）市场风险：竞争对手多，打价格战;经济大环境不好，除了必须的日常开支，人们不愿意过多额外消费。 措施：a. 从质量上着手，坚持用最好的原材料，匠心制作每一杯奶茶，低成本永远只能做出拙劣的产品，价格战不会持久，最终市场会淘汰它;b. 扩大宣传单张的发放范围，并进行免费试吃活动，比如：扫微信并转发集满30个赞可免费领取一杯奶茶、下载APP注册会员且会员第一杯免费品尝;c. 可以将牛奶、茶包、包装盒等放置在店内醒目处，让每一位顾客都能看到配料实物从而可以放心消费; d. 精益求精，提高服务，用最好的品质和服务来留住老客人迎接新客人; e. 注重细节，提升品牌形象。店内保持清洁，制作用品干净有序，服务人员形象健康亲切，特别是每一杯奶茶制作完毕放入包装袋打包前用抹布细心地擦拭杯口周边，使消费者感觉到安心放心，对品牌建立信心。
（四）客户接受度风险：品种过于单一，顾客选择的余地不大，容易流失一部分年轻顾客，现在的年轻人特别是90后，都喜欢去网红店打卡消费，对于新鲜的事务有着极其浓厚的兴趣，越有趣越好玩的越会去尝试，如果品种过于单一没有选择的余地则无法有效吸引这部分消费群体。 措施：a. 积极研发新产品，尝试新品种。如：血糯米奶茶、焦糖布丁奶茶、红豆奶茶、血糯米羮、各类奶盖、波霸奶茶、西米露奶茶等;b. 新品种也必须保证用最好的原材料，最优的质量服务，逐渐在消费者心里扎进“奶茶匠人”的形象。
（五）财务风险：供应商涨价导致原材料成本飞涨，资金流周转不灵甚或断裂直接导致利润达不到预期。 措施：a. 跟供应商签订一份长期供货的合同以保证在合同期内成本可以维持最初的价格水平;b. 做好持久战的准备，并努力获取投资者的后续资金支持;c. 虽然只是小本经营，也要做好资金预算，并做好市场周边调研，及时发现潜在的竞争对手，及时调整产品价格策略，即使利润暂时没有达到预期，也要积极寻找差异的原因，在保证品质的前提下，看看是否有异常的费用产生，做好内控。
（六）替代品的风险：由于每个消费者的喜好不同，不是人人都喜欢喝奶茶，有的消费者喜欢咖啡、有的偏好各种茶类（包括红茶、绿茶、乌龙茶等），所以咖啡、茶都有可能成为奶茶的替代品分割经营奶茶店的利润。 措施：a. 将咖啡和茶作为新产品加入奶茶店的可选品种，在奶茶中加入咖啡可取名为“鸳鸯”，口感偏向咖啡味多一点，可以成为喜爱咖啡群体另一种新的选择;b. 推出茶饮料系列，并加以改良，比如可以在茶里面加柠檬、加养乐多、加金桔有护嗓清热之效，也有减肥之功，可以赢得相当一部分爱美女士的青睐。c.可以根据季节开发当季水果系列茶，真材实料制作每一杯茶饮品。既美容又养颜又健康，符合当下养身、瘦身人士的选择要求。
最后，希望上述测算能对每一位想创业的人士有所启发和助益，成功踏上一条崭新的创业之路。（作者单位：上海方大建筑设计有限公司）
一、项目假定
拟在“万达茂”广场小吃街租赁一间面积约为20平方米左右的店铺开一家“烤珍珠奶茶店”，主打产品为“烤珍珠奶茶”。基本以闲置自由资金为主要资金来源。投资该项目的目的是为了通过自主经营，一方面可以提高自主可支配收入，进一步积累资金;另一方面可以尝试自主创业，发掘新的投资渠道。
（一）项目前期预算总投资额为人民币200，000元。资金来源以闲置自有资金进行投资，不向银行借款。预计期望报酬率为15%。投资期假定为五年。
（二）项目前期测算共需花费各项支出为63，480元。（其中：固定资产金额为12，820元、装修费用18，700元、租金27，000元、广告宣传费2，000元、办公费400元、低值易耗品2，560元）;剩余136，520元为流动资金，用于支付日常进货采购费用、员工薪酬、五险一金等固定/变动费用。
二、项目投资测算
（一）收入的测算
A. 客流量假定第一年“万达茂”广场日人均客流量约为20000人次左右（保守估计），这20000人里有0.5%（100人）选择购买烤珍珠奶茶的话，每人买一杯，每天100杯、每月（30天）在3000杯左右。鉴于“万达茂”广场地处商业闹市区域，根据对周边同行业市场价格尽调后，决定将每杯奶茶售价定为RMB 15元;预计第一年月销售收入为3000杯*15元/杯=45，000元。考虑到“万达茂”商圈日趋走向多元化、成熟化和国际化，预计第二年开始每月的销售量按1%的比例递增，售价每年以10%的比例上调。
（二）成本费用的测算
A. 固定资产折旧费用的测算：单位价值在2000元以上、使用期限超过2年的物品作为“固定资产”处理。按照直线法计提折旧，使用5年，无残值。
B. 低值易耗品的测算：由于低值易耗品价值较低，采用一次摊销法于第一年全部计入管理费用。
C. 人力成本的测算：计划招聘员工3人（收银员1人 5000元/月）、（店员2人 5000元/人/月）工资每年上涨10%，社保与公积金于次年的4月和7月同步进行调整。
D. 房租的测算：房租的单价为每平方米15元，房屋面积20平方米，按30天计算，每月租金9000元。租期5年，首付3个月租金，无押金;后续租金按季度于下一季度开始第一个月的5日前支付;从第二年开始，租金每年上涨10%，租金用现金的方式收取。
E. 此外，还包括每月进货明细的测算（属于变动成本）、年进货成本的测算（属于变动成本，由于通货膨胀一直都存在，因此每年的物价都会上涨3%-10%，所以进货成本估算从第二年开始每年以5%的比例上调）、对水电煤及办公费的测算（预计每月水电煤费用为1000元左右，由于通货膨胀的因素导致物价指数每年上涨，所以第二年开始水电煤费用每年上调3%）;
（三）整体评估测算
假定：股东的期望报酬率為15%，因此得出：
加权资本投资成本为15%*100%=15%
行业风险报酬率ir=β（im-if）=1.08*（10%-4.9%）=6%
其中：if为无风险报酬率，选择三年期的国债利率作为参照值if=4.9%（三年期）;贝塔系数选取1.08
通货膨胀率=3%
折现率Kb=加权资本投资成本+行业风险报酬率+通货膨胀率
则：折现率Kb=15%+6%+3%=24%
通过财务指标的测算，我们可以进一步得出：
项目投资静态回收期～3.07年
ARR～2.44
IRR～327%
NPV～853，989.86元
综合评价：项目方案净现值大于零，基本上约3年左右就可收回投资，且内部收益率高于期望报酬率，该投资项目方案可行。
三、潜在的风险及规避风险的措施
（一）技术风险：没有掌握好奶精与红茶的冲泡比例，导致奶茶口感欠佳，或甜或淡，饮品质量粗制滥造，导致消费者第一次品尝后基本不会再次消费。 措施：a. 运营前上岗整体培训，日常操作中按照“黄金”比例冲泡每一杯奶茶，严格规范各项操作流程;b. 安排监管人员进行不定期质量抽查，责任落实到人，如在每一杯奶茶杯上粘贴调制人员的姓名、冲泡时间等。
（二）人员风险：员工请假、跳槽概率高，流动性大，面临频繁不断地招聘人员与岗前培训，浪费人力成本、时间成本。 措施：a. 建立全勤奖制度，并作为绩效考核的参照;b. 工资略高于同行业平均水平;c. 在招聘员工时首先考虑老实稳重，有归属感的人员;d. 试用期6个月，签订3年半的工作合同;e. 给到员工健全的福利制度（包括：每年体检、旅游、继续教育培训、内部晋升通道等）f. 加强团队建设，激发员工士气。
（三）市场风险：竞争对手多，打价格战;经济大环境不好，除了必须的日常开支，人们不愿意过多额外消费。 措施：a. 从质量上着手，坚持用最好的原材料，匠心制作每一杯奶茶，低成本永远只能做出拙劣的产品，价格战不会持久，最终市场会淘汰它;b. 扩大宣传单张的发放范围，并进行免费试吃活动，比如：扫微信并转发集满30个赞可免费领取一杯奶茶、下载APP注册会员且会员第一杯免费品尝;c. 可以将牛奶、茶包、包装盒等放置在店内醒目处，让每一位顾客都能看到配料实物从而可以放心消费; d. 精益求精，提高服务，用最好的品质和服务来留住老客人迎接新客人; e. 注重细节，提升品牌形象。店内保持清洁，制作用品干净有序，服务人员形象健康亲切，特别是每一杯奶茶制作完毕放入包装袋打包前用抹布细心地擦拭杯口周边，使消费者感觉到安心放心，对品牌建立信心。
（四）客户接受度风险：品种过于单一，顾客选择的余地不大，容易流失一部分年轻顾客，现在的年轻人特别是90后，都喜欢去网红店打卡消费，对于新鲜的事务有着极其浓厚的兴趣，越有趣越好玩的越会去尝试，如果品种过于单一没有选择的余地则无法有效吸引这部分消费群体。 措施：a. 积极研发新产品，尝试新品种。如：血糯米奶茶、焦糖布丁奶茶、红豆奶茶、血糯米羮、各类奶盖、波霸奶茶、西米露奶茶等;b. 新品种也必须保证用最好的原材料，最优的质量服务，逐渐在消费者心里扎进“奶茶匠人”的形象。
（五）财务风险：供应商涨价导致原材料成本飞涨，资金流周转不灵甚或断裂直接导致利润达不到预期。 措施：a. 跟供应商签订一份长期供货的合同以保证在合同期内成本可以维持最初的价格水平;b. 做好持久战的准备，并努力获取投资者的后续资金支持;c. 虽然只是小本经营，也要做好资金预算，并做好市场周边调研，及时发现潜在的竞争对手，及时调整产品价格策略，即使利润暂时没有达到预期，也要积极寻找差异的原因，在保证品质的前提下，看看是否有异常的费用产生，做好内控。
（六）替代品的风险：由于每个消费者的喜好不同，不是人人都喜欢喝奶茶，有的消费者喜欢咖啡、有的偏好各种茶类（包括红茶、绿茶、乌龙茶等），所以咖啡、茶都有可能成为奶茶的替代品分割经营奶茶店的利润。 措施：a. 将咖啡和茶作为新产品加入奶茶店的可选品种，在奶茶中加入咖啡可取名为“鸳鸯”，口感偏向咖啡味多一点，可以成为喜爱咖啡群体另一种新的选择;b. 推出茶饮料系列，并加以改良，比如可以在茶里面加柠檬、加养乐多、加金桔有护嗓清热之效，也有减肥之功，可以赢得相当一部分爱美女士的青睐。c.可以根据季节开发当季水果系列茶，真材实料制作每一杯茶饮品。既美容又养颜又健康，符合当下养身、瘦身人士的选择要求。
最后，希望上述测算能对每一位想创业的人士有所启发和助益，成功踏上一条崭新的创业之路。（作者单位：上海方大建筑设计有限公司）