论文部分内容阅读
摘要：做好集体所有权土地估价工作是合理配置土地资源，保障农村集体土地健康有序流转的基本条件。文章介绍了运用成本逼近法和基准地价修正系数法进行集体土地所有权土地评估的实践。
关键词：集体土地；土地估价；实践
近年来我国经济飞速发展，特别是乡镇企业的发展和小城镇建设，直接引致城乡结合部和农村地区的集体非农建设用地增加。非农建设用地流转有利于合理配置土地资源，实现土地与资本的市场流动，改善乡镇企业经营条件，做好集体所有权土地估价工作，是保障农村集体土地健康有序流转的基本条件。
一、评估对象概述
评估待估宗地在估价期日宗地内外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地内达到场地平整“一平”开发条件，用途为工业用地，使用年期设定为工业用地法定最高出让年限50年的集体土地使用权，估价目的是为委托估价方办理待估宗地集体土地使用权抵押贷款手续提供客观、公正的土地价格标准。
二、地价影响因素调查
待估宗地位于铜山县某镇，距镇区中心直线距离约2000m。区域内以次干道为主，主要为村建道路，其路面宽度约6m，水泥路面，质量较好。所在区域距徐州市汽车站约3km，有多路公交车经过，对外交通状况总体较优。待估宗地所在区域供水保证率达98%以上，区域骨干输电线路10kv，供电保证率达98%以上，区域排水为雨污合排体制，排水设施基本满足排水需要，基础设施整体状况较好。待估宗地所在区地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好。根据土地利用总体规划，待估宗地所在区域未来土地利用以工业、住宅用地为主，更有利于待估宗地作为工业用地利用。
三、估价原则
（一）替代原则
根据土地市场运行规律，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。
（二）最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，此次待估宗地为工业用地，在评估中就应充分考虑工业用地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、科学的土地价格。
（三）供需原则
由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，土地不能实行完全竞争，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。
（四）报酬递增递减原则
报酬递增递减原则是指一种投入产出关系，在土地评估中表现为如果一宗土地的使用强度超过一定限度后，收益就会开始下降。报酬递增递减原则可以帮助确定待估宗地的最佳集约度和最佳规模。
（五）贡献原则
贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。贡献原则要求在评估土地资产的价值时，必须综合考虑该项土地资产在整体资产构成中的重要性。
（六）变动原则
在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
四、土地估价方法
（一）估价方法选择
一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法、路线价法等。评估时采用的估价方法应根据当地的土地市场状况和待估宗地的实际情况进行选择。估价区域现行的征用土地有关费用文件齐全，可测算征地成本，适宜采用成本逼近法评估；同时评估区域完成了乡镇土地定级估价工作，因此，本次评估采用的方法为成本逼近法和基准地价系数修正法两种方法。
（二）土地估价的技术路线
1、成本逼近法。采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据，加上一定的利息、利润和土地增值收益来确定地价。即：地价=（土地取得费+宗地外土地开发费+宗地内场地平整费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×（1+区位修正系数）。
2、基准地价系数修正法。此方法首先分析待估宗地地价的评估基准日与本次评估所采用的基准地价在评估期日方面的差异，测算经期日修正后所引用的基准地价；然后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数由基准地价经一系列修正得到待估宗地的地价：最后分析待估宗地地价内涵与评估所采用的地价在地价内涵方面差异，经年期修正和开发水平修正后得到待估宗地运用基准地价系数修正法的最终地价。即：地价=基准地价×期日修正系数×（1+综合修正系数）×年期修正系数±土地开发水平修正。
五、估价结果的确定
成本逼近法采用的土地取得费、土地开发费为待估宗地所在区域客观发生的费用，其余估价参数取值依据充足，有法律、法规和文件依据，并对评估出的平均价格进行年期修正和区位修正，其估价结果正确可靠。采用基准地价系数修正法评估时，对基准地价适当地进行了期日修正。由于成本逼近法测算结果与基准地价系数修正法测算结果有一定差异，根据经验，最终取成本逼近法测算结果权重值0.7，基准地价系数修正法测算结果权重值0.3，综合确定了该宗集体土地使用权的评估价格。
集体土地所有权作为一种财产权，它要求在经济上得以实现，集体土地使用权的价格评估还处于探索发展阶段，成本逼近法由于具有较为充足的法律、法规和文件依据，较适合于集体土地所有权价格评估，对于完成土地定级估价工作的区域，基准地价修正系数法可以作为辅助估价方法，二者结合综合确定集体土地使用权的评估价格。
（作者单位：张友文，江苏省铜山县国土资源局；薛丰昌，中国矿业大学环境与测绘学院；马昌忠，中国矿业大学环境与测绘学院）
关键词：集体土地；土地估价；实践
近年来我国经济飞速发展，特别是乡镇企业的发展和小城镇建设，直接引致城乡结合部和农村地区的集体非农建设用地增加。非农建设用地流转有利于合理配置土地资源，实现土地与资本的市场流动，改善乡镇企业经营条件，做好集体所有权土地估价工作，是保障农村集体土地健康有序流转的基本条件。
一、评估对象概述
评估待估宗地在估价期日宗地内外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地内达到场地平整“一平”开发条件，用途为工业用地，使用年期设定为工业用地法定最高出让年限50年的集体土地使用权，估价目的是为委托估价方办理待估宗地集体土地使用权抵押贷款手续提供客观、公正的土地价格标准。
二、地价影响因素调查
待估宗地位于铜山县某镇，距镇区中心直线距离约2000m。区域内以次干道为主，主要为村建道路，其路面宽度约6m，水泥路面，质量较好。所在区域距徐州市汽车站约3km，有多路公交车经过，对外交通状况总体较优。待估宗地所在区域供水保证率达98%以上，区域骨干输电线路10kv，供电保证率达98%以上，区域排水为雨污合排体制，排水设施基本满足排水需要，基础设施整体状况较好。待估宗地所在区地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好。根据土地利用总体规划，待估宗地所在区域未来土地利用以工业、住宅用地为主，更有利于待估宗地作为工业用地利用。
三、估价原则
（一）替代原则
根据土地市场运行规律，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。
（二）最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，此次待估宗地为工业用地，在评估中就应充分考虑工业用地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、科学的土地价格。
（三）供需原则
由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，土地不能实行完全竞争，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。
（四）报酬递增递减原则
报酬递增递减原则是指一种投入产出关系，在土地评估中表现为如果一宗土地的使用强度超过一定限度后，收益就会开始下降。报酬递增递减原则可以帮助确定待估宗地的最佳集约度和最佳规模。
（五）贡献原则
贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。贡献原则要求在评估土地资产的价值时，必须综合考虑该项土地资产在整体资产构成中的重要性。
（六）变动原则
在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
四、土地估价方法
（一）估价方法选择
一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法、路线价法等。评估时采用的估价方法应根据当地的土地市场状况和待估宗地的实际情况进行选择。估价区域现行的征用土地有关费用文件齐全，可测算征地成本，适宜采用成本逼近法评估；同时评估区域完成了乡镇土地定级估价工作，因此，本次评估采用的方法为成本逼近法和基准地价系数修正法两种方法。
（二）土地估价的技术路线
1、成本逼近法。采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据，加上一定的利息、利润和土地增值收益来确定地价。即：地价=（土地取得费+宗地外土地开发费+宗地内场地平整费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×（1+区位修正系数）。
2、基准地价系数修正法。此方法首先分析待估宗地地价的评估基准日与本次评估所采用的基准地价在评估期日方面的差异，测算经期日修正后所引用的基准地价；然后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数由基准地价经一系列修正得到待估宗地的地价：最后分析待估宗地地价内涵与评估所采用的地价在地价内涵方面差异，经年期修正和开发水平修正后得到待估宗地运用基准地价系数修正法的最终地价。即：地价=基准地价×期日修正系数×（1+综合修正系数）×年期修正系数±土地开发水平修正。
五、估价结果的确定
成本逼近法采用的土地取得费、土地开发费为待估宗地所在区域客观发生的费用，其余估价参数取值依据充足，有法律、法规和文件依据，并对评估出的平均价格进行年期修正和区位修正，其估价结果正确可靠。采用基准地价系数修正法评估时，对基准地价适当地进行了期日修正。由于成本逼近法测算结果与基准地价系数修正法测算结果有一定差异，根据经验，最终取成本逼近法测算结果权重值0.7，基准地价系数修正法测算结果权重值0.3，综合确定了该宗集体土地使用权的评估价格。
集体土地所有权作为一种财产权，它要求在经济上得以实现，集体土地使用权的价格评估还处于探索发展阶段，成本逼近法由于具有较为充足的法律、法规和文件依据，较适合于集体土地所有权价格评估，对于完成土地定级估价工作的区域，基准地价修正系数法可以作为辅助估价方法，二者结合综合确定集体土地使用权的评估价格。
（作者单位：张友文，江苏省铜山县国土资源局；薛丰昌，中国矿业大学环境与测绘学院；马昌忠，中国矿业大学环境与测绘学院）