摘要：改革开放30多年来，房地产信贷业务获得了巨大发展，已成为中国金融业和房地产业的重要组成部分。在房地产信贷业务快速发展过程中，也出现了许多履待解决的问题，尤其是信贷风险问题。以天津为例，在分析天津房地产信贷现状的基础上提出了天津房地产若干问题。在对当前中国房地产信贷业务的总体评价的基础上，提出了若干解决现有问题的有效思路。
　　关键词：房地产信贷；信贷风险；现状评价；政策建议
　　
　　1　天津房地产信贷
　　
　　(1)天津房地产市场供需现状。
　　2004年至2007年天津房地产投资额以每年24％以上的速度递增。2008年由于经融危机投资额略有下降。至2009年略有上升，上半年，天津市房地产开发投资完成377.3亿元，销售472.1亿元。其中2009年4～5月天津房地产开发投资额为125.8亿元和商品房销售额为157.6亿元，与第一季度的106.2亿元和129.6亿元相比，已经超过第一季度业绩，可见进入第2季度以来市场回暖和复苏的信号日益明显。
　　(2)天津房地产信贷现状。
　　目前，房地产开发投资资金以银行贷款、自有资金和其他资金为主，其中银行贷款占绝对比例。固有模式虽然未改变，虽然资金结构发生了一些变化。
　　(3)金融机构严控房地产信货风险，房地产信货质量有所好转。
　　2002以来，温州炒房团北上，特别在2006年北京获得丰厚利润后将目标转向天津。天津市颁布了各项法令。如2005年颁布了《天津市房屋权属登记条例》，条例共七章六十二条，对房屋权属登记、适用范围、登记机关、登记种类、登记程序、法律责任等都作了较为详细具体的规定。2007年颁布合作建房“仅限自住”，制止恶意炒房。
　　
　　2　天津房地产市场信贷存在的问题
　　
　　(1)房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理。
　　房地产金融机构不健全，经营缺乏科学性、合理性、规范性，使得房地产市场资金的配置效率低下。
　　(z)资金来源渠道单一，银行系统风险集中。
　　目前，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。据统计，房地产开发投资资金中银行贷款比重为30％，如果考虑住房消费贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到80％，银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
　　(3)中小型开发商自有资金不足，开发集约程度较低。
　　目前，除个别颇具实力的大型房地产开发企业外，天津房地产开发商普遍存在自有资金少、开发规模小、实力弱等问题。
　　(4)个人住房货款发放各自为政，信息沟通渠道不畅。
　　目前，对于企业法人的房地产贷款信息，金融机构可以通过人民银行的银行信贷登记咨询系统查询；而对个人住房贷款信息，由于工作量大等原因上级行还未要求将其录人到信贷登记咨询系统中，致使金融机构各自为政，信息难以共享，金融机构之间互不了解业务发展情况，这对金融机构执行房地产信贷政策以及防范化解个人住房贷款风险十分不利。
　　(5)房地产市场的一些不规范做法，增加了房地产信货风险隐患。
　　(6)货款抵押在房地产申请信贷中普遍存在，土地使用权证二次重复抵押现象，个人住房货款手续繁琐，费用高。
　　
　　3　对策建议
　　
　　(1)天津各金融机构要提高对房贷新政策精神的认识，对房地产信贷风险及其危害性有深刻意识，从而在认识上增强风险防范意识。
　　(2)要尽快制定房贷新政策的实施细则，将其中的类似“高档商品房”、“第二套房”等不明确的规定加以细化，便于基层信贷人员的实际操作。
　　(3)大力发展多元化的房地产融资体系，解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面，建立多元化的房地产融资体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求，分散和降低银行系统风险。
　　(4)要在楼盘空置率、房地产市场价格、房地产贷款质量等指标的基础上，建立房地产市场预警机制，及时化解房地产信贷风险，确保银行信贷资金的安全。
　　(5)要严格按照房贷新政策的规定，严格审批手续，杜绝不合规定的房地产开发商和购房者获取贷款。