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一、欠发达地区地产企业融资渠道的必要性
（一）房地产企业与当地经济依存度高自1980年房改以来，房地产市场在我国从无到有，从弱到强，特别是在21世纪进入了快速发展阶段，房地产业给中国经济的快速发展注入了新的元素，尤其是在促进地方经济发展的方面作用尤为显著。主要表现在：
（1）推动国民经济的发展。以中部地区江西省为例，该省2008房地产业增加值发展到220.45亿元，占第三产业增加值的11.0%。房地产业的快速发展,使其迅速成为当地国民经济新的增长点。2008年，江西房地产业对GDP的贡献率为11.4%，拉动GDP增长1.4个百分点，如表1所示：
（2）拉动社会固定资产投资，增加了地方财政收入。房地产开发投资占全社会投资的比重稳步上升，由1990年占全社会投资的4.1%发展到2004年最高时占14.6%，2008年为11.5%。2008年，全社会投资增加额中的7.8%是由房地产开发投资实现的，房地产开发投资拉动全社会投资增长3.4个百分点。2008年全省房地产开发企业应缴所得税9.83亿元，比2000年增长6.5倍。房地产开发业还产生房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等税费，仅此4项税收就达43.21亿元，占地方财政收入的8.8%，2004—2008年的五年，全省房地产业营业税累计上缴104.27亿元，占全省地方财政收入的6.3%，促进了地方财力的增强。
（3）房地产业的繁荣与发展直接推动了与之相关的建筑业的发展，同时也间接带动了其他产业的发展。首先带动了建材工业的发展，2008年钢材产量2570万吨，比1990年增长18.2倍；水泥产量10227万吨，比1990年增长7.7倍；平板玻璃产量3209万重量箱，比1990年增长2.5倍。其次带动了建筑业的发展，2008年，具有资质的建筑企业完成总产值2828.25亿元，比1990年增长67.9倍；实现利润总额98.81亿元，利税总额192.33亿元，分别比1990年增长95.9倍、88.0倍；全员劳动生产率平均达到14.05万元/人（按产值计算），比1990年增长10.7倍。房地产业的发展，促进了与之相配套的商业、饮食业、服务业的发展，随着居民小区的建成，居住条件的改善，增加了人们对室内装潢、家具和家电消费的支出。此外，新型保温吸热和防腐等材料的应用，还促进了科技的进步；物业管理、房屋中介等行业的出现，为社会就业提供了新途径，缓解了就业压力，有利于社会的稳定和发展。
（二）房地产企业整体质量不高 截止到2008年底，全国有各级房地产开发企业87562家，其中上市房地产公司105家，绝大部分企业都属于三级及以下资质（注册资金一级企业不低于5000万元；二级企业不低于2000万元；三级企业不低于800万元；四级企业不低于100万元），这些公司的竞争能力低，抗风险能弱，行业集中度较低。 在中西部地区房地产企业的总体质量状况更加不容乐观，如表2所示：
从表2可以看出在中西部不发达地区房地产二级资质以下企业占有比重很大，由于资质低、自有资金少、抗风险能力差，遇到金融危机，企业就难以生存。据研究显示，我国的房地产企业，东部地区的竞争力，大于中西部地区，沿海发达地区的竞争力要大于内陆地区。但实际上我国的大部分房地产企业都处于广大的中西部地区，房地产企业对当地的GDP贡献占有很大的比率。
二、欠发达地区房地产企业传统融资模式分析
（一）私人借贷或银行贷款等单一的融资方式 在这些地区尤其是在城镇化进程刚刚起步的乡镇及县城，分布大量的小型房地产企业。这些企业在推进城镇化进程起了巨大的作用，企业的组织形式以有限责任公司为主，这些公司资金来源主要靠私人借贷或银行借款。私人借贷及银行贷款这种融资方式的优点是手续比较简便，融资速度比较快，但是作为中小型房地产企业，其自身资质不高，在银行的信用评价体系中信用度偏低，所以通过这种方式融资的成功率不高。而且采取这种单一的融资方式，使得公司资产结构分布不合理，大量债务资金的存在，影响公司的偿债能力，且使公司抵御风险能力明显不足。如果遇到通货膨胀，银行紧缩银根，企业就会面临资金短缺的困境。
（二）“自有资金加银行贷款结合股权融资”的组合融资模式 股
权投资是民间资本的一个比较好的投资渠道，同时这种资金成为中小型房地产企业的一个重要资金来源。通常地产企业为了获取资金回让渡部分股权，这种股权融资结合银行贷款的融资方式是目前比较传统的一种融资方式尤其是在欠发达地区的中小型房地产企业中比较常见。通常这种融资方式的资金结构为，自有资金占30%左右，银行贷款占45%左右，非上市股权融资占25%左右。从这种融资方式资金结构可以看出，一般采用这种方式的前提是自有资金加上银行贷款所占资金总份额较大，所以一般常见一些实力相对雄厚的公司，一般企业采取这种方式融资成功率不高。因为在自身资金不足的情况下采取股权融资必须让度一部分控股权，与此同时也就散失了大部分的投资回报。
三、欠发达地区房地产企业新的融资模式分析
（一）加快中小型企业兼并重组 中小型企业是当前特定市场环境下催生的一个企业群体，也是最容易消失的一个企业群体。其对市场敏感性最高，一旦市场环境转变、宏观政策收紧，就容易成为倒闭的先行者。因此中小型企业可以利用手中的土地储备引入战略合作者通过行业内部兼并行为，小企业解决自身融资困难；大企业以相对低廉的价格获得土地储备和未来发展资源；而银行则因为资产转移到大规模房地产企业而免除了部分金融风险。这种通过业界兼并重组方式是目前中小型房地产企业融资的重要手段，但是其应用比较少，原因就在于房地产企业不愿放弃对企业的控制权。
（二）合作开发 合作开发融资形式主要有银企合资形式和互助性担保模式。其融资的核心思想房地产企业本身和第三方进行合作来获得资金的一种形式。
（1）银企合资。银企合资模式主要是指房地产企业和银行双方利用各自的优势进行合作开发，具体就是说房地产企业利用其在项目管理及房地产开发技术等方面的优势，银行等金融机构利用自身的资金优势成立合资公司，这样房地产公司和银行在企业具有不同的角色，由于银行在公司中具有投资者和债券人的角色，所以一般情况下银行给出的利率要低于市场利率。当房地产项目产生收益时，原房地产企业可以获得其中的股权收益，银行在获取股权收益的同时还可以获得贷款利息收益。这样不但可以减轻房地产开发商的资金压力，而且也可以化解银行的贷款风险。
（2）互助性担保。以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的中小房地产企业互助发展协会。动员辖区内符合条件的企业入会并成为其中会员，会员如果出现资金紧张，会员单位之间可互助、互保、互督，减轻政府负担。在互助发展协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保联系起来，在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。当面临风险时，互助性担保机构承担的风险最终由会员分担，容易被担保者接受。担保审批人与担保申请人相互较为了解，增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。
（三）大力推行租赁权融资 租户通过缴纳租金、履行租赁合同而获得了对租赁房地产的唯一的、排他性的占有权，机租赁权益。这种权益可以像其他财产权益一样转让或抵押，因此可以利用租赁的土地进行融资活动，通常有土地租赁权融资和回租融资等形式。土地租赁权融资具体过程为：开发商以一定的地价取得了土地使用权之后把未来的物业管理业务以定制合同或租赁合同的形式出售给物业管理公司以期获得未来的定期租金收入，开发商之后利用获得的定期租金收益加上其他担保条件向银行贷款。这种融资方式同开发商预售房屋融资有相似之处，都是通过出售期货的形式获得资金，不同的是土地租赁权融资通过租金抵押形式向银行获得贷款是一种债权融资方式。
四、总结
房地产企业的融资渠道广泛，但是不是所有的融资方式都能加以利用，中小型房地产企业尤其是欠发达地区的企业应当结合自身的特点加以摸索，创新出一些新融资方式，这样才能应对市场的变化。
参考文献：
［1］易成栋：《中国地区房地产开发企业竞争力分析——基于第一次经济普查数据的实证研究》，《河北经贸大学学报》2008年第29卷第1期。
（编辑 杜 昌）
（一）房地产企业与当地经济依存度高自1980年房改以来，房地产市场在我国从无到有，从弱到强，特别是在21世纪进入了快速发展阶段，房地产业给中国经济的快速发展注入了新的元素，尤其是在促进地方经济发展的方面作用尤为显著。主要表现在：
（1）推动国民经济的发展。以中部地区江西省为例，该省2008房地产业增加值发展到220.45亿元，占第三产业增加值的11.0%。房地产业的快速发展,使其迅速成为当地国民经济新的增长点。2008年，江西房地产业对GDP的贡献率为11.4%，拉动GDP增长1.4个百分点，如表1所示：
（2）拉动社会固定资产投资，增加了地方财政收入。房地产开发投资占全社会投资的比重稳步上升，由1990年占全社会投资的4.1%发展到2004年最高时占14.6%，2008年为11.5%。2008年，全社会投资增加额中的7.8%是由房地产开发投资实现的，房地产开发投资拉动全社会投资增长3.4个百分点。2008年全省房地产开发企业应缴所得税9.83亿元，比2000年增长6.5倍。房地产开发业还产生房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等税费，仅此4项税收就达43.21亿元，占地方财政收入的8.8%，2004—2008年的五年，全省房地产业营业税累计上缴104.27亿元，占全省地方财政收入的6.3%，促进了地方财力的增强。
（3）房地产业的繁荣与发展直接推动了与之相关的建筑业的发展，同时也间接带动了其他产业的发展。首先带动了建材工业的发展，2008年钢材产量2570万吨，比1990年增长18.2倍；水泥产量10227万吨，比1990年增长7.7倍；平板玻璃产量3209万重量箱，比1990年增长2.5倍。其次带动了建筑业的发展，2008年，具有资质的建筑企业完成总产值2828.25亿元，比1990年增长67.9倍；实现利润总额98.81亿元，利税总额192.33亿元，分别比1990年增长95.9倍、88.0倍；全员劳动生产率平均达到14.05万元/人（按产值计算），比1990年增长10.7倍。房地产业的发展，促进了与之相配套的商业、饮食业、服务业的发展，随着居民小区的建成，居住条件的改善，增加了人们对室内装潢、家具和家电消费的支出。此外，新型保温吸热和防腐等材料的应用，还促进了科技的进步；物业管理、房屋中介等行业的出现，为社会就业提供了新途径，缓解了就业压力，有利于社会的稳定和发展。
（二）房地产企业整体质量不高 截止到2008年底，全国有各级房地产开发企业87562家，其中上市房地产公司105家，绝大部分企业都属于三级及以下资质（注册资金一级企业不低于5000万元；二级企业不低于2000万元；三级企业不低于800万元；四级企业不低于100万元），这些公司的竞争能力低，抗风险能弱，行业集中度较低。 在中西部地区房地产企业的总体质量状况更加不容乐观，如表2所示：
从表2可以看出在中西部不发达地区房地产二级资质以下企业占有比重很大，由于资质低、自有资金少、抗风险能力差，遇到金融危机，企业就难以生存。据研究显示，我国的房地产企业，东部地区的竞争力，大于中西部地区，沿海发达地区的竞争力要大于内陆地区。但实际上我国的大部分房地产企业都处于广大的中西部地区，房地产企业对当地的GDP贡献占有很大的比率。
二、欠发达地区房地产企业传统融资模式分析
（一）私人借贷或银行贷款等单一的融资方式 在这些地区尤其是在城镇化进程刚刚起步的乡镇及县城，分布大量的小型房地产企业。这些企业在推进城镇化进程起了巨大的作用，企业的组织形式以有限责任公司为主，这些公司资金来源主要靠私人借贷或银行借款。私人借贷及银行贷款这种融资方式的优点是手续比较简便，融资速度比较快，但是作为中小型房地产企业，其自身资质不高，在银行的信用评价体系中信用度偏低，所以通过这种方式融资的成功率不高。而且采取这种单一的融资方式，使得公司资产结构分布不合理，大量债务资金的存在，影响公司的偿债能力，且使公司抵御风险能力明显不足。如果遇到通货膨胀，银行紧缩银根，企业就会面临资金短缺的困境。
（二）“自有资金加银行贷款结合股权融资”的组合融资模式 股
权投资是民间资本的一个比较好的投资渠道，同时这种资金成为中小型房地产企业的一个重要资金来源。通常地产企业为了获取资金回让渡部分股权，这种股权融资结合银行贷款的融资方式是目前比较传统的一种融资方式尤其是在欠发达地区的中小型房地产企业中比较常见。通常这种融资方式的资金结构为，自有资金占30%左右，银行贷款占45%左右，非上市股权融资占25%左右。从这种融资方式资金结构可以看出，一般采用这种方式的前提是自有资金加上银行贷款所占资金总份额较大，所以一般常见一些实力相对雄厚的公司，一般企业采取这种方式融资成功率不高。因为在自身资金不足的情况下采取股权融资必须让度一部分控股权，与此同时也就散失了大部分的投资回报。
三、欠发达地区房地产企业新的融资模式分析
（一）加快中小型企业兼并重组 中小型企业是当前特定市场环境下催生的一个企业群体，也是最容易消失的一个企业群体。其对市场敏感性最高，一旦市场环境转变、宏观政策收紧，就容易成为倒闭的先行者。因此中小型企业可以利用手中的土地储备引入战略合作者通过行业内部兼并行为，小企业解决自身融资困难；大企业以相对低廉的价格获得土地储备和未来发展资源；而银行则因为资产转移到大规模房地产企业而免除了部分金融风险。这种通过业界兼并重组方式是目前中小型房地产企业融资的重要手段，但是其应用比较少，原因就在于房地产企业不愿放弃对企业的控制权。
（二）合作开发 合作开发融资形式主要有银企合资形式和互助性担保模式。其融资的核心思想房地产企业本身和第三方进行合作来获得资金的一种形式。
（1）银企合资。银企合资模式主要是指房地产企业和银行双方利用各自的优势进行合作开发，具体就是说房地产企业利用其在项目管理及房地产开发技术等方面的优势，银行等金融机构利用自身的资金优势成立合资公司，这样房地产公司和银行在企业具有不同的角色，由于银行在公司中具有投资者和债券人的角色，所以一般情况下银行给出的利率要低于市场利率。当房地产项目产生收益时，原房地产企业可以获得其中的股权收益，银行在获取股权收益的同时还可以获得贷款利息收益。这样不但可以减轻房地产开发商的资金压力，而且也可以化解银行的贷款风险。
（2）互助性担保。以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的中小房地产企业互助发展协会。动员辖区内符合条件的企业入会并成为其中会员，会员如果出现资金紧张，会员单位之间可互助、互保、互督，减轻政府负担。在互助发展协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保联系起来，在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。当面临风险时，互助性担保机构承担的风险最终由会员分担，容易被担保者接受。担保审批人与担保申请人相互较为了解，增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。
（三）大力推行租赁权融资 租户通过缴纳租金、履行租赁合同而获得了对租赁房地产的唯一的、排他性的占有权，机租赁权益。这种权益可以像其他财产权益一样转让或抵押，因此可以利用租赁的土地进行融资活动，通常有土地租赁权融资和回租融资等形式。土地租赁权融资具体过程为：开发商以一定的地价取得了土地使用权之后把未来的物业管理业务以定制合同或租赁合同的形式出售给物业管理公司以期获得未来的定期租金收入，开发商之后利用获得的定期租金收益加上其他担保条件向银行贷款。这种融资方式同开发商预售房屋融资有相似之处，都是通过出售期货的形式获得资金，不同的是土地租赁权融资通过租金抵押形式向银行获得贷款是一种债权融资方式。
四、总结
房地产企业的融资渠道广泛，但是不是所有的融资方式都能加以利用，中小型房地产企业尤其是欠发达地区的企业应当结合自身的特点加以摸索，创新出一些新融资方式，这样才能应对市场的变化。
参考文献：
［1］易成栋：《中国地区房地产开发企业竞争力分析——基于第一次经济普查数据的实证研究》，《河北经贸大学学报》2008年第29卷第1期。
（编辑 杜 昌）