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摘 要 房地产抵押贷款证券化是20实际以来最重要的金融创新,虽然在我国还是一个新生事物,但在许多发达国家尤其是美国,已经很普遍的一种投资债券。本文将借鉴美国次贷危机的经验教训,通过分析我国房地产抵押贷款证券化业务的现状,发现其中的不足之处,从给出一些建议,使我国房地产抵押贷款证券化业务得到健康的发展。
关键词 抵押贷款证券化 证券评级制度 机构监管
中图分类号: F752 文献标识码:A
一、 房地产抵押贷款证券化以及其在我国的情况
房地产抵押贷款证券化,指的是商业银行或其他金融机构将其发放的流动性较差,但具有未来现金收入的房地产抵押贷款,汇集重组为抵押贷款池,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以房地产抵押贷款证券的形式出售给投资者,从而在资本市场上筹集资金,增加贷款发放机构资产流动性,降低其贷款发放风险。它通常是房地产抵押银行将己抵押的房地产债权转让给特殊载体(SPV),而特殊载体再将这些成千上万的已抵押房地产债权打包并在证券市场融资。发行房地产抵押贷款证券是发放房地产抵押贷款机构的一种债权转让行为,即贷款发放人把对房地产抵押贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。2005年3月12日,经国务院批准,我国资产证券化试点工作正式启动。我国已经初步具备房地产抵押贷款证券化的基础。
二、 美国次贷危机及其教训
我们所说的“次贷危机”,是一场发生在美国,因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。他不是简单的发放次级抵押贷款的危机,而是由其引发的次级抵押贷款证券化的危机,这场危机使全世界金融界遭到重创。引起美国次级抵押贷款证券化市场风暴的直接原因是美国的利率上升和房地产市场持续降温。其房地产市场泡沫和金融市场泡沫互动,导致了次贷危机升级,但主要内因是次贷产品自身的缺陷和操作漏洞,主要外因是货币政策的大幅调整,信用评级失实、衍生产品无度、风险预警失灵。根本原因是在房地产抵押贷款证券化过程中相应法律监管的缺失。
美国次贷危机给中国带来很多有益的启示,在贷款抵押、信用评级、监管体系、风险管理等有着借鉴作用,尤其在以下几个方面:
第一, 必须突出金融监管的重要性;第二, 应重新认识金融中介机构(如评级机构)的角色和定位;第三, 商业银行等金融机构要审慎经营,强化风险意识;第四, 加强个人住房信贷监管,防止风险贷款产生;第五, 要防范流动性出现枯竭;第六, 要建立和完善个人信用系统建设。
三、我国房地产抵押贷款证券化监管存在的问题
首先,SPV经营范围较大。依据我国的《信贷资产证券化试点管理办法》,SPV目前由我国的信托投资公司担任。由于在房地产抵押贷款证券化的过程中,设立SPV的根本目的在于实现其本身的破产隔离,SPV是一个特殊目的的法律实体,完全是为了融资目的而设立的临时机构,SPV业务必须是唯一的,只能从事证券化业务,不允许发生与证券化无关的负债。但我国的SPV载体是信托投资公司,其本身还要经营非房地产抵押贷款证券化的其他经营性业务,这样做势必会大大增加证券化的风险,SPV经营范围较大是我国目前进行房地产抵押贷款证券化过程中潜在风险
其次,证券评级制度不健全。房地产抵押贷款证券化要求证券评级机构能够真正对被证券化的资产的信用风险进行中立、科学、公正的评估;并且投资者能够依据评级机构出具的资信评级结果作出正确的投资决策。但是,目前我国的证券评级业运作很不规范,信用评级不细,信用评级透明度不高。其主要表现在评级机构设置不合理以及评级方法混乱这两个方面。
三、 应对措施
1、明确对特殊目的机构(SPV)的监管,SPV其功能主要在于实现“破产隔离”和“真实出售”,所以对SPV的监管是证券化机构监管的关键。
2、加强证券发行的监管,房地产抵押贷款证券化的证券发行是投资者购买证券的前提和基础,因此监管部门要进一步加强和完善对于证券发行的监管,要对各种房地产抵押贷款证券化的品种进行备案,明确各种产品的收益,使房地产抵押贷款证券的发行在合理安全的范围内进行。
3、建立按揭一级市场的风险防范监管机制,按揭本息能正常回收是保证按揭证券化运作成功的根本前提,所以建立相关的防范监管机制相当必要。
4、建立信用评估监管制度,只有做到独立、客观、公正的信用评估,房地产贷款证券化才能健康的发展。
四、 结论
综上所述,我国房地产抵押贷款证券化工作才刚刚开始,一方面我们在寻求加速房地产抵押贷款证券化的方式,但更重要的是对房地产抵押贷款证券化的法律监管。美国次贷危机用事实告诉我们,对于我国的房地产抵押贷款证券化活动,必须从一开始就加强完善房地产抵押贷款证券化的法律监管制度。只有这样,才能使其发挥金融创新的积极一面,才能避免爆发像次贷危机这样的消极后果。
(作者单位:上海对外贸易学院国际贸易学专业研究生一年级)
参考文献:
[1]王开国.资产证券化论.上海财经大学出版社.1999版.
[2]汪利娜.美国住宅金融体制研究.中国金融出版社.1999年11月版.
[3]范中超.证券之死——从权利证券化至IJ权利电子化.知识产权出版社.2007年5月版.
[5]毛振华,阎衍.信用评级前沿理论与实践.中国金融出版社,2007版.
[6]李扬,刘华.银行信贷风险管理:理论、技术和实践.经济科学出版社,2003版.
关键词 抵押贷款证券化 证券评级制度 机构监管
中图分类号: F752 文献标识码:A
一、 房地产抵押贷款证券化以及其在我国的情况
房地产抵押贷款证券化,指的是商业银行或其他金融机构将其发放的流动性较差,但具有未来现金收入的房地产抵押贷款,汇集重组为抵押贷款池,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以房地产抵押贷款证券的形式出售给投资者,从而在资本市场上筹集资金,增加贷款发放机构资产流动性,降低其贷款发放风险。它通常是房地产抵押银行将己抵押的房地产债权转让给特殊载体(SPV),而特殊载体再将这些成千上万的已抵押房地产债权打包并在证券市场融资。发行房地产抵押贷款证券是发放房地产抵押贷款机构的一种债权转让行为,即贷款发放人把对房地产抵押贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。2005年3月12日,经国务院批准,我国资产证券化试点工作正式启动。我国已经初步具备房地产抵押贷款证券化的基础。
二、 美国次贷危机及其教训
我们所说的“次贷危机”,是一场发生在美国,因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。他不是简单的发放次级抵押贷款的危机,而是由其引发的次级抵押贷款证券化的危机,这场危机使全世界金融界遭到重创。引起美国次级抵押贷款证券化市场风暴的直接原因是美国的利率上升和房地产市场持续降温。其房地产市场泡沫和金融市场泡沫互动,导致了次贷危机升级,但主要内因是次贷产品自身的缺陷和操作漏洞,主要外因是货币政策的大幅调整,信用评级失实、衍生产品无度、风险预警失灵。根本原因是在房地产抵押贷款证券化过程中相应法律监管的缺失。
美国次贷危机给中国带来很多有益的启示,在贷款抵押、信用评级、监管体系、风险管理等有着借鉴作用,尤其在以下几个方面:
第一, 必须突出金融监管的重要性;第二, 应重新认识金融中介机构(如评级机构)的角色和定位;第三, 商业银行等金融机构要审慎经营,强化风险意识;第四, 加强个人住房信贷监管,防止风险贷款产生;第五, 要防范流动性出现枯竭;第六, 要建立和完善个人信用系统建设。
三、我国房地产抵押贷款证券化监管存在的问题
首先,SPV经营范围较大。依据我国的《信贷资产证券化试点管理办法》,SPV目前由我国的信托投资公司担任。由于在房地产抵押贷款证券化的过程中,设立SPV的根本目的在于实现其本身的破产隔离,SPV是一个特殊目的的法律实体,完全是为了融资目的而设立的临时机构,SPV业务必须是唯一的,只能从事证券化业务,不允许发生与证券化无关的负债。但我国的SPV载体是信托投资公司,其本身还要经营非房地产抵押贷款证券化的其他经营性业务,这样做势必会大大增加证券化的风险,SPV经营范围较大是我国目前进行房地产抵押贷款证券化过程中潜在风险
其次,证券评级制度不健全。房地产抵押贷款证券化要求证券评级机构能够真正对被证券化的资产的信用风险进行中立、科学、公正的评估;并且投资者能够依据评级机构出具的资信评级结果作出正确的投资决策。但是,目前我国的证券评级业运作很不规范,信用评级不细,信用评级透明度不高。其主要表现在评级机构设置不合理以及评级方法混乱这两个方面。
三、 应对措施
1、明确对特殊目的机构(SPV)的监管,SPV其功能主要在于实现“破产隔离”和“真实出售”,所以对SPV的监管是证券化机构监管的关键。
2、加强证券发行的监管,房地产抵押贷款证券化的证券发行是投资者购买证券的前提和基础,因此监管部门要进一步加强和完善对于证券发行的监管,要对各种房地产抵押贷款证券化的品种进行备案,明确各种产品的收益,使房地产抵押贷款证券的发行在合理安全的范围内进行。
3、建立按揭一级市场的风险防范监管机制,按揭本息能正常回收是保证按揭证券化运作成功的根本前提,所以建立相关的防范监管机制相当必要。
4、建立信用评估监管制度,只有做到独立、客观、公正的信用评估,房地产贷款证券化才能健康的发展。
四、 结论
综上所述,我国房地产抵押贷款证券化工作才刚刚开始,一方面我们在寻求加速房地产抵押贷款证券化的方式,但更重要的是对房地产抵押贷款证券化的法律监管。美国次贷危机用事实告诉我们,对于我国的房地产抵押贷款证券化活动,必须从一开始就加强完善房地产抵押贷款证券化的法律监管制度。只有这样,才能使其发挥金融创新的积极一面,才能避免爆发像次贷危机这样的消极后果。
(作者单位:上海对外贸易学院国际贸易学专业研究生一年级)
参考文献:
[1]王开国.资产证券化论.上海财经大学出版社.1999版.
[2]汪利娜.美国住宅金融体制研究.中国金融出版社.1999年11月版.
[3]范中超.证券之死——从权利证券化至IJ权利电子化.知识产权出版社.2007年5月版.
[5]毛振华,阎衍.信用评级前沿理论与实践.中国金融出版社,2007版.
[6]李扬,刘华.银行信贷风险管理:理论、技术和实践.经济科学出版社,2003版.