论文部分内容阅读
长期而言，新政策利于国内楼市的健康发展，短期来看，或有可能对行业乃至整体经济产生负面影响，房地产交易量会有明显波动。
1月26日新“国八条”出台，这让首府部分准备出手的购房置业者颇为迷惑：首府是否已被纳入限购范围?限购后买房会增加哪些成本?如果买卖二手房又会面临哪些新的门槛?
已有两套房将不可再买
新“国八条”中明确：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟在电话中表示，新“国八条”对房地产去投资化的政策导向十分明确。“限购令”可以算作是为国内近乎失去理智的房地产投资市场“浇了一盆冷水”。现在最关键的就是要扭转市场预期，哪怕是通过这种行政手段，在两三年内稳住房价，让大家不会觉得房地产只涨不跌，只要改变这个预期，发现投资房地产政策风险很大，这样在楼市中的热钱，可能就会撤出选择其他更为稳健的投资项目。
乌鲁木齐作为新疆的省会城市，自然也在新“国八条”调控范围内，毕竟，去年四季度的乌鲁木齐楼市和国内热点城市一样，这也就意味着起码前期从一、二线城市中被挤压出来的投资性购房需求，在乌鲁木齐这样的三线城市也同样面临高门槛。这样的限购政策使得投资性异地购房的空间已大大缩小。
但钟伟还表示，和以往的房地产新政一样，新“国八条”的影响还要具体看落实力度。如果地方政府在执行力上有所折扣，新“国八条”对真正有钱人或没多大影响，对相对支付能力弱的改善性需求却是实实在在的打击。而另一方面，如果这个政策出台仍对控制房价不具影响，房价仍然环比上涨，监管层还将会出台更严厉的调控政策。
二套房首付提高至6成
在信贷政策方面，国务院要求对第二套房的首付比例提高至六成，严格执行1.1倍的利率。
首府一家股份制银行信贷部负责人认为，新政策在有效抑制投机购房的同时，也在力求避免金融机构的潜在风险。而年初确定的全年信贷投放量相对有所缩减的框架下，在提高二套房首付比例和利率水平之外，预计首套房在部分城市的优惠利率也将可能取消。“毕竟优惠利率不适合于长期政策来操作。”该负责人表示，事实上，年初以来，首府部分商业银行的贷款额度已经明显有所收紧，不是所有的首套房都能享受8.5折的最低利率，有些只能给予9折利率优惠。
该银行个人金融中心理财师就新政前后算了一笔账，经历去年央行加息两次后，以贷款额25万元、贷款20年计算，购买第一套住房，首付款为总房款的30％，若享受8.5折优惠利率(5.44％)，则月供款为1711.26元，利息总计为160701.75元；若按照基准利率(6.4％)算，月供款为1849.25元，利息总计为193818.75元；如果按照基准利率1.1倍利率(7.04％)算，月供款为1944.26元，利息总计为216621.25元；如果是购买第二套住房，新政前后仅是首付款由总房款的50％提高到60％，月供款和总利息仍与购买第一套房时按基准利率1.1倍计算一样。
首府多家金融机构信贷部相关人士均表示，二套首付6成或只是前奏。因为紧缩预期将贯穿年内的整体信贷市场，房贷市场的基调都转型为收紧。因此，个贷市场也将会全面从紧。
不满五年房产转让营业税翻倍
此外，根据国务院提出调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
乌鲁木齐浩鸿房产经纪公司相关负责人认为，以往对个人转让住房营业税征缴政策一般是采取差额征收，而此次新政，则明确为“按照销售收入全额征收”。相比之前执行差额收取营业税，5.5％的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，在严格调查坚决堵塞税收漏洞的要求下，部分二手房将可能因为无法避税而致交易税费翻倍，将明显遏制过度炒作。
首府一家房产中介公司置业总监介绍说，如果考虑一套5年内的二手房总交易成本，以一套2007年原购价20万元，现在交易价为50万元计算，新政策之前，需要担负的税种包括：营业税(差额的5.5％)、个税1％、契税1.5％，所缴纳的税款合计为6.5万；新政策实施后，营业税增加为全额征收。所缴纳的税款中营业税为2 75万，合计为7.75万。按照50万元的总房款来算，税赋占到总房款近15.5％，这意味着，加上几年内资金成本的沉淀，如果二手房投资者在五年内收益少于20％，投资房产就会成为“赔钱的买卖”。
该负责人还提醒首府二手房买卖双方，实际操作中，在一些二手房交易中，有时候营业税往往会被转嫁给“下家”，这样做虽然能够在心理上对二手房买家形成抑制作用，可是这也增加了政策效果所导致的二手房价格“被拔高”现象。
相关链接：房产税终结楼市投资黄金时代
继1月26日晚紧急出台“国八条”，1月27日晚，国务院又同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，随即重庆、上海立即宣布启动试点并开始实行。有专家表示，尽管目前仅在两个城市试点，短期内对楼市整体影响有限，但房产税试点的推出，标志着中国住宅地产房产税时代的到来，这一重磅税收武器也将终结中国楼市的投资黄金时代。
从试点两市方案来看，重庆首先打击投资性购房与高端住宅。按照细则，所有存量的高端住宅都将征收房产税。所谓高端住宅是指比主城区新建商品住房建筑面积、成交均价高两倍的房子，如果以目前市场重庆主城区每平方米均价5000元左右计算，也就意味着从每平方米1万元开始到每平方米1.5万元，按0.5％税率征收；从每平方米1.5万元到每平方米2万元按照1％征收；每平方米2万元以上按照1.2％的税率征收。这一税率比上海高一倍左右。
目前，重庆大部分房产属于均价以下，据介绍，每平方米1万元以上占比不超过30％，1.5万元以上的不超过15％。也就是说，重庆给未来价格与高档房设定了一个上限。
相比之下，上海的方案则温柔许多，不仅税率较低，对存量房也网开一面，此前购房者不会受到房产税政策困扰。即便是新增购房，由于人均住房面积超过60平方米部分才开始征收，而且按照住房市场交易价格的70％计算缴纳，因此总量也不会太大。
知名财经评论员叶檀算了一笔账，上海一家三口如果购买第二套住房，以拥有建筑面积200平方米计，扣除每人60平方米，需要纳税面积为20平方米，以每平方米2万元计，缴纳市场交易价格的70％，适用税率0.6％，该家庭每年需要缴纳的税额为1680元，完全在可承受的范围之内。
中国社科院财贸所所长高培勇表示，“税收的一个重要功能就是调节财富的占有和收益，是对财富的二次分配。”房产税改革必须要兼顾公平和效率，对个人征收房产税的改革设计既要突出税收调节社会财富的作用，也要注重对低收入家庭、弱势群体的住房给予减免税。
1月26日新“国八条”出台，这让首府部分准备出手的购房置业者颇为迷惑：首府是否已被纳入限购范围?限购后买房会增加哪些成本?如果买卖二手房又会面临哪些新的门槛?
已有两套房将不可再买
新“国八条”中明确：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟在电话中表示，新“国八条”对房地产去投资化的政策导向十分明确。“限购令”可以算作是为国内近乎失去理智的房地产投资市场“浇了一盆冷水”。现在最关键的就是要扭转市场预期，哪怕是通过这种行政手段，在两三年内稳住房价，让大家不会觉得房地产只涨不跌，只要改变这个预期，发现投资房地产政策风险很大，这样在楼市中的热钱，可能就会撤出选择其他更为稳健的投资项目。
乌鲁木齐作为新疆的省会城市，自然也在新“国八条”调控范围内，毕竟，去年四季度的乌鲁木齐楼市和国内热点城市一样，这也就意味着起码前期从一、二线城市中被挤压出来的投资性购房需求，在乌鲁木齐这样的三线城市也同样面临高门槛。这样的限购政策使得投资性异地购房的空间已大大缩小。
但钟伟还表示，和以往的房地产新政一样，新“国八条”的影响还要具体看落实力度。如果地方政府在执行力上有所折扣，新“国八条”对真正有钱人或没多大影响，对相对支付能力弱的改善性需求却是实实在在的打击。而另一方面，如果这个政策出台仍对控制房价不具影响，房价仍然环比上涨，监管层还将会出台更严厉的调控政策。
二套房首付提高至6成
在信贷政策方面，国务院要求对第二套房的首付比例提高至六成，严格执行1.1倍的利率。
首府一家股份制银行信贷部负责人认为，新政策在有效抑制投机购房的同时，也在力求避免金融机构的潜在风险。而年初确定的全年信贷投放量相对有所缩减的框架下，在提高二套房首付比例和利率水平之外，预计首套房在部分城市的优惠利率也将可能取消。“毕竟优惠利率不适合于长期政策来操作。”该负责人表示，事实上，年初以来，首府部分商业银行的贷款额度已经明显有所收紧，不是所有的首套房都能享受8.5折的最低利率，有些只能给予9折利率优惠。
该银行个人金融中心理财师就新政前后算了一笔账，经历去年央行加息两次后，以贷款额25万元、贷款20年计算，购买第一套住房，首付款为总房款的30％，若享受8.5折优惠利率(5.44％)，则月供款为1711.26元，利息总计为160701.75元；若按照基准利率(6.4％)算，月供款为1849.25元，利息总计为193818.75元；如果按照基准利率1.1倍利率(7.04％)算，月供款为1944.26元，利息总计为216621.25元；如果是购买第二套住房，新政前后仅是首付款由总房款的50％提高到60％，月供款和总利息仍与购买第一套房时按基准利率1.1倍计算一样。
首府多家金融机构信贷部相关人士均表示，二套首付6成或只是前奏。因为紧缩预期将贯穿年内的整体信贷市场，房贷市场的基调都转型为收紧。因此，个贷市场也将会全面从紧。
不满五年房产转让营业税翻倍
此外，根据国务院提出调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
乌鲁木齐浩鸿房产经纪公司相关负责人认为，以往对个人转让住房营业税征缴政策一般是采取差额征收，而此次新政，则明确为“按照销售收入全额征收”。相比之前执行差额收取营业税，5.5％的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，在严格调查坚决堵塞税收漏洞的要求下，部分二手房将可能因为无法避税而致交易税费翻倍，将明显遏制过度炒作。
首府一家房产中介公司置业总监介绍说，如果考虑一套5年内的二手房总交易成本，以一套2007年原购价20万元，现在交易价为50万元计算，新政策之前，需要担负的税种包括：营业税(差额的5.5％)、个税1％、契税1.5％，所缴纳的税款合计为6.5万；新政策实施后，营业税增加为全额征收。所缴纳的税款中营业税为2 75万，合计为7.75万。按照50万元的总房款来算，税赋占到总房款近15.5％，这意味着，加上几年内资金成本的沉淀，如果二手房投资者在五年内收益少于20％，投资房产就会成为“赔钱的买卖”。
该负责人还提醒首府二手房买卖双方，实际操作中，在一些二手房交易中，有时候营业税往往会被转嫁给“下家”，这样做虽然能够在心理上对二手房买家形成抑制作用，可是这也增加了政策效果所导致的二手房价格“被拔高”现象。
相关链接：房产税终结楼市投资黄金时代
继1月26日晚紧急出台“国八条”，1月27日晚，国务院又同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，随即重庆、上海立即宣布启动试点并开始实行。有专家表示，尽管目前仅在两个城市试点，短期内对楼市整体影响有限，但房产税试点的推出，标志着中国住宅地产房产税时代的到来，这一重磅税收武器也将终结中国楼市的投资黄金时代。
从试点两市方案来看，重庆首先打击投资性购房与高端住宅。按照细则，所有存量的高端住宅都将征收房产税。所谓高端住宅是指比主城区新建商品住房建筑面积、成交均价高两倍的房子，如果以目前市场重庆主城区每平方米均价5000元左右计算，也就意味着从每平方米1万元开始到每平方米1.5万元，按0.5％税率征收；从每平方米1.5万元到每平方米2万元按照1％征收；每平方米2万元以上按照1.2％的税率征收。这一税率比上海高一倍左右。
目前，重庆大部分房产属于均价以下，据介绍，每平方米1万元以上占比不超过30％，1.5万元以上的不超过15％。也就是说，重庆给未来价格与高档房设定了一个上限。
相比之下，上海的方案则温柔许多，不仅税率较低，对存量房也网开一面，此前购房者不会受到房产税政策困扰。即便是新增购房，由于人均住房面积超过60平方米部分才开始征收，而且按照住房市场交易价格的70％计算缴纳，因此总量也不会太大。
知名财经评论员叶檀算了一笔账，上海一家三口如果购买第二套住房，以拥有建筑面积200平方米计，扣除每人60平方米，需要纳税面积为20平方米，以每平方米2万元计，缴纳市场交易价格的70％，适用税率0.6％，该家庭每年需要缴纳的税额为1680元，完全在可承受的范围之内。
中国社科院财贸所所长高培勇表示，“税收的一个重要功能就是调节财富的占有和收益，是对财富的二次分配。”房产税改革必须要兼顾公平和效率，对个人征收房产税的改革设计既要突出税收调节社会财富的作用，也要注重对低收入家庭、弱势群体的住房给予减免税。