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导读：在不可阻挡的城市化进程中，严格控制房地产价格是政府可持续发展的重拳之一，这样可以打击投机性需求，避免房价过快上涨，同时可以增加保障性住房供应，尤其是公共租赁住房，切合当前房地产市场调控的主导性政策精神，弥补了保障房的“短板”。
由于办公楼或住宅的售价与租金过高，房价对城市竞争力的负面影响在跨入21世纪的第二个十年时全面显现。商业成本急剧增大，不仅使企业纷纷往内地寻求生产经营地，同时也使城市的劳动力生存成本大大提高，2009年疯播和热议的电视剧《蜗居》，即是表现目前地产困局的一出悲喜剧。在不可阻挡的城市化进程中，严格控制房地产价格是政府可持续发展的重拳之一，这样可以打击投机性需求，避免房价过快上涨，同时可以增加保障性住房供应，尤其是公共租赁住房，也称公共租赁房、公租房，切合当前房地产市场调控的主导性政策精神，弥补了保障房“短板”。
公共租赁住房的概念，始于2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会。当时有记者问，对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，政府该如何解决？住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁住房的建设。也就是将归政府或公共机构所有的公共租赁房，以低于市场价或承租者能承受的价格向新就业的职工出租。
“公共租赁住房”一词首次正式出现于2010年3月5日温家宝总理所作的政府工作报告中，报名提出要“积极发展公共租赁住房”。国务院参事陈全生也对此强调，政府可以保障人人有房住，但是政府目前没有财力保证家家拥有自己的住房，鼓励买房、限制卖房、奖励租房等政策，都是为了建立健全租赁市场。
在这样的意义上，目前提出的公共租赁住房，就是指解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个住房改革政策，是廉租房、两限房、经济适用房之外的“第四房”。其监管流程就是公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。作为“夹心层”圆住房之梦的民生工程，作为“居者有其屋”的无缝覆盖的惠民工程，公共租赁房的模式具有非同寻常的保障住房建设和管理的长足发展趋势。
一、公共租赁住房是实现安居乐业的民生课题
（一）公共租赁住房制度的出台
去年6月12日，住房和城乡建设部等七部委共同发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，针对“随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善”的情况，明确提出大力发展公共租赁住房的要求。这一文件对租赁管理、房源筹集提出了非常清晰的指导意见，并明确提出要在土地、资金、税收、融资方式等多方面给予政策支持，有人因此称其为升级版的廉租房，租赁对象扩大到所有申请租赁的人。去年9月底，财政部、国家税务总局联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，其中包括对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税等数项税收优惠政策，进一步完善公共租赁房的建设和管理。
去年8月份，国家确定了北京、天津、重庆等28个城市作为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目作为具体试点项目，贷款总额度约493亿元。
（二）公共租赁住房制度的特点
1、保障对象更清晰。公租房其实并非新鲜事物，在住房制度改革之前的福利分房时代，由政府大包大揽，很多城市居民就是在租赁公共房屋居住。改革开放后，这些公共房屋变成居民以成本价买下的产权房，也由此全面开启了商品房时代。因此公共租赁住房的特点就是政府持有房源的租赁形式，住房保障方式将从过去的以售为主转向租售并举乃至以“租”为主，租赁的范围从少部分最低收入人群扩大至收入中等偏下的住房困难群体。一些地区还将外来常住人口也揽入其中，涵盖了现行的单位租赁房、人才公寓、务工人员宿舍等政策性租赁住房。
2、运行管理更适配。公共租赁住房的现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”的理念转变。按照满足基本居住和阶段性居住的要求，公共租赁住房主要筹集小户型住宅和集体宿舍，简配居住设施，在房源居住成本和居住条件方面提高了适配性。公共租赁住房是政府提供部分资金、资源和优惠政策，由专业机构按市场机制要求实施投资经营管理的住房政策，同时也鼓励有条件单位（含各类产业园区）建设并经营管理。
二、多城市纷纷试水公共租赁住房
（一）深圳
早在2007年，深圳出台《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》，在国家提出的廉租住房和经济适用房模式基础上，提出增加公共租赁住房的住房保障方式。公租房的申请以已婚家庭、单亲家庭或单身人士为基本申请单位，要求申请人不拥有任何自有形式的住房和建房用地等，租金标准以保本微利为原则，按同区域同类住房市场指导租金标准的一定比例下浮。同时，在公租房中可安排适当比例的房源作为人才公寓或周转用房，解决从国内外引进的初中级人才和行政事业单位新录用人员的住房需求。
（二）重庆
2010年7月29日，重庆市公共租赁房管理局正式挂牌成立，该局承担着对重庆公租房进行长远规划，负责公租房具体建设进度，在公租房建成后进行公租房的租赁、日常管理，同时对公租房运行过程中的政策、规章提出新的建议等重要职责。在挂牌仪式上，重庆市长黄奇帆明确指出，公租房永远姓“公”，由政府建设和管理，公租房的建设由政府主导。重庆的公租房大体上为三种人服务：一是为大量转户进城、带家人到城里居住的农民工服务，二是为新生代大学生服务，三是为家庭住房面积人均15平方米以下的城市原住民服务。
（三）杭州
杭州是长三角地区公租房建设进度快、规模大、率先实施配租的城市之一，其公租房实践受到广泛关注，是国内最早推动租赁型保障性住房建设的城市之一。早在2009年，杭州就开始实施经济租赁住房制度，以解决一时买不起房又达不到享受廉租房条件的“夹心层”群众住房困难。杭州公租房大部分由政府划拨土地、财政资金支撑，也有民营企业参与建设。
（四）北京
按照《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》规定，其配租对象为北京市中低收入住房困难家庭（包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭），租赁期限最长为5年。合同期满，承租家庭应当退出住房。需要续租的，应在合同期满前3个月内提出申请。此外，北京市住建委2010年12月14日表示，对一些产业园区和企业，政府可提供相应的政策、土地等方面支持，使其能用自有土地建设公租房，为其从外地引进的人才和外地来京务工人员提供公共租赁住房。
（五）天津
天津的公共租赁住房，供应人均年收入低于3万元、人均住房建筑面积低于12平方米的城镇中等偏下收入住房困难家庭以及外地来津工作的无房人员。天津规定，按照满足基本住房需求的原则，公共租赁住房以建筑面积30-45平方米为主力户型，同时做好空间利用潜伏设计，项目配置满足规范要求，配套设施、非经营性公建与住宅同步建设，做到小户型、齐功能、高质量。为了使公共租赁住房长效运行，天津在执行公共租赁住房时继续参照廉租住房实物配租补贴、廉租住房租房补贴和经济租赁房租房补贴这“三种补贴”的政策。天津还提出多元化的融资模式，开展住房公积金项目贷款试点，积极争取社保基金以及银行中长期贷款支持，多渠道吸引社会资金。
（六）广州
广州市国土房管局将结合公租房“政府组织、社会参与”的要求，将符合改造条件的闲置厂房、仓库、办公用房等改建或改造成公租房，选择资质好、信誉好、有诚意的企业参与保障房建设，并加强工程建设监管工作，通过资金、土地、信贷、税收优惠政策引导企业和民间资本积极参与建设公租房。广州的公共租赁住房制度具有三大政策亮点，即单身人士能租公租房、公租房转租空置要被退房、廉租户承租公租房可获租金补助。
（七）上海
去年9月，上海颁布《本市发展公共租赁住房的实施意见》，对公共租赁住房基本制度作出了规定。根据《实施意见》，上海的公租房是面向所有常住人口的，而不局限于户籍人口。相关部门还先后出台十余个配套政策，对公共租赁住房项目认定、资金筹集、运营机构组建、税收优惠、水电气价格优惠、户籍和居住地管理等事项作出一系列具体规定。2011年4月，首批7家公租房运营机构成立。按照相关规定，公共租赁住房由专业机构按照市场化方式运营，组建专业运营机构成为推进公共租赁住房各项工作的基础和保证。上海已经要求新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用房等保障性住房。
三、公共租赁住房的国外经验和问题
（一）法国
法国政府于1950年创建HLM这一低租金住房的公共住房系统，以应对第二次世界大战后出现的住房短缺问题，帮助清理一部分贫民居住区。低租金住房的建造高峰主要出现在20世纪60年代和70年代，其中许多低租金住房被建造在政府规划的大型社区中，这些大型社区主要落户于郊区。目前巴黎大约有400万套低租金住房，占到全部租赁住房的四成到五成，居民占到法国全国总人口数量的近四分之一。这些低租金住房为广大低收入群体提供住房保障，使得他们可以较为容易地实现“居者有其屋”。但这些住房的地理位置大多相对较为偏僻，使低收入人群聚集到相对孤立的区域，造成他们在地域、经济和社会等众多层面上被边缘化，高失业率、高犯罪率是这些地方的普遍社会问题。
（二）德国
据统计显示，德国是租房率最高的发达国家之一，有60%左右的居民都选择租房。不过，政府并不是直接建设房屋，而是向住房建设投资者提供无息贷款，由投资者来开发建设。建成后房屋以低于市场价格的租金租出去，租金与市价的差额则由政府补贴给投资者。《德国民法典》等多项法律还对房租价格进行强制性的管理和约束，定期制定“房租水平表”，规定房东不得随意上涨房租，房租若超过“合理房租”的20%即构成违法行为，若超过50%则构成犯罪。本世纪以来，德国各州政府纷纷将社会性公共住房出售给外国企业，虽然和对方签订了一系列保障房客利益的协议，然而外国企业不会也不可能像德国政府一样，尽力保障租客的权益。
（三）英国
在英国，政府有责任向无家可归者及其家庭、特别低收入家庭或个人提供公共租赁房，因此政府在制定公共租赁房政策时十分注重前瞻性，要求其建设必须发挥多重社会调节功能。按照英国的《住宅法》和有关住宅的条令，这个低收入家庭或那个无家可归的家庭所租赁的政府公共住宅，起码要符合以下九个最基本条件：结构稳定，没有严重的不可维修的问题，对居住者的身体健康不会产生影响，采光、保温和通风没有问题，供水卫生，炊事设备齐全并有洗碗池和冷热水管道，有适当的家庭厕所，有冷热水淋浴设施，有标准的下水系统。由此可见，英国公共租赁房在维护社会和谐稳定、改善低收入者住房条件、推动房地产业标准的提高及建筑节能等方面都发挥着重要作用。英国政府的这项服务是针对贫困线之下的社会群体的，因此对租赁公共住房的申请条件十分苛刻。
（四）日本
日本在第二次世界大战之后，主要城市受损严重，住宅短缺问题突出，约有420万户的居民缺乏住宅。为了缓解战后的住宅供应不足问题，日本政府采取了一系列的措施，这也是形成日本以政府为主导的公共住宅供应模式的主要原因。日本的公共住宅供应体系结构合理，针对不同收入阶层的居民提供了多种可供选择的保障方式。公营住宅主要是针对低收入阶层供给，因此只出租不出售，其建设资金基本由国家财政负担，而且供给主体为地方公共团体，可以结合各地区情况因地制宜进行保障。目前，东京有12万套住宅为上世纪60年代中期以前建成，有许多已陈旧老化，亟待修缮甚至需要翻建。此外，在日本公租房居住者的车库里，时能发现豪华轿车和高级宠物，这说明相关部门对申请人资格的筛选上存在着较严重的漏洞。
（五）美国
上世纪的经济“大萧条”对美国社会带来巨大冲击，促使政府担当起更大的责任，通过对中产阶层补助的方式扩大“公租房”项目。1940年到1942年“罗斯福新政”后期，全美建成了8个大型“公租房”项目。依照法律规定，美国的“公租房”不得侵占城郊公共绿地，而要以老旧城区改造为基础。但让大量低收入民众集中在一个社区居住，也引发了不少社会问题，犯罪现象频发即是其一，像华盛顿、纽约、芝加哥和新奥尔良等城市的“公租房”社区，毒品、娼妓和暴力犯罪问题十分突出。联邦住房与城市发展部1993年通过“希望六号工程”，改变了过去让同一低水平收入家庭集中居住的做法，在“公租房”社区引入多种收入水平的租户家庭混合居住。1996年，联邦政府还出台“一打出台”的法规，即“公租房”租户一旦被发现有犯罪行为，特别是与毒品有关的犯罪行为，将被逐出“公租房”社区。
国外的经验告诉我们，发展公共租赁住房要注重生活设施的配套和租金方面的政府保障，要避免收入低层次的人聚集在同一社区，以防止滋生暴力犯罪，还要关注学校、医院的同步开发，以保障社区的精神文化和居民福祉。
国内大城市的实践也告诉我们，公共租赁房的准入和退出制度具有可操作，因此发展公共租赁住房具有很大的前景，对构建和谐社会、稳定社会秩序、促进新就业者的职业发展具有非常重要的意义。其政策上让租赁者不需要准备一笔不菲资金，同时一定程度上避免了当“房奴”的命运，也拉动了刚参加工作、收入在中低水平的年轻人除买房以外的消费，有利于社会经济的良性循环和平衡发展。目前专门租赁机构的出现，又为公共租赁的盈利问题寻找到了科学合理的运行途径，同时为中国房产市场的有机调控奠定了良好的管理基础。
责任编辑：张炜
由于办公楼或住宅的售价与租金过高，房价对城市竞争力的负面影响在跨入21世纪的第二个十年时全面显现。商业成本急剧增大，不仅使企业纷纷往内地寻求生产经营地，同时也使城市的劳动力生存成本大大提高，2009年疯播和热议的电视剧《蜗居》，即是表现目前地产困局的一出悲喜剧。在不可阻挡的城市化进程中，严格控制房地产价格是政府可持续发展的重拳之一，这样可以打击投机性需求，避免房价过快上涨，同时可以增加保障性住房供应，尤其是公共租赁住房，也称公共租赁房、公租房，切合当前房地产市场调控的主导性政策精神，弥补了保障房“短板”。
公共租赁住房的概念，始于2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会。当时有记者问，对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，政府该如何解决？住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁住房的建设。也就是将归政府或公共机构所有的公共租赁房，以低于市场价或承租者能承受的价格向新就业的职工出租。
“公共租赁住房”一词首次正式出现于2010年3月5日温家宝总理所作的政府工作报告中，报名提出要“积极发展公共租赁住房”。国务院参事陈全生也对此强调，政府可以保障人人有房住，但是政府目前没有财力保证家家拥有自己的住房，鼓励买房、限制卖房、奖励租房等政策，都是为了建立健全租赁市场。
在这样的意义上，目前提出的公共租赁住房，就是指解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个住房改革政策，是廉租房、两限房、经济适用房之外的“第四房”。其监管流程就是公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。作为“夹心层”圆住房之梦的民生工程，作为“居者有其屋”的无缝覆盖的惠民工程，公共租赁房的模式具有非同寻常的保障住房建设和管理的长足发展趋势。
一、公共租赁住房是实现安居乐业的民生课题
（一）公共租赁住房制度的出台
去年6月12日，住房和城乡建设部等七部委共同发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，针对“随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善”的情况，明确提出大力发展公共租赁住房的要求。这一文件对租赁管理、房源筹集提出了非常清晰的指导意见，并明确提出要在土地、资金、税收、融资方式等多方面给予政策支持，有人因此称其为升级版的廉租房，租赁对象扩大到所有申请租赁的人。去年9月底，财政部、国家税务总局联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，其中包括对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税等数项税收优惠政策，进一步完善公共租赁房的建设和管理。
去年8月份，国家确定了北京、天津、重庆等28个城市作为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目作为具体试点项目，贷款总额度约493亿元。
（二）公共租赁住房制度的特点
1、保障对象更清晰。公租房其实并非新鲜事物，在住房制度改革之前的福利分房时代，由政府大包大揽，很多城市居民就是在租赁公共房屋居住。改革开放后，这些公共房屋变成居民以成本价买下的产权房，也由此全面开启了商品房时代。因此公共租赁住房的特点就是政府持有房源的租赁形式，住房保障方式将从过去的以售为主转向租售并举乃至以“租”为主，租赁的范围从少部分最低收入人群扩大至收入中等偏下的住房困难群体。一些地区还将外来常住人口也揽入其中，涵盖了现行的单位租赁房、人才公寓、务工人员宿舍等政策性租赁住房。
2、运行管理更适配。公共租赁住房的现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”的理念转变。按照满足基本居住和阶段性居住的要求，公共租赁住房主要筹集小户型住宅和集体宿舍，简配居住设施，在房源居住成本和居住条件方面提高了适配性。公共租赁住房是政府提供部分资金、资源和优惠政策，由专业机构按市场机制要求实施投资经营管理的住房政策，同时也鼓励有条件单位（含各类产业园区）建设并经营管理。
二、多城市纷纷试水公共租赁住房
（一）深圳
早在2007年，深圳出台《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》，在国家提出的廉租住房和经济适用房模式基础上，提出增加公共租赁住房的住房保障方式。公租房的申请以已婚家庭、单亲家庭或单身人士为基本申请单位，要求申请人不拥有任何自有形式的住房和建房用地等，租金标准以保本微利为原则，按同区域同类住房市场指导租金标准的一定比例下浮。同时，在公租房中可安排适当比例的房源作为人才公寓或周转用房，解决从国内外引进的初中级人才和行政事业单位新录用人员的住房需求。
（二）重庆
2010年7月29日，重庆市公共租赁房管理局正式挂牌成立，该局承担着对重庆公租房进行长远规划，负责公租房具体建设进度，在公租房建成后进行公租房的租赁、日常管理，同时对公租房运行过程中的政策、规章提出新的建议等重要职责。在挂牌仪式上，重庆市长黄奇帆明确指出，公租房永远姓“公”，由政府建设和管理，公租房的建设由政府主导。重庆的公租房大体上为三种人服务：一是为大量转户进城、带家人到城里居住的农民工服务，二是为新生代大学生服务，三是为家庭住房面积人均15平方米以下的城市原住民服务。
（三）杭州
杭州是长三角地区公租房建设进度快、规模大、率先实施配租的城市之一，其公租房实践受到广泛关注，是国内最早推动租赁型保障性住房建设的城市之一。早在2009年，杭州就开始实施经济租赁住房制度，以解决一时买不起房又达不到享受廉租房条件的“夹心层”群众住房困难。杭州公租房大部分由政府划拨土地、财政资金支撑，也有民营企业参与建设。
（四）北京
按照《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》规定，其配租对象为北京市中低收入住房困难家庭（包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭），租赁期限最长为5年。合同期满，承租家庭应当退出住房。需要续租的，应在合同期满前3个月内提出申请。此外，北京市住建委2010年12月14日表示，对一些产业园区和企业，政府可提供相应的政策、土地等方面支持，使其能用自有土地建设公租房，为其从外地引进的人才和外地来京务工人员提供公共租赁住房。
（五）天津
天津的公共租赁住房，供应人均年收入低于3万元、人均住房建筑面积低于12平方米的城镇中等偏下收入住房困难家庭以及外地来津工作的无房人员。天津规定，按照满足基本住房需求的原则，公共租赁住房以建筑面积30-45平方米为主力户型，同时做好空间利用潜伏设计，项目配置满足规范要求，配套设施、非经营性公建与住宅同步建设，做到小户型、齐功能、高质量。为了使公共租赁住房长效运行，天津在执行公共租赁住房时继续参照廉租住房实物配租补贴、廉租住房租房补贴和经济租赁房租房补贴这“三种补贴”的政策。天津还提出多元化的融资模式，开展住房公积金项目贷款试点，积极争取社保基金以及银行中长期贷款支持，多渠道吸引社会资金。
（六）广州
广州市国土房管局将结合公租房“政府组织、社会参与”的要求，将符合改造条件的闲置厂房、仓库、办公用房等改建或改造成公租房，选择资质好、信誉好、有诚意的企业参与保障房建设，并加强工程建设监管工作，通过资金、土地、信贷、税收优惠政策引导企业和民间资本积极参与建设公租房。广州的公共租赁住房制度具有三大政策亮点，即单身人士能租公租房、公租房转租空置要被退房、廉租户承租公租房可获租金补助。
（七）上海
去年9月，上海颁布《本市发展公共租赁住房的实施意见》，对公共租赁住房基本制度作出了规定。根据《实施意见》，上海的公租房是面向所有常住人口的，而不局限于户籍人口。相关部门还先后出台十余个配套政策，对公共租赁住房项目认定、资金筹集、运营机构组建、税收优惠、水电气价格优惠、户籍和居住地管理等事项作出一系列具体规定。2011年4月，首批7家公租房运营机构成立。按照相关规定，公共租赁住房由专业机构按照市场化方式运营，组建专业运营机构成为推进公共租赁住房各项工作的基础和保证。上海已经要求新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用房等保障性住房。
三、公共租赁住房的国外经验和问题
（一）法国
法国政府于1950年创建HLM这一低租金住房的公共住房系统，以应对第二次世界大战后出现的住房短缺问题，帮助清理一部分贫民居住区。低租金住房的建造高峰主要出现在20世纪60年代和70年代，其中许多低租金住房被建造在政府规划的大型社区中，这些大型社区主要落户于郊区。目前巴黎大约有400万套低租金住房，占到全部租赁住房的四成到五成，居民占到法国全国总人口数量的近四分之一。这些低租金住房为广大低收入群体提供住房保障，使得他们可以较为容易地实现“居者有其屋”。但这些住房的地理位置大多相对较为偏僻，使低收入人群聚集到相对孤立的区域，造成他们在地域、经济和社会等众多层面上被边缘化，高失业率、高犯罪率是这些地方的普遍社会问题。
（二）德国
据统计显示，德国是租房率最高的发达国家之一，有60%左右的居民都选择租房。不过，政府并不是直接建设房屋，而是向住房建设投资者提供无息贷款，由投资者来开发建设。建成后房屋以低于市场价格的租金租出去，租金与市价的差额则由政府补贴给投资者。《德国民法典》等多项法律还对房租价格进行强制性的管理和约束，定期制定“房租水平表”，规定房东不得随意上涨房租，房租若超过“合理房租”的20%即构成违法行为，若超过50%则构成犯罪。本世纪以来，德国各州政府纷纷将社会性公共住房出售给外国企业，虽然和对方签订了一系列保障房客利益的协议，然而外国企业不会也不可能像德国政府一样，尽力保障租客的权益。
（三）英国
在英国，政府有责任向无家可归者及其家庭、特别低收入家庭或个人提供公共租赁房，因此政府在制定公共租赁房政策时十分注重前瞻性，要求其建设必须发挥多重社会调节功能。按照英国的《住宅法》和有关住宅的条令，这个低收入家庭或那个无家可归的家庭所租赁的政府公共住宅，起码要符合以下九个最基本条件：结构稳定，没有严重的不可维修的问题，对居住者的身体健康不会产生影响，采光、保温和通风没有问题，供水卫生，炊事设备齐全并有洗碗池和冷热水管道，有适当的家庭厕所，有冷热水淋浴设施，有标准的下水系统。由此可见，英国公共租赁房在维护社会和谐稳定、改善低收入者住房条件、推动房地产业标准的提高及建筑节能等方面都发挥着重要作用。英国政府的这项服务是针对贫困线之下的社会群体的，因此对租赁公共住房的申请条件十分苛刻。
（四）日本
日本在第二次世界大战之后，主要城市受损严重，住宅短缺问题突出，约有420万户的居民缺乏住宅。为了缓解战后的住宅供应不足问题，日本政府采取了一系列的措施，这也是形成日本以政府为主导的公共住宅供应模式的主要原因。日本的公共住宅供应体系结构合理，针对不同收入阶层的居民提供了多种可供选择的保障方式。公营住宅主要是针对低收入阶层供给，因此只出租不出售，其建设资金基本由国家财政负担，而且供给主体为地方公共团体，可以结合各地区情况因地制宜进行保障。目前，东京有12万套住宅为上世纪60年代中期以前建成，有许多已陈旧老化，亟待修缮甚至需要翻建。此外，在日本公租房居住者的车库里，时能发现豪华轿车和高级宠物，这说明相关部门对申请人资格的筛选上存在着较严重的漏洞。
（五）美国
上世纪的经济“大萧条”对美国社会带来巨大冲击，促使政府担当起更大的责任，通过对中产阶层补助的方式扩大“公租房”项目。1940年到1942年“罗斯福新政”后期，全美建成了8个大型“公租房”项目。依照法律规定，美国的“公租房”不得侵占城郊公共绿地，而要以老旧城区改造为基础。但让大量低收入民众集中在一个社区居住，也引发了不少社会问题，犯罪现象频发即是其一，像华盛顿、纽约、芝加哥和新奥尔良等城市的“公租房”社区，毒品、娼妓和暴力犯罪问题十分突出。联邦住房与城市发展部1993年通过“希望六号工程”，改变了过去让同一低水平收入家庭集中居住的做法，在“公租房”社区引入多种收入水平的租户家庭混合居住。1996年，联邦政府还出台“一打出台”的法规，即“公租房”租户一旦被发现有犯罪行为，特别是与毒品有关的犯罪行为，将被逐出“公租房”社区。
国外的经验告诉我们，发展公共租赁住房要注重生活设施的配套和租金方面的政府保障，要避免收入低层次的人聚集在同一社区，以防止滋生暴力犯罪，还要关注学校、医院的同步开发，以保障社区的精神文化和居民福祉。
国内大城市的实践也告诉我们，公共租赁房的准入和退出制度具有可操作，因此发展公共租赁住房具有很大的前景，对构建和谐社会、稳定社会秩序、促进新就业者的职业发展具有非常重要的意义。其政策上让租赁者不需要准备一笔不菲资金，同时一定程度上避免了当“房奴”的命运，也拉动了刚参加工作、收入在中低水平的年轻人除买房以外的消费，有利于社会经济的良性循环和平衡发展。目前专门租赁机构的出现，又为公共租赁的盈利问题寻找到了科学合理的运行途径，同时为中国房产市场的有机调控奠定了良好的管理基础。
责任编辑：张炜