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【摘 要】设计管理作为一门科学来研究，是近几十年的事情，这门学科传到中国，更成为一个热门话题，实际上，设计管理己不仅是设计的需要，也是房地产企业项目策划管理的需要。房地产企业项目设计管理涉及到社会各个领域，与其他相关学科既有区别，联系也很密切，需要科学的方法、系统的管理、艺术创作的精神和社会普遍的认同。通过对项目设计管理知识的研究，使其更实用于中国国情的需要和发展。
【关键词】项目；设计；管理
随着城市建设的发展和人们对房屋居住的需求， 房地产业已成为国民经济的支柱产业。大力发展房地产业， 对于解决旧城改造， 改善人民的居住水平， 乃至城市的发展， 具有十分重要的意义。同时大量的房地产项目在城市中的兴起，也使房地产业存在着激烈的竞争。在市场竞争中， 若开发商投资不准， 眼光不高， 开发出的小区缺乏远见， 就会造成市场销售困难， 房屋大量积压闲置， 资金运转不畅， 使企业承受巨大的风险和经营困难。相反， 一些开发商即使在地段比较偏僻， 土地现状条件不太优越的地区， 却开发出了有品味、宜人的良好小区， 吸引人们前来购买， 从而改造了地段， 形成了品牌。作为房地产公司技术管理部门，在公司所投标地块己确定，对产品未来的营销策划己有大致方向的前提下，通过与外包设计部门的合作，与相关单位协调.尽可能把公司项目策划目标从空洞，抽象的文字，落实成为具体的图纸，模型.是完成一个优良项目的重要环结.
设计重要，理由很简单，一方面设计直接决定了公司产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品可以为公司带来的收入，另一方面设计决定了公司产品70%以上的成本支出（建安成本），二者相减也就决定了公司产品开发的成败。因此，设计是房地产企业的核心之一，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的未来房地产市场，设计管理能力显得尤为重要。那么怎样才能以最经济的成本建造出最符合客户需求的产品？笔者结合在业内的经验，认为关键是抓住设计任务书、设计过程控制、设计变更控制和设计成果评审这四个环节。在东方国际商务港工程的策划过程中，从同类房地产企业的经验教训中汲取经验，在工作中提高思想认识，抓住以下几项关键因素，最终顺利完成了设计和报建过程.
1.设计任务书
设计任务书是设计的输入，要想有好的设计输出，充分的设计输入是起点。方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包括公司最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要應包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。设计在设计的各个阶段，设计任务书输入的重点不太一样，前者的重心在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心则在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审的部门基本与提供设计输入建议的部门一致，因此若此环节将某个部门省略，那么后续的设计评审也将缺乏针对性的效果。一般来说，房地产企业能意识到该环节的重要性，但总是由于这样或那样的原因导致设计输入不够充分或设计输入质量不高，总结下来，主要有以下几点：
1.1时间紧张
目前有不少房地产企业，为了图快，为了赶一个好的上市时机，往往工期紧张，留给设计的时间并不多，也因此导致了设计任务书编制匆匆忙忙，包括后续的设计过程控制和设计成果评审都是敷衍了事，一切问题由施工过程中的设计变更和工程签证来解决。同样因为工期紧张，也大大影响了其他部门提供资料的质量。
1.2人力资源紧张
房地产企业专业人才缺乏的现象普遍严重，匮乏的人才使得很多大家都知道重要的工作却没有办法开展，比如收集客户信息，了解客户需求，同时，在精力分散的情况下也降低了工作质量，如设计限额要求的质量可能因为精力不够而大打折扣。
1.3忽视
在方案设计的设计任务书编制时，忽视了地质勘探报告的重要性，导致后续大量的土方签证和一系列的设计缺陷；在扩初设计时，忽视了项目现场管理部门提出的配套设备的设计要求，导致后续土建、配套和景观的设计矛盾现象。
1.4积累不足
成本方面的积累不足导致预算部门难以提供有效的设计限额要求，客户方面的积累不足导致营销部门、客服部门不能提供有效的客户需求建议等。
由于有了上面清楚的认识，笔者在工作中与公司领导和相关部门协调，咨询，最终提出详细，有针对性的计划任务书，科学安排设计需要的资源和时间周期计划.保证了设计单位能细致，按部就班的圆满完成设计任务.
2.设计过程控制
设计过程的控制是设计意图得以图纸化的有力手段。多数企业在设计的过程中不太重视过程的控制，缺乏必要的跟踪，导致设计结果出现不应有的偏差。做好这环节的工作可以从以下几个方面来考虑：
2.1关键节点控制
在设计开始实施前，设计部门与公司领导拟定该设计项目的关键节点计划；在关键节点，设计部门组织检查，必要时可组织各部门参与的研讨会，同时碰到不确定性问题时应即时的征询规划部门意见，尽早发现问题，提前解决问题。
2.2日常跟踪
在设计过程中，设计部门应有专人及时跟踪，及时掌握设计动态，避免设计偏离重心，造成返工现象。
2.3过程记录
在与设计单位的沟通交流中，随时随地的做好详细的过程记录，便于项目完结后进行统计分析，避免类似问题的复发，也便于对设计单位的考核管理。
过程控制中要注意避免打扰设计人员的工作和日常生活，一般在设计开始阶段就应约定各个阶段工作完成后的汇报时间点。由专门人员进行联系。
3.设计变更控制 设计变更可能产生好的影响，如节省成本，产品在功能上更加符合业主的要求，也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超出。设计变更的产生可以有多方面的原因，主要包括以下几种：
3.1公司领导要求变更
因领导的换届导致现有设计风格不符合领导要求，或原有领导基于公司发展的角度要求进行变更等。
3.2营销部门要求变更
产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来十分的不便等情况，营销部门提出进行变更。
3.3施工单位要求变更
施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，又比如使用新材料；施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更，如出现明显的图纸错漏现象。
设计变更的控制主要从设计变更发生的次数和每一次设计变更的处理两个方面进行控制。
减少设计变更次数。要想减少设计变更次数，最关键的是将风险前移，也就是说将发生设计变更的可能性尽可能的在前面的设计管理工作中予以解决。概括说来，就是做好前述的设计任务书编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作。根据笔者经验，做好该三项工作后，设计变更的次数可以得到一个较好的控制。
严格控制设计变更的发生。设计变更发生的控制主要是坚持“先研讨再测算最后决策”的控制原则，简单说来，先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更。这样做来，可能会影响施工效率，在此可以适当的给予项目负责人一定设计变更的权限进行操作。
另外，设计单位素质的优劣也是一个不可忽视的环节。目前国内设计单位的设计水平和素质差异较大，一般来说，大型设计院设计水平高，设计质量更为可靠，但价格稍高而且配套服务不能跟上，中小型设计院设计水平偏低，设计质量也相应折扣，但价格稍低而且配套服务质量高。建议房地产企业根据自身资源情況选择合理的设计单位，不要盲目的追求大型设计院，也不要一味的追求节约成本。
4.设计成果评审
设计成果评审是设计意图得以图纸化的另一重要手段。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少，房地产企业应给予高度的重视。目前，一些房地产企业或采取口头等非正式沟通的方式或不重视走形式，导致该环节的控制作用不能很好的发挥。设计成果评审会的实施可以考虑做好以下几点：
评审会的合理组织。房地产企业业务部门的工作时间异常宝贵，应尽可能的组织在花功夫使之更加科学合理有效。在时间上应充分考虑到评审参与者的工作安排，避免出差或其他原因导致的缺席；设计方案或施工图应根据量的大小提前（2-3天）下发评审参与者，以备消化吸收，提高评审会效率；选择权威人士担任主持人，提高各参与部门的重视程度，同时在出现争持意见时决策拍板，避免长期争执影响效率。
4.1参与部门充分
一般来说，提供设计输入的部门以及领导都应参与，核对提供的设计要求或建议是否在设计图纸中得到体现。必要时，还应邀请外部有关专家参与。
4.2参与部门重视
参与部门重视才能起到评审的效果，而参与部门往往都是比较忙碌的业务部门，要避免来了听听走人的心态。
4.3评审纪要
评审纪要的严肃对待可以提高部门的重视程度，并且为日后的设计分析总结提供素材和依据。各个评审会都应由详尽的评审意见记录，并要求签字确认。
技术部门本身的重点工作则主要是对照原图纸设计任务书和联系函，以及相关规范和本地规划，建设部门要求进行详细审核，确定图纸设计深度达到国家规范要求，没有违反工程建设标准强制性条文的地方。避免在下一阶段的报建中被相关部门拒绝而延误项目进展。技术部在整个由策划到设计，报建的环节中，通过协调相关各部门，收集，整理资料，审核成果的工作过程，为设计图纸最终的顺利完成和通过审核提供了强力保障。因为前期的工作较为细致，在东方国际商务港报建开工后的施工和销售反映来看，基本实现了策划定位和设计目标。
【参考文献】
[1]范乐明.设计管理辨名.
[2]刘国余，编著.设计管理.上海交通大学出版社.
【关键词】项目；设计；管理
随着城市建设的发展和人们对房屋居住的需求， 房地产业已成为国民经济的支柱产业。大力发展房地产业， 对于解决旧城改造， 改善人民的居住水平， 乃至城市的发展， 具有十分重要的意义。同时大量的房地产项目在城市中的兴起，也使房地产业存在着激烈的竞争。在市场竞争中， 若开发商投资不准， 眼光不高， 开发出的小区缺乏远见， 就会造成市场销售困难， 房屋大量积压闲置， 资金运转不畅， 使企业承受巨大的风险和经营困难。相反， 一些开发商即使在地段比较偏僻， 土地现状条件不太优越的地区， 却开发出了有品味、宜人的良好小区， 吸引人们前来购买， 从而改造了地段， 形成了品牌。作为房地产公司技术管理部门，在公司所投标地块己确定，对产品未来的营销策划己有大致方向的前提下，通过与外包设计部门的合作，与相关单位协调.尽可能把公司项目策划目标从空洞，抽象的文字，落实成为具体的图纸，模型.是完成一个优良项目的重要环结.
设计重要，理由很简单，一方面设计直接决定了公司产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品可以为公司带来的收入，另一方面设计决定了公司产品70%以上的成本支出（建安成本），二者相减也就决定了公司产品开发的成败。因此，设计是房地产企业的核心之一，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的未来房地产市场，设计管理能力显得尤为重要。那么怎样才能以最经济的成本建造出最符合客户需求的产品？笔者结合在业内的经验，认为关键是抓住设计任务书、设计过程控制、设计变更控制和设计成果评审这四个环节。在东方国际商务港工程的策划过程中，从同类房地产企业的经验教训中汲取经验，在工作中提高思想认识，抓住以下几项关键因素，最终顺利完成了设计和报建过程.
1.设计任务书
设计任务书是设计的输入，要想有好的设计输出，充分的设计输入是起点。方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包括公司最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要應包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。设计在设计的各个阶段，设计任务书输入的重点不太一样，前者的重心在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心则在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审的部门基本与提供设计输入建议的部门一致，因此若此环节将某个部门省略，那么后续的设计评审也将缺乏针对性的效果。一般来说，房地产企业能意识到该环节的重要性，但总是由于这样或那样的原因导致设计输入不够充分或设计输入质量不高，总结下来，主要有以下几点：
1.1时间紧张
目前有不少房地产企业，为了图快，为了赶一个好的上市时机，往往工期紧张，留给设计的时间并不多，也因此导致了设计任务书编制匆匆忙忙，包括后续的设计过程控制和设计成果评审都是敷衍了事，一切问题由施工过程中的设计变更和工程签证来解决。同样因为工期紧张，也大大影响了其他部门提供资料的质量。
1.2人力资源紧张
房地产企业专业人才缺乏的现象普遍严重，匮乏的人才使得很多大家都知道重要的工作却没有办法开展，比如收集客户信息，了解客户需求，同时，在精力分散的情况下也降低了工作质量，如设计限额要求的质量可能因为精力不够而大打折扣。
1.3忽视
在方案设计的设计任务书编制时，忽视了地质勘探报告的重要性，导致后续大量的土方签证和一系列的设计缺陷；在扩初设计时，忽视了项目现场管理部门提出的配套设备的设计要求，导致后续土建、配套和景观的设计矛盾现象。
1.4积累不足
成本方面的积累不足导致预算部门难以提供有效的设计限额要求，客户方面的积累不足导致营销部门、客服部门不能提供有效的客户需求建议等。
由于有了上面清楚的认识，笔者在工作中与公司领导和相关部门协调，咨询，最终提出详细，有针对性的计划任务书，科学安排设计需要的资源和时间周期计划.保证了设计单位能细致，按部就班的圆满完成设计任务.
2.设计过程控制
设计过程的控制是设计意图得以图纸化的有力手段。多数企业在设计的过程中不太重视过程的控制，缺乏必要的跟踪，导致设计结果出现不应有的偏差。做好这环节的工作可以从以下几个方面来考虑：
2.1关键节点控制
在设计开始实施前，设计部门与公司领导拟定该设计项目的关键节点计划；在关键节点，设计部门组织检查，必要时可组织各部门参与的研讨会，同时碰到不确定性问题时应即时的征询规划部门意见，尽早发现问题，提前解决问题。
2.2日常跟踪
在设计过程中，设计部门应有专人及时跟踪，及时掌握设计动态，避免设计偏离重心，造成返工现象。
2.3过程记录
在与设计单位的沟通交流中，随时随地的做好详细的过程记录，便于项目完结后进行统计分析，避免类似问题的复发，也便于对设计单位的考核管理。
过程控制中要注意避免打扰设计人员的工作和日常生活，一般在设计开始阶段就应约定各个阶段工作完成后的汇报时间点。由专门人员进行联系。
3.设计变更控制 设计变更可能产生好的影响，如节省成本，产品在功能上更加符合业主的要求，也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超出。设计变更的产生可以有多方面的原因，主要包括以下几种：
3.1公司领导要求变更
因领导的换届导致现有设计风格不符合领导要求，或原有领导基于公司发展的角度要求进行变更等。
3.2营销部门要求变更
产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来十分的不便等情况，营销部门提出进行变更。
3.3施工单位要求变更
施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，又比如使用新材料；施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更，如出现明显的图纸错漏现象。
设计变更的控制主要从设计变更发生的次数和每一次设计变更的处理两个方面进行控制。
减少设计变更次数。要想减少设计变更次数，最关键的是将风险前移，也就是说将发生设计变更的可能性尽可能的在前面的设计管理工作中予以解决。概括说来，就是做好前述的设计任务书编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作。根据笔者经验，做好该三项工作后，设计变更的次数可以得到一个较好的控制。
严格控制设计变更的发生。设计变更发生的控制主要是坚持“先研讨再测算最后决策”的控制原则，简单说来，先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更。这样做来，可能会影响施工效率，在此可以适当的给予项目负责人一定设计变更的权限进行操作。
另外，设计单位素质的优劣也是一个不可忽视的环节。目前国内设计单位的设计水平和素质差异较大，一般来说，大型设计院设计水平高，设计质量更为可靠，但价格稍高而且配套服务不能跟上，中小型设计院设计水平偏低，设计质量也相应折扣，但价格稍低而且配套服务质量高。建议房地产企业根据自身资源情況选择合理的设计单位，不要盲目的追求大型设计院，也不要一味的追求节约成本。
4.设计成果评审
设计成果评审是设计意图得以图纸化的另一重要手段。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少，房地产企业应给予高度的重视。目前，一些房地产企业或采取口头等非正式沟通的方式或不重视走形式，导致该环节的控制作用不能很好的发挥。设计成果评审会的实施可以考虑做好以下几点：
评审会的合理组织。房地产企业业务部门的工作时间异常宝贵，应尽可能的组织在花功夫使之更加科学合理有效。在时间上应充分考虑到评审参与者的工作安排，避免出差或其他原因导致的缺席；设计方案或施工图应根据量的大小提前（2-3天）下发评审参与者，以备消化吸收，提高评审会效率；选择权威人士担任主持人，提高各参与部门的重视程度，同时在出现争持意见时决策拍板，避免长期争执影响效率。
4.1参与部门充分
一般来说，提供设计输入的部门以及领导都应参与，核对提供的设计要求或建议是否在设计图纸中得到体现。必要时，还应邀请外部有关专家参与。
4.2参与部门重视
参与部门重视才能起到评审的效果，而参与部门往往都是比较忙碌的业务部门，要避免来了听听走人的心态。
4.3评审纪要
评审纪要的严肃对待可以提高部门的重视程度，并且为日后的设计分析总结提供素材和依据。各个评审会都应由详尽的评审意见记录，并要求签字确认。
技术部门本身的重点工作则主要是对照原图纸设计任务书和联系函，以及相关规范和本地规划，建设部门要求进行详细审核，确定图纸设计深度达到国家规范要求，没有违反工程建设标准强制性条文的地方。避免在下一阶段的报建中被相关部门拒绝而延误项目进展。技术部在整个由策划到设计，报建的环节中，通过协调相关各部门，收集，整理资料，审核成果的工作过程，为设计图纸最终的顺利完成和通过审核提供了强力保障。因为前期的工作较为细致，在东方国际商务港报建开工后的施工和销售反映来看，基本实现了策划定位和设计目标。
【参考文献】
[1]范乐明.设计管理辨名.
[2]刘国余，编著.设计管理.上海交通大学出版社.