酝酿多时的深圳二次土改，从去年5月开锣至今，总算露出庐山真面目。上周五，深圳推出《关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》，还有诸如闲置土地处理、工业楼宇转让、产业配套住房管理等6个附属文件（简称“1 6”）。这些文件重点其实就说了一件事：深圳辖区内原农村集体经济组织继受单位（现已全部转变为村股份公司），其合法工业用地可申请进入市场流通。
　　就这么一件事，还是经过国土资源部特批的，之前在全国并无先例可循。且在过去几十年中，国内现行的土地法规定，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。农村土地如果要转变为城市各类用地，需要先由地方政府出面向农民征用。并按规定，向农民给予一定的经济补偿。到目前为止，全国都在实行“先国有化、再上市交易”的统一模式。
　　所谓“再上市交易”，是指在政府征用农民土地后，再通过“招拍挂”（招标、竟拍和挂牌出让）等方式，向有用地需要的企业转让，包括地产开发商。很显然，深圳此次又是在国内率先进行的第二次土改，当然在此前找不到先例。深圳此次的改革，应该与现行的法律法规肯定有明显冲突。否则，就不会要由国土部来特别批准。
　　在土地收益的分配中，深圳的新方案规定，一、所得收益50%纳入市国土基金，另外50%归原农村集体经济组织继受单位；或二、所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。
　　在过去十多年，国内楼市热多冷少，多数时间都是亢奋难已、高烧不退。以致于对各地政府有关土地政策的任何动静，市场大多都会联想到与地产商、楼市有关。此次深圳的二次土改也不例外，市场再度将其与深圳楼市、土地市场的走向和兴衰硬扯到一起，并且出现甚为滑稽的臆想剧本。
　　实际上，至2010年底，深圳建设用地规模达917平方公里，占全市陆地总面积的46%，几乎要触及50%的土地利用上限。但用地需求却仍在以年均增加30平方公里的速度扩展。由于历史原因，深圳原农村集体土地390平方公里中，约有300平方公里的历史遗留问题用地和违法用地，占比高达76.93%。
　　深圳在2004年就宣布全市土地国有化。从那时迄今，一直有对农村集体土地未曾做出适当经济补偿的违规之嫌。成为一个难以解开的重大“历史结症”，也留下诸多后遗症。现在官方也承认，农村城市化过程中，存在“部分土地权益有争议，政府拿不回，村集体用不了”的尴尬。当然就是指那些原先属于村集体所拥有的农村土地；在这些土地上，主要并非建筑了村民自用的住宅，而是大多建设为工业厂房和“小产权房”住宅。
　　深圳在城市化之后，一些村的股份公司手上有很多的土地资源。有些是政府通过城市化有关政策、或通过征地返还的政策为其办妥了手续，是手续完善、合法的用地；也有相当多的是未征未转，土地还在村里面。他们建盖一些低档的厂房或做一些低水平的合作，或把土地租给厂商，有些村的厂房现在租金竟然只是几元/平方米。显然，这是一种低水平的利用土地、低水平的发展。即有地的村并没有先进产业，而有先进产业的企业又没有地。
　　深圳此次土改之核心目的，是为解决产业用地、工业企业用地极度匮乏而设计和规划。尤其推出“创新型产业配套用房”这一创新模式，类似住宅中的保障性住房，明确产业配套住房以租为主的供给方式。
　　上述种种，才是深圳此次新土改的核心内容。当然都与这些“砖家”们的创造性解读，完全扯不上关系。与商品房的开发没有一丁点关系，当然也就与深圳本地地产股从上周五以来的乱炒、与券商的臆测大相径庭。