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摘 要：随着我国住房需求的增长，地方政府会根据自身的目标制定和完善一系列政策，这对规划区域甚至是整个城区的土地市场以及房地产市场产生了重要影响。文章在界定地方政府行为的基础上，以杭州市为例，探讨了政府政策性行为与城市规划行为对杭州房产市场的影响，进而得出结论：地方政府行为在带来房地产积极效应的同时，必须加强政策的执行力和有效性，合理制定城市规划，提高城市用地的经济效益，从而实现房地产市场健康、持续、稳定的发展。
关键词：地方政府；政府行为；房地产市场；政策；城市规划
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）12-0018-02
1 问题的提出
自2003年以来，我国住房需求持续旺盛，房地产价格呈现快速上涨趋势。同时，土地收益的猛增使得土地收益成为了地方政府的主要财政收入渠道。“由于管理职能和目标函数不同，中央政府和地方政府对房地产市场的干预是不同的。地方政府既是房地产市场最直接的管理者，又是房地产发展的受益者，这种双重地位决定房地产市场运行过程中地方政府行为的内生性。”伴随着房地产市场的几经沉浮，我们发现市场的每一次起伏，必定和中央政府的干预密不可分。因此，研究政府行为对房地产市场的影响，对我国未来土地市场与房地产市场的发展具有重要意义。
2 房地产市场中的政府行为分析
“住房具有生活必需品和投资品的双重属性，并具商品性和福利性二元属性，这就使得住房定价机制较一般商品更具复杂性，政府在房地产市场中的定位更显重要。”在我国，政府是城镇土地一级市场的唯一供应者，作为土地原始供应者的角色参与土地市场的运行，政府行為对于房地产市场的运行有着至关重要的作用。
第一，从经济学角度出发，地方政府的行为具体包括土地征购、土地出让定价和实物地租转嫁，从而间接影响房地产市场。
第二，从市场环境角度分析，地方政府应深入进行市场细分，满足购房者的不同需求。
第三，从自身担负的社会责任来看，地方政府应不断调整房地产相关政策，有效抑制房价与投资过热趋势。
3 地方政府行为对房地产市场的影响
文章以杭州市为例，研究了政府行为对房地产市场的影响，并主要分析了国家宏观政策、土地供应政策和城市规划等政府行为带来的房产市场的变化。
3.1 国家宏观政策对杭州房产市场的影响
“房地产宏观调控，是指国家对对房地产业进行指导、监督、调节和控制，以实现房地产市场总供给与总需求的基本平衡、供给结构与需求结构的整体优化的管理活动。”自从1998年在全国范围内取消“实物分配福利房”的房屋制度以后，我国房地产业进入了完全的市场化、社会化阶段，并得到了快速的发展。然而由于市场经济不够成熟，房地产制度不健全，房地产的过热投资导致房地产价格一路飙升，从2003年121号文件拉响宏观调控警报，到2010年的“国十一条”，再到“二次调控”等，政策的效果是显著的。
第一，政府宏观政策对商品房成交量产生重要影响。以2010年杭州房产市场商品房成交量为例，由表1可知：2010年杭州商品房每月成交量波动性较大，这些变化与政府的政策变动密切相关，如4月份政府推出的“限购令”在全国一二线城市推行是导致5月份商品房成交量的直线下降的主要原因。第二，政府宏观政策对交易均价产生重要影响。从杭州房产市场的形势看，2010年国家出台的各项政策使房价已经达到了相对平稳的时期，除了在1月份和2月份交易均价有一定的上升幅度外，其他月份价格的波动不是很大，政府宏观政策在一定程度上抑制了房价过快上涨现象。
3.2 土地供应政策对杭州房产市场的影响
土地供应政策的制定与实行对房地产市场的影响最具有深远意义，同金融政策相比，土地政策具有滞后性的特点，因此土地政策对房地产市场的影响应该着眼于市场未来的发展趋势。通过图1发现：在每月供应量差不多时，商品房成交量受到均价的影响，均价越大，成交量越少；相反，均价越小，成交量越多。在每月成交量差不多时，供应量越多，均价越低；反之，供应量越小，均价越高。这两种情况与房产市场的规律相符合，结论如下：
第一，供需对房产市场交易均价有显著影响。房产市场与一般的市场是一样的，都要遵循最基本的经济规律——供需对市场的影响规律。一般而言，政府出让的土地多，未来开发商将要推出的商品房也增多，但由于住房需求在近几年的提升速度远远没有开发商供应的增长速度快，因此房产市场的价格抛去受到通货膨胀的影响后，其均价是维持不变或略微下降的。
第二，政府出让土地的诸多限制对房产市场的影响。政府推出住房保障制度，规定了楼盘内要有多少的土地要建设保障房，这样解决了少量的经济困难的群体的住房需求，在房产的供给方面的数量和质量上都发生了变化，从而对整个楼盘的价格产生了影响，使其均价在一定程度上有所下降。
第三，政府出让土地的性质对房产市场的影响。由于商业用地和住宅用地性质不同，因此不同类型的建筑会对市场产生不一样的影响，商业用地会使区域的服务配套完善，从而使区域竞争力增强，房产的价格会上升；住宅用地会吸引民众来此买房定居，从而带动人流，会产生市场需求，人流带动的商业机会促使周边的商业用地的价值增长。
3.3 政府城市规划对杭州房产市场的影响
城市规划是指人类为了在城市的发展中维持公共生活空间秩序而作的未来空间安排的意志，是人居环境各层面上的、以城市层次为主导的工作对象的空间规划。杭州市是浙江省省会，2007年2月16日，国务院正式批复杭州市城市总体规划（国函[2007]19号），在批复中明确了杭州的城市性质和功能定位，确定了“一主三副六组团”的城市格局，即：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。” 第一，城市规划对房产性质的影响。以杭州之江和下沙为例，近年来，政府在之江出让的土地类型大多为工业用地，而在下沙出让的土地既有工业用地，也有商业和住宅用地，房产类型比较均衡。这是因为，在政府未来的规划中，之江将是一个杭州工业的聚集地；而下沙作为杭州三大副城之一，未来将成为一个集产业、生活于一体的卫星城。
第二，城市规划对房产价格的影响。之江和下沙均作为杭州市郊的区块，位置属性相差不大，但因为下沙作为杭州的经济开发区，政府对其投入了比之江多的人力、物力与财力，土地出让也比之江多，进而导致下沙的房产市场成熟度比之江高，下沙楼盘的均价远远高于之江。
第三，城市规划对房产空间结构的影响。政府城市规划不但影响了城市的空间布局以及城市的功能，而且也将对区域内的土地使用以及出让做出安排。比如有些区域规划建设高档别墅，有些区域规划建设经济适用房或廉住房，进而在一定程度上影响了房产的空间结构与住宅贫富分化。
4 结 论
在我国当前的房地产市场中，中央政府授予地方政府一定的经营管理和社会管理职能，地方政府的行为對房产市场产生了重要的影响。政府政策性行为和城市规划行为都对房地产市场带来了积极的效应。政府政策性行为有效地抑制了高房价和投资过热现象，使房价进入相对平稳的状态，而政府的城市规划行为对房产性质、房产价格和房产空间结构均产生影响。因此，必须增强地方政府政策的执行力和有效性，同时合理制定城市规划，提高城市用地的经济效益，从而实现房地产市场健康、持续、稳定的发展。
参考文献：
[1] 陈丹.我国房地产市场中政府宏观调控工具的思考[J].山西财经大学学报（高等教育版），2009，（3）.
[2] 李勃，张忠平.房地产市场价格形成中的地方政府行为分析及对策研究[J].土地与房地产，2009，（6）.
[3] 伍德业，刘红.地方政府对房地产市场价格的影响研究[J].经济纵横，2008，（10）.
[4] 张晓舟，王淼.浅析高房价下的政府行为选择[J].学理论，2010，（18）.
[5] 张朋能，李鹏.我国政府在房地产市场中的作用分析[J].现代商贸工业，2009，（21）.
[6] 周眺.宏观调控下的房地产市场影响研究[J].科技信息，2011，（15）.
[7] 童中文，邓慢利.中国房地产市场政府角色定位研究[J].特区经济，2009，（1）.
关键词：地方政府；政府行为；房地产市场；政策；城市规划
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）12-0018-02
1 问题的提出
自2003年以来，我国住房需求持续旺盛，房地产价格呈现快速上涨趋势。同时，土地收益的猛增使得土地收益成为了地方政府的主要财政收入渠道。“由于管理职能和目标函数不同，中央政府和地方政府对房地产市场的干预是不同的。地方政府既是房地产市场最直接的管理者，又是房地产发展的受益者，这种双重地位决定房地产市场运行过程中地方政府行为的内生性。”伴随着房地产市场的几经沉浮，我们发现市场的每一次起伏，必定和中央政府的干预密不可分。因此，研究政府行为对房地产市场的影响，对我国未来土地市场与房地产市场的发展具有重要意义。
2 房地产市场中的政府行为分析
“住房具有生活必需品和投资品的双重属性，并具商品性和福利性二元属性，这就使得住房定价机制较一般商品更具复杂性，政府在房地产市场中的定位更显重要。”在我国，政府是城镇土地一级市场的唯一供应者，作为土地原始供应者的角色参与土地市场的运行，政府行為对于房地产市场的运行有着至关重要的作用。
第一，从经济学角度出发，地方政府的行为具体包括土地征购、土地出让定价和实物地租转嫁，从而间接影响房地产市场。
第二，从市场环境角度分析，地方政府应深入进行市场细分，满足购房者的不同需求。
第三，从自身担负的社会责任来看，地方政府应不断调整房地产相关政策，有效抑制房价与投资过热趋势。
3 地方政府行为对房地产市场的影响
文章以杭州市为例，研究了政府行为对房地产市场的影响，并主要分析了国家宏观政策、土地供应政策和城市规划等政府行为带来的房产市场的变化。
3.1 国家宏观政策对杭州房产市场的影响
“房地产宏观调控，是指国家对对房地产业进行指导、监督、调节和控制，以实现房地产市场总供给与总需求的基本平衡、供给结构与需求结构的整体优化的管理活动。”自从1998年在全国范围内取消“实物分配福利房”的房屋制度以后，我国房地产业进入了完全的市场化、社会化阶段，并得到了快速的发展。然而由于市场经济不够成熟，房地产制度不健全，房地产的过热投资导致房地产价格一路飙升，从2003年121号文件拉响宏观调控警报，到2010年的“国十一条”，再到“二次调控”等，政策的效果是显著的。
第一，政府宏观政策对商品房成交量产生重要影响。以2010年杭州房产市场商品房成交量为例，由表1可知：2010年杭州商品房每月成交量波动性较大，这些变化与政府的政策变动密切相关，如4月份政府推出的“限购令”在全国一二线城市推行是导致5月份商品房成交量的直线下降的主要原因。第二，政府宏观政策对交易均价产生重要影响。从杭州房产市场的形势看，2010年国家出台的各项政策使房价已经达到了相对平稳的时期，除了在1月份和2月份交易均价有一定的上升幅度外，其他月份价格的波动不是很大，政府宏观政策在一定程度上抑制了房价过快上涨现象。
3.2 土地供应政策对杭州房产市场的影响
土地供应政策的制定与实行对房地产市场的影响最具有深远意义，同金融政策相比，土地政策具有滞后性的特点，因此土地政策对房地产市场的影响应该着眼于市场未来的发展趋势。通过图1发现：在每月供应量差不多时，商品房成交量受到均价的影响，均价越大，成交量越少；相反，均价越小，成交量越多。在每月成交量差不多时，供应量越多，均价越低；反之，供应量越小，均价越高。这两种情况与房产市场的规律相符合，结论如下：
第一，供需对房产市场交易均价有显著影响。房产市场与一般的市场是一样的，都要遵循最基本的经济规律——供需对市场的影响规律。一般而言，政府出让的土地多，未来开发商将要推出的商品房也增多，但由于住房需求在近几年的提升速度远远没有开发商供应的增长速度快，因此房产市场的价格抛去受到通货膨胀的影响后，其均价是维持不变或略微下降的。
第二，政府出让土地的诸多限制对房产市场的影响。政府推出住房保障制度，规定了楼盘内要有多少的土地要建设保障房，这样解决了少量的经济困难的群体的住房需求，在房产的供给方面的数量和质量上都发生了变化，从而对整个楼盘的价格产生了影响，使其均价在一定程度上有所下降。
第三，政府出让土地的性质对房产市场的影响。由于商业用地和住宅用地性质不同，因此不同类型的建筑会对市场产生不一样的影响，商业用地会使区域的服务配套完善，从而使区域竞争力增强，房产的价格会上升；住宅用地会吸引民众来此买房定居，从而带动人流，会产生市场需求，人流带动的商业机会促使周边的商业用地的价值增长。
3.3 政府城市规划对杭州房产市场的影响
城市规划是指人类为了在城市的发展中维持公共生活空间秩序而作的未来空间安排的意志，是人居环境各层面上的、以城市层次为主导的工作对象的空间规划。杭州市是浙江省省会，2007年2月16日，国务院正式批复杭州市城市总体规划（国函[2007]19号），在批复中明确了杭州的城市性质和功能定位，确定了“一主三副六组团”的城市格局，即：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。” 第一，城市规划对房产性质的影响。以杭州之江和下沙为例，近年来，政府在之江出让的土地类型大多为工业用地，而在下沙出让的土地既有工业用地，也有商业和住宅用地，房产类型比较均衡。这是因为，在政府未来的规划中，之江将是一个杭州工业的聚集地；而下沙作为杭州三大副城之一，未来将成为一个集产业、生活于一体的卫星城。
第二，城市规划对房产价格的影响。之江和下沙均作为杭州市郊的区块，位置属性相差不大，但因为下沙作为杭州的经济开发区，政府对其投入了比之江多的人力、物力与财力，土地出让也比之江多，进而导致下沙的房产市场成熟度比之江高，下沙楼盘的均价远远高于之江。
第三，城市规划对房产空间结构的影响。政府城市规划不但影响了城市的空间布局以及城市的功能，而且也将对区域内的土地使用以及出让做出安排。比如有些区域规划建设高档别墅，有些区域规划建设经济适用房或廉住房，进而在一定程度上影响了房产的空间结构与住宅贫富分化。
4 结 论
在我国当前的房地产市场中，中央政府授予地方政府一定的经营管理和社会管理职能，地方政府的行为對房产市场产生了重要的影响。政府政策性行为和城市规划行为都对房地产市场带来了积极的效应。政府政策性行为有效地抑制了高房价和投资过热现象，使房价进入相对平稳的状态，而政府的城市规划行为对房产性质、房产价格和房产空间结构均产生影响。因此，必须增强地方政府政策的执行力和有效性，同时合理制定城市规划，提高城市用地的经济效益，从而实现房地产市场健康、持续、稳定的发展。
参考文献：
[1] 陈丹.我国房地产市场中政府宏观调控工具的思考[J].山西财经大学学报（高等教育版），2009，（3）.
[2] 李勃，张忠平.房地产市场价格形成中的地方政府行为分析及对策研究[J].土地与房地产，2009，（6）.
[3] 伍德业，刘红.地方政府对房地产市场价格的影响研究[J].经济纵横，2008，（10）.
[4] 张晓舟，王淼.浅析高房价下的政府行为选择[J].学理论，2010，（18）.
[5] 张朋能，李鹏.我国政府在房地产市场中的作用分析[J].现代商贸工业，2009，（21）.
[6] 周眺.宏观调控下的房地产市场影响研究[J].科技信息，2011，（15）.
[7] 童中文，邓慢利.中国房地产市场政府角色定位研究[J].特区经济，2009，（1）.