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DOI：10.19392/j.cnki.16717341.201722161
摘要：研究合肥市泡沫的存在性和泡沫度的高低，并据此提出政策建议，对于合理判断当前合肥市房地产价格状况具有重要的意义。首先介绍了房地产泡沫的概念，其次介绍房地产泡沫的测度方法，最后运用指标法对合肥市房地产泡沫水平进行了测度，并据此提出了政策建议。
关键词：指标法；泡沫测度；房地产泡沫
中图分类号：F27文献标识码：A
Abstract：This paper studies the existence and degree of bubbles in Hefei， and puts forward policy recommendations， which is of great significance to reasonably judge the current situation of real estate prices in Hefei. This paper first introduces the concept of the real estate bubble， then introduces the measurement method of the real estate bubble， and finally uses the indicator method to measure the real estate bubble level of Hefei， and puts forward some policy suggestions accordingly.
Key words：Indicator method；Measure of bubble；Real estate bubble
伴随着我国住房制度改革取得的显著成绩，房地产业不仅逐渐成为支柱产业和经济发展中的新增长点，而且也带动了基础设施建设的高速发展，支撑了我国快速高效的城镇化进程。然而，近些年来，房地产市场在快速发展的同时，也出现了投资投机热度急剧增加、房价持续上涨的问题，从而导致居民购买住房的压力不断增大。
自2000年以来，合肥市GDP总量快速提升，由 2000年的369.16亿元增加到2016年的6274.3 亿元，按可比价格计算的年均增长率高达15.22%。与其同时，房地产开发投资持续增长，2016年房地产开发投资额达到1352.59亿元，同比增长了7.42%，增幅比全省和全国分别高3.42个百分点和0.52个百分点，占全社会固定资产投资额的比重达到了20.8%。2016年发布的《国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》提出：安徽整体纳入长三角城市群，合肥是与杭州、南京并列的长三角世界级城市群三大副中心之一。这无疑给合肥市房地产市场的发展带来了新的契机，推动了合肥市房地产业新一轮的增长极。关于合肥市房地产泡沫的存在性和泡沫度的大小，已引起广大学者和政府部门的高度关注。因此，研究合肥市泡沫的存在性和泡沫度的高低，并据此提出政策建议，对于合理判断当前合肥市房地产价格状况具有重要的意义。
1 房地产泡沫的概念
房地产泡沫是经济泡沫的形态之一，并以房地产作为实体承载物，它由过度投机所引发的房地产市场价格脱离其基础价值，表现形式是房地产市场价格先持续暴涨、最后突然暴跌。因此，房地产泡沫的本质是价格泡沫，当房地产市场价格和其基础价值有偏差时，泡沫就会出现，且当这种偏差即基础价值被高估的部分高到一定水平时，房地产价格就会迅速下降，于是泡沫就会在膨胀的过程中破灭。
2 房地产泡沫的测度方法
目前，理论界对房地产泡沫测度方法的研究较多，提出了各种检测方法，其中常用的方法主要有：指标法、理论价格法和统计检验法。
2.1 指标法
指标法，也称为指标评价法，是被广泛应用的检验房地产泡沫的方法。该方法是指运用一些与房地产市场相关联的经济基本面指标，比较指标的测度值和合理值，来检验房地产泡沫的存在性和泡沫水平。指标法主要有需求类指标、供给类指标和信贷类指标来进行评价。
2.2 理论价格法
理论价格法包括收益还原法和回归模型法。收益还原法，首先确定折现率和预期资产的未来收益，计算房地产的基础价值；其次比较基础价值和市场价格，计算泡沫系数。回归模型法基于房地产市场供需因素的角度，首先定性分析出住房价格的经济基本面影响因素；然后建立回归模型求出房地产的基础价值；最后比较基础价值和市场价格，计算泡沫系数。
2.3 统计检验法
统计检验法是计量经济学的原理对住房价格变化进行统计分析，理论依据是住房价格与基础价值之间的关系，其基本原理是：首先依据合适的统计模型进行假设检验；然后根据假设检验的结果来判断房地产泡沫是否存在。
理论价格法和统计检验法虽已经过数学上严密逻辑的证明，但这两种方法对数据的要求较高，而我国房地产市场是一个很年轻的市场，相关统计资料存在很多问题，如不及时、不全面、不准确和口径不一致等问题。
3 基于指标法的合肥市房地产泡沫实证分析
根据指标选取的原则，结合房地产泡沫的定义和前文所述，确定了下述的分析指标。
3.1 房价收入比
房价收入比是一套住房的平均销售价格或价格中位数与居民平均家庭年收入平均值或中位数的比值，可反映居民对住房的购买能力。20世纪90年代初世界银行中国局专家黑马先生对中国住房制度改革进行研究时，提出了一个被世界银行认为“比較理想”的经验比例，即中国房价收入比的合理区间是36。
根据该指标的定义，再考虑统计数据的可获得性，选取城镇居民人均可支配收入作为家庭人均全部年收入。为了保证数据的权威性，使用的数据均来源于历年《合肥统计年鉴》，下同。另外，为了更准确地计算房价收入比，需要剔除价格因素的影响，本文对城镇居民人均可支配收入变量和商品房销售均价变量以1995年为基期利用居民消费价格指数进行平减，计算结果见图1。 由计算结果可知，2000年到2008年，合肥市房价收入比均小于6，没有房地产泡沫。但是从2009年开始，合肥市房价收入比均大于6，尤其是2016年达到了9.62，上升趋势明显，根据黑马先生提出的经验比例，表明房价超出人们的购买能力，房价“虚高”，市场投机活跃，存在房地产泡沫。2009年合肥市房价收入比同比增长44.13%，其增幅最大，当时的背景是政府出台了力度较大的救市政策。利好政策下带来的上涨预期、货币流动性持续宽松带来的低廉融资成本和房地产开发企业豪赌土地市场等为2016年合肥市房价收入比的快速上涨提供了支持空间，该年涨幅达到了13.34%。
3.2 房地产价格的增长率/CPI的增长率
房地产价格的增长率/CPI（以下简称房价与CPI的同步率）的增长率数值越大，房地产市场存在泡沫的可能性就越大。马辉、陈守东、才元（2008）认为房价与CPI的同步率大于2小于4并且房地产市场价格增长率大于8%时，房地产市场存在着轻微的泡沫；房价与CPI的同步率大于4并且房地产市场价格增长率大于10%时，房地产市场存在着严重的泡沫。
合肥市房价与CPI的同步率的计算结果见图2。由计算结果可知，2000年～2016年合肥市房价与CPI的同步率的数值波动较大，极差达到了41.9，标准差为9.43；由于2009年出台了救市政策，导致商品房销售均价涨幅较大，故从2005年开始的房价与CPI的同步率下降趋势被扭转，并在2010年达到高峰值14.69；自2014年开始，合肥商品房销售均价的涨幅和房价与CPI的同步率的数值都较大，超过了马辉等人提出的警戒线，值得关注；2000年～2016年期间，合肥市商品房均价平均年上涨10.84%，房价与CPI的同步率的均值为4.13，根据马辉等人的研究结论，合肥房地产市场存在着严重的泡沫。
3.3 商品房施工面积/商品房竣工面积
商品房施工面积/商品房竣工面积可以直观的反映未来1到2 年后的商品房现房供应量，该指标数值越大，表明房地产泡沫程度越高。胡谨卿（2004）认为该指标数值小于 3 时会出现商品房供不应求，大于 4 时未来商品房供应量将会过度放大。
计算结果显示，从2008年开始，合肥市商品房施工面积/商品房竣工面积均大于4；其中，2009年商品房施工面积/商品房竣工面积达到了历史最高点，达到了7.91；2014年合肥市商品房施工面积/商品房竣工面积的增速最大，达到了35%；2000年～2016年合肥市商品房施工面积/商品房竣工面积的均值大于 4，表明房地产市场存在明显的泡沫。
4 抑制房地产泡沫的政策建议
基于指标法的合肥市房地产泡沫实证分析结果显示，2000年～2016年期间，合肥房地产市场存在着明显的泡沫。在实证分析的基础上，提出抑制房地产泡沫的政策建议，以期给政府相关部门决策提供智力支持。
4.1 严格控制土地供应量
应该根据市场的实际需求和房地产投资规模来投放与之相對应的土地，科学合理地拟定土地供应计划，严格控制土地供应量，尽量保持土地市场供求关系平衡。在商品房价格上涨幅度较大的时候，为了预防房地产泡沫的产生和膨胀，要加大土地供应，对以前制定的土地供应计划进行实时动态调整，以期控制土地价格，避免产生地价上涨所导致的商品房价格上涨预期。
4.2 完善保障住房体系
目前我国住房保障体系主要包括经济适用房、廉租房、住房公积金、限价房和公共租赁房等。作为中部省份城市，合肥市的收入水平和浙江、广东等经济发达地区的差距较大，中低收入群体较多，合肥市应通过保障性住房确保满足多数的中低收入家庭的住房需求，有效改善城镇困难群众的住房条件，并且应此项工作作为民生工作的重点，实现“住有所居”目 标，促进社会和谐稳定。
4.3 加强房地产信贷的监管力度
银行信贷与房地产市场价格相互影响、相互作用，银行信贷政策的调整会导致房地产市场价格的变化，房地产市场价格直接影响银行信贷资金的价值和安全。因此，加强房地产信贷的监管力度，对于控制商品房市场价格的过快上涨和泡沫的产生、膨胀具有重要的作用。为此，相关部门和机构应严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策，严格执行 “首付贷”禁令；审慎开展与房地产中介和房企相关的业务，对于达不到标准的房地产开发企业坚决不予以发放贷款；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域，落实差别化住房信贷政策；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
参考文献：
[1]马辉，陈守东，才元.当前我国房地产泡沫的实证分析[J].经济研究参考，2008（34）：2533.
[2]胡谨卿，张大亮.房地产泡沫评测体系研究[J].城市开发，2004（11）：3439
[3]郭荣欣，李金凤.日本房地产泡沫与中国房地产现状分析[J].经济研究导刊，2011（16）：139140.
基金项目：安徽建筑大学质量工程项目（2011YX12）：基于“大土木”教育理念的《市场调查与预测》课程教学改革探索
作者简介：葛立新（1979），男，安徽建筑大学教务处老师，安徽建筑大学工程硕士在读，专业：建筑与土木工程。
摘要：研究合肥市泡沫的存在性和泡沫度的高低，并据此提出政策建议，对于合理判断当前合肥市房地产价格状况具有重要的意义。首先介绍了房地产泡沫的概念，其次介绍房地产泡沫的测度方法，最后运用指标法对合肥市房地产泡沫水平进行了测度，并据此提出了政策建议。
关键词：指标法；泡沫测度；房地产泡沫
中图分类号：F27文献标识码：A
Abstract：This paper studies the existence and degree of bubbles in Hefei， and puts forward policy recommendations， which is of great significance to reasonably judge the current situation of real estate prices in Hefei. This paper first introduces the concept of the real estate bubble， then introduces the measurement method of the real estate bubble， and finally uses the indicator method to measure the real estate bubble level of Hefei， and puts forward some policy suggestions accordingly.
Key words：Indicator method；Measure of bubble；Real estate bubble
伴随着我国住房制度改革取得的显著成绩，房地产业不仅逐渐成为支柱产业和经济发展中的新增长点，而且也带动了基础设施建设的高速发展，支撑了我国快速高效的城镇化进程。然而，近些年来，房地产市场在快速发展的同时，也出现了投资投机热度急剧增加、房价持续上涨的问题，从而导致居民购买住房的压力不断增大。
自2000年以来，合肥市GDP总量快速提升，由 2000年的369.16亿元增加到2016年的6274.3 亿元，按可比价格计算的年均增长率高达15.22%。与其同时，房地产开发投资持续增长，2016年房地产开发投资额达到1352.59亿元，同比增长了7.42%，增幅比全省和全国分别高3.42个百分点和0.52个百分点，占全社会固定资产投资额的比重达到了20.8%。2016年发布的《国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》提出：安徽整体纳入长三角城市群，合肥是与杭州、南京并列的长三角世界级城市群三大副中心之一。这无疑给合肥市房地产市场的发展带来了新的契机，推动了合肥市房地产业新一轮的增长极。关于合肥市房地产泡沫的存在性和泡沫度的大小，已引起广大学者和政府部门的高度关注。因此，研究合肥市泡沫的存在性和泡沫度的高低，并据此提出政策建议，对于合理判断当前合肥市房地产价格状况具有重要的意义。
1 房地产泡沫的概念
房地产泡沫是经济泡沫的形态之一，并以房地产作为实体承载物，它由过度投机所引发的房地产市场价格脱离其基础价值，表现形式是房地产市场价格先持续暴涨、最后突然暴跌。因此，房地产泡沫的本质是价格泡沫，当房地产市场价格和其基础价值有偏差时，泡沫就会出现，且当这种偏差即基础价值被高估的部分高到一定水平时，房地产价格就会迅速下降，于是泡沫就会在膨胀的过程中破灭。
2 房地产泡沫的测度方法
目前，理论界对房地产泡沫测度方法的研究较多，提出了各种检测方法，其中常用的方法主要有：指标法、理论价格法和统计检验法。
2.1 指标法
指标法，也称为指标评价法，是被广泛应用的检验房地产泡沫的方法。该方法是指运用一些与房地产市场相关联的经济基本面指标，比较指标的测度值和合理值，来检验房地产泡沫的存在性和泡沫水平。指标法主要有需求类指标、供给类指标和信贷类指标来进行评价。
2.2 理论价格法
理论价格法包括收益还原法和回归模型法。收益还原法，首先确定折现率和预期资产的未来收益，计算房地产的基础价值；其次比较基础价值和市场价格，计算泡沫系数。回归模型法基于房地产市场供需因素的角度，首先定性分析出住房价格的经济基本面影响因素；然后建立回归模型求出房地产的基础价值；最后比较基础价值和市场价格，计算泡沫系数。
2.3 统计检验法
统计检验法是计量经济学的原理对住房价格变化进行统计分析，理论依据是住房价格与基础价值之间的关系，其基本原理是：首先依据合适的统计模型进行假设检验；然后根据假设检验的结果来判断房地产泡沫是否存在。
理论价格法和统计检验法虽已经过数学上严密逻辑的证明，但这两种方法对数据的要求较高，而我国房地产市场是一个很年轻的市场，相关统计资料存在很多问题，如不及时、不全面、不准确和口径不一致等问题。
3 基于指标法的合肥市房地产泡沫实证分析
根据指标选取的原则，结合房地产泡沫的定义和前文所述，确定了下述的分析指标。
3.1 房价收入比
房价收入比是一套住房的平均销售价格或价格中位数与居民平均家庭年收入平均值或中位数的比值，可反映居民对住房的购买能力。20世纪90年代初世界银行中国局专家黑马先生对中国住房制度改革进行研究时，提出了一个被世界银行认为“比較理想”的经验比例，即中国房价收入比的合理区间是36。
根据该指标的定义，再考虑统计数据的可获得性，选取城镇居民人均可支配收入作为家庭人均全部年收入。为了保证数据的权威性，使用的数据均来源于历年《合肥统计年鉴》，下同。另外，为了更准确地计算房价收入比，需要剔除价格因素的影响，本文对城镇居民人均可支配收入变量和商品房销售均价变量以1995年为基期利用居民消费价格指数进行平减，计算结果见图1。 由计算结果可知，2000年到2008年，合肥市房价收入比均小于6，没有房地产泡沫。但是从2009年开始，合肥市房价收入比均大于6，尤其是2016年达到了9.62，上升趋势明显，根据黑马先生提出的经验比例，表明房价超出人们的购买能力，房价“虚高”，市场投机活跃，存在房地产泡沫。2009年合肥市房价收入比同比增长44.13%，其增幅最大，当时的背景是政府出台了力度较大的救市政策。利好政策下带来的上涨预期、货币流动性持续宽松带来的低廉融资成本和房地产开发企业豪赌土地市场等为2016年合肥市房价收入比的快速上涨提供了支持空间，该年涨幅达到了13.34%。
3.2 房地产价格的增长率/CPI的增长率
房地产价格的增长率/CPI（以下简称房价与CPI的同步率）的增长率数值越大，房地产市场存在泡沫的可能性就越大。马辉、陈守东、才元（2008）认为房价与CPI的同步率大于2小于4并且房地产市场价格增长率大于8%时，房地产市场存在着轻微的泡沫；房价与CPI的同步率大于4并且房地产市场价格增长率大于10%时，房地产市场存在着严重的泡沫。
合肥市房价与CPI的同步率的计算结果见图2。由计算结果可知，2000年～2016年合肥市房价与CPI的同步率的数值波动较大，极差达到了41.9，标准差为9.43；由于2009年出台了救市政策，导致商品房销售均价涨幅较大，故从2005年开始的房价与CPI的同步率下降趋势被扭转，并在2010年达到高峰值14.69；自2014年开始，合肥商品房销售均价的涨幅和房价与CPI的同步率的数值都较大，超过了马辉等人提出的警戒线，值得关注；2000年～2016年期间，合肥市商品房均价平均年上涨10.84%，房价与CPI的同步率的均值为4.13，根据马辉等人的研究结论，合肥房地产市场存在着严重的泡沫。
3.3 商品房施工面积/商品房竣工面积
商品房施工面积/商品房竣工面积可以直观的反映未来1到2 年后的商品房现房供应量，该指标数值越大，表明房地产泡沫程度越高。胡谨卿（2004）认为该指标数值小于 3 时会出现商品房供不应求，大于 4 时未来商品房供应量将会过度放大。
计算结果显示，从2008年开始，合肥市商品房施工面积/商品房竣工面积均大于4；其中，2009年商品房施工面积/商品房竣工面积达到了历史最高点，达到了7.91；2014年合肥市商品房施工面积/商品房竣工面积的增速最大，达到了35%；2000年～2016年合肥市商品房施工面积/商品房竣工面积的均值大于 4，表明房地产市场存在明显的泡沫。
4 抑制房地产泡沫的政策建议
基于指标法的合肥市房地产泡沫实证分析结果显示，2000年～2016年期间，合肥房地产市场存在着明显的泡沫。在实证分析的基础上，提出抑制房地产泡沫的政策建议，以期给政府相关部门决策提供智力支持。
4.1 严格控制土地供应量
应该根据市场的实际需求和房地产投资规模来投放与之相對应的土地，科学合理地拟定土地供应计划，严格控制土地供应量，尽量保持土地市场供求关系平衡。在商品房价格上涨幅度较大的时候，为了预防房地产泡沫的产生和膨胀，要加大土地供应，对以前制定的土地供应计划进行实时动态调整，以期控制土地价格，避免产生地价上涨所导致的商品房价格上涨预期。
4.2 完善保障住房体系
目前我国住房保障体系主要包括经济适用房、廉租房、住房公积金、限价房和公共租赁房等。作为中部省份城市，合肥市的收入水平和浙江、广东等经济发达地区的差距较大，中低收入群体较多，合肥市应通过保障性住房确保满足多数的中低收入家庭的住房需求，有效改善城镇困难群众的住房条件，并且应此项工作作为民生工作的重点，实现“住有所居”目 标，促进社会和谐稳定。
4.3 加强房地产信贷的监管力度
银行信贷与房地产市场价格相互影响、相互作用，银行信贷政策的调整会导致房地产市场价格的变化，房地产市场价格直接影响银行信贷资金的价值和安全。因此，加强房地产信贷的监管力度，对于控制商品房市场价格的过快上涨和泡沫的产生、膨胀具有重要的作用。为此，相关部门和机构应严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策，严格执行 “首付贷”禁令；审慎开展与房地产中介和房企相关的业务，对于达不到标准的房地产开发企业坚决不予以发放贷款；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域，落实差别化住房信贷政策；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
参考文献：
[1]马辉，陈守东，才元.当前我国房地产泡沫的实证分析[J].经济研究参考，2008（34）：2533.
[2]胡谨卿，张大亮.房地产泡沫评测体系研究[J].城市开发，2004（11）：3439
[3]郭荣欣，李金凤.日本房地产泡沫与中国房地产现状分析[J].经济研究导刊，2011（16）：139140.
基金项目：安徽建筑大学质量工程项目（2011YX12）：基于“大土木”教育理念的《市场调查与预测》课程教学改革探索
作者简介：葛立新（1979），男，安徽建筑大学教务处老师，安徽建筑大学工程硕士在读，专业：建筑与土木工程。