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本文选取万科2010-2015年的财务报表，主要利用比率分析方法，通过计算财务指标以及研究这些财务指标之间的联系对万科的盈利能力进行分析，并与行业平均水平进行比较，反映企业经营状况，评价企业现存的问题并针对这些问题提出建议。
房地产企业 盈利能力 行业地位
研究背景
房地产行业受国家或地方政策的影响非常大，细微的政策波动都能对其产生巨大的影响。最近几年尤其是2015年以来虽然财政政策和货币政策都在朝着利好房地产市场的方向发展，销售回暖现象明显，但是整个行业下行的趋势并没有因此改变。在这样的行业环境下，万科集团作为专业住宅开发企业的佼佼者在品牌，人才，客户，资源等方面有明显的优势。围绕这一问题，在同行业以及国家经济的大环境下，本文从几大财务指标上对万科集团近年来的财务数据做出数字层面的浅析，目的在于从近期财务数据中找出企业存在的问题，总结优势和不足，予以初步建议。
万科基本情况
万科作为中国房地产市场的领头羊，下文是对万科历年来的财务报表进行的分析。
如表1所示，2011-2015年，万科经营业绩呈稳步上升的趋势，在国家货币政策和财政政策的不断调整下利润总额的增幅较前几年有较大的提高，总资产增加的趋势也很明显，但是凈利润增长的幅度明显小于利润总额和总资产的增长幅度。
盈利能力分析
公司的盈利能力是指公司正常的经营活动，通常使用的盈利能力指标主要有净资产收益率、销售毛利率、销售净利率、总资产报酬率等。
（1）净资产收益率。净资产收益率=净利润/平均所有者权益。净资产收益率反映企业自有资金获取净收益的能力，能准确客观的评价企业的资本经营效益。
由万科股份有限公司年报分析可知，万科公司的净资产收益率是处于一个不稳定的状态，但和同行业相比，仍然处于领先地位，并且在政策环境和市场环境都比较紧张的情况下仍保持较高的净资产收益率，说明万科的盈利能力比较稳定，经营效果相对理想。
（2）销售毛利率。销售毛利率=（销售收入-销售成本）/销售收入。由万科股份有限公司年报分析可知，自2010年以来万科企业股份有限公司的销售毛利率呈下降的趋势，万科销售成本在销售收入中所占的比重越来越高，企业盈利能力有一定程度下降，说明万科应加强对成本的管理和控制，同时增强销售能力，减少存货，以期在未来实现更高的盈利能力。
（3）销售净利率。销售净利率=净利润/销售收入。由万科股份有限公司年报分析可知，2010-2015年万科企业股份有限公司的销售净利率有所降低，但在同行业中仍处于较高的水平，说明万科依然拥有较好的获利能力。
（4）总资产报酬率。总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额。由万科股份有限公司年报分析可知，万科企业的总资产报酬率稳定性较差，尤其是2013，2014年跌幅较大，总资产的大幅增加并没有带来净利润的大幅增长，公司的总资产报酬率呈波动状态，但在2015年有所好转，表明万科利用资产创造利润的能力不太稳定，盈利能力也因此有所波动，万科应当针对此进一步找出影响该指标的不利因素。
（5）万科盈利能力指标与同行业企业比较。
由表2可得，万科的净资产收益率在同行业中处于较高的水平，盈利能力稳定性较好；销售毛利率和销售净利率也处于中上的水平，但资产报酬率不是很理想，远低于大华和保利，利润的上升空间还很大，应当注重增强自身创造利润的能力。
万科企业股份有限公司存在的问题及建议
（1）存在的问题。1.企业的盈利状况不稳定，存在一定程度的波动，说明宏观经济和政府政策对公司经营业绩的影响较大。2.存货的管理。万科的存货数量非常大，虽然这对其未来的发展有一定程度的保障但同时也会伴随着非常大的隐藏风险。
（2）建议。1.推进公司品牌化战略。房地产企业不可避免的会受到政策环境和市场大环境的影响，因此，为了实现更高的盈利，需要从提高自身的企业形象出发，取得自己独有的优势条件。2.提高销售数量和销售质量，进一步优化存货结构，将存货数量控制在合理可控的范围内。
结论与展望
从2015年的数据来看，楼市整体回暖趋势基本明确，市场潜力会进一步激发。在这种有益于房地产企业发展的宏观大环境下，商品住宅市场仍有很大的发展空间，万科应当在充分发挥自身在品牌、产品、融资、人才等方面的优势，加强对资本结构的管理，积极调整发展战略，从单纯追求数量上的增长转变为注重创新的新型发展模式，审时度势，加大力度对实时经济形势政策、市场环境等方面进行风险分析和评估，以便随时应对可能出现的问题和风险，获得更大的收益。
作者简介：郑玉香 女 汉 上海海事大学 教授 企组织行为管理；王莲 女 汉 上海海事大学 研究生 企业管理
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[7] 韩莹.房地产上市公司偿债能力实证分析.财会通讯，2015（35）.
[8] 屈志刚.万科房地产企业实施品牌战略的探讨.贵州大学.硕士学位论文，2006.
房地产企业 盈利能力 行业地位
研究背景
房地产行业受国家或地方政策的影响非常大，细微的政策波动都能对其产生巨大的影响。最近几年尤其是2015年以来虽然财政政策和货币政策都在朝着利好房地产市场的方向发展，销售回暖现象明显，但是整个行业下行的趋势并没有因此改变。在这样的行业环境下，万科集团作为专业住宅开发企业的佼佼者在品牌，人才，客户，资源等方面有明显的优势。围绕这一问题，在同行业以及国家经济的大环境下，本文从几大财务指标上对万科集团近年来的财务数据做出数字层面的浅析，目的在于从近期财务数据中找出企业存在的问题，总结优势和不足，予以初步建议。
万科基本情况
万科作为中国房地产市场的领头羊，下文是对万科历年来的财务报表进行的分析。
如表1所示，2011-2015年，万科经营业绩呈稳步上升的趋势，在国家货币政策和财政政策的不断调整下利润总额的增幅较前几年有较大的提高，总资产增加的趋势也很明显，但是凈利润增长的幅度明显小于利润总额和总资产的增长幅度。
盈利能力分析
公司的盈利能力是指公司正常的经营活动，通常使用的盈利能力指标主要有净资产收益率、销售毛利率、销售净利率、总资产报酬率等。
（1）净资产收益率。净资产收益率=净利润/平均所有者权益。净资产收益率反映企业自有资金获取净收益的能力，能准确客观的评价企业的资本经营效益。
由万科股份有限公司年报分析可知，万科公司的净资产收益率是处于一个不稳定的状态，但和同行业相比，仍然处于领先地位，并且在政策环境和市场环境都比较紧张的情况下仍保持较高的净资产收益率，说明万科的盈利能力比较稳定，经营效果相对理想。
（2）销售毛利率。销售毛利率=（销售收入-销售成本）/销售收入。由万科股份有限公司年报分析可知，自2010年以来万科企业股份有限公司的销售毛利率呈下降的趋势，万科销售成本在销售收入中所占的比重越来越高，企业盈利能力有一定程度下降，说明万科应加强对成本的管理和控制，同时增强销售能力，减少存货，以期在未来实现更高的盈利能力。
（3）销售净利率。销售净利率=净利润/销售收入。由万科股份有限公司年报分析可知，2010-2015年万科企业股份有限公司的销售净利率有所降低，但在同行业中仍处于较高的水平，说明万科依然拥有较好的获利能力。
（4）总资产报酬率。总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额。由万科股份有限公司年报分析可知，万科企业的总资产报酬率稳定性较差，尤其是2013，2014年跌幅较大，总资产的大幅增加并没有带来净利润的大幅增长，公司的总资产报酬率呈波动状态，但在2015年有所好转，表明万科利用资产创造利润的能力不太稳定，盈利能力也因此有所波动，万科应当针对此进一步找出影响该指标的不利因素。
（5）万科盈利能力指标与同行业企业比较。
由表2可得，万科的净资产收益率在同行业中处于较高的水平，盈利能力稳定性较好；销售毛利率和销售净利率也处于中上的水平，但资产报酬率不是很理想，远低于大华和保利，利润的上升空间还很大，应当注重增强自身创造利润的能力。
万科企业股份有限公司存在的问题及建议
（1）存在的问题。1.企业的盈利状况不稳定，存在一定程度的波动，说明宏观经济和政府政策对公司经营业绩的影响较大。2.存货的管理。万科的存货数量非常大，虽然这对其未来的发展有一定程度的保障但同时也会伴随着非常大的隐藏风险。
（2）建议。1.推进公司品牌化战略。房地产企业不可避免的会受到政策环境和市场大环境的影响，因此，为了实现更高的盈利，需要从提高自身的企业形象出发，取得自己独有的优势条件。2.提高销售数量和销售质量，进一步优化存货结构，将存货数量控制在合理可控的范围内。
结论与展望
从2015年的数据来看，楼市整体回暖趋势基本明确，市场潜力会进一步激发。在这种有益于房地产企业发展的宏观大环境下，商品住宅市场仍有很大的发展空间，万科应当在充分发挥自身在品牌、产品、融资、人才等方面的优势，加强对资本结构的管理，积极调整发展战略，从单纯追求数量上的增长转变为注重创新的新型发展模式，审时度势，加大力度对实时经济形势政策、市场环境等方面进行风险分析和评估，以便随时应对可能出现的问题和风险，获得更大的收益。
作者简介：郑玉香 女 汉 上海海事大学 教授 企组织行为管理；王莲 女 汉 上海海事大学 研究生 企业管理
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