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摘要：房地产建设工程项目竣工结算造价的审核是工程造价控制的最后一个环节，工程造价审核质量的好坏是由多方面原因造成的。工程竣工结算审核是一项非常细致具体的工作,在计算工程量、套用定额子目时要仔细认真、不可高估冒算或漏算少项，要保证建设工程项目造价的准确性、真实性,恪守职业道德、保持良好的自身信誉。为建设工程项目造价审核工作创造一个良好的发展环境，促使工程结算工作的良性循环。
关键词：房地产建设工程;竣工结算;造价审核
Abstract: the real estate construction project completion settlement audit cost is the last link of the project cost control, project cost audit quality is caused by many factors. Project completion settlement audit is a very meticulous and specific work, when calculating the quantities, to paraphrase quota Buddhism be careful, do not overestimate risk or leakage is less items, to ensure the accuracy and authenticity of the construction project cost, abide by professional ethics, maintain good credibility. For the construction project cost audit work to create a good environment for development, the work of engineering settlement of virtuous circle.
Keywords: real estate construction project; Completion and settlement; Cost of the audit
中图分类号：TU723.3文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
当前房地产建设工程竣工结算存在的问题
1、利用合同开口多算
有的业主对发包合同重视不够，仅与施工单位商定工程范围进度和质量等条款就签订合同，开工建设。到工程竣工结算时，才发现原发包合同一无工程价款，二无结算要求，连设计变更也没有限制的条款，甚至随意开口，合同对工程结算没有约束力，施工单位借此夸大施工难度，大量提交建设单位负责人签批增加工日和投资的签证；施工单位办理结算时，又利用合同开口和其它漏洞高估多算，增加结算投资。
2、隐蔽工程没有验收
如建设项目没有实行工程监理，或只委托“形式监理”(即有监理合同，但不要求派人驻现场监理)，建设单位没有专人管施工现场，故导致隐蔽工程无验收记录。竣工结算时，施工单位委托设计人员补签证，列入结算。此类事后补签的隐蔽工程往往数量比实际增加，或根本无此项目发生。
3、设计变更事后签证
有的建设单位不重视控制设计变更，不办理设计变更的审批手续，没有正式的设计变更通知单，没有设计变更引起的工程量与投资增减的记录。
4、工程计量不按规定
工程量不按国家统一规定的计算规则和竣工图尺寸计算。如建筑工程土方外运按开挖量，不扣除回填土数量；砌墙体未扣0.3M以上洞孔和钢筋险圈梁、柱等体积；框架间墙体规定按净长线计算，却用中心线长度计算，多算框架柱部分；综合脚手架应按建筑面积计算，却把不能计算建筑面积的杂物间面积也计入，少扣重叠交叉多算工程量也时有出现等等。由于没有按规定计算，造成竣工结算工程量增加而多报工程价款。
5、结算单价随意高套
不认真执行规定的(或合同约定的)单价，随意高套，造成结算投资虚增。
6、取费计算多加少扣
间接费和利润等计算，往往出现规定应扣减的项目少扣或不扣，而规定不允许增加的项目又尽量增加。差价为负值的不计，只计算差价为正值的材料，造成负差少扣，多报结算总值。但有的项目结算中，当发现用指数法调差略高时，就随意把该用价差法高速的改为指数法调差；或本应采用指数法调差的，改用价差法，以便用少扣负差和扩大人工、机械费数量多调整人工费及机械费等手法，多计列入直接费的价差。此外，计算误差、虚设项目等问题也时有发生。
二、建筑工程造价竣工结算的主要工作和方法
在建筑工程中，从狭义上说，工程造价无论是预算、投标或者结算，实质上就是为完成建造该工程所需货币化的体现。目前，我国建筑市场日趋完善，工程量清单计价规范全面推行，我国的计价方式发生了根本变化，工程竣工结算也随之变化。建筑施工企业尤其要加强清单计价方式的工程结算，主要工作就是处理好涉及量和价及其相关影响的关系。量即数量，一般指工程量。
对工程造价人员来说，工程竣工结算主要的工作是计算建设工程的工程量。清单计价中工程量清单是由招标人在招标文件中明确规定的，标明的工程量作为投标人投标报价的共同基础，投标人对这部分工程量一般是不可调整的。对于这部分工程量，投標人在投标时一定要根据招标人所提供的招标施工图纸，认真核对招标人所提供的工程量，有错误或重大偏差而大幅度影响工程报价的地方要及时通知招标方，招标方才有可能更改招标时的工程量。在工程竣工结算时，工程量清单中标明的工程量需按承发包双方在合同中约定应予计量且实际完成的工程量确定。因此，施工企业要做好施工现场的计量及监理签证。对额外的工程量可以分为风险内的工程量和风险外的工程量。风险内的工程量，由于这部分的工程量的风险投标人在投标时已经加以考虑，并在合同中予以明确，所以这部分工程量即使有施工现场签证，一般也得不到认可。
对风险外部分的项目工程量要加强现场签证，尤其是要有业主、监理的共同签证，还有设计单位设计修改的通知单，图纸会审记录等。有了这些相应的签证，这部分工程量才能得到认可，结算时才有利。“价“即价格，一般指单价。清单计价模式下分为两个方面：第一方面是投标时的综合单价。这部分价格在合同中依约定，结算是只需套用就可以了；第二方面的价格就是工程变更的价格。
工程变更就是在施工过程出现了与签订合同时的设计条件不一致，需要改变原有施工承包范围的工作内容，也就发生了上述提及的风险外的工程量。按照《建设工程施工合同》（示范文本）确定变更价款的方法，其价格的确定主要从三方面进行：
（1）合同或投标报价中已有适用于变更工程的价格，按已有的价格确定，结算时只需直接套用。
（2）合同或投标报价中已有类似于变更工程的价格，可以参照类似的价格确定，结算时按照原有清单的相关内容，进行部分换算，相应地确定工程变更的价格。
（3）合同或投标报价中没有适用或类似于变更工程的价格，此时，由投标人提出适当的变更价格，经与发包方协商后确定。这部分价格一般由施工单位根据合同规定的条款，按清单中未列项目综合单价的计价程序，编制综合单价，报监理工程师和发包方审核。
工程竣工结算看似简单，只是数字的加减乘除，但是要做好也非易事。结算编制中容易出现的失误之一就是漏项。漏项就意味该得收益的损失。笔者经过几年结算实践工作经验的分析与总结，认为施工企业应根据工程的具体实施情况从以下几方面在工程结算时予以考虑：
第一、由于政策性变化而引起的费用调整。如取费费率的变化、材料补差的变化、人工工资标准、机械台班单价的变化等。
第二、投标时按常规计算，结算时需如实调整的费用。如大型机械进退场费（什么类型规格的机械进场多少次等）、墙体加固筋、暂定价调整、甲供水电费的扣除等。
第三、施工索赔费用。是由发包方未履行合同义务，或发生了应由发包方承担的风险而导致包商的损失。如发包方交付图纸技术资料、场地、道路等时间的延误，与勘探报告不符的地质情况，发生了恶劣的气候条件（洪水、战争、地震），业主推迟支付工程款，第三方的原因导致的承包商的损失（如设计、指定分包），甲供材料的缺陷，设计错误导致的施工损失等。
第四，合同规定的有关奖励费用：如提前竣工奖、赶工措施费、质量奖等。
三、房地产建设工程造价的竣工结算审核注意事项
从事竣工结算审核的人员除根据不同情况分别按上述方法进行结算审核外，在施工过程中还应定期深入施工现场，熟悉实际情况。例如，浇筑混凝土时本来图纸要求为C25，经甲方口头通知改为C30的，如通风、空调风管安装需要加工制作，安装金属支架和管道保温等。在一些施工圖中，往往只注明按施工验收规范施工，由于施工图册适用范围较广，所规定的支架厚度都有一定的幅度，致使所编制施工图结算与实际施工不一致。
审核人员只有深入施工现场才能发现和解决这些存在的问题，熟悉每个工程细目所包括的工作内容和施工工序，较好的完成审核施工图结算任务。又如重点审查法应灵活掌握，重点审查中，如发现问题较多，应扩大审查范围;反之如没发现问题，或者发现的差错很小，应考虑适当缩小审查范围。
此外，如果建设单位工程结算审查力量较强，或时间比较充裕，则审查的范围可以放宽一些，反之适当缩小。建设单位和施工单位应互相提供资料，使审核人员有共同的依据。如果是列项或计算问题，审核人员应协调建设单位和施工单位一起协商解决，经过协商和调整，审核人员可能将所有问题全部解决。如有些问题建设单位和施工单位意见不能统一，应通过当地仲裁部门解决。
四、结束语
房地产建筑工程竣工结算审核是一个复杂而系统的工作，在开展竣工结算审核前就需要制定周密的审核策略、计划和进度，同时要根据具体情况进行适度调整，以确保审核工作的顺利进行。审核人员只有不断地总结经验教训，在实践中形成一套行之有效的审核流程和标准，才能逐步提高审核工作成效，实现工程造价管理的目的。
参考文献
[1] 刘兰．建筑工程项目竣工结算阶段造价的审核方法[J]．中国房地产业，2011．
[2] 蔡秋生．浅谈建设工程竣工结算价的审核内容[J]．中国房地产业，2013．
[3] 孟思佳．工程竣工结算审核阶段的造价管理[J]．城市建设理论研究，2011．
关键词：房地产建设工程;竣工结算;造价审核
Abstract: the real estate construction project completion settlement audit cost is the last link of the project cost control, project cost audit quality is caused by many factors. Project completion settlement audit is a very meticulous and specific work, when calculating the quantities, to paraphrase quota Buddhism be careful, do not overestimate risk or leakage is less items, to ensure the accuracy and authenticity of the construction project cost, abide by professional ethics, maintain good credibility. For the construction project cost audit work to create a good environment for development, the work of engineering settlement of virtuous circle.
Keywords: real estate construction project; Completion and settlement; Cost of the audit
中图分类号：TU723.3文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
当前房地产建设工程竣工结算存在的问题
1、利用合同开口多算
有的业主对发包合同重视不够，仅与施工单位商定工程范围进度和质量等条款就签订合同，开工建设。到工程竣工结算时，才发现原发包合同一无工程价款，二无结算要求，连设计变更也没有限制的条款，甚至随意开口，合同对工程结算没有约束力，施工单位借此夸大施工难度，大量提交建设单位负责人签批增加工日和投资的签证；施工单位办理结算时，又利用合同开口和其它漏洞高估多算，增加结算投资。
2、隐蔽工程没有验收
如建设项目没有实行工程监理，或只委托“形式监理”(即有监理合同，但不要求派人驻现场监理)，建设单位没有专人管施工现场，故导致隐蔽工程无验收记录。竣工结算时，施工单位委托设计人员补签证，列入结算。此类事后补签的隐蔽工程往往数量比实际增加，或根本无此项目发生。
3、设计变更事后签证
有的建设单位不重视控制设计变更，不办理设计变更的审批手续，没有正式的设计变更通知单，没有设计变更引起的工程量与投资增减的记录。
4、工程计量不按规定
工程量不按国家统一规定的计算规则和竣工图尺寸计算。如建筑工程土方外运按开挖量，不扣除回填土数量；砌墙体未扣0.3M以上洞孔和钢筋险圈梁、柱等体积；框架间墙体规定按净长线计算，却用中心线长度计算，多算框架柱部分；综合脚手架应按建筑面积计算，却把不能计算建筑面积的杂物间面积也计入，少扣重叠交叉多算工程量也时有出现等等。由于没有按规定计算，造成竣工结算工程量增加而多报工程价款。
5、结算单价随意高套
不认真执行规定的(或合同约定的)单价，随意高套，造成结算投资虚增。
6、取费计算多加少扣
间接费和利润等计算，往往出现规定应扣减的项目少扣或不扣，而规定不允许增加的项目又尽量增加。差价为负值的不计，只计算差价为正值的材料，造成负差少扣，多报结算总值。但有的项目结算中，当发现用指数法调差略高时，就随意把该用价差法高速的改为指数法调差；或本应采用指数法调差的，改用价差法，以便用少扣负差和扩大人工、机械费数量多调整人工费及机械费等手法，多计列入直接费的价差。此外，计算误差、虚设项目等问题也时有发生。
二、建筑工程造价竣工结算的主要工作和方法
在建筑工程中，从狭义上说，工程造价无论是预算、投标或者结算，实质上就是为完成建造该工程所需货币化的体现。目前，我国建筑市场日趋完善，工程量清单计价规范全面推行，我国的计价方式发生了根本变化，工程竣工结算也随之变化。建筑施工企业尤其要加强清单计价方式的工程结算，主要工作就是处理好涉及量和价及其相关影响的关系。量即数量，一般指工程量。
对工程造价人员来说，工程竣工结算主要的工作是计算建设工程的工程量。清单计价中工程量清单是由招标人在招标文件中明确规定的，标明的工程量作为投标人投标报价的共同基础，投标人对这部分工程量一般是不可调整的。对于这部分工程量，投標人在投标时一定要根据招标人所提供的招标施工图纸，认真核对招标人所提供的工程量，有错误或重大偏差而大幅度影响工程报价的地方要及时通知招标方，招标方才有可能更改招标时的工程量。在工程竣工结算时，工程量清单中标明的工程量需按承发包双方在合同中约定应予计量且实际完成的工程量确定。因此，施工企业要做好施工现场的计量及监理签证。对额外的工程量可以分为风险内的工程量和风险外的工程量。风险内的工程量，由于这部分的工程量的风险投标人在投标时已经加以考虑，并在合同中予以明确，所以这部分工程量即使有施工现场签证，一般也得不到认可。
对风险外部分的项目工程量要加强现场签证，尤其是要有业主、监理的共同签证，还有设计单位设计修改的通知单，图纸会审记录等。有了这些相应的签证，这部分工程量才能得到认可，结算时才有利。“价“即价格，一般指单价。清单计价模式下分为两个方面：第一方面是投标时的综合单价。这部分价格在合同中依约定，结算是只需套用就可以了；第二方面的价格就是工程变更的价格。
工程变更就是在施工过程出现了与签订合同时的设计条件不一致，需要改变原有施工承包范围的工作内容，也就发生了上述提及的风险外的工程量。按照《建设工程施工合同》（示范文本）确定变更价款的方法，其价格的确定主要从三方面进行：
（1）合同或投标报价中已有适用于变更工程的价格，按已有的价格确定，结算时只需直接套用。
（2）合同或投标报价中已有类似于变更工程的价格，可以参照类似的价格确定，结算时按照原有清单的相关内容，进行部分换算，相应地确定工程变更的价格。
（3）合同或投标报价中没有适用或类似于变更工程的价格，此时，由投标人提出适当的变更价格，经与发包方协商后确定。这部分价格一般由施工单位根据合同规定的条款，按清单中未列项目综合单价的计价程序，编制综合单价，报监理工程师和发包方审核。
工程竣工结算看似简单，只是数字的加减乘除，但是要做好也非易事。结算编制中容易出现的失误之一就是漏项。漏项就意味该得收益的损失。笔者经过几年结算实践工作经验的分析与总结，认为施工企业应根据工程的具体实施情况从以下几方面在工程结算时予以考虑：
第一、由于政策性变化而引起的费用调整。如取费费率的变化、材料补差的变化、人工工资标准、机械台班单价的变化等。
第二、投标时按常规计算，结算时需如实调整的费用。如大型机械进退场费（什么类型规格的机械进场多少次等）、墙体加固筋、暂定价调整、甲供水电费的扣除等。
第三、施工索赔费用。是由发包方未履行合同义务，或发生了应由发包方承担的风险而导致包商的损失。如发包方交付图纸技术资料、场地、道路等时间的延误，与勘探报告不符的地质情况，发生了恶劣的气候条件（洪水、战争、地震），业主推迟支付工程款，第三方的原因导致的承包商的损失（如设计、指定分包），甲供材料的缺陷，设计错误导致的施工损失等。
第四，合同规定的有关奖励费用：如提前竣工奖、赶工措施费、质量奖等。
三、房地产建设工程造价的竣工结算审核注意事项
从事竣工结算审核的人员除根据不同情况分别按上述方法进行结算审核外，在施工过程中还应定期深入施工现场，熟悉实际情况。例如，浇筑混凝土时本来图纸要求为C25，经甲方口头通知改为C30的，如通风、空调风管安装需要加工制作，安装金属支架和管道保温等。在一些施工圖中，往往只注明按施工验收规范施工，由于施工图册适用范围较广，所规定的支架厚度都有一定的幅度，致使所编制施工图结算与实际施工不一致。
审核人员只有深入施工现场才能发现和解决这些存在的问题，熟悉每个工程细目所包括的工作内容和施工工序，较好的完成审核施工图结算任务。又如重点审查法应灵活掌握，重点审查中，如发现问题较多，应扩大审查范围;反之如没发现问题，或者发现的差错很小，应考虑适当缩小审查范围。
此外，如果建设单位工程结算审查力量较强，或时间比较充裕，则审查的范围可以放宽一些，反之适当缩小。建设单位和施工单位应互相提供资料，使审核人员有共同的依据。如果是列项或计算问题，审核人员应协调建设单位和施工单位一起协商解决，经过协商和调整，审核人员可能将所有问题全部解决。如有些问题建设单位和施工单位意见不能统一，应通过当地仲裁部门解决。
四、结束语
房地产建筑工程竣工结算审核是一个复杂而系统的工作，在开展竣工结算审核前就需要制定周密的审核策略、计划和进度，同时要根据具体情况进行适度调整，以确保审核工作的顺利进行。审核人员只有不断地总结经验教训，在实践中形成一套行之有效的审核流程和标准，才能逐步提高审核工作成效，实现工程造价管理的目的。
参考文献
[1] 刘兰．建筑工程项目竣工结算阶段造价的审核方法[J]．中国房地产业，2011．
[2] 蔡秋生．浅谈建设工程竣工结算价的审核内容[J]．中国房地产业，2013．
[3] 孟思佳．工程竣工结算审核阶段的造价管理[J]．城市建设理论研究，2011．