一、物业行业税收的法理分析
　　
　　(一)税收法定
　　税收法定主义是现代法治国家普遍适用的税收基本原则，所有税收活动都必须依照法律的规定进行。我国宪法第56条规定：“中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务。”这是物业服务行业税收法定原则的宪法根据。我国《税收征收管理法》第3条规定：“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。”这一规定较全面地反映了税收法定原则的要求，使税收法定原则在我国税收法制中得到了进一步的确立和完善。根据这一原则，物业服务行业税收的开征和税种的设置必须由明确的法律规定。
　　
　　(二)税收公平
　　税收公平原则是“法律面前人人平等”在税收原则上的表现。它的基本含义是税收负担公平地分配于各纳税人的原则，即国家征税要使每个纳税人的税收负担与其经济状况相适当，并使各纳税人之间的负担水平保持平衡。税收公平原则中公平的概念包括两种：一为横向的公平。一为纵向的公平。横向公平，是指条件相同的人应该负担相同的税收，除非有法律的规定，税收纵向公平也叫税收垂直公平，是指条件不同的人应该负担不同的税收。
　　
　　(三)物业税负转嫁
　　税负转嫁是研究确定税收最终负担人的理论，是税收究竟由谁负担的问题。税负转嫁是指税法上规定的纳税人将自己应当负担的税款全部或部分转嫁给他人负担的过程，按照经济交易过程中税收转嫁的不同途径，税负转嫁有两种形式。第一，前转。亦称“顺转”或“向前转嫁”。即纳税人将其所纳税款，通过提高商品或生产要素价格的方法，向前转移给商品或生产要素的购买者或最终消费者负担的一种形式。前转是税收转嫁的最典型和最普遍的形式。第二、后转。亦称“逆转”或“向后转嫁”。即纳税人将其所纳税款，以压低生产要素进价、降低工资或延长工时等方法，向后转移税收负担。
　　物业服务行业税收是流转税，物业服务收费标准不能提高，税负不容易前转。那么就只能后转，以降低工资或延长工时等方法，物业服务企业形成负循环。因而形成一系列社会问题
　　
　　二、我国物业服务行业税收历史沿革和现状
　　
　　(一)我国我国物业服务行业税收的历史沿革
　　早在1993年11月，国务院第十二次常务会议通过了《中华人民共和国营业税暂行条例》，并于1994年1月1日起施行。其中，对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业的营业税税率核定为3％，服务业核定为5％。物业管理行业归服务业其他服务业，因而对物业服务收入也按照5％的税率征收营业税。
　　
　　(二) 我国物业服务行业税收的现状
　　表2-1物业服务企业全过程税制表
　　
　　
　　三、物业服务行业税收存在问题
　　
　　(一)物业服务行业税率偏高，没有体现公平税负
　　国家税务总局对各行业的利润率分地区、多渠道进行了测算，各行业平均利润率测算结果如下：
　　相比之下，不难看出，行业利润率最低的物业服务业，却承受着高于其他行业的营业税税率。
　　对于劳动密集型的物业服务行业，在国民经济通货膨胀和最低生活保障线上调的双重压力下，整个行业的工资也相应地快速上涨，在这样的大环境下，5％的营业税税负就成为了准公共服务的居民服务业物业服务行业难以承受之重。
　　
　　(二)物业服务企业税基不尽合理
　　物业管理行业具备“取之于民，用之于民”的经济利益特征，其物业服务收费标准是用“以支定收”的方式确定的。具有明显的代理业性质。在酬金制收费模式下，物业服务企业向业主收取的物业服务资金由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成，其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支，税务部门应以物业服务酬金为税基向物业服务企业计征营业税及其附加，而目前各地税务部门均以物业服务收入为税基向企业征税，税基过大，无疑加重业主和企业的负担。
　　
　　(三)对于代收项目税收执行方式不统一
　　北京执行：根据《关于对物业管理服务业务征收营业税问题的通知》(京地税营[1997]386号)的规定，物业管理单位代有关部门收取的暖气费冰费、电费、燃(煤)气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于营业税服务业税目中的代理业务，因此，对物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃(煤)气费、有线电视费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收人应当征收营业税，对其从事物业管理服务取得的其他全部收入(含规定收费标准基础外各种加收金额)，应按照服务业税目5％税率计算征收营业税。
　　
　　上海执行：根据2003年《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三项第19条中也明确规定了“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、点、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”
　　
　　三、完善物业服务行业税收政策的具体建议
　　
　　(一)完善物业服务行业税收政策的必要性
　　1.当前形势对调整物业管理税收政策的选择。
　　而在当前全球性的金融危机影响下，中国的经济发展也面临着严重的挑战与考验。国家出台了一系列“保增长、保就业、保民生、保稳定”的政策措施，在这种大环境下，提高物业服务费标准，增加业主和住户的经济负担显然不可行，要做到在不增加业主和住户经济负担的同时，又能保证物业服务的正常开展，调整物业管理税收政策，扶持物业管理行业发展，应是当前最好的政策选择。
　　2.制定扶持物业管理行业税收政策的现实意义。
　　1)推进物业管理能增加就业岗位。党中央、国务院高度重视就业工作，提出就业是民生之本、安国之策。据初步统计，按新增2000平方米吸纳一个物业从业人员算，每年物业管理行业可以吸纳30万就业人员，占全国新增就业人口的2.69％。这对改善低收入人群的生活，为各级政府分忧解难，解决民生问题都将作出更加积极的贡献。
　　2)实施物业管理有利于构建和谐社会。党中央在十六屑六中全会上提出的建设和谐社会的战略目标，从微观来看。居民家庭是社会的细胞，由其组成了社区，由无数社区组成社会。物业管理的开展，有利于打造安全、宁静、舒适的社区环境和建立社区的和谐氛围。
　　
　　(二)完善物业服务行业税收政策的基本思路
　　完善物业行业税制首先应遵循以下的基本原则：第一，是税收法定原则。第二，税收公平原则。税收要保证“富者多交”，发挥税收的调节作用，缩小贫富差距。第三，税收效益原则。税制要尽量做到高效和低成本，有利于征收管理。第五，缩小税基、低税率原则。做到普遍征收和不提高居民税负水平。第六，统一和兼顾地区差异原则。坚持全国税制统一。
　　物业服务企业伴随着我国改革开放的历程一路同行，物业管理已经成为具有相关规模的新兴行业，财务管理工作基础还很薄弱，许多问题有待实践和探索。笔者希望通过本文能够对我国物业服务企业税负一些具体问题起抛砖引玉的作用。