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连续的宏观调控使得狂热的楼市暂时安宁了下来。我们有必要梳理一下今年楼市的主要脉络以及宏观调控发展的走向，从而能够更为深刻地认识调控所带来的各种影响。
宏观调控发挥了至关重要的作用，使得曾经狂涨不止的房价终于暂时得以安分。在即将过去的2010年里，楼市的主题无疑是宏观调控。围绕着这个主题，发生了许多故事，房价仍然是最能牵动社会公众神经的词汇。即将跨入新年，相信在新的一年里，房价还是一如既往地受人关注。对于过去的2010年楼市如何评介，为此本刊盘点出十大关键词。
关键词1 国十一条
国十一条虽然不是2010年里最热门的楼市关键词，但它却有着不小的分量。“国十一条”的出台可视为楼市的转折点，由此为肇始，国家由救市转向调控。
金融海啸导致2008年的楼市遍地哀鸿，但救市又让2009年楼市房价狂飙如脱缰野马。为了改变这种局面，刚刚进入2010年，国务院就出台了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，简称“国十一条”。从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构。政策的出台起到了一定的作用，在“两会”前，购房者的观望情绪非常明显。
关键词2 新国十条
今年4月15日，国务院国务院公布新一轮遏止部分城市房价过快上涨的新政，“新国四条”拉开了今年楼市调控大幕。
“新国四条”内容为坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。“新国四条”成为楼市调控纲领性文件，其后陆续出台的所有调控政策，都是围绕它展开。
紧接着在4月17日又出台“新国十条”，明确坚决遏制房价过快上涨立场。其中有三条政策最为严厉：第一条是，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％。第二条是，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。第三条是，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
关键词3 二次调控
五项措施拉开今年国家对楼市二次调控的序幕，被社会称为调控“加时赛”。
9月29日，国家有关部委分别出台措施，来加大对楼市调控的力度。“五项措施”具体措施包括信贷、税收、市场监管等。
五项措施较之“新国十条”，其调控力度进一步加强。比如在首套房首付比例、第三套及以上住房贷款、外地人购房、限购以及问责方面，力度大大加强。就第三套及以上住房贷款来说，“新国十条”只是要求商业银行对于价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，根据风险情况暂停发，而“五项措施”则明显要严格得多，即要求不分地区，各商业银行一律暂停发放第三套以以上住房贷款。
关键词4 三限令
三限令的出台，可以视为限制购房的具体措施。所谓三限令，即限贷令、限购令和限外令，这些措施对投资性需求形成了巨大的打击。
限贷令主要针对三套(及以上)房贷，在“新国十条”中，对于三套(含以上)房贷款的规定只是提到了“可根据实际情况可考虑暂停发放”，但由于商业银行执行不力，于是央行在9月底索性明确规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
限购令是一项临时性政策，行政干预色彩相当浓厚。包括北京、上海、深圳等15个城市规定，包括本地和外地居民，只能新购一套住宅。限外令则是针对境外人士，也只有一次购房机会。
有部分地区的限购令即将到期，如福州、厦门、海口的执行期限为今年12月31日。
关键词5 误伤刚需
调控新政误伤到了刚性需求，尤其是改善型需求。
限贷令、限购令等都对改善型需求形成不小的影响。根据相关规定，对于二套房、三套房的认定采用“认房又认贷”的做法，即使手中无房，但只要有两次贷款记录，再次申请房贷将会当做三套房而遭拒。限购令也让购房者暂时只具备一次购房机会，置业模式由梯级消费暂时变成一步到位。
关键词6 首套房贷
“新国四条”中明确规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。在此前，如果是购买90平方米以上的普通住宅，首付比例最低为20％。而在9月底开始的“二次调控”中，出台了“升级版”措施，即之前并未囊括进来的对于首次购买90平方米以下普通住宅的贷款最低首付可为20％，政策一刀切为三成。更厉害的后招是取消7折优惠利率，11月初，各家商业银行宣布全面取消首套房7折优惠利率，其作用类似于加息。
很明显，刚性需求的入场门槛再次抬高。
关键词7 保障房
按照住建部的计划，今年我国保障性安居工程住房建设规模为580万套。而最新消息表明，明年将高达1000万套，同比增长72.4％。
由2009年的“增加普通商品住房供给”，转向2010年的“加快推进住房保障体系建设”，市场供应结构发生巨大变化。专家估计，未来保障房将覆盖20％～30％的群体，市场的供应结构也大幅向民生倾斜。
关键词8 房价“假摔”
万科今年销售额达到1000亿元。其实除了万科之外，还有很多开发商也“不差钱”。2009年几乎所有开发商都赚得钵满盆溢，于是在2010年里，很多开发商底气十足，宁愿坐等政策松动而不主动降价促销，变相捂盘、房价假摔等现象层出不穷。因为以往的经验告诉他们，只要扛到政策退出时期，总能得到更多的回报。2005年、2007年两次调控无不是以房价上涨而告终。
在博弈过程中，开发商的心态各异。虽然市场上也市场降价促销现象，但更多的是在试探，也有的是降低预期，真正让利的并不多见，这也就是所谓的房价“假摔”。
关键词9 成交低迷
楼市彻底陷入观望态势中。
就如上海，成交量大幅下滑已成定局。根据上海佑威房地产研究中心提供的数据显示，截止到12月13日，上海商品房成交面积为872.3万平方米，考虑到随后的半个多月里成交量无法大幅增加，因此预计与2008年的877.6万平方米的成交量相当。这显然与2009年的1763.5万平方米交易量相去甚远。
关键词10 中介过冬
2010年是房产中介行业的冬天。
不管是北京、上海还是广州，房产中介又因调控而遭遇寒冬，以为市场交易的冷清，很多中介公司入不敷出，为了增加营收，中介公司无所不用其极，马路揽客、不停骚扰潜在客户，更有甚者，为了抢业务，同行之间上演“全武行”。不少公司选择关门，不少业务员因为长期没有收入，只能另谋出路，或者一边兼职一边等待机会。
宏观调控发挥了至关重要的作用，使得曾经狂涨不止的房价终于暂时得以安分。在即将过去的2010年里，楼市的主题无疑是宏观调控。围绕着这个主题，发生了许多故事，房价仍然是最能牵动社会公众神经的词汇。即将跨入新年，相信在新的一年里，房价还是一如既往地受人关注。对于过去的2010年楼市如何评介，为此本刊盘点出十大关键词。
关键词1 国十一条
国十一条虽然不是2010年里最热门的楼市关键词，但它却有着不小的分量。“国十一条”的出台可视为楼市的转折点，由此为肇始，国家由救市转向调控。
金融海啸导致2008年的楼市遍地哀鸿，但救市又让2009年楼市房价狂飙如脱缰野马。为了改变这种局面，刚刚进入2010年，国务院就出台了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，简称“国十一条”。从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构。政策的出台起到了一定的作用，在“两会”前，购房者的观望情绪非常明显。
关键词2 新国十条
今年4月15日，国务院国务院公布新一轮遏止部分城市房价过快上涨的新政，“新国四条”拉开了今年楼市调控大幕。
“新国四条”内容为坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。“新国四条”成为楼市调控纲领性文件，其后陆续出台的所有调控政策，都是围绕它展开。
紧接着在4月17日又出台“新国十条”，明确坚决遏制房价过快上涨立场。其中有三条政策最为严厉：第一条是，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％。第二条是，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。第三条是，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
关键词3 二次调控
五项措施拉开今年国家对楼市二次调控的序幕，被社会称为调控“加时赛”。
9月29日，国家有关部委分别出台措施，来加大对楼市调控的力度。“五项措施”具体措施包括信贷、税收、市场监管等。
五项措施较之“新国十条”，其调控力度进一步加强。比如在首套房首付比例、第三套及以上住房贷款、外地人购房、限购以及问责方面，力度大大加强。就第三套及以上住房贷款来说，“新国十条”只是要求商业银行对于价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，根据风险情况暂停发，而“五项措施”则明显要严格得多，即要求不分地区，各商业银行一律暂停发放第三套以以上住房贷款。
关键词4 三限令
三限令的出台，可以视为限制购房的具体措施。所谓三限令，即限贷令、限购令和限外令，这些措施对投资性需求形成了巨大的打击。
限贷令主要针对三套(及以上)房贷，在“新国十条”中，对于三套(含以上)房贷款的规定只是提到了“可根据实际情况可考虑暂停发放”，但由于商业银行执行不力，于是央行在9月底索性明确规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
限购令是一项临时性政策，行政干预色彩相当浓厚。包括北京、上海、深圳等15个城市规定，包括本地和外地居民，只能新购一套住宅。限外令则是针对境外人士，也只有一次购房机会。
有部分地区的限购令即将到期，如福州、厦门、海口的执行期限为今年12月31日。
关键词5 误伤刚需
调控新政误伤到了刚性需求，尤其是改善型需求。
限贷令、限购令等都对改善型需求形成不小的影响。根据相关规定，对于二套房、三套房的认定采用“认房又认贷”的做法，即使手中无房，但只要有两次贷款记录，再次申请房贷将会当做三套房而遭拒。限购令也让购房者暂时只具备一次购房机会，置业模式由梯级消费暂时变成一步到位。
关键词6 首套房贷
“新国四条”中明确规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。在此前，如果是购买90平方米以上的普通住宅，首付比例最低为20％。而在9月底开始的“二次调控”中，出台了“升级版”措施，即之前并未囊括进来的对于首次购买90平方米以下普通住宅的贷款最低首付可为20％，政策一刀切为三成。更厉害的后招是取消7折优惠利率，11月初，各家商业银行宣布全面取消首套房7折优惠利率，其作用类似于加息。
很明显，刚性需求的入场门槛再次抬高。
关键词7 保障房
按照住建部的计划，今年我国保障性安居工程住房建设规模为580万套。而最新消息表明，明年将高达1000万套，同比增长72.4％。
由2009年的“增加普通商品住房供给”，转向2010年的“加快推进住房保障体系建设”，市场供应结构发生巨大变化。专家估计，未来保障房将覆盖20％～30％的群体，市场的供应结构也大幅向民生倾斜。
关键词8 房价“假摔”
万科今年销售额达到1000亿元。其实除了万科之外，还有很多开发商也“不差钱”。2009年几乎所有开发商都赚得钵满盆溢，于是在2010年里，很多开发商底气十足，宁愿坐等政策松动而不主动降价促销，变相捂盘、房价假摔等现象层出不穷。因为以往的经验告诉他们，只要扛到政策退出时期，总能得到更多的回报。2005年、2007年两次调控无不是以房价上涨而告终。
在博弈过程中，开发商的心态各异。虽然市场上也市场降价促销现象，但更多的是在试探，也有的是降低预期，真正让利的并不多见，这也就是所谓的房价“假摔”。
关键词9 成交低迷
楼市彻底陷入观望态势中。
就如上海，成交量大幅下滑已成定局。根据上海佑威房地产研究中心提供的数据显示，截止到12月13日，上海商品房成交面积为872.3万平方米，考虑到随后的半个多月里成交量无法大幅增加，因此预计与2008年的877.6万平方米的成交量相当。这显然与2009年的1763.5万平方米交易量相去甚远。
关键词10 中介过冬
2010年是房产中介行业的冬天。
不管是北京、上海还是广州，房产中介又因调控而遭遇寒冬，以为市场交易的冷清，很多中介公司入不敷出，为了增加营收，中介公司无所不用其极，马路揽客、不停骚扰潜在客户，更有甚者，为了抢业务，同行之间上演“全武行”。不少公司选择关门，不少业务员因为长期没有收入，只能另谋出路，或者一边兼职一边等待机会。