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1000年前，《清明上河图》无意间描绘了北宋年间首都开封盛极一时的街景。但1000年后，一個被称shopping mall的超大规模购物中心以其惊人的速度在城市中肆意疯狂生长……
随行就市的
Shopping mall
从万达广场、恒隆广场、和谐广场、贵和天地广场到绿地普利中心、世贸广场……随着“三年大变样”的深入推进，—种全新的将城市中的商业、力公、居住、餐饮、文娱等城市生活空间进行组合而形成的多功能、高效率的消费形态，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而席卷济南，并呈现出遍地开花之势。种种迹象显示，shopping mall正成为当下济南商业地产的—個热点。
传统购物中心的模式主要是以一种大型的商业业态(超市或百货)为主体，再辅以其他的一些商业业态和服务业态，商业规模较小，商品种类较单一，很难形成具有自身特色的经营模式。而shopping mall的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容，已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、体育中心等城市设施类似。同时，作为一個无差别的消费中心，它适合于绝大多数的消费群体。而在国家严厉调控住宅市场的背景下，以城市综合体为标志的新一轮商业地产竞争，正在济南悄然上演。
而在我看来，shopping mall这种综合体“市场”与“市长”，才是现在城市商业综合体建设热潮背后的两大推手。尽管有人说，未来城市的竞争就是城市消费能力的竞争，但是并非所有城市的shopping mall都能带动城市健康发展。
shopping mall时机是否成熟?
大广场、大马路、大立交，这些已经成为城市开发建设的“明日黄花”，眼下shopping mall正借助“市场之手”和“市长之手”的合九成为中国城市发展新的风向标。
从房地产角度看，在经历了2011年房地产行业深度调整之后，住宅市场遭遇重创，城市综合体由于具有投资周期长，受金融危机影响小的优势，被开发商视为新的掘金之路，以至于万达集团、绿地集团等行业翘楚确定只做城市综合体的发展战略，shopping mall作为商业地产中的翘楚，“市场”热情由此可见。
从市长角度来看，一個成功的商业地产，不仅能将分散的城市功能整合起来，提高土地利用效率，带动周边土地升值，还能提供上万個稳定的就业岗位与源源不断的企业税金。城市综合体在很多地方成为“市长工程”也在情理之中。
可以说，“市场”与“市长”是这一轮shopping mall城市建设热的两大推手。作为城市发展的阶段性产物，一座城市到底在什么时候需要大型商业地产，又到底需要多少個shoptpmping mall?
根据研究，当人均GDP达到4000美元的时候，大型商业地产处于起步阶段，而当达到10000美元的时候，进入快速发展阶段。大型商业地产的发展不仅与地方经济发展水平相关，还与城市产业结构相关，当一座城市的服务业比重达到50％以上，大型商业地产的发展才能有更好的土壤。从这一角度说对一些中国三线城市来说建设这個商业“巨无霸”的时机还远未成熟。
“化零为整”的发展之路
那么，对—座城市来说大型商业地产是否多多益善?
其实按照人口密度划分，50万人口区域只需要建设一個城市综合体。以700万人口的城市为例，规划建设10個左右就能满足城市发展需要。由此观之纵然济南有建设国际大都市的愿景，但要建几十個大型商业地产的目标真的需要有足够的“底气”才行。
“未来城市的竞争就是大型商业地产，就是消费能力的竞争”，在今天已经是—個耳熟能详的判断。但是，几乎在每一座城市，我们都能发现失败案例，shopping mall正在遭遇“生长痛”挤南“圣凯·摩登城”项目就是一個典型案例。这個距离市中心不远的城市综合体气势恢弘但经营惨淡，开发多年鲜有商家进驻。这個绝非個案，规划、资金、招商、运营等难题，都是城市综合体面临的现实烦恼，而规划问题尤甚。
规划的盲目性，是城市综合体建设发展中不容忽视的共性问题。以日本著名的综合体专案“六本目”为例，开发商的前期调研、考察、规划准备了18年之久。而在国内，这個操作过程却被倒置过来开发商先匆忙拿地拿完地之后才开始想应该做什么、怎么做。规划盲目还只是一個方面，一旦城市综合体成为“市长工程”，在前期规划中，很容易忽视市场容量和消费能力，使得规划方案染上鲜明的行政主导色彩。
所幸的是，在每一轮城市建设热的背后，总会有理性声音出现，就在人们欢呼中国城市进入综合体唱主角的新时代，也有人冷静地提醒人们去关注另一科趋势的出现。
记得前年福布斯公布过世界十大购物中心，其中8個在亚洲，4個在中国，而欧美只有2個。为什么出现这种现象?有专家认为，西方国家已经出现了购物中心的区域化、功能化、主题化、小型化的趋势。
可以预见的是，大型商业地产即shopping mall作为城市发展的阶段性产物，并非城市发展的唯一路径和凭仗。
随行就市的
Shopping mall
从万达广场、恒隆广场、和谐广场、贵和天地广场到绿地普利中心、世贸广场……随着“三年大变样”的深入推进，—种全新的将城市中的商业、力公、居住、餐饮、文娱等城市生活空间进行组合而形成的多功能、高效率的消费形态，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而席卷济南，并呈现出遍地开花之势。种种迹象显示，shopping mall正成为当下济南商业地产的—個热点。
传统购物中心的模式主要是以一种大型的商业业态(超市或百货)为主体，再辅以其他的一些商业业态和服务业态，商业规模较小，商品种类较单一，很难形成具有自身特色的经营模式。而shopping mall的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容，已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、体育中心等城市设施类似。同时，作为一個无差别的消费中心，它适合于绝大多数的消费群体。而在国家严厉调控住宅市场的背景下，以城市综合体为标志的新一轮商业地产竞争，正在济南悄然上演。
而在我看来，shopping mall这种综合体“市场”与“市长”，才是现在城市商业综合体建设热潮背后的两大推手。尽管有人说，未来城市的竞争就是城市消费能力的竞争，但是并非所有城市的shopping mall都能带动城市健康发展。
shopping mall时机是否成熟?
大广场、大马路、大立交，这些已经成为城市开发建设的“明日黄花”，眼下shopping mall正借助“市场之手”和“市长之手”的合九成为中国城市发展新的风向标。
从房地产角度看，在经历了2011年房地产行业深度调整之后，住宅市场遭遇重创，城市综合体由于具有投资周期长，受金融危机影响小的优势，被开发商视为新的掘金之路，以至于万达集团、绿地集团等行业翘楚确定只做城市综合体的发展战略，shopping mall作为商业地产中的翘楚，“市场”热情由此可见。
从市长角度来看，一個成功的商业地产，不仅能将分散的城市功能整合起来，提高土地利用效率，带动周边土地升值，还能提供上万個稳定的就业岗位与源源不断的企业税金。城市综合体在很多地方成为“市长工程”也在情理之中。
可以说，“市场”与“市长”是这一轮shopping mall城市建设热的两大推手。作为城市发展的阶段性产物，一座城市到底在什么时候需要大型商业地产，又到底需要多少個shoptpmping mall?
根据研究，当人均GDP达到4000美元的时候，大型商业地产处于起步阶段，而当达到10000美元的时候，进入快速发展阶段。大型商业地产的发展不仅与地方经济发展水平相关，还与城市产业结构相关，当一座城市的服务业比重达到50％以上，大型商业地产的发展才能有更好的土壤。从这一角度说对一些中国三线城市来说建设这個商业“巨无霸”的时机还远未成熟。
“化零为整”的发展之路
那么，对—座城市来说大型商业地产是否多多益善?
其实按照人口密度划分，50万人口区域只需要建设一個城市综合体。以700万人口的城市为例，规划建设10個左右就能满足城市发展需要。由此观之纵然济南有建设国际大都市的愿景，但要建几十個大型商业地产的目标真的需要有足够的“底气”才行。
“未来城市的竞争就是大型商业地产，就是消费能力的竞争”，在今天已经是—個耳熟能详的判断。但是，几乎在每一座城市，我们都能发现失败案例，shopping mall正在遭遇“生长痛”挤南“圣凯·摩登城”项目就是一個典型案例。这個距离市中心不远的城市综合体气势恢弘但经营惨淡，开发多年鲜有商家进驻。这個绝非個案，规划、资金、招商、运营等难题，都是城市综合体面临的现实烦恼，而规划问题尤甚。
规划的盲目性，是城市综合体建设发展中不容忽视的共性问题。以日本著名的综合体专案“六本目”为例，开发商的前期调研、考察、规划准备了18年之久。而在国内，这個操作过程却被倒置过来开发商先匆忙拿地拿完地之后才开始想应该做什么、怎么做。规划盲目还只是一個方面，一旦城市综合体成为“市长工程”，在前期规划中，很容易忽视市场容量和消费能力，使得规划方案染上鲜明的行政主导色彩。
所幸的是，在每一轮城市建设热的背后，总会有理性声音出现，就在人们欢呼中国城市进入综合体唱主角的新时代，也有人冷静地提醒人们去关注另一科趋势的出现。
记得前年福布斯公布过世界十大购物中心，其中8個在亚洲，4個在中国，而欧美只有2個。为什么出现这种现象?有专家认为，西方国家已经出现了购物中心的区域化、功能化、主题化、小型化的趋势。
可以预见的是，大型商业地产即shopping mall作为城市发展的阶段性产物，并非城市发展的唯一路径和凭仗。