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［摘 要］论文阐述了房产税的内涵和特点,并通过定量和定性的方法,对长沙市开征房产税可能对房地产市场造成的影响进行了探讨,包括对购房者的影响；对开发商的影响；对房价的影响。最后,对长沙市房地产税征收时机和征收方式提出了若干建议。
［关键词］房产税；二线城市；长沙市
［中图分类号］F812 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）14-0011-02
1 研究背景
近年来,我国房地产业发展迅猛,其市场化程度也不断提高。但同时,房地产业中的许多矛盾和问题也渐渐暴露出来。其中,不断上涨的高房价更是成为社会各界关注的焦点。在这种情况下,“房产税”概念的提出,立刻引发了激烈的讨论。我国在2003年第一次在官方权威文件中提及房产税；自2003年5月开始,财政部和国家税务总局分3批在10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作,这就是所谓的房产税“空转”,而2011年1月,重庆、上海终于宣布各自的房产税征收管理细则,标志着房产税正式走上中国的舞台,而二线城市如长沙如何应对,以及其影响力如何又成为热议的话题。
2 房产税的理论概略
2.1 房产税的含义与特征
房产税又称财产税或地产税。是指针对以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产而征收的税种,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。房产税的特征如下。
（1）税率具有地域性和普遍性的特点。税率的地域性特点使得其税基具有相对独立性,而不是全国性的统一标准。
（2）收入充足且具有适度弹性。房产税与经济增长具有一定的相关性,随着人口的增加、经济的发展和基础设施的完善,房屋等财产在不断增加,其价值因时代变迁与纳税人有效需求的增加而不断提高,能满足地方政府支出随经济发展而提高的需要。
（3）征收对象的差异性。区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租房屋按租金收入征税。
2.2 国内外征收房地产税的借鉴之处
通过对国内外多种房地产市场税制的研究,综合分析其利弊,结合我国实际情况,可得出以下借鉴之处。
（1）房地产税是地方政府主体税收。房地产税收基本划归地方,是地方政府的主体税种。
（2）建立了相对健全的财产登记和评估制度。美国早在1935年即成立了房地产评估师协会（SREA）,对从事估价的人员有严格的资格要求。美国财产税建立在比较全面的财产登记与估价制度基础上。
（3）坚持优惠原则。一般对房地产保有征税均设定免征额,对特殊房屋实施税收减免优惠。在英国住房财产税设有起征点,不同地区起征点不同,并对特殊群体和个人有税收优惠。
（4）建立健全的土地税收制度。开征房产税需要大量的准备工作,其中对征税对象、计税依据、税收标准、缴纳方式等的确定尤为重要。如中国香港的房产税是“向本港土地或楼宇的业主所征收的税”。
3 房产税的开征对房地产市场影响分析
短期来看,房产税的开征将提升房屋保有者特别是投机分子的成本,从而起到减少投机、平抑房价等作用,是促进市场平稳发展的积极因素。长期来看,房产税将成为地方政府税收的一项重要来源,并为房地产市场的健康发展保驾护航。以下是针对长沙市这样的二线城市,根据客观实际对其影响进行的调查和分析。
3.1 对购房者影响分析
房产税将会给人们的购房习惯带来巨大的转变。以前,购房者所需缴纳的税都是在购房的同时一次性缴清,除了房贷和物业管理费,人们不用担心其他费用。然而,房产税一旦开征,购房者在购房后,还需要每年缴纳一定的税费,这样就会导致民众的购房需求降低。
在对长沙市普通购房者的关于房产税征收的意愿调查中,就有53%的市民不希望征收房产税,他们认为税种已十分繁多,个人税负压力很大。只有16%的人希望征收房产税,且希望其能够缓解房价过快上涨的趋势。很多市民认为房产税会产生负面的影响，如不能根本解决房屋的供需问题、不能有效降低房价、增加保持房产的成本,因此对此排斥。
3.2 对开发商的影响
国家实施一项政策一般是采取“点—线—面”逐步扩展的,因而,房产税的开征也将是从一线城市逐渐向二线城市扩展,此阶段,二线城市未开征房产税对于开发商将会是一种契机,由于一线城市开征房产税对开发商造成重大打击,余留资金无处投放,开发商将会把目光转向尚未开征房产税的二线城市,导致大量资金涌入二线城市房地产市场以及资本市场,房价亦会在这种情况下持续上涨,甚至挫伤刚性需求,导致市场的混乱。
2011年1月26日,国务院常务会议公布了被业内称为“国八条”的新一轮房地产调控措施,开始了2011年新一轮房地产调控。在2011年前两个月房产税、“新国八条”、加息等一系列调控政策的影响下,春节以来的长沙楼市连续两周持续低迷,成交量均没有超过千套。来自长沙市房产研究中心的数据显示,2011年2月第二周全市新建商品房网签766套,其中住宅711套。住宅网签均价为6391元/平方米,非住宅网签均价为18757元/平方米。与节前的1月16日至1月22日的一周相比,成交量等各项数据均大幅下降,价格停止了上涨。 实施房产税后,加重了房地产持有阶段的税收负担。对当前存在的房地产开发企业囤积土地、为保持房屋销售价格的上扬或不下跌而宁愿保持较高空置率的行为将会形成较大的成本负担,有利于遏制房地产商的投机行为。作为一个企业而言,房地产商追求利润最大化,这是无可非议的。在住房供小于求的情况下,房地产开发商会用有限的资源去开发最赚钱的房屋,如别墅、高档公寓等,他们首先满足的是高收入者的需求,然后才有可能去考虑中低收入者的需求,这与高收入者和中低收入者在人口中所占的比重很不相称,因此有着极大市场需求的经济适用房存在很大的供给缺口。政府应当进行适当的干预和引导,如从税收政策、贷款比率、土地用途等方面对商品房和经济适用房区别对待。实质上也是政府通过对建造经济适用房的优惠政策,间接地给中低收入者的一种补贴。同时,还要通过税收政策及其他经济手段对房地产投机者课以重税和对投机行为进行惩罚,比如“房产新政”、期房限转、对已有住房的居民在购第二套、第三套等房产时要大幅增加首付款比例,提高贷款利率、实施房产税以加大占有环节的税负等。这样做既有利于抑制房地产上的投机行为,又能让真正的中低收入者拥有物美价廉的经济适用房。
3.3 对于房价的影响
据长沙市统计局的数据,2003年商品房平均销售价格为2214元/平方米,而到2007年,房地产价格一路飙升,商品房平均销售价格高达3372元/平方米,比2006年的平均销售价格2691元/平方米上升25.3%,与2003年相比,上涨幅度达50.3%。
从上图中可以看出,长沙市房地产市场总体呈上升趋势,尤其在2007年和2010年升势尤为显著,这其中一方面原因是前期国家调控下的刚性需求的释放导致,另一方面原因是大批外来资金的介入的联动效果。
房产税对于抑制炒房有着积极的作用,会减少市场的投机性需求,从而在短期内让房价上涨得到抑制。但长期看,商品房趋势仍然是向上走的,因为城市化、资源稀缺、全球化等因素又会让投资预期回升,房产税的执行可能会遇到真空。
尽管长沙市房价如上图在逐年上涨,但是相对一线发达城市,房价相对合理。长沙的房价仍旧会按照客观规律呈逐渐上升的趋势,房产税的现实意义只是稳定房地产市场,消除泡沫经济的隐患,让房地产市场呈稳定健全的趋势发展。
4 对房产税征收时机和方式的建议
首先要选择征收房产税的最佳时机。房产税作为一项税收改革政策,将影响市场经济及社会资源再分配,开征是必然的,到了合适的时机,就应该果断地推出房产税。
笔者根据民众的意愿和客观现状的调查,提出长沙推行房产税的最佳时机是在三年到五年之后。原因在于人们对于房产税的了解程度逐渐增高,心里的接受程度渐渐增强；另外,长沙市房地产市场不断完善,产权逐渐明晰,房价呈现稳定上升的趋势,人们的房屋需求量得到满足,这时候推出是最适合不过的了。
其次要选择适宜中国国情的征收方式。开征房产税必须综合考虑各方面因素,地方政府应根据实地的房屋条件对不同的房屋制定不同的征收标准。以房屋面积为首要因素作为征收标准,而对房屋类型不做限制,这样有利于压制开发商建设豪华公寓,同时可以增加房屋套数的供应量。长期下去,将可以缓解人多地少的矛盾,同时提高进城人口的物质生活水平。我们可以以90平方米为界征收物业税,这也符合国家关于自2008年10月以来,一系列的税费调整政策中针对90平方米以下普通商品住宅的减免优惠力度最大的相关政策,笔者认为这是适宜中国的征税方式。
此外,还要实行优惠政策,实施廉租房制度,运用各级税收对廉租房进行补贴。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少,使房价处于稳定状态,同时加大群众对房产税的理解程度。
5 结 论
房产税改革是我国房地产税制改革的重要组成部分,也牵扯到社会的诸多领域,其改革是一项复杂的系统工程,既要借鉴国外已有的先进经验,也要充分考虑到我国的基本国情,只有两者结合才能使之适合我国的发展需求。
参考文献：
［1］徐四伟.物业税制度研究［D］.厦门：厦门大学,2005.
［2］周子勋.物业税需要权衡的多重因素［J］.理论导报,2009（6）：7.
［3］张帛宁.对我国开征物业税的路径分析和政策建议［D］.武汉：华中师范大学,2005.
［4］刘浪.长沙市住宅商品房价格趋高的因素分析［J］.中外建筑,2009（2）：102-105.
［5］陶艳艳.对我国开征物业税的研究［D］.上海：上海交通大学,2008.
［作者简介］方武生,男,硕士,讲师,湖南农业大学资源环境学院土地管理系,研究方向：土地管理，房产，测绘等。
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［关键词］房产税；二线城市；长沙市
［中图分类号］F812 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）14-0011-02
1 研究背景
近年来,我国房地产业发展迅猛,其市场化程度也不断提高。但同时,房地产业中的许多矛盾和问题也渐渐暴露出来。其中,不断上涨的高房价更是成为社会各界关注的焦点。在这种情况下,“房产税”概念的提出,立刻引发了激烈的讨论。我国在2003年第一次在官方权威文件中提及房产税；自2003年5月开始,财政部和国家税务总局分3批在10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作,这就是所谓的房产税“空转”,而2011年1月,重庆、上海终于宣布各自的房产税征收管理细则,标志着房产税正式走上中国的舞台,而二线城市如长沙如何应对,以及其影响力如何又成为热议的话题。
2 房产税的理论概略
2.1 房产税的含义与特征
房产税又称财产税或地产税。是指针对以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产而征收的税种,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。房产税的特征如下。
（1）税率具有地域性和普遍性的特点。税率的地域性特点使得其税基具有相对独立性,而不是全国性的统一标准。
（2）收入充足且具有适度弹性。房产税与经济增长具有一定的相关性,随着人口的增加、经济的发展和基础设施的完善,房屋等财产在不断增加,其价值因时代变迁与纳税人有效需求的增加而不断提高,能满足地方政府支出随经济发展而提高的需要。
（3）征收对象的差异性。区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租房屋按租金收入征税。
2.2 国内外征收房地产税的借鉴之处
通过对国内外多种房地产市场税制的研究,综合分析其利弊,结合我国实际情况,可得出以下借鉴之处。
（1）房地产税是地方政府主体税收。房地产税收基本划归地方,是地方政府的主体税种。
（2）建立了相对健全的财产登记和评估制度。美国早在1935年即成立了房地产评估师协会（SREA）,对从事估价的人员有严格的资格要求。美国财产税建立在比较全面的财产登记与估价制度基础上。
（3）坚持优惠原则。一般对房地产保有征税均设定免征额,对特殊房屋实施税收减免优惠。在英国住房财产税设有起征点,不同地区起征点不同,并对特殊群体和个人有税收优惠。
（4）建立健全的土地税收制度。开征房产税需要大量的准备工作,其中对征税对象、计税依据、税收标准、缴纳方式等的确定尤为重要。如中国香港的房产税是“向本港土地或楼宇的业主所征收的税”。
3 房产税的开征对房地产市场影响分析
短期来看,房产税的开征将提升房屋保有者特别是投机分子的成本,从而起到减少投机、平抑房价等作用,是促进市场平稳发展的积极因素。长期来看,房产税将成为地方政府税收的一项重要来源,并为房地产市场的健康发展保驾护航。以下是针对长沙市这样的二线城市,根据客观实际对其影响进行的调查和分析。
3.1 对购房者影响分析
房产税将会给人们的购房习惯带来巨大的转变。以前,购房者所需缴纳的税都是在购房的同时一次性缴清,除了房贷和物业管理费,人们不用担心其他费用。然而,房产税一旦开征,购房者在购房后,还需要每年缴纳一定的税费,这样就会导致民众的购房需求降低。
在对长沙市普通购房者的关于房产税征收的意愿调查中,就有53%的市民不希望征收房产税,他们认为税种已十分繁多,个人税负压力很大。只有16%的人希望征收房产税,且希望其能够缓解房价过快上涨的趋势。很多市民认为房产税会产生负面的影响，如不能根本解决房屋的供需问题、不能有效降低房价、增加保持房产的成本,因此对此排斥。
3.2 对开发商的影响
国家实施一项政策一般是采取“点—线—面”逐步扩展的,因而,房产税的开征也将是从一线城市逐渐向二线城市扩展,此阶段,二线城市未开征房产税对于开发商将会是一种契机,由于一线城市开征房产税对开发商造成重大打击,余留资金无处投放,开发商将会把目光转向尚未开征房产税的二线城市,导致大量资金涌入二线城市房地产市场以及资本市场,房价亦会在这种情况下持续上涨,甚至挫伤刚性需求,导致市场的混乱。
2011年1月26日,国务院常务会议公布了被业内称为“国八条”的新一轮房地产调控措施,开始了2011年新一轮房地产调控。在2011年前两个月房产税、“新国八条”、加息等一系列调控政策的影响下,春节以来的长沙楼市连续两周持续低迷,成交量均没有超过千套。来自长沙市房产研究中心的数据显示,2011年2月第二周全市新建商品房网签766套,其中住宅711套。住宅网签均价为6391元/平方米,非住宅网签均价为18757元/平方米。与节前的1月16日至1月22日的一周相比,成交量等各项数据均大幅下降,价格停止了上涨。 实施房产税后,加重了房地产持有阶段的税收负担。对当前存在的房地产开发企业囤积土地、为保持房屋销售价格的上扬或不下跌而宁愿保持较高空置率的行为将会形成较大的成本负担,有利于遏制房地产商的投机行为。作为一个企业而言,房地产商追求利润最大化,这是无可非议的。在住房供小于求的情况下,房地产开发商会用有限的资源去开发最赚钱的房屋,如别墅、高档公寓等,他们首先满足的是高收入者的需求,然后才有可能去考虑中低收入者的需求,这与高收入者和中低收入者在人口中所占的比重很不相称,因此有着极大市场需求的经济适用房存在很大的供给缺口。政府应当进行适当的干预和引导,如从税收政策、贷款比率、土地用途等方面对商品房和经济适用房区别对待。实质上也是政府通过对建造经济适用房的优惠政策,间接地给中低收入者的一种补贴。同时,还要通过税收政策及其他经济手段对房地产投机者课以重税和对投机行为进行惩罚,比如“房产新政”、期房限转、对已有住房的居民在购第二套、第三套等房产时要大幅增加首付款比例,提高贷款利率、实施房产税以加大占有环节的税负等。这样做既有利于抑制房地产上的投机行为,又能让真正的中低收入者拥有物美价廉的经济适用房。
3.3 对于房价的影响
据长沙市统计局的数据,2003年商品房平均销售价格为2214元/平方米,而到2007年,房地产价格一路飙升,商品房平均销售价格高达3372元/平方米,比2006年的平均销售价格2691元/平方米上升25.3%,与2003年相比,上涨幅度达50.3%。
从上图中可以看出,长沙市房地产市场总体呈上升趋势,尤其在2007年和2010年升势尤为显著,这其中一方面原因是前期国家调控下的刚性需求的释放导致,另一方面原因是大批外来资金的介入的联动效果。
房产税对于抑制炒房有着积极的作用,会减少市场的投机性需求,从而在短期内让房价上涨得到抑制。但长期看,商品房趋势仍然是向上走的,因为城市化、资源稀缺、全球化等因素又会让投资预期回升,房产税的执行可能会遇到真空。
尽管长沙市房价如上图在逐年上涨,但是相对一线发达城市,房价相对合理。长沙的房价仍旧会按照客观规律呈逐渐上升的趋势,房产税的现实意义只是稳定房地产市场,消除泡沫经济的隐患,让房地产市场呈稳定健全的趋势发展。
4 对房产税征收时机和方式的建议
首先要选择征收房产税的最佳时机。房产税作为一项税收改革政策,将影响市场经济及社会资源再分配,开征是必然的,到了合适的时机,就应该果断地推出房产税。
笔者根据民众的意愿和客观现状的调查,提出长沙推行房产税的最佳时机是在三年到五年之后。原因在于人们对于房产税的了解程度逐渐增高,心里的接受程度渐渐增强；另外,长沙市房地产市场不断完善,产权逐渐明晰,房价呈现稳定上升的趋势,人们的房屋需求量得到满足,这时候推出是最适合不过的了。
其次要选择适宜中国国情的征收方式。开征房产税必须综合考虑各方面因素,地方政府应根据实地的房屋条件对不同的房屋制定不同的征收标准。以房屋面积为首要因素作为征收标准,而对房屋类型不做限制,这样有利于压制开发商建设豪华公寓,同时可以增加房屋套数的供应量。长期下去,将可以缓解人多地少的矛盾,同时提高进城人口的物质生活水平。我们可以以90平方米为界征收物业税,这也符合国家关于自2008年10月以来,一系列的税费调整政策中针对90平方米以下普通商品住宅的减免优惠力度最大的相关政策,笔者认为这是适宜中国的征税方式。
此外,还要实行优惠政策,实施廉租房制度,运用各级税收对廉租房进行补贴。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少,使房价处于稳定状态,同时加大群众对房产税的理解程度。
5 结 论
房产税改革是我国房地产税制改革的重要组成部分,也牵扯到社会的诸多领域,其改革是一项复杂的系统工程,既要借鉴国外已有的先进经验,也要充分考虑到我国的基本国情,只有两者结合才能使之适合我国的发展需求。
参考文献：
［1］徐四伟.物业税制度研究［D］.厦门：厦门大学,2005.
［2］周子勋.物业税需要权衡的多重因素［J］.理论导报,2009（6）：7.
［3］张帛宁.对我国开征物业税的路径分析和政策建议［D］.武汉：华中师范大学,2005.
［4］刘浪.长沙市住宅商品房价格趋高的因素分析［J］.中外建筑,2009（2）：102-105.
［5］陶艳艳.对我国开征物业税的研究［D］.上海：上海交通大学,2008.
［作者简介］方武生,男,硕士,讲师,湖南农业大学资源环境学院土地管理系,研究方向：土地管理，房产，测绘等。
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文