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摘 要：在我国利率政策成为调控房地产市场的重要手段之一，自1998年城市住房改革以来，房价不断上涨，经过对2004年至今年利率政策变化和房地产市场变化的现象，分析利率的变动对房价的影响，以及在短期内利率政策对房价抑制失效的原因。
关键词：贷款利率；房价；房地产开发景气指数；房屋销售价格指数
自1998年城市住房分配制度改革以来，我国房地产价格持续上涨，为了控制房地产市场过热现象，央行在2007年一年就6次提高贷款利率，一年期贷款基准利率上调1.37个百分点，由原来的6.12%上调至7.49%，个人住房公积金贷款利率共上调0.54个百分点，上调至4.05%。然而为了防止金融危机对我国房地产业的冲击，2008年下半年，央行又将一年期贷款基准利率下调至5.31%，个人住房公积金贷款利率下调至3.33%；在2010年短短十个月里连续六次提高存款准备金率，10月19日，央行宣布“一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%”。利率的调整给房地产市场带来了一定的影响，造成影响的因素分析如下：
一、利率变动对房地产市场价格的影响分析
作为调节资金的重要杠杆，利率的调整对房地产市场带来了一定影响。下图为2007年到2008年全国房地产景气指数。房地产景气指数是全国房地产开发业综合景气指数的简称，它是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须的三个基本条件（土地、资金和市场需求）出发，选择代表性的房地产开发统计指标，进行分类指数测算，然后进行加权平均得到的总体指数。它反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查，是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映。图1为2007年到2008年，两年间全国房地产景气指数变化趋势。
图1 2007年至2008年全国房地产景气指数
从上图可以看出，2007年2月份和3月份房地产开发景气指数有所回落，之后开始一路上涨，直到11月达到最高点，同年12月份开始逐渐缓慢回落。结合国家出台的利率政策分析可得出现该现象的原因有以下几点：
（一）利率调整影响了贷款购房者的成本
对于购房者来说，提高利率就意味着增加了他们每月支出的购房成本；相反，优惠的贷款利率降低了个人买房者的买房成本，助长了投资热情，消费者对房屋的需求旺盛。利率对投资成本的影响，主要表象在个人住房公积金贷款和商业贷款利息的变动，但这并不是影响房地产市场的主要原因。
（二）利率的波动左右了潜在购房者的购房欲望
如今，贷款消费已经成为一种主流的消费方式，特别是在房地产消费中，这样利率的变动就会影响购房者的购房欲望，这样个人住房按揭贷款政策就成为国内房地产市场得意繁荣的核心。如果利息上升，特别是在上升幅度较大时，购房相应的支出就会增加，增加购房者的经济压力，这样就导致潜在的购房者的购房欲望降低甚至转为观望状态，从而导致房地产市场的萧条。但是，利率下降，就会吸引更多的消费者来消费商品房，促进房地产市场的繁荣。例如，2008年，房地产市场曾一度处于低迷状态，银行推出一系列优惠政策刺激房市，利率的降低使得消费者贷款成本降低，很大程度上刺激了购房者的购房欲望。但当房价的涨幅超过了居民的支付能力时，导致市场需求就会下降，房价也会随之走低。
（三）对房地产开发商的影响
对于房地产开发行业这样的资金密集型行业来说，找商业银行贷款融资是目前大多数开发商的主要融资渠道，因此利率变动决定了房地产开发商的融资费用和财务成本的增减变化。利率调整对房地产开发商的影响主要表现在以下两个方面：一方面，对于房地产开发行业找银行和其他金融中介贷款是其融资的主要途径，利率的提升在很大程度上影响了房地产开发的财务成本，在政府的干预下，市场上房屋销售价格保持不变的情况下，开发的收益减少，这种情况下，房地长的供应量会相对的减少。另一方面，利率调整导致购房成本的变动，在一定程度上影响消费者对房屋的消费行为，消费者对整个房地产市场房屋的消化能力很大程度上改变了了房地产开发商对空置土地的开发欲望。
（四）银行利率对房地产价格的影响
理论上说，按照凯恩斯主义的观点，银行利率与房屋销售价格成反比关系，即当银行利率提高时，其他投资收益增加，是投资者对房地产的投资行为减少，投入资金的减少回导致房地产价格缺少支撑力，从而房价下跌；相反银行利率降低到一定程度时，各方面对资金的需求量会加大，经济振兴，投入房地产的资金也越来越多，推动了房价的上涨。利率变动影响了投资者购房的成本，引起了房地产市场的供求变化，从而在一定程度上起到了对房价的调控作用。
在一定程度上，全国房屋销售价格指数也能反映利率调整对房屋销售价格的影响。房屋销售价格指数是目前反映商品住宅的核心指标之一，它反映了一定时期内房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。房屋销售价格指数的优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。从国家统计局2008年全国房屋销售价格指数的统计图中可以看出，我国房地产市场很难通过利率调整来控制，尽管房价环比增长放慢速度，同比增幅度也有所下降，然而房地产价格仍然居高不下。
二、利率政策对房地产价格控制失效的原因分析
从我国在1995年到2003年的减息过程中，房屋销售价格稳定的增长，这一现象表明了，在该阶段我国利率调整与房价变化基本成反比关系。而2004年到2007年的加息过程中，房屋销售价格非但没有下跌，反而居高不下，而且出现了上升趋势。在这个房价非理性增长的过程中，在一定程度上，利率调整对我国房地产市场调控失效，其主要原因有：
（一）利率政策对房价调控存在时滞性
利率政策存在时滞性，调控效应有待释放。一方面，由于搜集的信息存在误差，央行很难及时准确的获得房地产市场的运行情况及其变动趋势的精确数据，这样可能出现调控的时滞问题。另一方面，利率对市场的调节是一个逐步的过程，短期内，各商业银行进行利率调整后，对房地产市场的影响不可能得到立竿见影的效果，利率调控的执行过程中也存在时滞性。
（二）投资者对房地产预期收益递增
在投资的边际效率不变的情况下，利率变动与投资总量是成反比关系的，但是在实际情况下，购房者对房地产的预期收益率是不断增加的，利率的调整幅度是有限的，这样投资成本的增加远远低于投资者对发地产的预期收益率，因此，提高利率对房价的调控是有限的。
（三）住房消费的刚性需求
1998年城市住房改革以来，房地产业迅速发展壮大，对我国的经济增长贡献显著。投资、消费、出口的“三驾马车”式经济增长中，中国的经济得到了长足的发展，随之而来的是居民收入的增加，人民生活水平不断提高提高，有了更多可以自由支配的资金。受到“安居乐业”传统观念的影响，住房的刚性需求日益凸显，而且小幅的房价上升在消费者承受能力以内，居民就将更多的注意力集中在了“安居”上，“买房”被大多数人提到日程上，从而助涨了房价的不断攀升。
（四）开发商转嫁开发成本
利率调高意味着开发商的开发成本的提高，在房屋需求旺盛时，开发商不会减少开发行为，而是通过抬高房价将增加的开发成本转嫁给消费者。特别是大型的发地产企业，他们的价格就是市场价格的标准，将增加的融资成本转嫁到房地产价格上，从而导致房地产价格的继续上涨，也在一定程度上抑制了利率对发地产市场的调控作用。
三、结论
房地产业身为国家经济发展的支柱性行业，而利率又是作为宏观经济调节的重要杠杆，利率政策对其会产生一定的影响。利率政策本身存在时滞性，从短期来看，我国利率政策对抑制房价迅速增长所起到的作用并不明显，主要是由于利率政策存在时滞性。但从利率政策的长期影响来看，利率的调控政策影响到市场上资金供求主体对资金供求的预期，从而导致货幣流动性紧缩，影响到房地产市场的供给。随着我国利率政策对房地产市场的逐步渗入，贷款利率的上调将同时对房地产市场供求双方发挥作用，利率调整对房屋销售价格能起到一定的抑制作用。
要保证房地产行业稳定健康的发展，还是需要国家利率政策的调控，但在利用利率政策调控的过程中，要吸取 国外的先进经验结合我国的国情下决心加大力度，并且我们要重点研究利息政策的时滞性特点，以供 国家能够更大发挥利率政策对房地产市场的调控作用，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。
参考文献：
[1]余琳,南灵.贷款利率调整对房地产市场价格影响分析[J].财经论坛,2009,1.47-48.
[2]易宪容.应住房贷利率变化对楼市的巨大影响.沪港经济[J],2009,50-53.
[3]任丽.利率调整对房地产市场的影响.财经视点[J],2010,2.23-24.
[4]陆海琳.论利率、居民收入、经济增长与房价的关系.商业研究[J],2010,5.25-27.
[5]李政军.宏观经济学讲义[M]．2008.
[6]杨永华.论房价和房价收入比[J].经济学家.2006(2).
关键词：贷款利率；房价；房地产开发景气指数；房屋销售价格指数
自1998年城市住房分配制度改革以来，我国房地产价格持续上涨，为了控制房地产市场过热现象，央行在2007年一年就6次提高贷款利率，一年期贷款基准利率上调1.37个百分点，由原来的6.12%上调至7.49%，个人住房公积金贷款利率共上调0.54个百分点，上调至4.05%。然而为了防止金融危机对我国房地产业的冲击，2008年下半年，央行又将一年期贷款基准利率下调至5.31%，个人住房公积金贷款利率下调至3.33%；在2010年短短十个月里连续六次提高存款准备金率，10月19日，央行宣布“一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%”。利率的调整给房地产市场带来了一定的影响，造成影响的因素分析如下：
一、利率变动对房地产市场价格的影响分析
作为调节资金的重要杠杆，利率的调整对房地产市场带来了一定影响。下图为2007年到2008年全国房地产景气指数。房地产景气指数是全国房地产开发业综合景气指数的简称，它是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须的三个基本条件（土地、资金和市场需求）出发，选择代表性的房地产开发统计指标，进行分类指数测算，然后进行加权平均得到的总体指数。它反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查，是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映。图1为2007年到2008年，两年间全国房地产景气指数变化趋势。
图1 2007年至2008年全国房地产景气指数
从上图可以看出，2007年2月份和3月份房地产开发景气指数有所回落，之后开始一路上涨，直到11月达到最高点，同年12月份开始逐渐缓慢回落。结合国家出台的利率政策分析可得出现该现象的原因有以下几点：
（一）利率调整影响了贷款购房者的成本
对于购房者来说，提高利率就意味着增加了他们每月支出的购房成本；相反，优惠的贷款利率降低了个人买房者的买房成本，助长了投资热情，消费者对房屋的需求旺盛。利率对投资成本的影响，主要表象在个人住房公积金贷款和商业贷款利息的变动，但这并不是影响房地产市场的主要原因。
（二）利率的波动左右了潜在购房者的购房欲望
如今，贷款消费已经成为一种主流的消费方式，特别是在房地产消费中，这样利率的变动就会影响购房者的购房欲望，这样个人住房按揭贷款政策就成为国内房地产市场得意繁荣的核心。如果利息上升，特别是在上升幅度较大时，购房相应的支出就会增加，增加购房者的经济压力，这样就导致潜在的购房者的购房欲望降低甚至转为观望状态，从而导致房地产市场的萧条。但是，利率下降，就会吸引更多的消费者来消费商品房，促进房地产市场的繁荣。例如，2008年，房地产市场曾一度处于低迷状态，银行推出一系列优惠政策刺激房市，利率的降低使得消费者贷款成本降低，很大程度上刺激了购房者的购房欲望。但当房价的涨幅超过了居民的支付能力时，导致市场需求就会下降，房价也会随之走低。
（三）对房地产开发商的影响
对于房地产开发行业这样的资金密集型行业来说，找商业银行贷款融资是目前大多数开发商的主要融资渠道，因此利率变动决定了房地产开发商的融资费用和财务成本的增减变化。利率调整对房地产开发商的影响主要表现在以下两个方面：一方面，对于房地产开发行业找银行和其他金融中介贷款是其融资的主要途径，利率的提升在很大程度上影响了房地产开发的财务成本，在政府的干预下，市场上房屋销售价格保持不变的情况下，开发的收益减少，这种情况下，房地长的供应量会相对的减少。另一方面，利率调整导致购房成本的变动，在一定程度上影响消费者对房屋的消费行为，消费者对整个房地产市场房屋的消化能力很大程度上改变了了房地产开发商对空置土地的开发欲望。
（四）银行利率对房地产价格的影响
理论上说，按照凯恩斯主义的观点，银行利率与房屋销售价格成反比关系，即当银行利率提高时，其他投资收益增加，是投资者对房地产的投资行为减少，投入资金的减少回导致房地产价格缺少支撑力，从而房价下跌；相反银行利率降低到一定程度时，各方面对资金的需求量会加大，经济振兴，投入房地产的资金也越来越多，推动了房价的上涨。利率变动影响了投资者购房的成本，引起了房地产市场的供求变化，从而在一定程度上起到了对房价的调控作用。
在一定程度上，全国房屋销售价格指数也能反映利率调整对房屋销售价格的影响。房屋销售价格指数是目前反映商品住宅的核心指标之一，它反映了一定时期内房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。房屋销售价格指数的优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。从国家统计局2008年全国房屋销售价格指数的统计图中可以看出，我国房地产市场很难通过利率调整来控制，尽管房价环比增长放慢速度，同比增幅度也有所下降，然而房地产价格仍然居高不下。
二、利率政策对房地产价格控制失效的原因分析
从我国在1995年到2003年的减息过程中，房屋销售价格稳定的增长，这一现象表明了，在该阶段我国利率调整与房价变化基本成反比关系。而2004年到2007年的加息过程中，房屋销售价格非但没有下跌，反而居高不下，而且出现了上升趋势。在这个房价非理性增长的过程中，在一定程度上，利率调整对我国房地产市场调控失效，其主要原因有：
（一）利率政策对房价调控存在时滞性
利率政策存在时滞性，调控效应有待释放。一方面，由于搜集的信息存在误差，央行很难及时准确的获得房地产市场的运行情况及其变动趋势的精确数据，这样可能出现调控的时滞问题。另一方面，利率对市场的调节是一个逐步的过程，短期内，各商业银行进行利率调整后，对房地产市场的影响不可能得到立竿见影的效果，利率调控的执行过程中也存在时滞性。
（二）投资者对房地产预期收益递增
在投资的边际效率不变的情况下，利率变动与投资总量是成反比关系的，但是在实际情况下，购房者对房地产的预期收益率是不断增加的，利率的调整幅度是有限的，这样投资成本的增加远远低于投资者对发地产的预期收益率，因此，提高利率对房价的调控是有限的。
（三）住房消费的刚性需求
1998年城市住房改革以来，房地产业迅速发展壮大，对我国的经济增长贡献显著。投资、消费、出口的“三驾马车”式经济增长中，中国的经济得到了长足的发展，随之而来的是居民收入的增加，人民生活水平不断提高提高，有了更多可以自由支配的资金。受到“安居乐业”传统观念的影响，住房的刚性需求日益凸显，而且小幅的房价上升在消费者承受能力以内，居民就将更多的注意力集中在了“安居”上，“买房”被大多数人提到日程上，从而助涨了房价的不断攀升。
（四）开发商转嫁开发成本
利率调高意味着开发商的开发成本的提高，在房屋需求旺盛时，开发商不会减少开发行为，而是通过抬高房价将增加的开发成本转嫁给消费者。特别是大型的发地产企业，他们的价格就是市场价格的标准，将增加的融资成本转嫁到房地产价格上，从而导致房地产价格的继续上涨，也在一定程度上抑制了利率对发地产市场的调控作用。
三、结论
房地产业身为国家经济发展的支柱性行业，而利率又是作为宏观经济调节的重要杠杆，利率政策对其会产生一定的影响。利率政策本身存在时滞性，从短期来看，我国利率政策对抑制房价迅速增长所起到的作用并不明显，主要是由于利率政策存在时滞性。但从利率政策的长期影响来看，利率的调控政策影响到市场上资金供求主体对资金供求的预期，从而导致货幣流动性紧缩，影响到房地产市场的供给。随着我国利率政策对房地产市场的逐步渗入，贷款利率的上调将同时对房地产市场供求双方发挥作用，利率调整对房屋销售价格能起到一定的抑制作用。
要保证房地产行业稳定健康的发展，还是需要国家利率政策的调控，但在利用利率政策调控的过程中，要吸取 国外的先进经验结合我国的国情下决心加大力度，并且我们要重点研究利息政策的时滞性特点，以供 国家能够更大发挥利率政策对房地产市场的调控作用，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。
参考文献：
[1]余琳,南灵.贷款利率调整对房地产市场价格影响分析[J].财经论坛,2009,1.47-48.
[2]易宪容.应住房贷利率变化对楼市的巨大影响.沪港经济[J],2009,50-53.
[3]任丽.利率调整对房地产市场的影响.财经视点[J],2010,2.23-24.
[4]陆海琳.论利率、居民收入、经济增长与房价的关系.商业研究[J],2010,5.25-27.
[5]李政军.宏观经济学讲义[M]．2008.
[6]杨永华.论房价和房价收入比[J].经济学家.2006(2).