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摘 要：房地产项目开发的成本是决定项目效益的主要因素之一，其管理倍受关注，在项目开发过程中通过对可行性研究、设计、招标、施工等阶段的全过程的成本管理，可以有效控制开发成本，提高企业经济效益。本文对房地产开发项目各阶段的成本控制进行分析，以其能够对房地产开发项目的成本节约提供有效帮助。
关键词：房地产；开发；成本管理
要做好房地产开发项目的成本管理，就要做好设计，施工准备、施工管理、竣工结算等环节的成本管理工作。房地产项目开发与一般的投资项目相比，也可分为：可行性研究、规划设计、项目实施及后评价等几个阶段。但是房地产开发区别与其他项目的相比，其突出的特点是：区位因素、地理环境、目标客户的特异性。
一、可行性研究阶段
重点研究项目的区位条件、周边环境因素、市场竞争现状区域宏观经济状况、城市发展等，在此基础上，拟定开发要点，确定客户群体，并进行相应的市场调查分析，对项目建设的必要性、可行性进行分析，确定开发楼盘的建设规格、建设时间与目标售价。此阶段，项目成本管理的重点是进行成本分析，在项目规划限定条件和目标售价等约束条件下，考虑影响成本各要素的组成情况，及其变动对项目成败的影响程度、可能带来的风险，不同的开发与营销策略对成本变动的影响等。通过成本分析和财务评价，确定项目的可行性，为领导层正确决策提供参考。
二、设计阶段
方案设计阶段是重点，整体设计方案对楼盘的质素起了决定性的作用，在限定的容积率下，要提高项目的素质，主：要的设计手法应该是提高楼体高度，减少占地面积，增加园林绿化面积，为了体现小区开发理念，通过不同的设计手法，形成组团、中心公园、主题园林等不同环境，为用户打造一种健康的生活模式，从住宅成本组成看，园林绿化所占成本比例较小，园林景观设计较好的一般也只有200-300元每平方米园林绿化面积，按建筑面积计算一般在100元每平方米以内，低档与高档楼盘在园林绿化的投资上每平方米建筑面积投资一般不会超过300-500元，但其售价一般至少相差300-500元，个别项目可能差别上千元，园林绿化投资收益的边际收益贡献很大，应该加大此方面的投资。施工图设计阶段主要是提高“价值工程”分析方法在设计中的应用水平，通过技术经济分析进行建筑构造、结构方案对比，达到“功能适用、技术可行、经济合理”的建设目的，针对现阶段施工图设计整体质量较差的情况，要加强施工图的审查工作，避免在建设过程中由于施工图纸质量低劣而引起频繁变更及返工，减少因此而导致的费用支出，对于建筑材料的选用上，要突出经济适用性能。例如进口石材与国产石材价格悬殊，但相同密度、色彩，加工方法相同的产品，其效果类似，又如埋地电缆穿线管道按规范可以采用难燃型塑料管道，而专用的电缆穿线管与普通的难燃型PVC波纹管价格相差数倍，但是功能相同。
三、招标阶段工程招标阶段
应加强控制，通过细化招标文件，明确工程内容，确定主要材料及设备的规格，品牌，拟定主要：合同条款，编制标底价格，确定“合理低价”中标的评标方法，与招标主管部门做好沟通工作等，尽量避免招标过程中出现“串标、围标“等不利情况，以利于控制中标价。
招标文件中，特别要注意的是要根据房地产开发特点，将建设过程中可能出现的施工单位之间的配合费用、提前移交场地的清理费用、要求采取特殊施工措施的费用等予，以明确，要求施工单位计人投标价格中。而对较难控制的土方开挖及运输、临时设施建设与拆除等费用，则在招标文件中明确限制条件，要求施工单位计人投标价格中，结算时不管出现何种情况，均不予调整。
在清单投标时，要特别在评标办法中明确特殊价格过高或过低价格的认定方法，以及结算处理方式，以减免因施工单位不平衡报价而带来的成本风险。
对工程使用的主要材料及设备，通过招标采购确定材料、设备供应商，在评标时要兼顾质量、价格.付款方式，并将选定的材料与设备纳人工程招标文件中予以明确，确保有效地控制材料、设备的直接成本，达到降低成本的目的。
目前，造价管理部门编制的市场参考价格与市场实际价格有较大的出入，成本管理人员必须经常了解市场行情，调查市场价格，掌握一手资料，才能确定合理的材料价格确定合理的建设成本预算。
四、项目实施阶段
在项目实施前，要根据合同造价及工程内容、销售费用指标等确定项目目标成本，并制定目标成本计划书，明确项目管理人员在成本控制方面的职责。在项目实施过程中，要及时处理现场签证、设计变更、成本核算等事务对项目成本进行实时控制，在每月底对成本进行综合考核，动态地反映项目成本的构成和支出。通过成本考核与分析，找出成本节约或超支的原因，供公司领导在决策时参考。考核结果，作为评定项目管理人员的业绩的参考指标。
在项目实施阶段，要特别注意的是权力分配问题，什么级别的管理人员可以处理多少金额以内的签证或变更事宜，重大变更与签证必须要有技术方案与经济论证。
五、成本工作总结
在项目完成后，要对项目进行后评价，进行成本组成分析，找出成本控制成功或失败的原因，总结经验，为今后的成本控制工作提供参考，特别要注意的成本突破预算的原因，采用何种对策在今后的项目开发中予以防范；成本节约的手段，能否在今后的项目开发中进行推广应用等。
关键词：房地产；开发；成本管理
要做好房地产开发项目的成本管理，就要做好设计，施工准备、施工管理、竣工结算等环节的成本管理工作。房地产项目开发与一般的投资项目相比，也可分为：可行性研究、规划设计、项目实施及后评价等几个阶段。但是房地产开发区别与其他项目的相比，其突出的特点是：区位因素、地理环境、目标客户的特异性。
一、可行性研究阶段
重点研究项目的区位条件、周边环境因素、市场竞争现状区域宏观经济状况、城市发展等，在此基础上，拟定开发要点，确定客户群体，并进行相应的市场调查分析，对项目建设的必要性、可行性进行分析，确定开发楼盘的建设规格、建设时间与目标售价。此阶段，项目成本管理的重点是进行成本分析，在项目规划限定条件和目标售价等约束条件下，考虑影响成本各要素的组成情况，及其变动对项目成败的影响程度、可能带来的风险，不同的开发与营销策略对成本变动的影响等。通过成本分析和财务评价，确定项目的可行性，为领导层正确决策提供参考。
二、设计阶段
方案设计阶段是重点，整体设计方案对楼盘的质素起了决定性的作用，在限定的容积率下，要提高项目的素质，主：要的设计手法应该是提高楼体高度，减少占地面积，增加园林绿化面积，为了体现小区开发理念，通过不同的设计手法，形成组团、中心公园、主题园林等不同环境，为用户打造一种健康的生活模式，从住宅成本组成看，园林绿化所占成本比例较小，园林景观设计较好的一般也只有200-300元每平方米园林绿化面积，按建筑面积计算一般在100元每平方米以内，低档与高档楼盘在园林绿化的投资上每平方米建筑面积投资一般不会超过300-500元，但其售价一般至少相差300-500元，个别项目可能差别上千元，园林绿化投资收益的边际收益贡献很大，应该加大此方面的投资。施工图设计阶段主要是提高“价值工程”分析方法在设计中的应用水平，通过技术经济分析进行建筑构造、结构方案对比，达到“功能适用、技术可行、经济合理”的建设目的，针对现阶段施工图设计整体质量较差的情况，要加强施工图的审查工作，避免在建设过程中由于施工图纸质量低劣而引起频繁变更及返工，减少因此而导致的费用支出，对于建筑材料的选用上，要突出经济适用性能。例如进口石材与国产石材价格悬殊，但相同密度、色彩，加工方法相同的产品，其效果类似，又如埋地电缆穿线管道按规范可以采用难燃型塑料管道，而专用的电缆穿线管与普通的难燃型PVC波纹管价格相差数倍，但是功能相同。
三、招标阶段工程招标阶段
应加强控制，通过细化招标文件，明确工程内容，确定主要材料及设备的规格，品牌，拟定主要：合同条款，编制标底价格，确定“合理低价”中标的评标方法，与招标主管部门做好沟通工作等，尽量避免招标过程中出现“串标、围标“等不利情况，以利于控制中标价。
招标文件中，特别要注意的是要根据房地产开发特点，将建设过程中可能出现的施工单位之间的配合费用、提前移交场地的清理费用、要求采取特殊施工措施的费用等予，以明确，要求施工单位计人投标价格中。而对较难控制的土方开挖及运输、临时设施建设与拆除等费用，则在招标文件中明确限制条件，要求施工单位计人投标价格中，结算时不管出现何种情况，均不予调整。
在清单投标时，要特别在评标办法中明确特殊价格过高或过低价格的认定方法，以及结算处理方式，以减免因施工单位不平衡报价而带来的成本风险。
对工程使用的主要材料及设备，通过招标采购确定材料、设备供应商，在评标时要兼顾质量、价格.付款方式，并将选定的材料与设备纳人工程招标文件中予以明确，确保有效地控制材料、设备的直接成本，达到降低成本的目的。
目前，造价管理部门编制的市场参考价格与市场实际价格有较大的出入，成本管理人员必须经常了解市场行情，调查市场价格，掌握一手资料，才能确定合理的材料价格确定合理的建设成本预算。
四、项目实施阶段
在项目实施前，要根据合同造价及工程内容、销售费用指标等确定项目目标成本，并制定目标成本计划书，明确项目管理人员在成本控制方面的职责。在项目实施过程中，要及时处理现场签证、设计变更、成本核算等事务对项目成本进行实时控制，在每月底对成本进行综合考核，动态地反映项目成本的构成和支出。通过成本考核与分析，找出成本节约或超支的原因，供公司领导在决策时参考。考核结果，作为评定项目管理人员的业绩的参考指标。
在项目实施阶段，要特别注意的是权力分配问题，什么级别的管理人员可以处理多少金额以内的签证或变更事宜，重大变更与签证必须要有技术方案与经济论证。
五、成本工作总结
在项目完成后，要对项目进行后评价，进行成本组成分析，找出成本控制成功或失败的原因，总结经验，为今后的成本控制工作提供参考，特别要注意的成本突破预算的原因，采用何种对策在今后的项目开发中予以防范；成本节约的手段，能否在今后的项目开发中进行推广应用等。