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摘要：目前中国房地产行业竞争日益加剧，利润下降，传统房地产开发领域的机会越来越少，经过短短几年的发展，房地产市场上出现了一种全新的合作模式即旅游驱动型房地产经济，其以旅游带动房地产，再带动相关产业发展，产生非常大的经济附加值，走出一条可持续发展道路。
关键词：旅游驱动型房地产经济；关联产业；城市规划
一、肇庆市旅游业、房地产业发展情况
肇庆市作为国家级历史文化名城、岭南文化的发祥地，拥有国家级自然资源旅游景区鼎湖山和素有“岭南第一奇观”美誉的七星岩，先后被评为国家历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家园林城市等称号，有“中国砚都〞之称。凭借着优越的气候条件和美丽的自然景观，肇庆市每年都吸引着国内外无数旅客前来观光，以2009年为例，全市生产总值为862亿元，其中三产业生产总值为376.98亿元，旅游业收入（除外汇收入）为79.5亿元，占全市生产总值的9.22%，占第三产业生产总值的21.09%。可见旅游业成为肇庆市的支柱产业，每年为肇庆生产总值做出了不少贡献，如表1所示。
旅游业保持着强劲的发展势头，而与旅游业一起应运而生的房地产业，在近几年也得到突飞猛进的发展，如表2所示。最新数据显示，2010年上半年全市完成房地产开发投资37.38亿元，比2009年同期增长44.8%，增幅提高40.9个百分点。
房地产投资开发中存在的问题。目前，肇庆市房地产开发主要沿着两条线路：一是广州-佛山-肇庆轻轨开通沿线；二是旅游景区，如鼎湖山、七星岩、仙女湖、牌坊广场等风景区沿线。对于这两类房地产的开发又有着共同点，就是房地产开发商基本以“广佛肇一小时生活区”为契机，以景区的湖光山景为卖点，甚少提及其社区的配套设施和未来发展规划。当地政府为了创造良好的投资环境，陆续建起了大型的广场和音乐喷泉，城市面貌有了很大改变，但却没有得到由于房地产的投资开发而带出的连环效益，经济附加值不大，其中的原因在于：
第一，只是单纯的房地产开发，而没有与此相匹配的文化、娱乐、交通等基础建设，对城市环境以及当地居民造成不良影响，如交通、人口密度、城市面貌等等。
第二，房地产商开发目的在于赚取短期利润，不在乎长期发展。“排排坐”、“火柴盒”的开发模式，短期内利用“广佛肇一小时生活区”效应，炒作房价。
第三，房地产开发与政府城市规划部署各自经营，基础设施配套跟不上。
肇庆市房地产的开发主要是以传统的房地产开发为主，如七星岩、仙女湖和鼎湖山景区附近的房地产都是依靠景区边缘地带而建，地理位置限制十分大，而且众多房地产开发集中在几个景区，形成“排排坐”、“火柴盒”的开发模式，远远超出了人们的购买承载数量。传统的房地产限制了房地产开发商的发展，因此必须寻求一种更好的发展模式。
二、肇庆市传统房地产发展的转型问题
旅游业的发展带动了肇庆市房地产的投资热，然而仅以旅游项目为主，满足旅游功能的房地产开发显然不能向旅游业经营者和房地产开发商提供更广阔的施展平台，二者需要更大规模更高层面上的合作。合作的模式和实施必须突破传统房地产的运作和经营模式。传统的房地产主要是依托旅游景区的开发建设进行的房地产项目，其得以实现需满足几个苛刻条件：一是必须在景区边缘区域；二是满足旅客旅游度假的特殊需求；三是开发营销管理各个环节渗透融合，紧密联系。
（一）新概念的提出
传统的房地产开发一般都是依靠开发区域的优势，如优美的自然风光、便利的交通运输或宽松的投资环境，其完全取决于该地区的地理位置、地域资源赋存和旅游业的发展状况等等，在当前房地产业竞争日益加剧的状况下，传统的房地产开发和发展出现了瓶颈现象。与传统房地产不同，旅游驱动型房地产经济是以旅游开发为先导，采用旅游拉动地产，带动相关产业经济发展的一种运营模式。
（二）深圳华侨城的成功之路
20世纪80年代中期，华侨城集团旅游业从兴建中国第一个主题公园——锦绣中华微缩景区起步，相继成功建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等四大主题公园。在四大主题公园的发展带动聚集了超级人气随，这时，华侨城集团在景区周围开始不断融入居住、文化、商业、教育、医疗等配套元素。从1985年开发至今，华侨城城区变成为今天的一座综合配套功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区。华侨城集团也发展成为一个以电子通讯、旅游和房地产业为主导业务的大型投资控股企业集团。深圳华侨城就是旅游驱动型房地产经济发展的一个非常成功的例子，华侨城的城区建设与房地产开发一开始就选择了一条以对环境、资源、生态的充分保护利用的可持续发展的开发模式和发展路子。华侨城集团始终秉承在“花园中建城市”，而不是“在城市中去建设花园”的开发理念，始终坚持“规划就是财富，环境就是优势，结构就是效率”的发展观，坚决摒弃以往“一推平”、“排排座”、“火柴盒”的传统开发模式，走出了一条“以文化营造环境，以环境创造效益”的可持续发展的新路子。目前，华侨城城区绿化率达53%，达到了国际城市绿化率领先水平，华侨城成为深圳乃至全国瞩目的最适宜人们居住的“绿色家园”，为深圳乃至全国的城市规划建设提供了经验和示范。
（三）旅游驱动型房地产经济的特点
旅游驱动型房地产经济是以整体开发，综合发展为模式，把旅游、商业和地产综合起来开发，并且与相关产业的结合，如酒店、商业写字楼等一系列的产业，形成一个综合的产业链。大规模、高水准的旅游启动，促进了当地人气的聚集，扩展到商业圈发展，从而再带动房地产业的发展，最后整个区域的经济生活圈也得到提升。经过一系列的投资建设，包括娱乐设施、便民设施、文化投入等等，使区域具备完善的市政基础设施，而且资讯商贸发达，很快成为区域内最佳的人居社区和商贸办公中心，高度集中了城市的经济、科技和文化力量。以此为发展核心，向外辐射逐渐扩散到与旅游业、文化产业、房地产业、娱乐业等相关的产业，生产销售和服务形成一套完整的综合产业链条，创造出巨大的经济附加值。可以看出，旅游驱动型房地产经济的收益性和影响性都非常强，不过其高额的启动费用，高效的运作投资和较长的回报期等因素也成为房地产商的顾虑和考验。
三、肇庆市向旅游驱动型房地产经济转型对策
（一）肇庆市城市规划部署
2008年出台的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》肇庆被整体纳入珠三角，在《肇庆市城市总体规划（2010-2020）》报告上指出，2020年，肇庆市域人口将达470万-475万，城镇化水平将达75%，将形成以端州、鼎湖为核心的中心城区，人口规模将达95万，成为珠江三角洲城镇群西部中心城市，西江经济走廊的区域中心城市，形成以高新技术产业、资金密集型产业和旅游业为主导，以历史文化和山水风光为特色的最适宜旅游的花园式风景城市，最适宜人居的生态型山水城市和最适宜创业的现代化工业城市。报告体现了肇庆市政府着重对房地产圈、商业圈、旅游圈、产业圈做好部署和统筹。然而，要像深圳华侨城那样取得瞩目的成功，就不仅仅是规划的问题，还涉及了政府与房地产商之间的合作问题。
（二）向旅游驱动型房地产经济转型的几点建议
从《肇庆市城市总体规划（2010-2020）》报告中的《中心城区土地利用规划图》了解到，具有特色的商业圈或居住圈并没有体现出来。借鉴深圳华侨城的成功案例，除了房地产商的投资外，政府对房地产开发这一方面还应该加以支持，只有通过政府和房地产商的共同合作，才能达到双赢局面。
综合上述分析，要走旅游驱动型房地产经济这条可持续发展道路的关键，在于政府如何在其中合理筹划和安排，以下提出几点建议：
第一，政府独自或与开发商共同开发、共同承担风险、共同分享收益的合作形式，投建基础设施、娱乐设施，目的在于通过便利的交通运输和大型的娱乐设施，积聚人气，营造起城市招商引资的良好环境。
第二，政府应该对开发商进行综合的评分，衡量比较后，对资质状况良好的开发商给予支持，适当的政策倾斜。
第三，带动关联产业的发展。旅游驱动型房地产经济的其中一个优势在于它的发展能够带动起周边相关产业的发展，比如建筑业、酒店业、餐饮业等等，因此，政府对于这些关联产业也应该给予支持。
第四，产业的良好发展不但能够解决劳动就业问题，而且还给政府税收收入做出非常大的贡献。而政府将把这部分的收入重新再投入到城市建设和维护以及保障居民生活质量上面，只有不断地良性循环，才能更加促进城市的进一步发展。
另外，作为投资者的房地产开发商，也应该以获得长期收益为目标，配合城市的总体规划，以“在花园中建楼房”而不是“在楼房中建花园”为开发理念，只有这样，市政府、房地产商和居民三者才达到双赢局面。
参考文献：
1、魏峰群.论旅游驱动型房地产经济的发展——以深圳华侨城西安曲江房地产开发为例[J].城市规划,2006(5).
2、王学发.实用评估与房地产估价业经验案例[M].人民出版社,2006．
3、徐蜚，任宏.房地产市场中的博弈分析[J].生产力研究,2007(14).
4、刘艳红.对河北省发展旅游房地产业的思考[J].区域经济,2004(13).
5、朱介鸣.政府与市场的合作机制中国房地产市场在经济改革中的发展[J].城市规划汇刊,1996(2).
6、罗明义.旅游经济学[M].高等教育出版社,1998.
7、夏超英.上半年肇庆房地产开发投资大幅增长[DB/OL].广东肇庆统计信息网,2010-08-10.
8、肇庆市城市总体规划(2010-2020)[DB/OL].肇庆市城乡规划信息网.
（作者单位：肇庆市工商职业技术学院）
关键词：旅游驱动型房地产经济；关联产业；城市规划
一、肇庆市旅游业、房地产业发展情况
肇庆市作为国家级历史文化名城、岭南文化的发祥地，拥有国家级自然资源旅游景区鼎湖山和素有“岭南第一奇观”美誉的七星岩，先后被评为国家历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家园林城市等称号，有“中国砚都〞之称。凭借着优越的气候条件和美丽的自然景观，肇庆市每年都吸引着国内外无数旅客前来观光，以2009年为例，全市生产总值为862亿元，其中三产业生产总值为376.98亿元，旅游业收入（除外汇收入）为79.5亿元，占全市生产总值的9.22%，占第三产业生产总值的21.09%。可见旅游业成为肇庆市的支柱产业，每年为肇庆生产总值做出了不少贡献，如表1所示。
旅游业保持着强劲的发展势头，而与旅游业一起应运而生的房地产业，在近几年也得到突飞猛进的发展，如表2所示。最新数据显示，2010年上半年全市完成房地产开发投资37.38亿元，比2009年同期增长44.8%，增幅提高40.9个百分点。
房地产投资开发中存在的问题。目前，肇庆市房地产开发主要沿着两条线路：一是广州-佛山-肇庆轻轨开通沿线；二是旅游景区，如鼎湖山、七星岩、仙女湖、牌坊广场等风景区沿线。对于这两类房地产的开发又有着共同点，就是房地产开发商基本以“广佛肇一小时生活区”为契机，以景区的湖光山景为卖点，甚少提及其社区的配套设施和未来发展规划。当地政府为了创造良好的投资环境，陆续建起了大型的广场和音乐喷泉，城市面貌有了很大改变，但却没有得到由于房地产的投资开发而带出的连环效益，经济附加值不大，其中的原因在于：
第一，只是单纯的房地产开发，而没有与此相匹配的文化、娱乐、交通等基础建设，对城市环境以及当地居民造成不良影响，如交通、人口密度、城市面貌等等。
第二，房地产商开发目的在于赚取短期利润，不在乎长期发展。“排排坐”、“火柴盒”的开发模式，短期内利用“广佛肇一小时生活区”效应，炒作房价。
第三，房地产开发与政府城市规划部署各自经营，基础设施配套跟不上。
肇庆市房地产的开发主要是以传统的房地产开发为主，如七星岩、仙女湖和鼎湖山景区附近的房地产都是依靠景区边缘地带而建，地理位置限制十分大，而且众多房地产开发集中在几个景区，形成“排排坐”、“火柴盒”的开发模式，远远超出了人们的购买承载数量。传统的房地产限制了房地产开发商的发展，因此必须寻求一种更好的发展模式。
二、肇庆市传统房地产发展的转型问题
旅游业的发展带动了肇庆市房地产的投资热，然而仅以旅游项目为主，满足旅游功能的房地产开发显然不能向旅游业经营者和房地产开发商提供更广阔的施展平台，二者需要更大规模更高层面上的合作。合作的模式和实施必须突破传统房地产的运作和经营模式。传统的房地产主要是依托旅游景区的开发建设进行的房地产项目，其得以实现需满足几个苛刻条件：一是必须在景区边缘区域；二是满足旅客旅游度假的特殊需求；三是开发营销管理各个环节渗透融合，紧密联系。
（一）新概念的提出
传统的房地产开发一般都是依靠开发区域的优势，如优美的自然风光、便利的交通运输或宽松的投资环境，其完全取决于该地区的地理位置、地域资源赋存和旅游业的发展状况等等，在当前房地产业竞争日益加剧的状况下，传统的房地产开发和发展出现了瓶颈现象。与传统房地产不同，旅游驱动型房地产经济是以旅游开发为先导，采用旅游拉动地产，带动相关产业经济发展的一种运营模式。
（二）深圳华侨城的成功之路
20世纪80年代中期，华侨城集团旅游业从兴建中国第一个主题公园——锦绣中华微缩景区起步，相继成功建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等四大主题公园。在四大主题公园的发展带动聚集了超级人气随，这时，华侨城集团在景区周围开始不断融入居住、文化、商业、教育、医疗等配套元素。从1985年开发至今，华侨城城区变成为今天的一座综合配套功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区。华侨城集团也发展成为一个以电子通讯、旅游和房地产业为主导业务的大型投资控股企业集团。深圳华侨城就是旅游驱动型房地产经济发展的一个非常成功的例子，华侨城的城区建设与房地产开发一开始就选择了一条以对环境、资源、生态的充分保护利用的可持续发展的开发模式和发展路子。华侨城集团始终秉承在“花园中建城市”，而不是“在城市中去建设花园”的开发理念，始终坚持“规划就是财富，环境就是优势，结构就是效率”的发展观，坚决摒弃以往“一推平”、“排排座”、“火柴盒”的传统开发模式，走出了一条“以文化营造环境，以环境创造效益”的可持续发展的新路子。目前，华侨城城区绿化率达53%，达到了国际城市绿化率领先水平，华侨城成为深圳乃至全国瞩目的最适宜人们居住的“绿色家园”，为深圳乃至全国的城市规划建设提供了经验和示范。
（三）旅游驱动型房地产经济的特点
旅游驱动型房地产经济是以整体开发，综合发展为模式，把旅游、商业和地产综合起来开发，并且与相关产业的结合，如酒店、商业写字楼等一系列的产业，形成一个综合的产业链。大规模、高水准的旅游启动，促进了当地人气的聚集，扩展到商业圈发展，从而再带动房地产业的发展，最后整个区域的经济生活圈也得到提升。经过一系列的投资建设，包括娱乐设施、便民设施、文化投入等等，使区域具备完善的市政基础设施，而且资讯商贸发达，很快成为区域内最佳的人居社区和商贸办公中心，高度集中了城市的经济、科技和文化力量。以此为发展核心，向外辐射逐渐扩散到与旅游业、文化产业、房地产业、娱乐业等相关的产业，生产销售和服务形成一套完整的综合产业链条，创造出巨大的经济附加值。可以看出，旅游驱动型房地产经济的收益性和影响性都非常强，不过其高额的启动费用，高效的运作投资和较长的回报期等因素也成为房地产商的顾虑和考验。
三、肇庆市向旅游驱动型房地产经济转型对策
（一）肇庆市城市规划部署
2008年出台的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》肇庆被整体纳入珠三角，在《肇庆市城市总体规划（2010-2020）》报告上指出，2020年，肇庆市域人口将达470万-475万，城镇化水平将达75%，将形成以端州、鼎湖为核心的中心城区，人口规模将达95万，成为珠江三角洲城镇群西部中心城市，西江经济走廊的区域中心城市，形成以高新技术产业、资金密集型产业和旅游业为主导，以历史文化和山水风光为特色的最适宜旅游的花园式风景城市，最适宜人居的生态型山水城市和最适宜创业的现代化工业城市。报告体现了肇庆市政府着重对房地产圈、商业圈、旅游圈、产业圈做好部署和统筹。然而，要像深圳华侨城那样取得瞩目的成功，就不仅仅是规划的问题，还涉及了政府与房地产商之间的合作问题。
（二）向旅游驱动型房地产经济转型的几点建议
从《肇庆市城市总体规划（2010-2020）》报告中的《中心城区土地利用规划图》了解到，具有特色的商业圈或居住圈并没有体现出来。借鉴深圳华侨城的成功案例，除了房地产商的投资外，政府对房地产开发这一方面还应该加以支持，只有通过政府和房地产商的共同合作，才能达到双赢局面。
综合上述分析，要走旅游驱动型房地产经济这条可持续发展道路的关键，在于政府如何在其中合理筹划和安排，以下提出几点建议：
第一，政府独自或与开发商共同开发、共同承担风险、共同分享收益的合作形式，投建基础设施、娱乐设施，目的在于通过便利的交通运输和大型的娱乐设施，积聚人气，营造起城市招商引资的良好环境。
第二，政府应该对开发商进行综合的评分，衡量比较后，对资质状况良好的开发商给予支持，适当的政策倾斜。
第三，带动关联产业的发展。旅游驱动型房地产经济的其中一个优势在于它的发展能够带动起周边相关产业的发展，比如建筑业、酒店业、餐饮业等等，因此，政府对于这些关联产业也应该给予支持。
第四，产业的良好发展不但能够解决劳动就业问题，而且还给政府税收收入做出非常大的贡献。而政府将把这部分的收入重新再投入到城市建设和维护以及保障居民生活质量上面，只有不断地良性循环，才能更加促进城市的进一步发展。
另外，作为投资者的房地产开发商，也应该以获得长期收益为目标，配合城市的总体规划，以“在花园中建楼房”而不是“在楼房中建花园”为开发理念，只有这样，市政府、房地产商和居民三者才达到双赢局面。
参考文献：
1、魏峰群.论旅游驱动型房地产经济的发展——以深圳华侨城西安曲江房地产开发为例[J].城市规划,2006(5).
2、王学发.实用评估与房地产估价业经验案例[M].人民出版社,2006．
3、徐蜚，任宏.房地产市场中的博弈分析[J].生产力研究,2007(14).
4、刘艳红.对河北省发展旅游房地产业的思考[J].区域经济,2004(13).
5、朱介鸣.政府与市场的合作机制中国房地产市场在经济改革中的发展[J].城市规划汇刊,1996(2).
6、罗明义.旅游经济学[M].高等教育出版社,1998.
7、夏超英.上半年肇庆房地产开发投资大幅增长[DB/OL].广东肇庆统计信息网,2010-08-10.
8、肇庆市城市总体规划(2010-2020)[DB/OL].肇庆市城乡规划信息网.
（作者单位：肇庆市工商职业技术学院）