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我想讲三个故事，也是我人生三个比较重要的转折点。
1.最简单的成功秘诀
第一个故事发生在1992年。我们6个人创业，赚到了第一笔钱。我们创业的时候，还有一个故事。你们的张教授（张维迎）到了牛津大学去读书，他的宿舍成了我们6个人筹划的地方。等张教授从牛津大学毕业回来的时候，要占股份，说创业是在他的宿舍里面的。要是张教授在国内的话，我们一起就算7个人了，在他的房子里面创业，他能不占股份吗？
1990年，我们成立了万通公司。到1991年，我们赚到了第一笔钱。都是20岁出头的人，赚到第一笔钱非常兴奋。
我记得冯仑常常说一句话：你看看，我们没钱的时候都赚到钱了，现在有钱了，不知道要赚多少钱！这已经成了他的一句口头禅了。他这句话也给了我们很大的信心。我们也觉着可以赚很多钱，就不断地在海南岛炒房炒地。
炒其中一个楼房的时候，王功权突然提出：这房子有没有产权证啊？我说，你说的这个问题非常重要。我们不能只认钥匙，万一把钥匙拿过来，房产证不是我们的，不也白搭吗？他就派我去海口市规划局去查一下，有没有这个证件。
我去查的时候，海口市规划局的一个干部说不让查。我想，不让查，王功权给我的任务怎么去完成呢？结果碰到一个朋友，就和他说。他说：海南岛人你还不知道，我给你出个主意，5斤橘子，两条三五烟，带上去，百分之百让你查。
我按照他说的，买了5斤橘子，两条三五烟，带上去了。把东西往桌上一放，这小伙子把抽屉打开，橘子倒到里面，烟放到里面，给我一个大本子，说你自己去看去。我就自己看。查了一下我们的项目，是有（证件）的。除了看完自己的，我还要看看别的项目的。我就一个一个地看，5斤橘子两条三五烟不能看一个数就走啊。
当时海口的常住人口好像是15万人，还有我们这些跑着去的，没有户口的人，大概也有15万人，一共就有30万人。我把海口市规划局批了的面积加起来，除了一下海口的人口，我记得人均住房面积是49平方米。当时北京的人均住房面积是7.4平方米，而海南刚刚建省，在海口这样一个不富裕的地方，电都没有。
这就是房地产泡沫。（我觉得）跑得越早越好。于是我就赶紧跑到北京来，做了第一个项目，在阜成门这边，万通新世界广场，赚了不少钱。海口的企业家，多少企业家，（没跑的）基本上全军覆没，出来的很少。
有好多人说，我们几个人能够从海口这边逃着出来，能够从海南岛的1992、1993年房地产泡沫里逃着出来，非常聪明，很有远见。其实呢，（诀窍）就是算数，就是建筑面积除一个人口数，就是常识。
不要把这些商业的东西搞得多神秘，一会儿佛了，一会儿道了，一会儿鬼了，一会儿神了，没有这么神秘的东西，就是要尊重常识。
现在，冯仑的口头禅就是：我们从海南岛逃出来了，北京的CBD-半是我们建的。当然有星城国际、我们建的SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、阳光100几个项目。我们6个人出来，把北京一半的CBD建起来了。
如果是当年没个常识，我们还在海南岛待着，早就破产了。这是第一个故事。我总结的道理就是：不要把任何事情看得太深，要尊重常识。
2.到光亮的地方去
讲第二个故事吧。
到北京来，我们做了万通新世界广场，赚了好多钱，（赚得）当时都没有概念了。因为当时土地增值税还没出台，成本很低。我记得每平方米土地的价格是2700元钱，建安费几千元钱，最终成本是五六千元钱，销售价格是三四万元钱。
赚完钱后，我看到一张报纸，记得是香港的《明报》。1995年前后，《明报》的记者就通过卫星的照片看了一下，朝鲜半岛上面，从“三八线”分开，北边的一部分黑灯瞎火的，南边的一部分灯火通明。这个人就写了一篇文章，说一个地方富裕不富裕，GDP和这个地方的明亮程度有很大的关系。所以这个“三八线”是分界线，北朝鲜就没灯，南朝鲜灯就特别多。
我看完以后，感觉很有道理。以后到什么地方去赚钱，就得顺着光走，到光明的地方去赚钱。但我手里也没有卫星啊，我怎么能够看到光呢？我有汽车，所以我就开着汽车，绕着环路转了一下，只要绕到北京的西边，就黑灯瞎火的。国务院的部委从来不加班的，一到晚上就全是黑压压的一片。只要到了东边，就灯火通明。
按照这个道理，越光明的地方，GDP越高，越光明的地方就越有钱。我就不能在西边，应该到东边去做，（这样）就到了国贸周围。所以我们SOHO中国，围绕着国贸桥方圆一公里的地方，大概做了十二三年，也才有了冯仑说的这句话：我们从海南岛来的，建了北京50%的CBD。
这个是我的第二个故事，就是到光亮的地方去.顺着光明走。
3.充分利用闲置资源
第三个故事。
今天，中国的房地产是一个什么样的情况。政府说房地产是支柱产业，要健康理性地看待。我是怎么看呢？今天中国的房地产，跟1992年海南岛的房地产是一样的，所有的情况都是一样的：过剩，房子非常多。
在过去的十几年时间，当北京的人均住房面积只有7平方米多的时候，住房需求大，房价就压不下来。有段时间，国家每年出一个政策，压房价，叫“国八条”、“国六条”、“国四条”、新的“国四条”，一年一个文件，压不下来。因为基本的需求在。
可是到了今天，我们的人均住房面积是多少呢？现在已经是30多平方米了。而每年增长的速度是多少呢？每年竣工的面积是12亿平方米，如果是6亿城镇人口的话，就是每个人每年增加两平方米。5年过去，所有城镇人均住房面积就能增加10平方米。这是一个了不起的数字。
所以到今天为止，我们看二线城市、三线城市，烂尾楼、空置楼房非常多。在这样的情况下，不仅房子没有充分利用起来，钢材、水泥的需求量也大幅度下跌。我记得2009年前后，钢材的价格是6000元钱一吨，而今天钢材的价格是1900元钱一吨。换算成斤，没有一斤大白菜贵。
房子的过剩，钢材的过剩、水泥的过剩，数量是非常大的。
所以，作为一个明智的开发商，又到了一个选择的时候。选择背后的道理，是常识。不要想得太复杂，东西多了之后，价格就不行了。
有好多人问，你说房价会跌吗？我不敢说。为什么呢？因为还有一个央行。全世界的央行自从有了以来，就爱发货币。中国的央行是这样的，外国的央行也是这样的。如果他把存款准备金再降低，利率再降低，市场上的钱多得不得了，好赖房价也会涨。可是，从基本面来说，基本的需求已经大大地满足了，闲置的房子非常的多。
我就思考，当资源过剩，每一个城市的房子没有充分利用起来，我们应该做什么？想了差不多三年时间，海内外看了一圈，差不多想明白了。
要做什么呢？就是利用今天最有力的、最普及的技术——互联网技术，把资源充分地利用起来。
今天，过剩的时代，我们再去建房子已经没有意义了。我们应该做的事情，是把已有的、没有充分利用起来的资源利用起来。
1.最简单的成功秘诀
第一个故事发生在1992年。我们6个人创业，赚到了第一笔钱。我们创业的时候，还有一个故事。你们的张教授（张维迎）到了牛津大学去读书，他的宿舍成了我们6个人筹划的地方。等张教授从牛津大学毕业回来的时候，要占股份，说创业是在他的宿舍里面的。要是张教授在国内的话，我们一起就算7个人了，在他的房子里面创业，他能不占股份吗？
1990年，我们成立了万通公司。到1991年，我们赚到了第一笔钱。都是20岁出头的人，赚到第一笔钱非常兴奋。
我记得冯仑常常说一句话：你看看，我们没钱的时候都赚到钱了，现在有钱了，不知道要赚多少钱！这已经成了他的一句口头禅了。他这句话也给了我们很大的信心。我们也觉着可以赚很多钱，就不断地在海南岛炒房炒地。
炒其中一个楼房的时候，王功权突然提出：这房子有没有产权证啊？我说，你说的这个问题非常重要。我们不能只认钥匙，万一把钥匙拿过来，房产证不是我们的，不也白搭吗？他就派我去海口市规划局去查一下，有没有这个证件。
我去查的时候，海口市规划局的一个干部说不让查。我想，不让查，王功权给我的任务怎么去完成呢？结果碰到一个朋友，就和他说。他说：海南岛人你还不知道，我给你出个主意，5斤橘子，两条三五烟，带上去，百分之百让你查。
我按照他说的，买了5斤橘子，两条三五烟，带上去了。把东西往桌上一放，这小伙子把抽屉打开，橘子倒到里面，烟放到里面，给我一个大本子，说你自己去看去。我就自己看。查了一下我们的项目，是有（证件）的。除了看完自己的，我还要看看别的项目的。我就一个一个地看，5斤橘子两条三五烟不能看一个数就走啊。
当时海口的常住人口好像是15万人，还有我们这些跑着去的，没有户口的人，大概也有15万人，一共就有30万人。我把海口市规划局批了的面积加起来，除了一下海口的人口，我记得人均住房面积是49平方米。当时北京的人均住房面积是7.4平方米，而海南刚刚建省，在海口这样一个不富裕的地方，电都没有。
这就是房地产泡沫。（我觉得）跑得越早越好。于是我就赶紧跑到北京来，做了第一个项目，在阜成门这边，万通新世界广场，赚了不少钱。海口的企业家，多少企业家，（没跑的）基本上全军覆没，出来的很少。
有好多人说，我们几个人能够从海口这边逃着出来，能够从海南岛的1992、1993年房地产泡沫里逃着出来，非常聪明，很有远见。其实呢，（诀窍）就是算数，就是建筑面积除一个人口数，就是常识。
不要把这些商业的东西搞得多神秘，一会儿佛了，一会儿道了，一会儿鬼了，一会儿神了，没有这么神秘的东西，就是要尊重常识。
现在，冯仑的口头禅就是：我们从海南岛逃出来了，北京的CBD-半是我们建的。当然有星城国际、我们建的SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、阳光100几个项目。我们6个人出来，把北京一半的CBD建起来了。
如果是当年没个常识，我们还在海南岛待着，早就破产了。这是第一个故事。我总结的道理就是：不要把任何事情看得太深，要尊重常识。
2.到光亮的地方去
讲第二个故事吧。
到北京来，我们做了万通新世界广场，赚了好多钱，（赚得）当时都没有概念了。因为当时土地增值税还没出台，成本很低。我记得每平方米土地的价格是2700元钱，建安费几千元钱，最终成本是五六千元钱，销售价格是三四万元钱。
赚完钱后，我看到一张报纸，记得是香港的《明报》。1995年前后，《明报》的记者就通过卫星的照片看了一下，朝鲜半岛上面，从“三八线”分开，北边的一部分黑灯瞎火的，南边的一部分灯火通明。这个人就写了一篇文章，说一个地方富裕不富裕，GDP和这个地方的明亮程度有很大的关系。所以这个“三八线”是分界线，北朝鲜就没灯，南朝鲜灯就特别多。
我看完以后，感觉很有道理。以后到什么地方去赚钱，就得顺着光走，到光明的地方去赚钱。但我手里也没有卫星啊，我怎么能够看到光呢？我有汽车，所以我就开着汽车，绕着环路转了一下，只要绕到北京的西边，就黑灯瞎火的。国务院的部委从来不加班的，一到晚上就全是黑压压的一片。只要到了东边，就灯火通明。
按照这个道理，越光明的地方，GDP越高，越光明的地方就越有钱。我就不能在西边，应该到东边去做，（这样）就到了国贸周围。所以我们SOHO中国，围绕着国贸桥方圆一公里的地方，大概做了十二三年，也才有了冯仑说的这句话：我们从海南岛来的，建了北京50%的CBD。
这个是我的第二个故事，就是到光亮的地方去.顺着光明走。
3.充分利用闲置资源
第三个故事。
今天，中国的房地产是一个什么样的情况。政府说房地产是支柱产业，要健康理性地看待。我是怎么看呢？今天中国的房地产，跟1992年海南岛的房地产是一样的，所有的情况都是一样的：过剩，房子非常多。
在过去的十几年时间，当北京的人均住房面积只有7平方米多的时候，住房需求大，房价就压不下来。有段时间，国家每年出一个政策，压房价，叫“国八条”、“国六条”、“国四条”、新的“国四条”，一年一个文件，压不下来。因为基本的需求在。
可是到了今天，我们的人均住房面积是多少呢？现在已经是30多平方米了。而每年增长的速度是多少呢？每年竣工的面积是12亿平方米，如果是6亿城镇人口的话，就是每个人每年增加两平方米。5年过去，所有城镇人均住房面积就能增加10平方米。这是一个了不起的数字。
所以到今天为止，我们看二线城市、三线城市，烂尾楼、空置楼房非常多。在这样的情况下，不仅房子没有充分利用起来，钢材、水泥的需求量也大幅度下跌。我记得2009年前后，钢材的价格是6000元钱一吨，而今天钢材的价格是1900元钱一吨。换算成斤，没有一斤大白菜贵。
房子的过剩，钢材的过剩、水泥的过剩，数量是非常大的。
所以，作为一个明智的开发商，又到了一个选择的时候。选择背后的道理，是常识。不要想得太复杂，东西多了之后，价格就不行了。
有好多人问，你说房价会跌吗？我不敢说。为什么呢？因为还有一个央行。全世界的央行自从有了以来，就爱发货币。中国的央行是这样的，外国的央行也是这样的。如果他把存款准备金再降低，利率再降低，市场上的钱多得不得了，好赖房价也会涨。可是，从基本面来说，基本的需求已经大大地满足了，闲置的房子非常的多。
我就思考，当资源过剩，每一个城市的房子没有充分利用起来，我们应该做什么？想了差不多三年时间，海内外看了一圈，差不多想明白了。
要做什么呢？就是利用今天最有力的、最普及的技术——互联网技术，把资源充分地利用起来。
今天，过剩的时代，我们再去建房子已经没有意义了。我们应该做的事情，是把已有的、没有充分利用起来的资源利用起来。