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【摘要】为改变我国传统的土地模式，进一步规范和调控土地市场，实现土地资源优化整合及土地收益最大化，土地储备制度应运而生，这是国家在土地改革方面的重大举措。本文根据土地储备与出让工作的实际开展情况进行分析，指出了当前工作存在的问题，并给出相应的对策和建议，以期促进我国土地储备与出让工作的快速健康发展。
【关键词】做地；储备；出让；研究
1、做地储备出让存在的问题
1.1计划管理水平低下
做地储备出让是一项系统工程，涉及政府工作方方面面，要做好这项工作必须实行计划管理。计划的编制、执行及监督管理直接关系到工作的成败。目前各级政府虽然也有制定年度储备计划、出让计划，但是对计划编制前的谋划工作不深，没有进行深入市场分析，缺乏科学论证，计划制定及后续执行的随意性比较大，计划的完成率不高[1]。
1.2部门协作配合不够
由于做地储备出让工作涉及到各级人民政府、国土、住建、规划、招商、发改、环保部门之间的协调配合，但是各个部门内部都不同程度的存在着权责不统一、审批程序繁琐、业务范围交叉等情况，使得具体工作中无法真正做到无缝沟通和配合，部门之间相互推诿，各种因素相互制约，给土地出让工作造成了负面的影响。
1.3运行机制不够健全
目前，我国的土地收回、储备、出让的相关机制都已经建立，但还不是十分完善，特别是三者之间的衔接机制还不够成熟，存在一定程度的脱节现象。往往出现大量政府已经收回收购土地因市场原因无法出让，而同时在市场需求旺盛时又推不出可出让土地的现象。前者造成政府土地储备库偏大，土地资源闲置、政府资金使用效率低下，后者则降低了政府对土地市场的宏观调控能力。
1.4土地补偿标准不一
土地补偿数额及执行力度涉及到各方面的利益，具有很高的技巧性，是土地储备工作能否顺利进行下去的关键，在具体的土地储备工作中，由于缺乏相应的具体政策不完善，导致拆迁补偿存在收益标准不统一、收益分配不科学等一系列问题，造成了工作开展的艰难。被征迁土地的使用者由于利益分配的问题，存在着很强的抵触心理，直接影响到储备工作的进度。
2、做地储备出让对策与建议
2.1健全做地储备出让法律体系
土地储备和出让作为我国土地使用制度的一项重要环节，理应制定专门的法律和规章制度来进行管理，涉及到哪些类型的土地需要储备，储备土地的性质及收储方式，土地收储过程中的税费、土地储备融资方式等问题，同时要进一步明确土地储备机构在整个过程中的主体地位和主导作用，从而保障做地储备出让工作的顺利进行。
2.2开展做地储备出让谋划研究
做地储备出让工作成败的一个关键在于前期的谋划、加强土地市场的分析、土地资源的调查、储备信息的共享，以全局的眼光做好计划的前期谋划、实现做地储备出让工作的全盘谋划、全域谋划、全年谋划。做到科学合理利用土地资源，避免国有资源的闲置，真正做到服务全城，谋划大局。以做地为龙头、出让为导向、储备为枢纽，实现四个一体化，即机构管理一体化、职能管理一体化、计划管理一体化、信息管理一体化，实现做地高效准确、储备及时适量、出让平稳有序的目标。
2.3合理制定土地储备补偿标准
土地储备补偿政策应当充分考虑到各方面的内容，包括如何确定原有土地产权者权益，科学合理制定储备的价格，建立统一的测算标准以及储备成本合理控制等等。需要各级政府对城市的土地进行科学、全面的评估，制定整体的储备计划，以整个城市作为参考，以此为基础按条件评估可出让土地的预期总价，具体进行储备时还再结合短期市场价格和城市的平衡收益进行计算确定，这样不仅能够缩短土地行储备周期，还能够做到中长线全面联动，提高资金的利用效率，平衡土地出让收益分配。
2.4开展多元化的土地收储模式
现阶段，除采取现金进行土地储备之外，还应积极探索其他合理的方式，如预约分成方式，具体针对那些企业拆迁、破产变现。老城区改造等地块，在土地纳入储备库之前，由土地产权人和政府签订合同，按照约定的比例进行分成，这样既减轻了政府资金压力，又能够保证土地产权人的合理收益，又如权益置换的方式，指的是那些城中村改造的土地，可以利用储备库中的土地进行置换，以获得地理位置较好、利用效率较高的土地，不仅可以降低成本，还可以对土地资源进行合理的配置，充分挖掘土地的内在潜力。
2.5强化政府部门之间协调配合
涉及到做地储备和出让的各级政府部门应当提高思想认识，在做好本职工作的基础上，还要与上下游部门之间建立良好的沟通和协作机制，从而确保做地储备出让工作做到职责清晰、思路一致、密切合作。财政、住建、发改、规划等部门应在具体工作中与国土部门做到步调一致，加强正面配合，减少无关的负面干扰，创造良好的工作环境，明确职责和业务流程，保证各项工作开展的顺畅，做好拆后安置、补偿等工作，以期获得最大的经济和社会效益。
2.6建立土地市场规范工作流程
第一，进一步健全完善土地出让审批制度，各级政府和国土管理部门的工作要具体落实到每一宗地的做地、储备、出让环节上，进行集体决策和研究，保证工作万无一失。第二，在具体的每一宗地的实际运作过程中，要严格按照挂牌出让程序进行操作，同时介入公证、监察、审计等部门，全程参与，确保实际土地储备出让工作做到公开、公平和公正。阳光、和谐、健康的土地市场的建立，保证国有资产免于流失，有效的杜绝官商勾结、暗箱操作以及腐败等行为的发生，对于推动土地市场的健康有序发展具有深远的意义[3]。
2.7营造良好的土地储备工作环境
相关部门人员在开展做地储备和出让工作时，不能够单纯盯住眼前土地所获得的收益，还应当努力提高自身的职业素质，不断改进服务的水平，把以人为本作为工作的重要原则，以维护好政府利益和被收储人合法权益作为工作的落脚点和出发点，尽量协调好二者之间的利益关系，减少摩擦，消除分歧，达到互利共赢。土地出让之后，工作还没有结束，还应当做好后續的跟踪、反馈、监督、协调，真正把服务的意识落实到工作的每一个方面，营造良好的土地储备出让工作的新环境。
结语：
做地、储备、出让工作的开展，对于政府从整体上把控土地市场、提高土地资源整体利用率、科学合理优化土地资源配置等具有重要意义。在实际工作中，针对机制不健全、协调配合不畅等问题，应从整体出发，在完善相应制度，建立保障体系的基础上，加强政府各部门沟通，逐步建立起阳光的土地市场，保证工作的健康、有序开展。
参考文献：
[1]]杨连山.对我国现行土地出让金制度的若干思考[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2015，04：111-112..
[2]]赵婧.完善土地收购储备制度的建议和思考[J].工程技术研究，2016，（12）：1.
[3]谢理，邓毛颖.土地储备出让中的城市规划参与[J].城市住宅，2015，（2）：74-76.
【关键词】做地；储备；出让；研究
1、做地储备出让存在的问题
1.1计划管理水平低下
做地储备出让是一项系统工程，涉及政府工作方方面面，要做好这项工作必须实行计划管理。计划的编制、执行及监督管理直接关系到工作的成败。目前各级政府虽然也有制定年度储备计划、出让计划，但是对计划编制前的谋划工作不深，没有进行深入市场分析，缺乏科学论证，计划制定及后续执行的随意性比较大，计划的完成率不高[1]。
1.2部门协作配合不够
由于做地储备出让工作涉及到各级人民政府、国土、住建、规划、招商、发改、环保部门之间的协调配合，但是各个部门内部都不同程度的存在着权责不统一、审批程序繁琐、业务范围交叉等情况，使得具体工作中无法真正做到无缝沟通和配合，部门之间相互推诿，各种因素相互制约，给土地出让工作造成了负面的影响。
1.3运行机制不够健全
目前，我国的土地收回、储备、出让的相关机制都已经建立，但还不是十分完善，特别是三者之间的衔接机制还不够成熟，存在一定程度的脱节现象。往往出现大量政府已经收回收购土地因市场原因无法出让，而同时在市场需求旺盛时又推不出可出让土地的现象。前者造成政府土地储备库偏大，土地资源闲置、政府资金使用效率低下，后者则降低了政府对土地市场的宏观调控能力。
1.4土地补偿标准不一
土地补偿数额及执行力度涉及到各方面的利益，具有很高的技巧性，是土地储备工作能否顺利进行下去的关键，在具体的土地储备工作中，由于缺乏相应的具体政策不完善，导致拆迁补偿存在收益标准不统一、收益分配不科学等一系列问题，造成了工作开展的艰难。被征迁土地的使用者由于利益分配的问题，存在着很强的抵触心理，直接影响到储备工作的进度。
2、做地储备出让对策与建议
2.1健全做地储备出让法律体系
土地储备和出让作为我国土地使用制度的一项重要环节，理应制定专门的法律和规章制度来进行管理，涉及到哪些类型的土地需要储备，储备土地的性质及收储方式，土地收储过程中的税费、土地储备融资方式等问题，同时要进一步明确土地储备机构在整个过程中的主体地位和主导作用，从而保障做地储备出让工作的顺利进行。
2.2开展做地储备出让谋划研究
做地储备出让工作成败的一个关键在于前期的谋划、加强土地市场的分析、土地资源的调查、储备信息的共享，以全局的眼光做好计划的前期谋划、实现做地储备出让工作的全盘谋划、全域谋划、全年谋划。做到科学合理利用土地资源，避免国有资源的闲置，真正做到服务全城，谋划大局。以做地为龙头、出让为导向、储备为枢纽，实现四个一体化，即机构管理一体化、职能管理一体化、计划管理一体化、信息管理一体化，实现做地高效准确、储备及时适量、出让平稳有序的目标。
2.3合理制定土地储备补偿标准
土地储备补偿政策应当充分考虑到各方面的内容，包括如何确定原有土地产权者权益，科学合理制定储备的价格，建立统一的测算标准以及储备成本合理控制等等。需要各级政府对城市的土地进行科学、全面的评估，制定整体的储备计划，以整个城市作为参考，以此为基础按条件评估可出让土地的预期总价，具体进行储备时还再结合短期市场价格和城市的平衡收益进行计算确定，这样不仅能够缩短土地行储备周期，还能够做到中长线全面联动，提高资金的利用效率，平衡土地出让收益分配。
2.4开展多元化的土地收储模式
现阶段，除采取现金进行土地储备之外，还应积极探索其他合理的方式，如预约分成方式，具体针对那些企业拆迁、破产变现。老城区改造等地块，在土地纳入储备库之前，由土地产权人和政府签订合同，按照约定的比例进行分成，这样既减轻了政府资金压力，又能够保证土地产权人的合理收益，又如权益置换的方式，指的是那些城中村改造的土地，可以利用储备库中的土地进行置换，以获得地理位置较好、利用效率较高的土地，不仅可以降低成本，还可以对土地资源进行合理的配置，充分挖掘土地的内在潜力。
2.5强化政府部门之间协调配合
涉及到做地储备和出让的各级政府部门应当提高思想认识，在做好本职工作的基础上，还要与上下游部门之间建立良好的沟通和协作机制，从而确保做地储备出让工作做到职责清晰、思路一致、密切合作。财政、住建、发改、规划等部门应在具体工作中与国土部门做到步调一致，加强正面配合，减少无关的负面干扰，创造良好的工作环境，明确职责和业务流程，保证各项工作开展的顺畅，做好拆后安置、补偿等工作，以期获得最大的经济和社会效益。
2.6建立土地市场规范工作流程
第一，进一步健全完善土地出让审批制度，各级政府和国土管理部门的工作要具体落实到每一宗地的做地、储备、出让环节上，进行集体决策和研究，保证工作万无一失。第二，在具体的每一宗地的实际运作过程中，要严格按照挂牌出让程序进行操作，同时介入公证、监察、审计等部门，全程参与，确保实际土地储备出让工作做到公开、公平和公正。阳光、和谐、健康的土地市场的建立，保证国有资产免于流失，有效的杜绝官商勾结、暗箱操作以及腐败等行为的发生，对于推动土地市场的健康有序发展具有深远的意义[3]。
2.7营造良好的土地储备工作环境
相关部门人员在开展做地储备和出让工作时，不能够单纯盯住眼前土地所获得的收益，还应当努力提高自身的职业素质，不断改进服务的水平，把以人为本作为工作的重要原则，以维护好政府利益和被收储人合法权益作为工作的落脚点和出发点，尽量协调好二者之间的利益关系，减少摩擦，消除分歧，达到互利共赢。土地出让之后，工作还没有结束，还应当做好后續的跟踪、反馈、监督、协调，真正把服务的意识落实到工作的每一个方面，营造良好的土地储备出让工作的新环境。
结语：
做地、储备、出让工作的开展，对于政府从整体上把控土地市场、提高土地资源整体利用率、科学合理优化土地资源配置等具有重要意义。在实际工作中，针对机制不健全、协调配合不畅等问题，应从整体出发，在完善相应制度，建立保障体系的基础上，加强政府各部门沟通，逐步建立起阳光的土地市场，保证工作的健康、有序开展。
参考文献：
[1]]杨连山.对我国现行土地出让金制度的若干思考[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2015，04：111-112..
[2]]赵婧.完善土地收购储备制度的建议和思考[J].工程技术研究，2016，（12）：1.
[3]谢理，邓毛颖.土地储备出让中的城市规划参与[J].城市住宅，2015，（2）：74-76.