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【摘要】房屋面积是房产测绘的重要内容，在房地产市场中倍受关注。本文针对房产测绘中几类房屋面积进行分析比较，阐述各种房屋面积差异产生的原因，消除认识误区，提出减少面积差异、降低房产面积纠纷的建议。
【关键词】规划面积；使用面积；套内面积；预测面积；实测面积；产权面积；面积差异；纠纷
近几年来，房地产行业在国家经济的快速发展中占据了重要地位。在商品房销售中，房屋面积的差异逐渐成为政府、开发商、购房人关注的焦点。政府对规划面积的统筹掌控，开发商对可销售面积的利益最大化追求，购房人对房屋使用面积的要求，都是引起争议的主因。所以要解决这几方面的矛盾，首先要了解这些面积数据到底有什么不同的意义，差别又在哪里。本文对各方面比较关注的房屋规划建筑面积、使用面积、套内面积、预测面积、实测面积、产权面积等进行了解释，对比其产生差异的原因，并提出解决面积差异的建议，以减少政府、开发企业和购房人之间关于房屋面积引起的矛盾，降低纠纷。
1、各类房屋面积的基本概念
1.1 规划建筑面积
规划建筑面积指规划设计方案在某一区域内规划的各类建筑的建筑面积之和，也就是规划方案的“总建筑面积”。 有时会细分出住宅建筑面积和公建建筑面积。规划和国土资源委员会、住房和城乡建设委员会对此面积实施统筹控制。
1.2房屋的使用面积
房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。房屋的套内使用面积包括：套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜、为本套所独自使用的门廊、门斗、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等。套内楼梯按自然层数的面积计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。
1.3房屋的建筑面积
房屋的建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。
1.4预测面积
房产预测面积指在房产预售过程中，由开发商委托房地产行政主管部门认定的具有房产测绘资质的测量机构，依据规划部门审批的建筑施工图纸，按国家房产测量规范和地方行业标准，对尚未竣工的房屋进行一个预先测量计算所得到的面积。它是开发商进行合法销售房屋面积的依据，同时此面积还可作为开发商在项目前期宣传中使用，也可以作为商品房网上备案和预销售使用。
1.5实测面积
房屋实测面积指在房屋竣工验收后，由开发商委托房地产行政主管部门认定的具有房产测绘资质的测量机构，依据国家房产测量规范和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算的重要依据。
1.6产权面积
房屋的产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
2、各房屋面积产生差异的原因和相互关系
购房人在购买房产过程中会遇到各种面积，对这些面积之间的关系和差异难以理解，从而产生一系列的误解和纠纷，下面将各种面积差异的原因和相互关系进行分析。
2.1规划建筑面积与测绘建筑面积
房产测绘单位预测时计算出来的建筑面积与规划部门批复的建筑面积往往不一致，为此开发企业一直有所质疑，其主要原因是因为两种面积所遵守的计算规范不一致。规划批复的建筑面积是设计单位按《建筑工程建筑面积计算规范》计算所得，而房产测绘中的建筑面积是依据另一国家标准《房产测量规范》及地方《房屋面積测算技术规程》计算所得，它们规定的面积计算方法存在着很多不同。例如，在《建筑工程建筑面积计算规范》中结构层高在2.20米及以上的，计算全面积，2.20米以下的计算1/2面积；在《房屋面积测算技术规程》中结构层高在2.20米及以上的，计算全面积，2.20米以下的不计算面积。
2.2房屋的使用面积与建筑面积
购房人在看房时，首先最直观的感受就是房屋户内的净空使用空间，也就是房屋使用面积，通常购房人会把房屋的使用面积与成套房屋的建筑面积或者套内建筑面积混淆，总觉得开发商告诉自己的面积数大，实际能利用的空间小，面积被“注水”了，但实际上这只是一个理解概念的误区。因为使用面积只是套内建筑面积的一部分，使用面积是能直观感觉到的，但套内的墙体面积、分摊的共有建筑面积并不能一眼看出，从而引起购房人的歧义。测绘单位和开发商只要很好的与购房人解释其包含关系，应该是很好理解的。
2.3预测面积与实测面积
购房人在购买期房时，购房合同所填写的是预测面积，在交房时测绘单位还会提供一个实测面积，一般房款是根据实测面积结算。对于预测面积与实测面积有差异，购房人常误解为是开发公司欺诈，建筑与户型图纸不一致，测绘面积不实。但其实造成两种面积有差异的原因有很多，下面我们具体说明。
1）测算依据、方法的不同
预测面积是测绘单位根据规划部门审批的设计施工图纸，在图上进行数据采集所得到的面积。实测面积是依据建设单位出具的最终施工图纸对房屋现场进行勘测出来的面积。在施工过程中，有时会根据市场需要、施工条件变化、优化设计等原因对在建房屋进行建筑结构调整，故预测面积与实测面积会有图纸、现场的区别。
2）设计图标注不明确，图形表示不规范统一
造成预测与实测有差异，有时是由于不同的设计院对图形的标识不一致，如阳台标注为露台，落地窗表示为凸窗等。尤其分多期开发的楼盘，设计院的施工图都易造成预测标识图与现场实测有差异。 3）开发公司内部引起的差异
开发企业人员较多，存在前期部与工程部衔接不利的情况，图纸变更与施工现场变更会不一致，引起预测面积与实测面积的差异。同时现场施工人员存在着施工误差，也会引起预测面积与实测面积有差异。
4）对国家政策法规的不同理解
由于房产开发项目进行的工期较长，期间国家会对一些政策法规进行修订，保护各方利益关系。预测时的测绘规定到实测时很可能改变，预测面积与实测面积就会有所不同。同时测绘单位对规范、政策、法规等理解不同，工作程序不一致，计算过程有差异等原因都会造成预测面积与实测面积有变化
2.4实测面积与产权面积
从两者的概念看，实测面积是通过实地勘测计算出的面积，产权面积是房屋业主拥有的合法面积，有时产权面积并不等于实测面积。比较常见的是私有土地自行搭建房屋的情况，实测面积就大于产权面积，产权面积要依据规划管理部门审批的要求进行登记，不合法的面积不能登记到产权面积里。
3、减小面积差异，降低纠纷的措施
通过分析面积产生差异的原因，发现有些差异是不可避免的，有些是可以避免的。找到合理解决问题的方法，可以有效减少政府相关部门、开发企业、测绘单位与购房人之间的矛盾，降低纠纷。
3.1规划建筑面积与测绘建筑面积差异的消除
由于这两个面积的测算规则不一样，要消除这两者的差异则需要统一计算标准。设计部门和测绘部门采用同一个的面积计算规则，可出具较精确的面积数据作为土地规划管理、销售和办理产权的重要依据，更好的降低纠纷。如果可以统一采用测绘单位计算的建筑面积，更可减少规划、设计部门重复的面积测算工作，提高效率。
3.2使用面积与建筑面积的差异
使用面积与建筑面积的差异是不可能消除的，要消除的是购房人概念上的认识误区。购房人不能将这两个面积混为一个，感觉出来的面积大小往往是不准确的，应根据实际尺寸计算出来。
3.3 预测面积与实测面积差异的减小或消除
预测面积与实测面积在一定的条件下是允许产生误差的。开发商与购房人在签订房屋预售合同中一般约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。其实买售双方都不想因为面积差异导致纠纷，浪费时间。下面分别说明几种解决问题的建议。
1）开发企业在项目设计方案未能完全确定的情况下，为抢占市场、急于销售而仓促推出项目，甚至出现边施工、边修改、边销售的情况，这样就会导致预测面积与实测面积产生较大差异。提议凡是预测后施工中的变更，开发公司应及时公示、到政府有关部门备案、告知购房人，并通过签订补充协议的方式将变更内容约定到合同中，降低交房时的面积纠纷。应加强对开发企业的监管，减少或杜绝开发企业的不良行为，降低纠纷。
2）规范设计院对图示、文字的标注，减少由标识引起的错误。规划部门要委托专业的审图机构对图纸进行审核，对图形的标识标注提出统一要求，并严格把关。在预测、实测阶段开发企业要保证现场与规划部门存档备案的施工蓝图一致，如有变更要及时替换备案图纸。因此把对图纸的规范要求放在规划部门审核时，能有效地减少纠纷的发生。
3）加强开发企业内部沟通，各部门紧密合作。前期部负责国土规划房产的报建手续，工程部负责项目施工。工程部施工过程中做了变更，要及时与前期部沟通，变更规划图；前期部将规划图做了变更也要及时交付工程部施工，双方采用统一版本图纸，降低预测面积与实测面积产生的差异。部门之间的配合、沟通是减少实、预测面积差异的重要因素。同时建筑单位也应严格按规划备案图进行施工，减少施工误差，加强施工过程中的监理，以保证按图施工，有效减少实、预测面积的差异。
4）测绘单位应加强对法律、法规的理解，提高成果质量和测绘技能，尽可能减少因测算错误引起的预测与实测的不一致。加强识图能力，减少识图错误，全面查看平、立、剖图形及部分大样图纸，理清各层之间的结构关系，注意各部位画法，如阳台的顶盖位置；套内线是否居中；净空尺寸、墙体厚度各层是否一样等。同时随着建筑材料及建设水平的不斷发展，《房产测量规范》已逐渐跟不上建筑形态的千变万化，使得有些问题无据可查，需要制定相关的计算细则，出台相关的法规来补充，从而降低测绘风险。用严密的内部管理来规范房产测绘行为，严格按质量管理体系执行，做好成果自查、互查以及质量监督审核，落实层层把关，降低因测绘测算引起的面积差异。
3.4实测面积与产权面积差异的消除
产权面积要依据规划行政管理部门的审批进行登记，消除产权面积与实测面积的差异首先要严格按规划审批进行施工，加强工程竣工验收的管理。未按规划审批的设计图纸施工而产生面积差异的，应由规划部门根据有关规定进行处理。如实测面积大于规划面积时，建议开发企业通过补交相关的配套费用后，将实测面积办理产权登记。
结语：
目前在房地产市场中，关于房屋面积引发的争议和纠纷实时存在，各类面积产生的某些差异是允许存在的，我们要加大宣传力度，消除购房人对这些客观存在的差异的误解。通过多个部门在不同环节的统一规范，以及相关法律、法规的不断完善，测绘专业水平的不断提高，因面积引起的购房纠纷一定会越来越少，房地产市场也将能越来越健康有序的发展。
参考文献：
[1]国家质量技术监督局.GB/T17986.1-2000房产测量规范第1单元：房产测量规定.北京：中国标准出版社.2000
[2]北京市质量技术监督局.DB11/T661-2009房屋面积测算技术规程.北京：北京城建科技促进会.2009
[3]住房和城乡建设部.GB/T50353-2013建筑工程建筑面积计算规范.北京：中国计划出版社.2013
[4]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术.北京：中国标准出版社，2001.
[5]建设部标准定额研究所.GB/T50353-2005建筑工程建筑面积计算规范.北京：中国计划出版社，2005.
[6]赵杰.正确认识、有效防范房产测绘风险.房地产行政管理，2008（8）
[7]李波.浅议房产测绘中面积差异及解决办法.城市建设理论研究（电子版），2013（21）
【关键词】规划面积；使用面积；套内面积；预测面积；实测面积；产权面积；面积差异；纠纷
近几年来，房地产行业在国家经济的快速发展中占据了重要地位。在商品房销售中，房屋面积的差异逐渐成为政府、开发商、购房人关注的焦点。政府对规划面积的统筹掌控，开发商对可销售面积的利益最大化追求，购房人对房屋使用面积的要求，都是引起争议的主因。所以要解决这几方面的矛盾，首先要了解这些面积数据到底有什么不同的意义，差别又在哪里。本文对各方面比较关注的房屋规划建筑面积、使用面积、套内面积、预测面积、实测面积、产权面积等进行了解释，对比其产生差异的原因，并提出解决面积差异的建议，以减少政府、开发企业和购房人之间关于房屋面积引起的矛盾，降低纠纷。
1、各类房屋面积的基本概念
1.1 规划建筑面积
规划建筑面积指规划设计方案在某一区域内规划的各类建筑的建筑面积之和，也就是规划方案的“总建筑面积”。 有时会细分出住宅建筑面积和公建建筑面积。规划和国土资源委员会、住房和城乡建设委员会对此面积实施统筹控制。
1.2房屋的使用面积
房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。房屋的套内使用面积包括：套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜、为本套所独自使用的门廊、门斗、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等。套内楼梯按自然层数的面积计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。
1.3房屋的建筑面积
房屋的建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。
1.4预测面积
房产预测面积指在房产预售过程中，由开发商委托房地产行政主管部门认定的具有房产测绘资质的测量机构，依据规划部门审批的建筑施工图纸，按国家房产测量规范和地方行业标准，对尚未竣工的房屋进行一个预先测量计算所得到的面积。它是开发商进行合法销售房屋面积的依据，同时此面积还可作为开发商在项目前期宣传中使用，也可以作为商品房网上备案和预销售使用。
1.5实测面积
房屋实测面积指在房屋竣工验收后，由开发商委托房地产行政主管部门认定的具有房产测绘资质的测量机构，依据国家房产测量规范和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算的重要依据。
1.6产权面积
房屋的产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
2、各房屋面积产生差异的原因和相互关系
购房人在购买房产过程中会遇到各种面积，对这些面积之间的关系和差异难以理解，从而产生一系列的误解和纠纷，下面将各种面积差异的原因和相互关系进行分析。
2.1规划建筑面积与测绘建筑面积
房产测绘单位预测时计算出来的建筑面积与规划部门批复的建筑面积往往不一致，为此开发企业一直有所质疑，其主要原因是因为两种面积所遵守的计算规范不一致。规划批复的建筑面积是设计单位按《建筑工程建筑面积计算规范》计算所得，而房产测绘中的建筑面积是依据另一国家标准《房产测量规范》及地方《房屋面積测算技术规程》计算所得，它们规定的面积计算方法存在着很多不同。例如，在《建筑工程建筑面积计算规范》中结构层高在2.20米及以上的，计算全面积，2.20米以下的计算1/2面积；在《房屋面积测算技术规程》中结构层高在2.20米及以上的，计算全面积，2.20米以下的不计算面积。
2.2房屋的使用面积与建筑面积
购房人在看房时，首先最直观的感受就是房屋户内的净空使用空间，也就是房屋使用面积，通常购房人会把房屋的使用面积与成套房屋的建筑面积或者套内建筑面积混淆，总觉得开发商告诉自己的面积数大，实际能利用的空间小，面积被“注水”了，但实际上这只是一个理解概念的误区。因为使用面积只是套内建筑面积的一部分，使用面积是能直观感觉到的，但套内的墙体面积、分摊的共有建筑面积并不能一眼看出，从而引起购房人的歧义。测绘单位和开发商只要很好的与购房人解释其包含关系，应该是很好理解的。
2.3预测面积与实测面积
购房人在购买期房时，购房合同所填写的是预测面积，在交房时测绘单位还会提供一个实测面积，一般房款是根据实测面积结算。对于预测面积与实测面积有差异，购房人常误解为是开发公司欺诈，建筑与户型图纸不一致，测绘面积不实。但其实造成两种面积有差异的原因有很多，下面我们具体说明。
1）测算依据、方法的不同
预测面积是测绘单位根据规划部门审批的设计施工图纸，在图上进行数据采集所得到的面积。实测面积是依据建设单位出具的最终施工图纸对房屋现场进行勘测出来的面积。在施工过程中，有时会根据市场需要、施工条件变化、优化设计等原因对在建房屋进行建筑结构调整，故预测面积与实测面积会有图纸、现场的区别。
2）设计图标注不明确，图形表示不规范统一
造成预测与实测有差异，有时是由于不同的设计院对图形的标识不一致，如阳台标注为露台，落地窗表示为凸窗等。尤其分多期开发的楼盘，设计院的施工图都易造成预测标识图与现场实测有差异。 3）开发公司内部引起的差异
开发企业人员较多，存在前期部与工程部衔接不利的情况，图纸变更与施工现场变更会不一致，引起预测面积与实测面积的差异。同时现场施工人员存在着施工误差，也会引起预测面积与实测面积有差异。
4）对国家政策法规的不同理解
由于房产开发项目进行的工期较长，期间国家会对一些政策法规进行修订，保护各方利益关系。预测时的测绘规定到实测时很可能改变，预测面积与实测面积就会有所不同。同时测绘单位对规范、政策、法规等理解不同，工作程序不一致，计算过程有差异等原因都会造成预测面积与实测面积有变化
2.4实测面积与产权面积
从两者的概念看，实测面积是通过实地勘测计算出的面积，产权面积是房屋业主拥有的合法面积，有时产权面积并不等于实测面积。比较常见的是私有土地自行搭建房屋的情况，实测面积就大于产权面积，产权面积要依据规划管理部门审批的要求进行登记，不合法的面积不能登记到产权面积里。
3、减小面积差异，降低纠纷的措施
通过分析面积产生差异的原因，发现有些差异是不可避免的，有些是可以避免的。找到合理解决问题的方法，可以有效减少政府相关部门、开发企业、测绘单位与购房人之间的矛盾，降低纠纷。
3.1规划建筑面积与测绘建筑面积差异的消除
由于这两个面积的测算规则不一样，要消除这两者的差异则需要统一计算标准。设计部门和测绘部门采用同一个的面积计算规则，可出具较精确的面积数据作为土地规划管理、销售和办理产权的重要依据，更好的降低纠纷。如果可以统一采用测绘单位计算的建筑面积，更可减少规划、设计部门重复的面积测算工作，提高效率。
3.2使用面积与建筑面积的差异
使用面积与建筑面积的差异是不可能消除的，要消除的是购房人概念上的认识误区。购房人不能将这两个面积混为一个，感觉出来的面积大小往往是不准确的，应根据实际尺寸计算出来。
3.3 预测面积与实测面积差异的减小或消除
预测面积与实测面积在一定的条件下是允许产生误差的。开发商与购房人在签订房屋预售合同中一般约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。其实买售双方都不想因为面积差异导致纠纷，浪费时间。下面分别说明几种解决问题的建议。
1）开发企业在项目设计方案未能完全确定的情况下，为抢占市场、急于销售而仓促推出项目，甚至出现边施工、边修改、边销售的情况，这样就会导致预测面积与实测面积产生较大差异。提议凡是预测后施工中的变更，开发公司应及时公示、到政府有关部门备案、告知购房人，并通过签订补充协议的方式将变更内容约定到合同中，降低交房时的面积纠纷。应加强对开发企业的监管，减少或杜绝开发企业的不良行为，降低纠纷。
2）规范设计院对图示、文字的标注，减少由标识引起的错误。规划部门要委托专业的审图机构对图纸进行审核，对图形的标识标注提出统一要求，并严格把关。在预测、实测阶段开发企业要保证现场与规划部门存档备案的施工蓝图一致，如有变更要及时替换备案图纸。因此把对图纸的规范要求放在规划部门审核时，能有效地减少纠纷的发生。
3）加强开发企业内部沟通，各部门紧密合作。前期部负责国土规划房产的报建手续，工程部负责项目施工。工程部施工过程中做了变更，要及时与前期部沟通，变更规划图；前期部将规划图做了变更也要及时交付工程部施工，双方采用统一版本图纸，降低预测面积与实测面积产生的差异。部门之间的配合、沟通是减少实、预测面积差异的重要因素。同时建筑单位也应严格按规划备案图进行施工，减少施工误差，加强施工过程中的监理，以保证按图施工，有效减少实、预测面积的差异。
4）测绘单位应加强对法律、法规的理解，提高成果质量和测绘技能，尽可能减少因测算错误引起的预测与实测的不一致。加强识图能力，减少识图错误，全面查看平、立、剖图形及部分大样图纸，理清各层之间的结构关系，注意各部位画法，如阳台的顶盖位置；套内线是否居中；净空尺寸、墙体厚度各层是否一样等。同时随着建筑材料及建设水平的不斷发展，《房产测量规范》已逐渐跟不上建筑形态的千变万化，使得有些问题无据可查，需要制定相关的计算细则，出台相关的法规来补充，从而降低测绘风险。用严密的内部管理来规范房产测绘行为，严格按质量管理体系执行，做好成果自查、互查以及质量监督审核，落实层层把关，降低因测绘测算引起的面积差异。
3.4实测面积与产权面积差异的消除
产权面积要依据规划行政管理部门的审批进行登记，消除产权面积与实测面积的差异首先要严格按规划审批进行施工，加强工程竣工验收的管理。未按规划审批的设计图纸施工而产生面积差异的，应由规划部门根据有关规定进行处理。如实测面积大于规划面积时，建议开发企业通过补交相关的配套费用后，将实测面积办理产权登记。
结语：
目前在房地产市场中，关于房屋面积引发的争议和纠纷实时存在，各类面积产生的某些差异是允许存在的，我们要加大宣传力度，消除购房人对这些客观存在的差异的误解。通过多个部门在不同环节的统一规范，以及相关法律、法规的不断完善，测绘专业水平的不断提高，因面积引起的购房纠纷一定会越来越少，房地产市场也将能越来越健康有序的发展。
参考文献：
[1]国家质量技术监督局.GB/T17986.1-2000房产测量规范第1单元：房产测量规定.北京：中国标准出版社.2000
[2]北京市质量技术监督局.DB11/T661-2009房屋面积测算技术规程.北京：北京城建科技促进会.2009
[3]住房和城乡建设部.GB/T50353-2013建筑工程建筑面积计算规范.北京：中国计划出版社.2013
[4]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术.北京：中国标准出版社，2001.
[5]建设部标准定额研究所.GB/T50353-2005建筑工程建筑面积计算规范.北京：中国计划出版社，2005.
[6]赵杰.正确认识、有效防范房产测绘风险.房地产行政管理，2008（8）
[7]李波.浅议房产测绘中面积差异及解决办法.城市建设理论研究（电子版），2013（21）