论文部分内容阅读
[摘 要]房地产市场是我国经济系统中的一个重要构件，而住房市场在这其中又扮演着重要的角色。而高校周边的住房市场，因其地理环境以及周边各项配套设施的特殊性，有着独特的地方。本文以武汉市中南财经政法大学南湖校区为切入点，分析其周边住房市场特点，试图从点到面，从微观到宏观，探索分析我国目前住房市场的状况特点以及发展存在的问题，为规范住房市场提出合理化的政策建议。
[关键词]高校周边；住房市场；需求；租赁
[中图分类号]G647.5 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）12-0078-02
1 引 言
随着我国社会经济的不断发展，人民的生活水平不断改善。从宏观上看，我国人民的生活水平已经基本达到了小康水平，在这样的背景下，居民的需求结构和消费观相应发生了相应的显著变化，消费的方向已经转向住、行和教育、娱乐等方面；特别是在实行住房商品化的政策之后，大幅度地提升了住房消费在居民消费中的比重，增加了居民对住房消费的需求和总量。特别是随着近几年来我国社会生产力的不断提高和经济的飞速发展，使得人均GDP有了很大的提高。因此，人们对住房的要求也就越来越苛刻，因为它不仅仅是生存资料，更是一种发展性资料乃至享受性资料。所以住房以及周边环境是否宜居和相关的配套设施也是人们在购房时不得不考虑的重要因素之一。除此之外，住房已不再是单纯的消费品，在住房商品化的进程中，其投资增值保值性也慢慢地展现出来，购买住宅成为居民个人积累财富、投资创收的重要手段之一，更是社会财富的一种象征，而高校周边的住房，因其符合购房者的消费和投资需求，正逐渐地成为楼市中的“宠儿”。在这样的背景下，越来越多的房地产开发商不惜花下血本来分这块“大蛋糕”，以在校大学生数量全国第一的武汉为例，“名校配名盘”的楼盘项目数不胜数。消费者和开发商的双管齐下，将高校周边的房价不断抬高。伴随着价格的不断升高，其中也就衍生出一些现象，例如，价格上居高不下，住房市场结构的多元化等，那么能否从高校周边住房市场特点（以武汉市为例）中得到一些启示呢？在此笔者将作简要的探讨。
2 相关概念的界定
由于笔者是以特定的区域为背景来研究该地区房地产住房市场的特点，那么什么叫做“高校周边”，住房市场的范围怎么界定，面有多广？因此在探讨之前，必须要对这些相关概念有一个明确的界定。
2.1 高校周边
武汉市的教育资源尤其是高等教育资源丰富，其中各类院校及在校大学生的数量位居全国前列。近年来，随着武汉市区域范围的不断扩大及院校之间的合并与扩招，众多院校纷纷迁移到距市中心较远的城郊或在城郊建立新校区，激活了周边的“校园经济”。笔者所探讨的不仅包括位于市中心的高校周边环境，城郊周边的也包含在内，凡是因高校的兴建而带动发展的地方都在笔者“周边”的讨论范围内。
2.2 住房市场
我国的城镇住房市场走过了一个从发展到逐步成熟的历程。在改革开放以前，我国实行的是福利分房制度，其中，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征，自然住房不是一种商品，从而也就没有住房市场。直到改革开放以后国家实行以住房商品化、社会化为目标的住房改革措施以后，我国的城镇住房市场才逐步形成发展。笔者所指的住房市场，包括住房的一级市场、二级市场以及三级市场。
3 武汉市高校周边住房市场的特点
房地产市场是一个受到人口、环境、文化、教育、经济等多方面因素影响的有机复合体，各种因素之间相互影响相互制约，房地产市场在各个区位的供需求状况也就不尽相同，通过对这些不同因素的进一步分析，笔者可以从中总结出住房需求的各种特点。
3.1 从市场结构来看，主要以租赁市场为主
房地产市场可分为一级市场，二级市场和三级市场，关于三者的概念笔者在此不作一一阐述，其中租赁市场属于房地产三级市场，从需求主体上来说，在校学生是高校周边住房市场的主力需求者，其中主要的需求者为考研族和找工作的高年级学生，大部分以两到四个学生的形式在外合租居住。例如考研的同学很多从大三下学期开始就要到校外租房。找工作的同学由于毕业后学生寝室需退房也会寻求租房作为“过渡期”使用，当然，其中也不乏一部分低年级的在校学生在外面自己租房居住。例如中南财经政法大学南湖校区附近的津发小区，时常有大量的考研房、经济适用房等房屋出租，小区为此还设有一个租赁中介机构，为租赁双方提供服务。
3.2 从市场客体来看，主要以商业用房为主
房地产市场上的客体是指房地产市场上用来买卖的对象，例如，商铺，公寓，别墅，厂房，写字办公楼等。由于高校周围在校大学生居多，其蕴藏的市场价值巨大，因而市场客体以商业用房为主，以中南财经政法大学南湖校区为例，西苑、南苑、北苑各种商铺、餐馆、旅馆等商业用房星罗棋布。
3.3 从购房目的来看，投机性购房需求呈上升趋势
由于房产具有保值、增值、风险相对较低等特点，因而作为消费品的同时也可作为投资品。尤其是高校周边的住房和租房市场蕴涵着巨大的升值潜力，因而投机性购房就增多了。
我们来看一个实际案例。以住在中南财经政法大学南湖校区附近的津发小区的一位教师为例。他在买第一套房子时，从他的收入水平来看，要实现一次性支付全部房款几乎是不可能的。但他将他所持有的资金投入到首付上，然后再向银行申请按揭贷款。在购房后，便挂牌出租，用每月收回的租金偿还银行贷款，不需要动用其他资金，也不会影响家庭正常运行。在偿还完贷款之后，他每月都能赚取相应的租金作为额外的收入。
实际上，笔者认为，在高校附近用作投资品的住房，出租率基本维持在一个较高的水平。高校附近的租赁市场较为稳定。从目前来看，校外出租房的供给与居民的需求基本持平。不过用发展的眼光来看，未来高校周边的住房很有可能会成为一块“香饽饽”。
4 启示及建议
高校周边住房市场虽然只是住房市场的一个缩影，但其拥有的特点及反映的问题不容小视。笔者认为，这些特点启示我们要对该市场加以合理地引导与规范，否则将会产生一系列问题。
4.1 房地产租赁市场目前管理还不规范，鱼龙混杂
笔者在走访了多数租房的学生之后，发现有70%的学生有过被骗的经历，甚至有的还造成了巨大的损失，在被骗的学生中间有60%的学生被虚假的租房信息所骗，由此可见，目前我国的对租赁市场即房地产三级市场的监管还不够，相关法律法规还没有得到进一步的完善，应尽快加强对租赁市场的规范化管理，净化房地产租赁市场。
4.2 投机性需求上升，加剧了住房消费市场的不平衡
文中所提到的案例给我们展示了另外一种现象，他购入的房子并非用于自住，而是要用来获利，手中的房子越多，所带来的利润就越丰厚。但导致的结果就是住房分配就越来越不平衡，也抬高了住房的租赁价格，间接导致了租赁市场的畸形发展。
针对上面这一情况，可通过实行实名购房、征收房产税等措施加以遏制。同时，要对银行相关的信息管理系统进行进一步的完善，遏制这种投机购房行为，从而从根本上消除这种投机性心理所带来的负面效应。
参考文献：
[1]陈柏东，张东.房地产金融[M].北京：中国财政经济出版社，2001.
[2]王克忠.房地产经济学教程[M].上海：复旦大学出版社，1995.
[3]高波.现代房地产经济学导论[M].南京：南京大学出版社，2007.
[4]丹尼斯·迪帕斯奎尔，威廉·C·惠顿.城市经济学与房地产市场[M].龙奋杰，译.经济科学出版社，2002.
[作者简介]马世伟（1992—），男，回族，云南曲靖人，就职于中南财经政法大学房地产研究所。
[关键词]高校周边；住房市场；需求；租赁
[中图分类号]G647.5 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）12-0078-02
1 引 言
随着我国社会经济的不断发展，人民的生活水平不断改善。从宏观上看，我国人民的生活水平已经基本达到了小康水平，在这样的背景下，居民的需求结构和消费观相应发生了相应的显著变化，消费的方向已经转向住、行和教育、娱乐等方面；特别是在实行住房商品化的政策之后，大幅度地提升了住房消费在居民消费中的比重，增加了居民对住房消费的需求和总量。特别是随着近几年来我国社会生产力的不断提高和经济的飞速发展，使得人均GDP有了很大的提高。因此，人们对住房的要求也就越来越苛刻，因为它不仅仅是生存资料，更是一种发展性资料乃至享受性资料。所以住房以及周边环境是否宜居和相关的配套设施也是人们在购房时不得不考虑的重要因素之一。除此之外，住房已不再是单纯的消费品，在住房商品化的进程中，其投资增值保值性也慢慢地展现出来，购买住宅成为居民个人积累财富、投资创收的重要手段之一，更是社会财富的一种象征，而高校周边的住房，因其符合购房者的消费和投资需求，正逐渐地成为楼市中的“宠儿”。在这样的背景下，越来越多的房地产开发商不惜花下血本来分这块“大蛋糕”，以在校大学生数量全国第一的武汉为例，“名校配名盘”的楼盘项目数不胜数。消费者和开发商的双管齐下，将高校周边的房价不断抬高。伴随着价格的不断升高，其中也就衍生出一些现象，例如，价格上居高不下，住房市场结构的多元化等，那么能否从高校周边住房市场特点（以武汉市为例）中得到一些启示呢？在此笔者将作简要的探讨。
2 相关概念的界定
由于笔者是以特定的区域为背景来研究该地区房地产住房市场的特点，那么什么叫做“高校周边”，住房市场的范围怎么界定，面有多广？因此在探讨之前，必须要对这些相关概念有一个明确的界定。
2.1 高校周边
武汉市的教育资源尤其是高等教育资源丰富，其中各类院校及在校大学生的数量位居全国前列。近年来，随着武汉市区域范围的不断扩大及院校之间的合并与扩招，众多院校纷纷迁移到距市中心较远的城郊或在城郊建立新校区，激活了周边的“校园经济”。笔者所探讨的不仅包括位于市中心的高校周边环境，城郊周边的也包含在内，凡是因高校的兴建而带动发展的地方都在笔者“周边”的讨论范围内。
2.2 住房市场
我国的城镇住房市场走过了一个从发展到逐步成熟的历程。在改革开放以前，我国实行的是福利分房制度，其中，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征，自然住房不是一种商品，从而也就没有住房市场。直到改革开放以后国家实行以住房商品化、社会化为目标的住房改革措施以后，我国的城镇住房市场才逐步形成发展。笔者所指的住房市场，包括住房的一级市场、二级市场以及三级市场。
3 武汉市高校周边住房市场的特点
房地产市场是一个受到人口、环境、文化、教育、经济等多方面因素影响的有机复合体，各种因素之间相互影响相互制约，房地产市场在各个区位的供需求状况也就不尽相同，通过对这些不同因素的进一步分析，笔者可以从中总结出住房需求的各种特点。
3.1 从市场结构来看，主要以租赁市场为主
房地产市场可分为一级市场，二级市场和三级市场，关于三者的概念笔者在此不作一一阐述，其中租赁市场属于房地产三级市场，从需求主体上来说，在校学生是高校周边住房市场的主力需求者，其中主要的需求者为考研族和找工作的高年级学生，大部分以两到四个学生的形式在外合租居住。例如考研的同学很多从大三下学期开始就要到校外租房。找工作的同学由于毕业后学生寝室需退房也会寻求租房作为“过渡期”使用，当然，其中也不乏一部分低年级的在校学生在外面自己租房居住。例如中南财经政法大学南湖校区附近的津发小区，时常有大量的考研房、经济适用房等房屋出租，小区为此还设有一个租赁中介机构，为租赁双方提供服务。
3.2 从市场客体来看，主要以商业用房为主
房地产市场上的客体是指房地产市场上用来买卖的对象，例如，商铺，公寓，别墅，厂房，写字办公楼等。由于高校周围在校大学生居多，其蕴藏的市场价值巨大，因而市场客体以商业用房为主，以中南财经政法大学南湖校区为例，西苑、南苑、北苑各种商铺、餐馆、旅馆等商业用房星罗棋布。
3.3 从购房目的来看，投机性购房需求呈上升趋势
由于房产具有保值、增值、风险相对较低等特点，因而作为消费品的同时也可作为投资品。尤其是高校周边的住房和租房市场蕴涵着巨大的升值潜力，因而投机性购房就增多了。
我们来看一个实际案例。以住在中南财经政法大学南湖校区附近的津发小区的一位教师为例。他在买第一套房子时，从他的收入水平来看，要实现一次性支付全部房款几乎是不可能的。但他将他所持有的资金投入到首付上，然后再向银行申请按揭贷款。在购房后，便挂牌出租，用每月收回的租金偿还银行贷款，不需要动用其他资金，也不会影响家庭正常运行。在偿还完贷款之后，他每月都能赚取相应的租金作为额外的收入。
实际上，笔者认为，在高校附近用作投资品的住房，出租率基本维持在一个较高的水平。高校附近的租赁市场较为稳定。从目前来看，校外出租房的供给与居民的需求基本持平。不过用发展的眼光来看，未来高校周边的住房很有可能会成为一块“香饽饽”。
4 启示及建议
高校周边住房市场虽然只是住房市场的一个缩影，但其拥有的特点及反映的问题不容小视。笔者认为，这些特点启示我们要对该市场加以合理地引导与规范，否则将会产生一系列问题。
4.1 房地产租赁市场目前管理还不规范，鱼龙混杂
笔者在走访了多数租房的学生之后，发现有70%的学生有过被骗的经历，甚至有的还造成了巨大的损失，在被骗的学生中间有60%的学生被虚假的租房信息所骗，由此可见，目前我国的对租赁市场即房地产三级市场的监管还不够，相关法律法规还没有得到进一步的完善，应尽快加强对租赁市场的规范化管理，净化房地产租赁市场。
4.2 投机性需求上升，加剧了住房消费市场的不平衡
文中所提到的案例给我们展示了另外一种现象，他购入的房子并非用于自住，而是要用来获利，手中的房子越多，所带来的利润就越丰厚。但导致的结果就是住房分配就越来越不平衡，也抬高了住房的租赁价格，间接导致了租赁市场的畸形发展。
针对上面这一情况，可通过实行实名购房、征收房产税等措施加以遏制。同时，要对银行相关的信息管理系统进行进一步的完善，遏制这种投机购房行为，从而从根本上消除这种投机性心理所带来的负面效应。
参考文献：
[1]陈柏东，张东.房地产金融[M].北京：中国财政经济出版社，2001.
[2]王克忠.房地产经济学教程[M].上海：复旦大学出版社，1995.
[3]高波.现代房地产经济学导论[M].南京：南京大学出版社，2007.
[4]丹尼斯·迪帕斯奎尔，威廉·C·惠顿.城市经济学与房地产市场[M].龙奋杰，译.经济科学出版社，2002.
[作者简介]马世伟（1992—），男，回族，云南曲靖人，就职于中南财经政法大学房地产研究所。