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19世纪下半叶，城市的概念被人类两种机械发明—电梯与汽车—所改变。前者使城市有机会向高空生长，后者使城市有机会向远方延伸。
技术带来的秩序与统一性，让20世纪最具争议的城市规划者之一勒·柯布西耶为之着迷，并将其升华为“光辉城市”的理念：城市按照需求严格分区；高密度的居住与工作空间；专为汽车交通建设的路网；加上集中的公共服务体系，城市与人的效率都将得以大幅提升。
这个乌托邦构想的“浓缩版本”，即是一度在全球城市规划与建设过程中大行其道的“中央商务区”（Central Business District，后文统一简称CBD）模式。
在CBD模式自欧美起步并席卷全球的过程中，中国是对其认知较晚、接受程度却最高的一个地区。
自改革开放以来，中国城市里短时间内破土而出的众多CBD项目，既是经济发展的乐观心态体现，也是空间与政治杂糅而成的产物。
站在繁荣的顶点上，反思也随之而来。2019年年初，全国范围内最早开发CBD的北京提出了一份三年行动计划草案，希望以加强街区功能、景观设计、交通组织、补充服务设施等方式做好“职住平衡”，以期将CBD建设为“全国营商环境最好的地区”—换言之，上述这些都曾是这片“寸土寸金”的城市空间里缺失的要素。
在新的以人为本的高质量发展要求下，一度隐藏于CBD光环下的问题已经无法被忽视，但为什么许多中国城市仍愿意停留在一个世纪前“光辉城市”所投下的阴影中？
2018年秋天，在启程去参加首届“郑州国际城市设计大会”之前，同济大学建筑与城市规划学院建筑系主任蔡永洁完全没有预料到，这个位于中原腹地的城市会有如此魔幻现实主义的一 面。
这场集结了全国几乎所有知名城市规划专家和研究者的活动，主会场设置在“郑东新区”—在规划阶段，这一新城的规模就与当时整个郑州市的旧城区面积相当。环形的道路系统、没有传统的城市中心、大量的水系和绿化带；南北两片圆形的CBD区域，以及一条3.7公里长的人工运河，共同组成了一个巨大的“如意”造型。
具体设计出这一形象的方案，出自2001年一场事先张扬的国际招标比赛。现在，师承自上一代规划者黑川纪章的日本建筑师矶崎新仍在监督新区内的项目建设。
那几天，蔡永洁既见到了趾高气昂、发誓要在这里超越前辈的矶崎新，也见到了灰头土脸、迷失于交通系统内的中国同行。“正好遇上下雨，发现行人都像是从环形路下面爬着出来的。看着很好的建筑，结果门口都是我们踩出的泥脚印，一下子就回到现实里了。”蔡永洁对《第一财经》杂志表示。
身为城市研究者，他时常会面对这种理想和现实的落差，也不断在思考和提出对现实的改进方案。
更早几个月前，2018年初的上海市政协十三届一次会议的一个专题会场内，头一年当上市政协委员的蔡永洁就想坐到前排去、主动争取发言机会，因为他握有一份具有“炸弹”般杀伤力的提案。
01 鄭东新区内，被环形路网围绕起来的CBD区域。
02 广州珠江新城CBD内既有大量写字楼，又为景观绿化和配套服务留出了空间。
当天的媒体报道为这份提案总结的标题叫作《陆家嘴的容积率至少可以再翻一倍》。这个大胆的判断来自他和同事指导下的一份本科生毕业设计成果。在被带进参政议政的场合前，该方案已经以公开论文的形式在学术圈内引发过好几场热烈的讨论。
在那之前，很少有人对于上海陆家嘴的规划建设如此大声地发表过什么意见。作为改革开放以来中国最具代表性的城市核心空间案例之一，发轫于1990年代的陆家嘴，在概念创新、设计规划、建设速度，以及对于公司人的吸引力等各方面特质上，如今都仍位于中国各大城市CBD的前列。
但在蔡永洁和他的团队所做的实地调研中，时年不到30岁的陆家嘴已经暴露出太多问题。“如果以建筑学上’容积率’的概念来看，小陆家嘴地区的毛容积率刚刚超过3。相对地，国际成熟CBD的容积率水平可以是4-5，像曼哈顿的某些地方可以到10以上。所以我们的解决方案就是加密，在大建筑周边加入小尺度的建筑元素，把这里的单一形态做成复合空间。”
03 陆家嘴是中国最具代表性的CBD案例之一，但学界仍对其提出了诸多改进方案。
对于这个著名的国产CBD案例，没有人愿意看到它逐渐异变成一个位于城市中央的难解肿瘤，或是一只“房间里的大象”。“如果说过去几十年在中国，更多人关注的是如何用新城取代旧城的问题，那我们现在更应该关心的，就是中国式新城自身的问题。”他对《第一财经》杂志表示。
在催生了CBD模式的纽约、洛杉矶、巴黎等西方都市中，针对当地CBD区域规划的持续反思和渐进式改良已经进展了数十年。要想让中国各地仍处于发展红利期的决策者和普通人更早地意识到这些问题，则需要对中国式CBD的过去、现在和未来先完成一次更加全面的大型“会诊”。
在共和国以制造业为城市发展重点的阶段，CBD模式所集聚的商务、金融、贸易、服务等优质的“第三产业”功能，在绝大多数中国城市中都是缺失的。只有当城市开始寻找新的经济立足点时，相关的空间需求才会出现。 以上海为例，“一方面，上海在历史上对于全国起到过经济中心的作用，等到后期浦东开发开放的红利期出现后，我们就将其深化为金融、服务、贸易这些具体方向；另一方面，上海当时的住房改革以及国际考察的经验提醒了我们，什么是上海或者说一线城市比较独特的生产要素？其实就是土地。所以浦东的开发和定位过程既是一个城市转型的过程，也是我们探索上海自身可能性的过程。”陆家嘴金融贸易区开发公司原总经理王安德对《第一财经》杂志表示。
在为这些新的行业创造机会时，以城市最古老的“内城”为核心，沿着交通干线或是水道等景观“轴线”寻找“组团式外迁”的方案，是相对容易被接受的。现实中，不管是“摊大饼式发展”的北京，还是出过“西关小姐”和“东山少爷”的广州，一直以来都是这么做的。
01 浦东的交通主干道世纪大道，是時任上海市市长朱镕基为浦东提出的“城市轴线”解决方 案。
唯一有点不同的是上海，其以城隍庙为核心的旧城发展体系，被租界时期“从港口向内陆延伸”的思路打断了。这也正是上海浦西的静安CBD区域有着与欧洲城市相似形态的主要原因。
在接受媒体采访时，时任北京CBD规划建设总顾问的柯焕章曾表示，在1990年代初为北京挑选新的商务中心所在地时，他所面对的几个选址方案都没有离开以北京内城为中心的南-北、东-西两根轴线。而最终选中位于长安街延长线与东三环交汇处、原先工厂扎堆的大北窑，是既参考了工业区拆迁难度和基础设施条件，又考虑了其与内城和交通枢纽距离的结果—“距离天安门5.7公里，上了三环就能去机场，交通条件上最为便利。”
“北京的CBD选址是典型的轴向偏移结果，这是将原先都位于城市中心的商业和商务资源快速分开的最普遍、最高效的模式。”清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚对《第一财经》杂志这样总结，“但并不是每个城市都能在轴线近端找到这样的空间，陆家嘴就是隔了黄浦江做出的全新空间。”
02 北京CBD核心区域，地标性高层建筑云集。
谈及上海浦东的开发，政府官员曾有过一个著名的“舞台表演论”：外滩是看台、浦东是舞台，舞台上要上演有声有色的演出。而要让这些“现代化”产业升级的结果被人看见，就得采用高强度城市开发方式。
所谓的高强度城市开发，最直观的案例就是扎堆造摩天大楼。还有一个例子是：目前浦东的交通主干道世纪大道，就是时任上海市市长朱镕基为浦东提出的“城市轴线”解决方案。在空间关系上，世纪大道接续了浦西通向外滩的延安路高架和隧道，从陆家嘴核心区出发，而且希望“将来一直要通到浦东机场”。
许多中国式的CBD，都是在类似这种“造大桥不造隧道”的心态中问世 的。
对于大多数在政府需求主导下建立起来的中国CBD而言，“快速出成绩”的要求带来了“战斗式开发”的过程。所以，几乎每个中国式CBD背后都有以政府部门为核心的开发小组和管委会，以及以国资企业为核心组建起来的对应的项目公司，以保证“一张蓝图画到底”的效果。
至于画蓝图的过程，早期北、上、广的CBD建设不约而同地选择了“国际设计竞赛”的思路，以弥补中国在现代城市区域规划和设计经验上的缺失。但要将这些国际概念落地，过程并不容易。
一个体现“水土不服”的反面设计案例，出现在2005年广州珠江新城核心区的国际招标过程中。中标的德国欧博迈亚公司提出了“地裂”和“火山”的概念，想要在CBD中心的条带状广场上加设透明地缝和玻璃建筑物，由此可以直接看到地下运行的接驳列车，并形成壮美的夜景。
但广州市政府最终并没有采纳这一景观设计方案，原因也可想而知—地震和火山的概念，很难被喜欢吉利的中国地方官员接受。
另一方面，从稳妥的角度出发，规划的连贯性与规划本身都成为重要的参考标准。以北京CBD一期与二期东扩区的规划竞赛为例：在2003年的一期竞赛中，全球范围内的11支设计团队中未能产生一等奖方案，Pei Cobb Freed
技术带来的秩序与统一性，让20世纪最具争议的城市规划者之一勒·柯布西耶为之着迷，并将其升华为“光辉城市”的理念：城市按照需求严格分区；高密度的居住与工作空间；专为汽车交通建设的路网；加上集中的公共服务体系，城市与人的效率都将得以大幅提升。
这个乌托邦构想的“浓缩版本”，即是一度在全球城市规划与建设过程中大行其道的“中央商务区”（Central Business District，后文统一简称CBD）模式。
在CBD模式自欧美起步并席卷全球的过程中，中国是对其认知较晚、接受程度却最高的一个地区。
自改革开放以来，中国城市里短时间内破土而出的众多CBD项目，既是经济发展的乐观心态体现，也是空间与政治杂糅而成的产物。
站在繁荣的顶点上，反思也随之而来。2019年年初，全国范围内最早开发CBD的北京提出了一份三年行动计划草案，希望以加强街区功能、景观设计、交通组织、补充服务设施等方式做好“职住平衡”，以期将CBD建设为“全国营商环境最好的地区”—换言之，上述这些都曾是这片“寸土寸金”的城市空间里缺失的要素。
在新的以人为本的高质量发展要求下，一度隐藏于CBD光环下的问题已经无法被忽视，但为什么许多中国城市仍愿意停留在一个世纪前“光辉城市”所投下的阴影中？
2018年秋天，在启程去参加首届“郑州国际城市设计大会”之前，同济大学建筑与城市规划学院建筑系主任蔡永洁完全没有预料到，这个位于中原腹地的城市会有如此魔幻现实主义的一 面。
这场集结了全国几乎所有知名城市规划专家和研究者的活动，主会场设置在“郑东新区”—在规划阶段，这一新城的规模就与当时整个郑州市的旧城区面积相当。环形的道路系统、没有传统的城市中心、大量的水系和绿化带；南北两片圆形的CBD区域，以及一条3.7公里长的人工运河，共同组成了一个巨大的“如意”造型。
具体设计出这一形象的方案，出自2001年一场事先张扬的国际招标比赛。现在，师承自上一代规划者黑川纪章的日本建筑师矶崎新仍在监督新区内的项目建设。
那几天，蔡永洁既见到了趾高气昂、发誓要在这里超越前辈的矶崎新，也见到了灰头土脸、迷失于交通系统内的中国同行。“正好遇上下雨，发现行人都像是从环形路下面爬着出来的。看着很好的建筑，结果门口都是我们踩出的泥脚印，一下子就回到现实里了。”蔡永洁对《第一财经》杂志表示。
身为城市研究者，他时常会面对这种理想和现实的落差，也不断在思考和提出对现实的改进方案。
更早几个月前，2018年初的上海市政协十三届一次会议的一个专题会场内，头一年当上市政协委员的蔡永洁就想坐到前排去、主动争取发言机会，因为他握有一份具有“炸弹”般杀伤力的提案。
当天的媒体报道为这份提案总结的标题叫作《陆家嘴的容积率至少可以再翻一倍》。这个大胆的判断来自他和同事指导下的一份本科生毕业设计成果。在被带进参政议政的场合前，该方案已经以公开论文的形式在学术圈内引发过好几场热烈的讨论。
在那之前，很少有人对于上海陆家嘴的规划建设如此大声地发表过什么意见。作为改革开放以来中国最具代表性的城市核心空间案例之一，发轫于1990年代的陆家嘴，在概念创新、设计规划、建设速度，以及对于公司人的吸引力等各方面特质上，如今都仍位于中国各大城市CBD的前列。
但在蔡永洁和他的团队所做的实地调研中，时年不到30岁的陆家嘴已经暴露出太多问题。“如果以建筑学上’容积率’的概念来看，小陆家嘴地区的毛容积率刚刚超过3。相对地，国际成熟CBD的容积率水平可以是4-5，像曼哈顿的某些地方可以到10以上。所以我们的解决方案就是加密，在大建筑周边加入小尺度的建筑元素，把这里的单一形态做成复合空间。”
对于这个著名的国产CBD案例，没有人愿意看到它逐渐异变成一个位于城市中央的难解肿瘤，或是一只“房间里的大象”。“如果说过去几十年在中国，更多人关注的是如何用新城取代旧城的问题，那我们现在更应该关心的，就是中国式新城自身的问题。”他对《第一财经》杂志表示。
在催生了CBD模式的纽约、洛杉矶、巴黎等西方都市中，针对当地CBD区域规划的持续反思和渐进式改良已经进展了数十年。要想让中国各地仍处于发展红利期的决策者和普通人更早地意识到这些问题，则需要对中国式CBD的过去、现在和未来先完成一次更加全面的大型“会诊”。
中国式CBD从何而来
在共和国以制造业为城市发展重点的阶段，CBD模式所集聚的商务、金融、贸易、服务等优质的“第三产业”功能，在绝大多数中国城市中都是缺失的。只有当城市开始寻找新的经济立足点时，相关的空间需求才会出现。 以上海为例，“一方面，上海在历史上对于全国起到过经济中心的作用，等到后期浦东开发开放的红利期出现后，我们就将其深化为金融、服务、贸易这些具体方向；另一方面，上海当时的住房改革以及国际考察的经验提醒了我们，什么是上海或者说一线城市比较独特的生产要素？其实就是土地。所以浦东的开发和定位过程既是一个城市转型的过程，也是我们探索上海自身可能性的过程。”陆家嘴金融贸易区开发公司原总经理王安德对《第一财经》杂志表示。
在为这些新的行业创造机会时，以城市最古老的“内城”为核心，沿着交通干线或是水道等景观“轴线”寻找“组团式外迁”的方案，是相对容易被接受的。现实中，不管是“摊大饼式发展”的北京，还是出过“西关小姐”和“东山少爷”的广州，一直以来都是这么做的。
唯一有点不同的是上海，其以城隍庙为核心的旧城发展体系，被租界时期“从港口向内陆延伸”的思路打断了。这也正是上海浦西的静安CBD区域有着与欧洲城市相似形态的主要原因。
在接受媒体采访时，时任北京CBD规划建设总顾问的柯焕章曾表示，在1990年代初为北京挑选新的商务中心所在地时，他所面对的几个选址方案都没有离开以北京内城为中心的南-北、东-西两根轴线。而最终选中位于长安街延长线与东三环交汇处、原先工厂扎堆的大北窑，是既参考了工业区拆迁难度和基础设施条件，又考虑了其与内城和交通枢纽距离的结果—“距离天安门5.7公里，上了三环就能去机场，交通条件上最为便利。”
“北京的CBD选址是典型的轴向偏移结果，这是将原先都位于城市中心的商业和商务资源快速分开的最普遍、最高效的模式。”清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚对《第一财经》杂志这样总结，“但并不是每个城市都能在轴线近端找到这样的空间，陆家嘴就是隔了黄浦江做出的全新空间。”
谈及上海浦东的开发，政府官员曾有过一个著名的“舞台表演论”：外滩是看台、浦东是舞台，舞台上要上演有声有色的演出。而要让这些“现代化”产业升级的结果被人看见，就得采用高强度城市开发方式。
所谓的高强度城市开发，最直观的案例就是扎堆造摩天大楼。还有一个例子是：目前浦东的交通主干道世纪大道，就是时任上海市市长朱镕基为浦东提出的“城市轴线”解决方案。在空间关系上，世纪大道接续了浦西通向外滩的延安路高架和隧道，从陆家嘴核心区出发，而且希望“将来一直要通到浦东机场”。
许多中国式的CBD，都是在类似这种“造大桥不造隧道”的心态中问世 的。
规划与“控制”规划
对于大多数在政府需求主导下建立起来的中国CBD而言，“快速出成绩”的要求带来了“战斗式开发”的过程。所以，几乎每个中国式CBD背后都有以政府部门为核心的开发小组和管委会，以及以国资企业为核心组建起来的对应的项目公司，以保证“一张蓝图画到底”的效果。
至于画蓝图的过程，早期北、上、广的CBD建设不约而同地选择了“国际设计竞赛”的思路，以弥补中国在现代城市区域规划和设计经验上的缺失。但要将这些国际概念落地，过程并不容易。
一个体现“水土不服”的反面设计案例，出现在2005年广州珠江新城核心区的国际招标过程中。中标的德国欧博迈亚公司提出了“地裂”和“火山”的概念，想要在CBD中心的条带状广场上加设透明地缝和玻璃建筑物，由此可以直接看到地下运行的接驳列车，并形成壮美的夜景。
但广州市政府最终并没有采纳这一景观设计方案，原因也可想而知—地震和火山的概念，很难被喜欢吉利的中国地方官员接受。
另一方面，从稳妥的角度出发，规划的连贯性与规划本身都成为重要的参考标准。以北京CBD一期与二期东扩区的规划竞赛为例：在2003年的一期竞赛中，全球范围内的11支设计团队中未能产生一等奖方案，Pei Cobb Freed