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摘要：2014年以来嘉兴市房地产价格快速上涨、房地产投资猛增，房地产市场泡沫问题突显。本文采取多指标运用功效系数法计算出房地产市场泡沫综合测度系数来测度嘉兴市房地产泡沫。实证研究表明，2014年以前房地产发展平稳，但之后房地产泡沫膨胀，2016年甚至达到了危险水平，表明政府需要加强治理房地产泡沫的力度来维持房价稳定。
关键词：嘉兴市；房地产泡沫；功效系数法；多指标法
一、引言
房地产泡沫则是指房地产的价格脱离市场基础，背离使用价值而持续上涨的过程和状态，国内外学者就房地产泡沫分别从理论和实证研究两个方面进行了深入的研究。野口悠纪雄（1992）建立“收益还原模型”测算日本的房地产泡沫，实证结果显示房地产市场确实存在由于预期上涨所造成的泡沫价格。Allen和Gale（2000）从理论层面上分析认为银行信息的不对称是促使房价偏离其内在价值的原因。Maurice（2001）引入regime-switching模型，对都柏林急剧上涨的房价作了实证研究，最后得出了投机因素导致房价上涨的结论，否定了市场自身调节使房价上涨的假设。Peter（2006）对都柏林和伦敦的房地产价格变化规律进行了空间比较，发现两个城市之间存在一定的相关性，预测都柏林的房地产泡沫将会膨胀，成为全球的另一个热点区域。台玉红、苗苗、张洁（2010）分析京、津、沪、渝四个直辖市的相关数据，运用HP滤波器和C-D生产函数建立房地产潜在经济增长路径与房地产泡沫的分析模型，研究结果表明北京和天津房地产泡沫平稳，而上海和重庆房价泡沫持续上升。吕铮、高明（2012）采用功效系数法，通过对生产类指标、交易类指标和价格类指标加权求出泡沫综合测度指数K，得出了重庆市房地产市场总体发展平稳并不存在泡沫的结论。杨晃、杨朝军（2015）基于房价收入比的指标测出中国房价泡沫的临测值区间为6.33～11.62，实证分析得出中国城市住宅呈现结构性泡沫，并且泡沫由东部向中西部，一线城市向二三线城市传导，但是从2012年开始，部分二三线城市有去泡沫化的现象。中国36个城市2002-2013年中国城市住宅的不动产泡沫进行测度。杨景院（2017）利用价格类指标和生产类指标以及Ramsey模型来评价南宁房地产市场是否存在泡沫，分析结果显示南宁曾经出现过房地产泡沫，但是泡沫并不大，最近几年房地产发展基本健康稳定。
基于学者对测度房地产泡沫方法以及相关理论的研究，本文针对嘉兴市2016年以来房价突然不正常上涨的现象进行研究，利用功效系数法对生产类、交易类和价格类指标加权并计算出泡沫综合测度指数K，探索嘉兴市现行的房价是否存在泡沫，这对指导政府参与房地产市场调节有重要作用。
二、數据与研究方法
（一）数据来源与指标选取
本文以嘉兴市房地产市场作为研究对象，选取2007-2016年为研究期，历年数据来源于中国统计年鉴，嘉兴市统计年鉴以及嘉兴市国民经济和社会发展统计公报。
本文遵照房地产泡沫测度指标建立合理性的准则，为保障泡沫测度实证结果的准确性和科学性，在现有泡沫测度指标的研究基础上，结合嘉兴市房地产市场的特点，选取了以下分属生产类、交易类和消费类的7个指标：
（1）房地产投资/全市固定资产投资（Z11）
该指标可直观揭示房地产市场的火热程度。房地产投资占比过高，则房地产市场泡沫化可能性较大；如果大量资金流入房地产业，那么基本建设和更新改造资金就会受到挤兑导致社会经济发展出现不协调。本文选取适合中国实情的满意值为20%，不允许值为30%。
（2）商品房施工面积/商品房竣工面积（Z12）
根据房地产泡沫的生成机制，该指标可以反映将来1～2年房地产市场的现房供给状况。该指标与房地产泡沫水平呈正相关，合理值是3±0.5，若其值小于2.5，则房地产市场住房会出现供应短缺，若大于3.5倍，则未来住房供应量会增大，致使供大于求的局面。
（3）空置率（Z21）
空置率是测度房地产泡沫最具说服力的指标，相当程度上反映了房地产市场当期商品房的供求关系和销售状况，与房地产泡沫程度呈正相关。国际上认为该指标值超过20%为严重积压区，10%～20%之间为空置危险区，5%～10%之间为合理区，0～5%为空置不足区。
（4）商品房竣工面积/商品房销售面积（Z22）
该指标能够反映一定时期内房地产市场的景气程度，较好的体现房地产市场的供求情况及交易状况。该指标与房地产泡沫水平呈正相关。当市场在平衡状态下，其比值为1，比值越大，则房地产泡沫级别越危险。参考现有该指标的研究，该比值正常的浮动区间为1.0～1.2。
（5）房价收入比（Z31）
房价收入比在泡沫测度指标中最能直观反映房地产泡沫级别，它能够揭示居民可支配收入的房产购买能力大小，与房价泡沫水平呈正相关，国际上该指标的合理值为3～6。本文选取适合我国实情的满意值为4.5，不允许值为7。
（6）商品房价格增幅/CPI涨幅（Z32）
在我国，人们对双重属性的房屋持有投资偏好，而该指标与房价泡沫水平呈正相关，可以反映人们对于房地产市场的态度，如果该指标一直上涨，表示房价泡沫不断累积。联系我国实际选取的满意值为3.5，不允许值为4.5。
（7）商品房价格增长率/GDP增长率（Z33）
该指标可以权衡房地产相对实体经济的发展情况，与房地产泡沫呈正相关。市场均衡时，两者的比值为1；当两者比值超过2时，表示房价的上涨是不理性的，存在较大泡沫。因而选取该指标合理值为1，不允许值为2。
（二）研究方法
因为研究对象市场具有复杂性，选用不合理的测度方法会混淆房地产景气指数和房地产泡沫程度，导致较多实证性的研究结果并不理想，而理论性研究又大都停留于表面，鉴于此，本文采取多指标法，但考虑到各指标测量标准不统一以及测量性质不相同，本文使用功效系数法对各指标的功效系数Di进行加权平均，再结合各指标的组合权重求出泡沫测度综合指数K。 功效系数的计算公式为： +60；泡沫测度综合指数的计算公式为：
式中：Zis为第i个指标的真实值。Ziy为第i个指标的满意值，Zib为第i个指标的不允许值； i为单项指标的权重。
表1描述了K值与泡沫程度之间的关系。
本文借鉴吕铮、高明（2012）基于熵权法和层次分析法使用组合赋权方法，构建的以离差最大化为基础的组合权重，如表2所示。
三、实证结果及分析
表3表明了2007-2016各年度生产类、交易类和价格类等指标对嘉兴市房价的正负功效作用，但是由于各个指标的量纲不统一，性质也有所差异，无法精准测度房地产泡沫，因此通过对这些指标数据加权平均来消除误差，计算房地产市场的泡沫测度综合指数。
表4是2007-2016年嘉兴市房地产市场泡沫测度综合指数，从表中可以发现：2014年以前，房地产市场基本处于健康平稳状态，2007年及2010年虽然达到了预警级别，但是K值接近安全级别，轻微泡沫，不影响嘉兴市房地产整体理性的发展态势； 2014年以后房地产市场开始泡沫化，2015年虽然得到控制，但是2016年测度指数K骤降，达到了-5.46，处于危险级别。这种走势主要是受到2015年国家出台的楼市利好政策的影响，使得嘉兴市房产更多的是作为一种金融产品被投机抢购，引起嘉兴市房价的不合理上涨。另外，嘉兴市与上海毗邻，寸土寸金的高房价使得上海居民外溢，纷纷进入嘉兴市房地产市场，造成嘉兴市房产供不应求，抬高了嘉兴市房价。
四、研究结论与建议
（一）研究结论
通过实证分析，本文得到如下结论：
1、前期嘉兴市房地产业增长迅速，态势比较理性
2013年以前K值基本在60以上，处于安全级别，表明嘉兴市房地产市场的发展基本平稳，嘉兴市政府能合理调节住房供需总量，小幅度的房价跌涨对房地产市场并无太大影响。
2、嘉兴市房地产市场逐步显著泡沫化，需要调控引导
2014年以后房地产市场泡沫开始膨胀，2016年K值为-5.46，嚴重偏离安全范围，处于危险级别，主要在于房地产的属性发生偏离，消费者的投机行为和上海外溢居民哄抬了房价，这需要政府采取有效措施调控房地产市场，稳定房价。
（二）政策建议
1、建立市场预警体系，完善政府与市场长期互动的机制
嘉兴市房地产目前信息披露不及时，使得政府对市场的潜在风险不能未雨绸缪，政府应着力建立一个公平、公正、公开的市场环境，充分利用互联网改善房地产信息不对称的状态，舒缓银行住房信贷对市场泡沫化的压力，正确引导消费者预期，有效减少房地产投机行为，抑制市场泡沫增加。
2、深化房地产供给侧改革，平衡供需结构
房地产市场的健康发展离不开住房的供需结构平衡。嘉兴市已经出台的抑制需求的楼市政策一定程度上加剧了房地产泡沫化，政府应从供应端着手，渐渐降低地区经济对土地财政的依赖性，增加房地产土地供给量，推进住房保障建设，控制供需总量平衡，从根源上解决居民住房难的问题。
参考文献：
[1]野口悠纪雄.上海经济学[M].商务印书馆，1997：105-112.
[2]Allen，Gale. Bubbles and crises. Economic Journal， 2000，（110）： 529-542.
[3]Maurice J.The rise in house prices in Dublin：bubble，fad or just fundamentals. Economic Modelling， 2001，（18）： 281-295.
[4]Peter R.A roof over your head； house price peaks in the UK and Ireland.Physic A，2006，（09）：1-7.
[5]台玉红，苗苗，张洁.我国房地产泡沫测度——基于京、津、沪、渝四直辖市的实证研究[J].华东经济管理，2010（03）：58-62.
[6]吕铮，高明.重庆市房地产市场泡沫测度研究[J].西南师范大学学报，2012（05）：143-151.
[7]杨晃，杨朝军.基于房价收入比的中国城市住宅不动产泡沫测度研究[J].管理理论与方法，2015（04）：119-123.
[8]杨景院.南宁房地产市场泡沫测度[J].金融理论与教学，2017（04）：81-87.
作者简介：向薪宇，女，云南省昆明市，1997年生人，嘉兴学院商学院国际经济与贸易专业学生。
项目来源：2017年度嘉兴学院重点SRT资助项目（SRT2017B034）
关键词：嘉兴市；房地产泡沫；功效系数法；多指标法
一、引言
房地产泡沫则是指房地产的价格脱离市场基础，背离使用价值而持续上涨的过程和状态，国内外学者就房地产泡沫分别从理论和实证研究两个方面进行了深入的研究。野口悠纪雄（1992）建立“收益还原模型”测算日本的房地产泡沫，实证结果显示房地产市场确实存在由于预期上涨所造成的泡沫价格。Allen和Gale（2000）从理论层面上分析认为银行信息的不对称是促使房价偏离其内在价值的原因。Maurice（2001）引入regime-switching模型，对都柏林急剧上涨的房价作了实证研究，最后得出了投机因素导致房价上涨的结论，否定了市场自身调节使房价上涨的假设。Peter（2006）对都柏林和伦敦的房地产价格变化规律进行了空间比较，发现两个城市之间存在一定的相关性，预测都柏林的房地产泡沫将会膨胀，成为全球的另一个热点区域。台玉红、苗苗、张洁（2010）分析京、津、沪、渝四个直辖市的相关数据，运用HP滤波器和C-D生产函数建立房地产潜在经济增长路径与房地产泡沫的分析模型，研究结果表明北京和天津房地产泡沫平稳，而上海和重庆房价泡沫持续上升。吕铮、高明（2012）采用功效系数法，通过对生产类指标、交易类指标和价格类指标加权求出泡沫综合测度指数K，得出了重庆市房地产市场总体发展平稳并不存在泡沫的结论。杨晃、杨朝军（2015）基于房价收入比的指标测出中国房价泡沫的临测值区间为6.33～11.62，实证分析得出中国城市住宅呈现结构性泡沫，并且泡沫由东部向中西部，一线城市向二三线城市传导，但是从2012年开始，部分二三线城市有去泡沫化的现象。中国36个城市2002-2013年中国城市住宅的不动产泡沫进行测度。杨景院（2017）利用价格类指标和生产类指标以及Ramsey模型来评价南宁房地产市场是否存在泡沫，分析结果显示南宁曾经出现过房地产泡沫，但是泡沫并不大，最近几年房地产发展基本健康稳定。
基于学者对测度房地产泡沫方法以及相关理论的研究，本文针对嘉兴市2016年以来房价突然不正常上涨的现象进行研究，利用功效系数法对生产类、交易类和价格类指标加权并计算出泡沫综合测度指数K，探索嘉兴市现行的房价是否存在泡沫，这对指导政府参与房地产市场调节有重要作用。
二、數据与研究方法
（一）数据来源与指标选取
本文以嘉兴市房地产市场作为研究对象，选取2007-2016年为研究期，历年数据来源于中国统计年鉴，嘉兴市统计年鉴以及嘉兴市国民经济和社会发展统计公报。
本文遵照房地产泡沫测度指标建立合理性的准则，为保障泡沫测度实证结果的准确性和科学性，在现有泡沫测度指标的研究基础上，结合嘉兴市房地产市场的特点，选取了以下分属生产类、交易类和消费类的7个指标：
（1）房地产投资/全市固定资产投资（Z11）
该指标可直观揭示房地产市场的火热程度。房地产投资占比过高，则房地产市场泡沫化可能性较大；如果大量资金流入房地产业，那么基本建设和更新改造资金就会受到挤兑导致社会经济发展出现不协调。本文选取适合中国实情的满意值为20%，不允许值为30%。
（2）商品房施工面积/商品房竣工面积（Z12）
根据房地产泡沫的生成机制，该指标可以反映将来1～2年房地产市场的现房供给状况。该指标与房地产泡沫水平呈正相关，合理值是3±0.5，若其值小于2.5，则房地产市场住房会出现供应短缺，若大于3.5倍，则未来住房供应量会增大，致使供大于求的局面。
（3）空置率（Z21）
空置率是测度房地产泡沫最具说服力的指标，相当程度上反映了房地产市场当期商品房的供求关系和销售状况，与房地产泡沫程度呈正相关。国际上认为该指标值超过20%为严重积压区，10%～20%之间为空置危险区，5%～10%之间为合理区，0～5%为空置不足区。
（4）商品房竣工面积/商品房销售面积（Z22）
该指标能够反映一定时期内房地产市场的景气程度，较好的体现房地产市场的供求情况及交易状况。该指标与房地产泡沫水平呈正相关。当市场在平衡状态下，其比值为1，比值越大，则房地产泡沫级别越危险。参考现有该指标的研究，该比值正常的浮动区间为1.0～1.2。
（5）房价收入比（Z31）
房价收入比在泡沫测度指标中最能直观反映房地产泡沫级别，它能够揭示居民可支配收入的房产购买能力大小，与房价泡沫水平呈正相关，国际上该指标的合理值为3～6。本文选取适合我国实情的满意值为4.5，不允许值为7。
（6）商品房价格增幅/CPI涨幅（Z32）
在我国，人们对双重属性的房屋持有投资偏好，而该指标与房价泡沫水平呈正相关，可以反映人们对于房地产市场的态度，如果该指标一直上涨，表示房价泡沫不断累积。联系我国实际选取的满意值为3.5，不允许值为4.5。
（7）商品房价格增长率/GDP增长率（Z33）
该指标可以权衡房地产相对实体经济的发展情况，与房地产泡沫呈正相关。市场均衡时，两者的比值为1；当两者比值超过2时，表示房价的上涨是不理性的，存在较大泡沫。因而选取该指标合理值为1，不允许值为2。
（二）研究方法
因为研究对象市场具有复杂性，选用不合理的测度方法会混淆房地产景气指数和房地产泡沫程度，导致较多实证性的研究结果并不理想，而理论性研究又大都停留于表面，鉴于此，本文采取多指标法，但考虑到各指标测量标准不统一以及测量性质不相同，本文使用功效系数法对各指标的功效系数Di进行加权平均，再结合各指标的组合权重求出泡沫测度综合指数K。 功效系数的计算公式为： +60；泡沫测度综合指数的计算公式为：
式中：Zis为第i个指标的真实值。Ziy为第i个指标的满意值，Zib为第i个指标的不允许值； i为单项指标的权重。
表1描述了K值与泡沫程度之间的关系。
本文借鉴吕铮、高明（2012）基于熵权法和层次分析法使用组合赋权方法，构建的以离差最大化为基础的组合权重，如表2所示。
三、实证结果及分析
表3表明了2007-2016各年度生产类、交易类和价格类等指标对嘉兴市房价的正负功效作用，但是由于各个指标的量纲不统一，性质也有所差异，无法精准测度房地产泡沫，因此通过对这些指标数据加权平均来消除误差，计算房地产市场的泡沫测度综合指数。
表4是2007-2016年嘉兴市房地产市场泡沫测度综合指数，从表中可以发现：2014年以前，房地产市场基本处于健康平稳状态，2007年及2010年虽然达到了预警级别，但是K值接近安全级别，轻微泡沫，不影响嘉兴市房地产整体理性的发展态势； 2014年以后房地产市场开始泡沫化，2015年虽然得到控制，但是2016年测度指数K骤降，达到了-5.46，处于危险级别。这种走势主要是受到2015年国家出台的楼市利好政策的影响，使得嘉兴市房产更多的是作为一种金融产品被投机抢购，引起嘉兴市房价的不合理上涨。另外，嘉兴市与上海毗邻，寸土寸金的高房价使得上海居民外溢，纷纷进入嘉兴市房地产市场，造成嘉兴市房产供不应求，抬高了嘉兴市房价。
四、研究结论与建议
（一）研究结论
通过实证分析，本文得到如下结论：
1、前期嘉兴市房地产业增长迅速，态势比较理性
2013年以前K值基本在60以上，处于安全级别，表明嘉兴市房地产市场的发展基本平稳，嘉兴市政府能合理调节住房供需总量，小幅度的房价跌涨对房地产市场并无太大影响。
2、嘉兴市房地产市场逐步显著泡沫化，需要调控引导
2014年以后房地产市场泡沫开始膨胀，2016年K值为-5.46，嚴重偏离安全范围，处于危险级别，主要在于房地产的属性发生偏离，消费者的投机行为和上海外溢居民哄抬了房价，这需要政府采取有效措施调控房地产市场，稳定房价。
（二）政策建议
1、建立市场预警体系，完善政府与市场长期互动的机制
嘉兴市房地产目前信息披露不及时，使得政府对市场的潜在风险不能未雨绸缪，政府应着力建立一个公平、公正、公开的市场环境，充分利用互联网改善房地产信息不对称的状态，舒缓银行住房信贷对市场泡沫化的压力，正确引导消费者预期，有效减少房地产投机行为，抑制市场泡沫增加。
2、深化房地产供给侧改革，平衡供需结构
房地产市场的健康发展离不开住房的供需结构平衡。嘉兴市已经出台的抑制需求的楼市政策一定程度上加剧了房地产泡沫化，政府应从供应端着手，渐渐降低地区经济对土地财政的依赖性，增加房地产土地供给量，推进住房保障建设，控制供需总量平衡，从根源上解决居民住房难的问题。
参考文献：
[1]野口悠纪雄.上海经济学[M].商务印书馆，1997：105-112.
[2]Allen，Gale. Bubbles and crises. Economic Journal， 2000，（110）： 529-542.
[3]Maurice J.The rise in house prices in Dublin：bubble，fad or just fundamentals. Economic Modelling， 2001，（18）： 281-295.
[4]Peter R.A roof over your head； house price peaks in the UK and Ireland.Physic A，2006，（09）：1-7.
[5]台玉红，苗苗，张洁.我国房地产泡沫测度——基于京、津、沪、渝四直辖市的实证研究[J].华东经济管理，2010（03）：58-62.
[6]吕铮，高明.重庆市房地产市场泡沫测度研究[J].西南师范大学学报，2012（05）：143-151.
[7]杨晃，杨朝军.基于房价收入比的中国城市住宅不动产泡沫测度研究[J].管理理论与方法，2015（04）：119-123.
[8]杨景院.南宁房地产市场泡沫测度[J].金融理论与教学，2017（04）：81-87.
作者简介：向薪宇，女，云南省昆明市，1997年生人，嘉兴学院商学院国际经济与贸易专业学生。
项目来源：2017年度嘉兴学院重点SRT资助项目（SRT2017B034）