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今天上海面临的服务业、制造业脱节，与其超前的“三二一”发展战略有关。目前，面临转型的上海面前有三条路，即伦敦模式、东京模式、香港模式。其中，香港模式是上海最不愿意看到的出路，但是近两年，上海恰恰在向这个方向前进。
上海经济房地产化，是有其历史根源和政策轨迹的。近几年，上海有强烈的摆脱制造业、全力打造服务业的政策倾向，其注意力和资源倾注在打造金融中心和物流中心上。然而，金融中心生不逢时，证券市场面临连续4年的熊市，资本市场融资困难，二级市场成交萧条。如此环境下，新生的基金业举步维艰。期货市场、外汇市场和衍生产品近年有所发展，但是品种单一、对冲保值能力差，市场规模太小。银行业改革的步伐本来就迈得不大，上海在银行业务上较国内其他地区也未见优势。金融保险业由于持续低迷，未能给上海经济带来预期的动力，2004年被上海市政府称为当地金融业发展的关键年，可惜在一片低迷中不了了之。
上海船运、物流业发展相对顺利。随着中国经济发展和出口暴增，上海集装箱运输由2000年的561万标箱上涨到2004年的1455万标箱，居世界第三位。然而光靠运输业的有机增长不足以拉动上海经济双位数的增长。大、小洋山港仍在建设中，远水不解近渴。这种背景下，房地产便堂而皇之地走上了前台。为了GDP，上海市政府也就对房地产价格的突飞猛进持容忍态度，即使个别时候需要制止炒风蔓延，也往往收效甚微。
政府主导模式
今天上海面临的服务业、制造业脱节，与其过早实施“三二一”发展战略有关，即优先发展第三产业，把第三产业的比重像许多国际都市那样提高到70%以上。这个上世纪90年代初便提出来的战略，思路应该说是正确的，但是执行时机可能过分超前。其实，上海在这个问题上已经吃过一次亏。90年代对浦东的房地产开发和金融区发展就过分激进，导致办公楼和住宅大量闲置，造成巨大资金积压，甚至开始影响个别银行的资金周转。
这几年上海注重服务业的时机比上世纪90年代的浦东开发要好。中国经济开始起飞，出口产品竞争力大增，房地产热乍起，海内外资金云集。但是，体制和市场容量限制了金融中心和物流中心的高速发展。中国的资本项目不开放，外国银行基本不允许经营人民币业务，股权分置像一柄利剑悬在股市头上。至于运输，增长只能跟着生产和出口走，建立新的运能需要时间。
服务业的出师不利，使上海市回到同步发展现代服务业和先进制造业的思路上。但是，上海制造业的尴尬是商务成本高、中小企业少。如前文所述，上海的营商成本明显高过周边城市，对一般制造业企业构成沉重成本负担，一批批制造业企业不得不退出上海。具有强烈活力的中小企业不足，是困扰上海经济的一个长期问题。以中小企业上市公司而言，目前上海只有一家，而江浙的合起来已占1/3强，又为佐证。
政府主导、政策扶持成为上海工业的一大特色。很大程度上，上海走着新加坡的路。其实，新加坡模式并不成功。首先，政府在产业选择和产业定位上，并不比私人企业高明；其次，政府主导的项目往往是钱堆出来的，资本回报（return on equity）和资金效率（capital efficiency）都不高；再者，企业往往受政策保护，属地头蛇，一旦离开本土市场或政府开放竞争，企业竞争能力便呈弱化。这是新加坡实施政府主导模式40年后发现的遗憾。
上海政府设下了一个东有电子/半导体、南有化工、西有汽车、北有钢铁的布局，可谓精心谋划，期待甚高。不过，仔细看去，除电子/半导体业，其他几个产业均赫然在国家发改委“过度投资”或“可能过度投资”产业之列。当然，上海的钢铁、化工、汽车均处全国生产的高端，产品质量和利润率均高于平均水平，但是，在产能大量出现（可能出现）过剩的情况下，企业利润和投资效率必受影响。
同时，上海面临着电力、交通的瓶颈制约，人力成本、生活成本快速上升，压迫非扶持产业、企业，近年来造成生产企业的大量流出。与此同时，为了配合推进“三二一”战略，上海从上世纪90年代开始主动将劳动密集型产业“推出去”。纺织、轻工产品本是上海制造的代名词，但在“东锭西移”的政策下，上海的纺织产业大量向新疆转移，轻工产业则流向了江浙、安徽等周边省份。上海轻工业比重由1997年的43.4%下降到2003年30.3%，重工业比重由56.6%上升到69.7%。然而，上海原本寄予厚望的金融、服务业发展不尽人意，推出去的制造企业又令周边的江浙城市获得了成长壮大的机遇。
当年上海看不上眼的苏州，2004年GDP已达3450亿元，超过深圳；注册外资额达147.02亿美元，超过上海，居全国各城市之首；工业总产值9560亿元，仅次于上海，而且大有后来居上之势。在芯片产业上，苏州也成为了上海的有力竞争者。在整体电子业上，苏州比上海发展得更大、更快、更均衡。今天群虎环伺的被动局面，是上海当年所料想不到的。其实1992年前后的深圳，也有这样的一幕。当时为了发展高科技产业，深圳开始鼓励简单的“三来一补”企业迁移出特区，结果不仅造成自身经济增长乏力，周边的东莞、惠州也因承接这些企业，经济迅猛增长。几年后，深圳不得不检讨并修正其抛弃“三来一补”的政策。
离现代服务业有多远?
上海发展现代服务业，不能说没有基础。上海荟萃着全国各地的人才和一批一流的大学、研究所，近年更是海归人士、港台专才的主要落脚点。跨国公司进入中国多选上海作总部。他们不仅带来资金、技术，也带来了有丰富国际经验的专业人士。长江三角洲在近10年的发展中，经济增长速度平均为12.1%，出口增长平均为26.1%，GDP和人均收入水平均超过珠江三角洲，成为中国最大的经济集群（表8）。这为上海的物流业提供了必要的腹地和良好的增长空间。上海的优势和前景吸引了国内和海外的大量资金，其资本优势在国内各省市中可谓无与伦比。同时，上海在基础设施上发展十分迅速。从通讯到交通，从惯例到文化，上海不仅是全国的佼佼者，部分标准已接近或达到国际大都市水准。惟一例外是市内交通，建设速度跟不上城市的扩张和经济的发展。
尽管上海拥有众多优势，但许多并未转化为竞争力，更谈不上形成集群优势。例如，上海的浦东机场和磁悬浮铁路都是世界级的基础设施，但彼此之间的协同效应少之又少，远未能发挥出“1＋1＞2”的优势。上海高等院校、研究机构的人才优势、研究专长远没有被充分利用。它们的商业化程度和对经济所作的贡献，不仅低于国际同行中的领先者，而且逊色于北京的中关村。没有本土研究力量的鼎力支持，没有基础研究、商业研究、产品开发和市场推广的一条龙作业，发展“先进制造业”谈何容易。
时机是另一个障碍。上海成为全国金融中心，只是一个时间的问题。如果中国国力进一步增强，上海成为国际金融中心，似乎也不是遥不可及的梦。但是，以目前的金融体制、银行结构、人民币不可自由兑换、国内外不接轨、市场不规范，希冀金融业拉动全市经济可能不切实际。上海对洋山港充满期待，但是洋山港对物流和整体经济带来贡献最早也要再等三、四年。
另外，上海的经济模式不利于勇于创新、敢于冒险的企业家成长。在大型企业之后缺少广东、浙江、江苏所大量拥有的一个中型企业家人才层，对上海来说是一个缺憾。同时，与纽约、伦敦等国际大都市相比，上海在创意和多元化上还有明显的差距，而这些是打造现代服务业不可缺少的。
上海给人的印象是服务业潜力巨大，不过不少领域条件尚未成熟。那么，上海的现代服务业战略是否过分超前？瑞士信贷第一波士顿的一项研究显示，世界各主要城市的服务业，在人均GDP（以2003年购买力平价计算，美元计价，下同）处于2000-4000美元阶段，有一次爆炸性增长；在人均GDP处于8000-9000美元阶段，金融保险、运输物流、法律中介等领域占服务业的比重开始明显上升，房地产及关联产业也再次出现重大扩张。上海追求的不是餐饮、交通等初级服务业,而是金融、物流等高附加值服务业。上海人均GDP在2004年为55090元（合6661美元）。如果这项研究可信，则上海上世纪90年代初提出的“三二一”战略，也许超前了15年。即使近年提出的“现代服务业”可能也超前了3年。同时，上海第三产业的发展还须受人民币政策、A股市况等中国特殊国情的制约。
未来发展的三种模式
发展战略超前是政府主导式经济开发的通病。上海市显然希望借中国经济起飞、与国际接轨的东风，使经济转型一步到位。高起点、大战略无可厚非，关键是发展战略有无与现实脱节，有无经济基础的支持，实施的时机是否成熟。少了制造业，对发展服务业并不有利。金融保险、运输物流多需要实业支持。
大都市必有大腹地支持。强劲、有活力的腹地经济是发展大都市经济的重要条件之一，彼此有着共生共荣的依赖关系。上海在处理与邻省的经济关系上，有一种对竞争、胜出的执着，而谦让、协调、追求共赢的理念似乎不足。
洋山港与宁波北仑港之间的暗中较劲，正是一个写照。其实北仑港当年上马的初衷是为上海服务，不过可惜北仑港坐落在浙江省，所产出的GDP属于浙江，不属于上海，洋山港的建设于是被提上议程。洋山港的建设成本，至少是北仑港的3倍。更麻烦的是，洋山港没有北仑港那样的环围岛屿，直接暴露在台风影响之下。受台风季节影响，洋山港每年最多可运作280天，而且船期延误率可能远较北仑港高—这是定期集装箱航班的一大忌讳。上海港去年的集装箱吞吐量为1455万标箱，宁波港去年的吞吐量为400万标箱。到2010年，上海港吞吐量达2500万标箱，宁波港达1000万标箱，两者之和达3500万标箱（图15）。无论长三角出口如何增长，大量运能过剩都不可避免。
由于营商成本的上升，上海经济面临着转型。摆在上海面前的有三个模式。第一是伦敦模式—经济彻底转型，走向全球性金融、全球性旅游和全球性文化创意之路。这可能最接近上海自己提出的“现代服务业”蓝图，但以中国/上海目前的经济实力、市场开放度、人才/企业结构和制度上的限制，实行起来有一定的难度。同时必须看到，伦敦在脱胎换骨完成转型前，在上世纪七、八十年代经历过一个漫长痛苦的过程。第二种是东京模式—经济立足于本国资源，成为本国银行、企业的总部所在地。这条路的成功可能性较伦敦模式高，但也具有一定的挑战性。日本企业基本集中在东京圈或大阪圈，而中国企业在地理上更分散、更多样，企业变动更受各地方政府影响。第三种是香港模式—产业资金和投资资金出现置换，产业空洞化，经济房地产化，增长动力来自房地产增值，依赖境外资金流入。这是上海最不愿意看到的出路，但是近两年上海经济恰恰在向这个方向前进。今天的上海还有自己的产业，有其内在的增长动力，可是在租金、工资带动下，营商成本急剧上升。热钱流入、产业流出，是上海制造业面临的尴尬，是上海增长模式面临的尴尬。
尴尬与希望
急升的营商成本和制造业的流失，为上海产业空洞化敲响了警钟。其实，今天的许多问题在当年上海提出“三二一”发展战略时已经留下了伏笔，并已经出现。只不过火爆的房地产掩盖了上海经济其他产业后继乏力的现实。海内外热钱百川归大海般地热炒房地产，拉高了上海经济增长速度，制造着财富效应，但也快速推高着营商成本。
有趣的是，撤离上海的公司，无论是中资还是外资，都不愿接受我们的采访。他们选择不说，不代表他们不撤，也不代表其他公司不会跟随。举目望去，除了房地产外，好像没有哪个大的产业能够提供足够的增长动力。
房地产价格的猛涨给上海带来另一个难题。泡沫似乎越来越大，房价离本地居民的承受能力越来越远。一旦由于外部或政策上的原因，房价出现调整，调整幅度未必会小。接下来的问题是，上海的消费怎么办？占上海银行总贷款半数以上的按揭贷款怎么办？靠卖地收入支撑的大规模基建工程怎么办？上海GDP仅占全国总规模的5.5%，但是上海出现问题对全国经济的影响恐怕远不止此数。
上海是全国的标兵，是近十年中国经济崛起的象征。上海荟萃着海内外精英企业和人才，是中国与国际接轨的一个窗口。其在经济上取得的成就和对全国作出的贡献是有目共睹、不容置疑的。但是，对现代服务业的超前式追求和房地产业的一枝独大，正在明显地改变着上海的经济结构和增长能力。火箭式窜升的房价给上海带来一个前所未有的挑战，如果处理不当甚至可能颠覆上海的健康发展轨迹,也可能给全国经济和金融稳定带来重大负面影响。
同时必须看到，上海房地产泡沫并未发展到上世纪80年代末的东京或90年代中的香港那一地步。无论在制造业还是服务业，上海仍拥有众多的优势。中国经济整体在蓬勃向上，而世界也看好中国前景。上海市政府已开始着手解决经济中的一些突出矛盾。机遇依然存在，希望也不少，且看上海下一步的努力。
上海经济房地产化，是有其历史根源和政策轨迹的。近几年，上海有强烈的摆脱制造业、全力打造服务业的政策倾向，其注意力和资源倾注在打造金融中心和物流中心上。然而，金融中心生不逢时，证券市场面临连续4年的熊市，资本市场融资困难，二级市场成交萧条。如此环境下，新生的基金业举步维艰。期货市场、外汇市场和衍生产品近年有所发展，但是品种单一、对冲保值能力差，市场规模太小。银行业改革的步伐本来就迈得不大，上海在银行业务上较国内其他地区也未见优势。金融保险业由于持续低迷，未能给上海经济带来预期的动力，2004年被上海市政府称为当地金融业发展的关键年，可惜在一片低迷中不了了之。
上海船运、物流业发展相对顺利。随着中国经济发展和出口暴增，上海集装箱运输由2000年的561万标箱上涨到2004年的1455万标箱，居世界第三位。然而光靠运输业的有机增长不足以拉动上海经济双位数的增长。大、小洋山港仍在建设中，远水不解近渴。这种背景下，房地产便堂而皇之地走上了前台。为了GDP，上海市政府也就对房地产价格的突飞猛进持容忍态度，即使个别时候需要制止炒风蔓延，也往往收效甚微。
政府主导模式
今天上海面临的服务业、制造业脱节，与其过早实施“三二一”发展战略有关，即优先发展第三产业，把第三产业的比重像许多国际都市那样提高到70%以上。这个上世纪90年代初便提出来的战略，思路应该说是正确的，但是执行时机可能过分超前。其实，上海在这个问题上已经吃过一次亏。90年代对浦东的房地产开发和金融区发展就过分激进，导致办公楼和住宅大量闲置，造成巨大资金积压，甚至开始影响个别银行的资金周转。
这几年上海注重服务业的时机比上世纪90年代的浦东开发要好。中国经济开始起飞，出口产品竞争力大增，房地产热乍起，海内外资金云集。但是，体制和市场容量限制了金融中心和物流中心的高速发展。中国的资本项目不开放，外国银行基本不允许经营人民币业务，股权分置像一柄利剑悬在股市头上。至于运输，增长只能跟着生产和出口走，建立新的运能需要时间。
服务业的出师不利，使上海市回到同步发展现代服务业和先进制造业的思路上。但是，上海制造业的尴尬是商务成本高、中小企业少。如前文所述，上海的营商成本明显高过周边城市，对一般制造业企业构成沉重成本负担，一批批制造业企业不得不退出上海。具有强烈活力的中小企业不足，是困扰上海经济的一个长期问题。以中小企业上市公司而言，目前上海只有一家，而江浙的合起来已占1/3强，又为佐证。
政府主导、政策扶持成为上海工业的一大特色。很大程度上，上海走着新加坡的路。其实，新加坡模式并不成功。首先，政府在产业选择和产业定位上，并不比私人企业高明；其次，政府主导的项目往往是钱堆出来的，资本回报（return on equity）和资金效率（capital efficiency）都不高；再者，企业往往受政策保护，属地头蛇，一旦离开本土市场或政府开放竞争，企业竞争能力便呈弱化。这是新加坡实施政府主导模式40年后发现的遗憾。
上海政府设下了一个东有电子/半导体、南有化工、西有汽车、北有钢铁的布局，可谓精心谋划，期待甚高。不过，仔细看去，除电子/半导体业，其他几个产业均赫然在国家发改委“过度投资”或“可能过度投资”产业之列。当然，上海的钢铁、化工、汽车均处全国生产的高端，产品质量和利润率均高于平均水平，但是，在产能大量出现（可能出现）过剩的情况下，企业利润和投资效率必受影响。
同时，上海面临着电力、交通的瓶颈制约，人力成本、生活成本快速上升，压迫非扶持产业、企业，近年来造成生产企业的大量流出。与此同时，为了配合推进“三二一”战略，上海从上世纪90年代开始主动将劳动密集型产业“推出去”。纺织、轻工产品本是上海制造的代名词，但在“东锭西移”的政策下，上海的纺织产业大量向新疆转移，轻工产业则流向了江浙、安徽等周边省份。上海轻工业比重由1997年的43.4%下降到2003年30.3%，重工业比重由56.6%上升到69.7%。然而，上海原本寄予厚望的金融、服务业发展不尽人意，推出去的制造企业又令周边的江浙城市获得了成长壮大的机遇。
当年上海看不上眼的苏州，2004年GDP已达3450亿元，超过深圳；注册外资额达147.02亿美元，超过上海，居全国各城市之首；工业总产值9560亿元，仅次于上海，而且大有后来居上之势。在芯片产业上，苏州也成为了上海的有力竞争者。在整体电子业上，苏州比上海发展得更大、更快、更均衡。今天群虎环伺的被动局面，是上海当年所料想不到的。其实1992年前后的深圳，也有这样的一幕。当时为了发展高科技产业，深圳开始鼓励简单的“三来一补”企业迁移出特区，结果不仅造成自身经济增长乏力，周边的东莞、惠州也因承接这些企业，经济迅猛增长。几年后，深圳不得不检讨并修正其抛弃“三来一补”的政策。
离现代服务业有多远?
上海发展现代服务业，不能说没有基础。上海荟萃着全国各地的人才和一批一流的大学、研究所，近年更是海归人士、港台专才的主要落脚点。跨国公司进入中国多选上海作总部。他们不仅带来资金、技术，也带来了有丰富国际经验的专业人士。长江三角洲在近10年的发展中，经济增长速度平均为12.1%，出口增长平均为26.1%，GDP和人均收入水平均超过珠江三角洲，成为中国最大的经济集群（表8）。这为上海的物流业提供了必要的腹地和良好的增长空间。上海的优势和前景吸引了国内和海外的大量资金，其资本优势在国内各省市中可谓无与伦比。同时，上海在基础设施上发展十分迅速。从通讯到交通，从惯例到文化，上海不仅是全国的佼佼者，部分标准已接近或达到国际大都市水准。惟一例外是市内交通，建设速度跟不上城市的扩张和经济的发展。
尽管上海拥有众多优势，但许多并未转化为竞争力，更谈不上形成集群优势。例如，上海的浦东机场和磁悬浮铁路都是世界级的基础设施，但彼此之间的协同效应少之又少，远未能发挥出“1＋1＞2”的优势。上海高等院校、研究机构的人才优势、研究专长远没有被充分利用。它们的商业化程度和对经济所作的贡献，不仅低于国际同行中的领先者，而且逊色于北京的中关村。没有本土研究力量的鼎力支持，没有基础研究、商业研究、产品开发和市场推广的一条龙作业，发展“先进制造业”谈何容易。
时机是另一个障碍。上海成为全国金融中心，只是一个时间的问题。如果中国国力进一步增强，上海成为国际金融中心，似乎也不是遥不可及的梦。但是，以目前的金融体制、银行结构、人民币不可自由兑换、国内外不接轨、市场不规范，希冀金融业拉动全市经济可能不切实际。上海对洋山港充满期待，但是洋山港对物流和整体经济带来贡献最早也要再等三、四年。
另外，上海的经济模式不利于勇于创新、敢于冒险的企业家成长。在大型企业之后缺少广东、浙江、江苏所大量拥有的一个中型企业家人才层，对上海来说是一个缺憾。同时，与纽约、伦敦等国际大都市相比，上海在创意和多元化上还有明显的差距，而这些是打造现代服务业不可缺少的。
上海给人的印象是服务业潜力巨大，不过不少领域条件尚未成熟。那么，上海的现代服务业战略是否过分超前？瑞士信贷第一波士顿的一项研究显示，世界各主要城市的服务业，在人均GDP（以2003年购买力平价计算，美元计价，下同）处于2000-4000美元阶段，有一次爆炸性增长；在人均GDP处于8000-9000美元阶段，金融保险、运输物流、法律中介等领域占服务业的比重开始明显上升，房地产及关联产业也再次出现重大扩张。上海追求的不是餐饮、交通等初级服务业,而是金融、物流等高附加值服务业。上海人均GDP在2004年为55090元（合6661美元）。如果这项研究可信，则上海上世纪90年代初提出的“三二一”战略，也许超前了15年。即使近年提出的“现代服务业”可能也超前了3年。同时，上海第三产业的发展还须受人民币政策、A股市况等中国特殊国情的制约。
未来发展的三种模式
发展战略超前是政府主导式经济开发的通病。上海市显然希望借中国经济起飞、与国际接轨的东风，使经济转型一步到位。高起点、大战略无可厚非，关键是发展战略有无与现实脱节，有无经济基础的支持，实施的时机是否成熟。少了制造业，对发展服务业并不有利。金融保险、运输物流多需要实业支持。
大都市必有大腹地支持。强劲、有活力的腹地经济是发展大都市经济的重要条件之一，彼此有着共生共荣的依赖关系。上海在处理与邻省的经济关系上，有一种对竞争、胜出的执着，而谦让、协调、追求共赢的理念似乎不足。
洋山港与宁波北仑港之间的暗中较劲，正是一个写照。其实北仑港当年上马的初衷是为上海服务，不过可惜北仑港坐落在浙江省，所产出的GDP属于浙江，不属于上海，洋山港的建设于是被提上议程。洋山港的建设成本，至少是北仑港的3倍。更麻烦的是，洋山港没有北仑港那样的环围岛屿，直接暴露在台风影响之下。受台风季节影响，洋山港每年最多可运作280天，而且船期延误率可能远较北仑港高—这是定期集装箱航班的一大忌讳。上海港去年的集装箱吞吐量为1455万标箱，宁波港去年的吞吐量为400万标箱。到2010年，上海港吞吐量达2500万标箱，宁波港达1000万标箱，两者之和达3500万标箱（图15）。无论长三角出口如何增长，大量运能过剩都不可避免。
由于营商成本的上升，上海经济面临着转型。摆在上海面前的有三个模式。第一是伦敦模式—经济彻底转型，走向全球性金融、全球性旅游和全球性文化创意之路。这可能最接近上海自己提出的“现代服务业”蓝图，但以中国/上海目前的经济实力、市场开放度、人才/企业结构和制度上的限制，实行起来有一定的难度。同时必须看到，伦敦在脱胎换骨完成转型前，在上世纪七、八十年代经历过一个漫长痛苦的过程。第二种是东京模式—经济立足于本国资源，成为本国银行、企业的总部所在地。这条路的成功可能性较伦敦模式高，但也具有一定的挑战性。日本企业基本集中在东京圈或大阪圈，而中国企业在地理上更分散、更多样，企业变动更受各地方政府影响。第三种是香港模式—产业资金和投资资金出现置换，产业空洞化，经济房地产化，增长动力来自房地产增值，依赖境外资金流入。这是上海最不愿意看到的出路，但是近两年上海经济恰恰在向这个方向前进。今天的上海还有自己的产业，有其内在的增长动力，可是在租金、工资带动下，营商成本急剧上升。热钱流入、产业流出，是上海制造业面临的尴尬，是上海增长模式面临的尴尬。
尴尬与希望
急升的营商成本和制造业的流失，为上海产业空洞化敲响了警钟。其实，今天的许多问题在当年上海提出“三二一”发展战略时已经留下了伏笔，并已经出现。只不过火爆的房地产掩盖了上海经济其他产业后继乏力的现实。海内外热钱百川归大海般地热炒房地产，拉高了上海经济增长速度，制造着财富效应，但也快速推高着营商成本。
有趣的是，撤离上海的公司，无论是中资还是外资，都不愿接受我们的采访。他们选择不说，不代表他们不撤，也不代表其他公司不会跟随。举目望去，除了房地产外，好像没有哪个大的产业能够提供足够的增长动力。
房地产价格的猛涨给上海带来另一个难题。泡沫似乎越来越大，房价离本地居民的承受能力越来越远。一旦由于外部或政策上的原因，房价出现调整，调整幅度未必会小。接下来的问题是，上海的消费怎么办？占上海银行总贷款半数以上的按揭贷款怎么办？靠卖地收入支撑的大规模基建工程怎么办？上海GDP仅占全国总规模的5.5%，但是上海出现问题对全国经济的影响恐怕远不止此数。
上海是全国的标兵，是近十年中国经济崛起的象征。上海荟萃着海内外精英企业和人才，是中国与国际接轨的一个窗口。其在经济上取得的成就和对全国作出的贡献是有目共睹、不容置疑的。但是，对现代服务业的超前式追求和房地产业的一枝独大，正在明显地改变着上海的经济结构和增长能力。火箭式窜升的房价给上海带来一个前所未有的挑战，如果处理不当甚至可能颠覆上海的健康发展轨迹,也可能给全国经济和金融稳定带来重大负面影响。
同时必须看到，上海房地产泡沫并未发展到上世纪80年代末的东京或90年代中的香港那一地步。无论在制造业还是服务业，上海仍拥有众多的优势。中国经济整体在蓬勃向上，而世界也看好中国前景。上海市政府已开始着手解决经济中的一些突出矛盾。机遇依然存在，希望也不少，且看上海下一步的努力。