论文部分内容阅读
摘要：现阶段，随着我国城市化进程从粗放型向集约型、生态环保型转变的不断加深，如何合理、高效开发利用土地资源已经成为了我国土地资源配置工作中的一个重大课题。合理的土地资源配置可以优化我国房地产经济的协调发展，使我国房地产市场发展前景更加明朗。因此，笔者从土地资源配置角度对房地产市场发展情况，对房地产经济协调发展所存在的影响试以分析。
关键词：土地资源配置；房地产经济市场；宏观调控
一、土地资源配置概述
（一）土地资源配置概念
土地资源配置是指人类社会将相对稀缺的土地资源分配、布局、对土地资源在不同用途间进行权衡并最终确定用途的行为。土地资源是最宝贵的自然资源和最基本的生产资源，土地资源有着无法再生以及相对短缺等特点，我们应该结合我国城乡发展的实际情况，制定科学、合理的用地规划，尽最大效能的利用土地资源。特别是在房地产市场方面，我们要坚持土地资源集约利用、优化配置原则，促进经济建设的同时，也保证我们生态系统的平衡。
（二）土地资源配置的具体方式
土地资源配的方式主要有兩种，即行政配置和市场配置。所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例以及以何种代价提供给用地者。市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。我国土地制度为公有制，在社会主义市场经济条件下，土地资源配置以市场配置为主。运用市场方式配置土地资源是土地资源合理利用和房地产经济市场健康发展的关键，直接关系到市场结构的优化、土地供应总量与需求量的平衡。但是，市场配置自身具有自发性、盲目性、滞后性的局限性，如果土地资源任由市场配置，也会造成土地资源配置片面追求经济效益最大化而忽视对社会效益及生态环境造成负面影响等不合理现象的发生。政府仍然需要发挥主导作用，积极运用行政手段对土地资源配置进行干预，加强房地产经济市场宏观调控，促进我国房地产经济市场与自然、社会和谐发展。
二、土地资源配置对北流市房地产经济市场发展成效
（一）积极利用土地资源有效配置推进房地产开发项目的投资，确保房地产市场经济的平稳发展。2018年我市的房地产业继续保持强盛增长的势头，城南、城北、城西房开项目建设有力推进。1-12月我市预计可完成房地产固定资产投资44.5亿元，同比增长37.09%；商品房施工面积386.6万平方米，同比增长11.7%；商品房竣工面积43.65万平方米，同比增长67.76 %；商品房销售面积93万平方米，同比增长32.63%；商品房销售额40.77亿元，同比增长38.96%，销售商品房6912套，同比增长42.13%；商品住宅销售均价为4383.75元/㎡，同比增长4.77%。
（二）利用土地资源配置信息系统，加强房地产市场监管，定期对全市在建的房地产开发项目集约用地情况进行检查，并核实房开企业执行项目开发合同和开发意见书的情况，指出在建项目的存在问题，纠正违规违法行为，为企业解决存在困难。
（三）通过土地资源配置，优化供地质量，进一步规范完善房地产开发项目建设条件意见书。全年编制房地产开发项目建设条件意见书110份；继续完善开发建设合同管理，年度内与开发单位签订开发建设合同10份；对6个房地产项目进行了竣工验收。
（四）结合土地资源配置信息，做好房地产市场数据统计工作，加强房地产市场监测。严格执行房地产开发行业统计年报、季报和月报制度，为市政府有关部门提供相关数据。及时对房地产市场运行形势进行分析判断，并提出优化土地资源配置促进行业发展的对策，为北流市的房地产经济市场的健康发展保驾护航。
三、土地资源配置对我国房地产经济市场的建设的影响
目前，我国土地资源配置在房产经济市场领域的调控重点主要是两个方面，即土地供应和土地规划。土地供应是指对目前所有的土地资源进行合理的分配，尽量避免土地资源浪费流失等情况的发生。土地规划是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件对土地开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体的战略性布局和统筹安排。笔者认为，就目前我国房地产经济市场的发展状况，土地资源配置对我国房地产经济建设工作的具体影响有三个方面，即房地产市场的供给结构调整、房地产投资调控、房价波动。土地资源配置可以通过引入储备、供给等要素对土地的规划、开发成本和实际收益来分析其可行性，得出收益最大化的方案。
（一）土地储备量
土地储备量影响具体项目用地的供给及审批进度，只有土地储备量充足以后，政府部门才有可能对土地市场特别是房地产经济市场进行有效的宏观调控，从而促进房地产经济市场的良性循环。因此，为了通过土地资源的有效配置，促进房地产经济市场又好以快的发展，我们应当根据我国房地产经济市场对土地资源的实际需求量，时刻要确保政府储备机构有充足的土地资源储备量。
（二）土地供给量
政府土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展状况及时掌握土地向市场的投放量，更要从市场细分的角度，土地资源向市场的实际推送时间，适时调整各类不同用途储备土地的供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。土地供给量通过机会成本、土地储备资金、房地产市场的具体运行情况三个方面影响我国房地产经济市场。土地资源作为我国市场经济建设工作重要、稀缺的资源，在供给过程中应当充分考虑自然、社会等多方面因素的影响，使其满足我国房地产经济市场的建设需求。
四、北流市房地产市场存在问题对土地资源配置的制约
（一）资金紧
目前我市房地产开发企业从银行业金融机构获取资金的难度加大，融资比较困难，资金紧张的状况并没有得到根本改善，房地产投资后劲不足，已开工的房地产项目由于银行放贷收紧，有些房地产开发企业出现资金链断裂的问题，项目进度受到影响甚至停工，少数项目因资金短缺，艰难推进。特别是一些小型房地产开发项目，在资金不到位的情况下，贸然开工建设，造成后续出现各种问题，甚至出现烂尾楼现象，造成土地资源的严重浪费，对我市土地资源配置构成了严重的挑战。
（二）遗留问题多
问题集中在项目的征地、拆迁、农民的回建地及市政配套设施不到位等方面，制约了开发项目的整体推进。一些项目供地后仍然存在拆迁和界址不清等问题，项目无法开工建设，造成土地资源闲置。
（三）品质不高，缺乏特色
我市的房地产开发企业多为本土的中小企业，开发的楼盘规模不大，档次较低，品质不高，土地集约利用效率低。目前我市开发企业除了碧桂园、三环等项目初具品牌效应外，其他企业没有形成自身品牌，开发的项目没有展示出自身特色，可持续性发展艰难。
五、结语：
目前，我国房产经济市场实际建设过程中仍有着许多制约因素，不仅限制了我国房地产经济市场的快速发展，还限制了我国的城建项目和经济社会的发展。因此，我们应该着重分析土地资源配置的可行性、集约性、经济性，以满足我国房产市场建设日新月异的具体需求，促进房地经济市场的健康成长。
参考文献：
[1]姚薇.土地资源配置及其对房地产市场均衡影响研究[J]. 技术与市场，2016，23（09）：251+253.
[2]李娟.城市土地市场发育及其对房地产市场的影响研究[D].南京农业大学，2007.
关键词：土地资源配置；房地产经济市场；宏观调控
一、土地资源配置概述
（一）土地资源配置概念
土地资源配置是指人类社会将相对稀缺的土地资源分配、布局、对土地资源在不同用途间进行权衡并最终确定用途的行为。土地资源是最宝贵的自然资源和最基本的生产资源，土地资源有着无法再生以及相对短缺等特点，我们应该结合我国城乡发展的实际情况，制定科学、合理的用地规划，尽最大效能的利用土地资源。特别是在房地产市场方面，我们要坚持土地资源集约利用、优化配置原则，促进经济建设的同时，也保证我们生态系统的平衡。
（二）土地资源配置的具体方式
土地资源配的方式主要有兩种，即行政配置和市场配置。所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例以及以何种代价提供给用地者。市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。我国土地制度为公有制，在社会主义市场经济条件下，土地资源配置以市场配置为主。运用市场方式配置土地资源是土地资源合理利用和房地产经济市场健康发展的关键，直接关系到市场结构的优化、土地供应总量与需求量的平衡。但是，市场配置自身具有自发性、盲目性、滞后性的局限性，如果土地资源任由市场配置，也会造成土地资源配置片面追求经济效益最大化而忽视对社会效益及生态环境造成负面影响等不合理现象的发生。政府仍然需要发挥主导作用，积极运用行政手段对土地资源配置进行干预，加强房地产经济市场宏观调控，促进我国房地产经济市场与自然、社会和谐发展。
二、土地资源配置对北流市房地产经济市场发展成效
（一）积极利用土地资源有效配置推进房地产开发项目的投资，确保房地产市场经济的平稳发展。2018年我市的房地产业继续保持强盛增长的势头，城南、城北、城西房开项目建设有力推进。1-12月我市预计可完成房地产固定资产投资44.5亿元，同比增长37.09%；商品房施工面积386.6万平方米，同比增长11.7%；商品房竣工面积43.65万平方米，同比增长67.76 %；商品房销售面积93万平方米，同比增长32.63%；商品房销售额40.77亿元，同比增长38.96%，销售商品房6912套，同比增长42.13%；商品住宅销售均价为4383.75元/㎡，同比增长4.77%。
（二）利用土地资源配置信息系统，加强房地产市场监管，定期对全市在建的房地产开发项目集约用地情况进行检查，并核实房开企业执行项目开发合同和开发意见书的情况，指出在建项目的存在问题，纠正违规违法行为，为企业解决存在困难。
（三）通过土地资源配置，优化供地质量，进一步规范完善房地产开发项目建设条件意见书。全年编制房地产开发项目建设条件意见书110份；继续完善开发建设合同管理，年度内与开发单位签订开发建设合同10份；对6个房地产项目进行了竣工验收。
（四）结合土地资源配置信息，做好房地产市场数据统计工作，加强房地产市场监测。严格执行房地产开发行业统计年报、季报和月报制度，为市政府有关部门提供相关数据。及时对房地产市场运行形势进行分析判断，并提出优化土地资源配置促进行业发展的对策，为北流市的房地产经济市场的健康发展保驾护航。
三、土地资源配置对我国房地产经济市场的建设的影响
目前，我国土地资源配置在房产经济市场领域的调控重点主要是两个方面，即土地供应和土地规划。土地供应是指对目前所有的土地资源进行合理的分配，尽量避免土地资源浪费流失等情况的发生。土地规划是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件对土地开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体的战略性布局和统筹安排。笔者认为，就目前我国房地产经济市场的发展状况，土地资源配置对我国房地产经济建设工作的具体影响有三个方面，即房地产市场的供给结构调整、房地产投资调控、房价波动。土地资源配置可以通过引入储备、供给等要素对土地的规划、开发成本和实际收益来分析其可行性，得出收益最大化的方案。
（一）土地储备量
土地储备量影响具体项目用地的供给及审批进度，只有土地储备量充足以后，政府部门才有可能对土地市场特别是房地产经济市场进行有效的宏观调控，从而促进房地产经济市场的良性循环。因此，为了通过土地资源的有效配置，促进房地产经济市场又好以快的发展，我们应当根据我国房地产经济市场对土地资源的实际需求量，时刻要确保政府储备机构有充足的土地资源储备量。
（二）土地供给量
政府土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展状况及时掌握土地向市场的投放量，更要从市场细分的角度，土地资源向市场的实际推送时间，适时调整各类不同用途储备土地的供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。土地供给量通过机会成本、土地储备资金、房地产市场的具体运行情况三个方面影响我国房地产经济市场。土地资源作为我国市场经济建设工作重要、稀缺的资源，在供给过程中应当充分考虑自然、社会等多方面因素的影响，使其满足我国房地产经济市场的建设需求。
四、北流市房地产市场存在问题对土地资源配置的制约
（一）资金紧
目前我市房地产开发企业从银行业金融机构获取资金的难度加大，融资比较困难，资金紧张的状况并没有得到根本改善，房地产投资后劲不足，已开工的房地产项目由于银行放贷收紧，有些房地产开发企业出现资金链断裂的问题，项目进度受到影响甚至停工，少数项目因资金短缺，艰难推进。特别是一些小型房地产开发项目，在资金不到位的情况下，贸然开工建设，造成后续出现各种问题，甚至出现烂尾楼现象，造成土地资源的严重浪费，对我市土地资源配置构成了严重的挑战。
（二）遗留问题多
问题集中在项目的征地、拆迁、农民的回建地及市政配套设施不到位等方面，制约了开发项目的整体推进。一些项目供地后仍然存在拆迁和界址不清等问题，项目无法开工建设，造成土地资源闲置。
（三）品质不高，缺乏特色
我市的房地产开发企业多为本土的中小企业，开发的楼盘规模不大，档次较低，品质不高，土地集约利用效率低。目前我市开发企业除了碧桂园、三环等项目初具品牌效应外，其他企业没有形成自身品牌，开发的项目没有展示出自身特色，可持续性发展艰难。
五、结语：
目前，我国房产经济市场实际建设过程中仍有着许多制约因素，不仅限制了我国房地产经济市场的快速发展，还限制了我国的城建项目和经济社会的发展。因此，我们应该着重分析土地资源配置的可行性、集约性、经济性，以满足我国房产市场建设日新月异的具体需求，促进房地经济市场的健康成长。
参考文献：
[1]姚薇.土地资源配置及其对房地产市场均衡影响研究[J]. 技术与市场，2016，23（09）：251+253.
[2]李娟.城市土地市场发育及其对房地产市场的影响研究[D].南京农业大学，2007.