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摘要：农家乐的发展是促进农村经济活跃发展、农民增收的有效途径。同时带来了一系列的农村土地管理的问题，并影响着农村生活生产空间布局。本文以庄河市仙人洞镇为例，通过对农家乐现状问题的剖析，总结农家乐发展面临的主要问题，进而从学理上分析农家乐用地属性，并通过对农家乐发展的主要动因的分析，反思农家乐发展将要面临的管理问题。
关键词：农家乐;宅基地;管控;历史遗留
随着乡村旅游业的发展，拥有得天独厚景观资源的地区吸引了全国各地的旅游者，在农村地区衍生出了大量的民宿、餐饮等设施服务于游客，村民自发利用自家宅基地扩建、改建，超标准占用农村集体土地的现象比比皆是，在规划管理上存在着土地权属等问题，在空间上存在布局混乱、规划难的问题。本文以庄河市仙人洞镇为例，通过对农家乐存在的问题以及相关剖析，分析农家乐主要发展的原因，对妥善解决农家乐存在的系列问题具有十分重要的意义。
1农家乐发展现状
目前农家乐在国家的一些政策中有鼓励的倾向，也在继续蓬勃发展，多年的中央政策文件，地方政府都给予了一定的鼓励，甚至还有资金的补贴。仙人洞镇拥有得天独厚的秀美山川，镇域内有两个国家级景区，近年来旅游产业加速发展，对仙人洞镇的经济发展具有强势的拉动作用，全镇共有农家乐120余家，较大型餐饮业户近40家，学生写生接待基地户近10家。其旅游接待用房主要为在农户自家宅院中加建两侧耳房，较大型餐饮业户多为自宅楼房的南北侧（楼前楼后）加建餐厅及其后厨等用房。
2农家乐发展存在问题
2.1农家乐相关宅院涉嫌宅基地超标占用
宅基地的主要功能是农民家庭生活及其特定生活方式下附属的生活、生产活动，东北地区与南方相比长期以来人口密度不高，大院落农宅庭院长期存在，其中相当一部分宅院的建设使用早于1987年辽宁省首次发布的农村宅基地标准，农村宅院的宅基地超标问题由来已久。
2.2农家乐相关房屋设施涉嫌违法建设
在实地调研中发现，农家乐的经营用房均未办理农村建房手续，主要建设形式有3种：耳房、加层、翻建。其中，约80%加建耳房、30%翻建住宅、约1/8在原住宅上面加层。兼具上述2种建设形式的有10户（占比18.52%），同时具备3种建设形式的有1户。
2.3部分农家乐处在自然保护区的受控管制范围内
调研中发现，农家乐在国家级自然保护区范围内和水源地保护区内的较多，但访谈村民中，村民表示不知晓自家宅基地已经划入保护区之内。
2.4农家乐的相关环境污染和环境卫生隐患较大
农家乐的厨余垃圾、生活污水、环境卫生等方面只能按照一般农户的要求进行管理，针对性的措施和管控难以开展。而旅游高峰季节的游客流量逐年递增，环境影响的压力快速显现，相关环境隐患处于“高风险+高增长”的态势。
3农家乐主要发展的动因
3.1农民对富裕幸福生活的追求
将调查数据进行整合分析发现：从事农家乐经营54户，推算户均年收入7.75万元。而作为参照对比的一般农户47户，尽管其外出打工率远远高于前者，其推算户均年收入3.936万元，二者相差3.814万元/年·户，前者为后者的1.97倍，接近翻番。可见，发展农村农家乐对于农民经济收入和生活水平的提高起着显著的重要作用
3.2品质与同业竞争影响农家乐的发展
从数据分析可知：其房屋面积规模（含自住和经营所有用途）与家庭年收入呈现相对明显的正向的相关性。一般而言，同业竞争性经营业态中，经济效益通常与规模、品质这2方面因素相关，品质高者可获得高价收益。仙人洞镇农家乐收益并未呈现出与规模的单一相关性，显示出其差异化竞争已经显现，农家乐业态已有向中高端化发展的态势。
3.3农家乐有利于农村家庭团聚的幸福感
在受访的村户中，比较农家乐与一般农户的家庭外出务工的家庭成员占比，前者显著小于后者，意味着家庭成员更多处于日常团聚共同生活在一起的状态，老者坐享天伦之乐、夫妻之间相濡以沫、幼儿子女亲情相伴，更有利于农民的家庭幸福感、有利于农村社会的稳定和谐。
4结论
对于农村来说，农村宅基地是农民生活的空间载体，也是农业生产辅助性空间、农村副业的生产空间、农民家庭二三产业的承载空间，但离不开3个根本性的前提，其一、依托村民这一特定身份（资格权），其二、按照合法合规的程序获得，其三、面积规模符合法定标准。
首先，以历史的法理溯源视角，超标宅基地并不意味着全都违法。部分农宅院落的形成早于共和国建国，为数不少的农宅院落的建成早于法定宅基地标准的颁布，而“法不溯及既往”是一项基本的法治原则。
其次，在达标宅基地内从事非直接农产业的劳动生产经营活动及其相关建设活动并不违法。我国法律明确了宅基地属于满足村民生活所需的福利性质，却并未对宅基地内的生产经营活动作出通则式的禁止性规定。
此外，基层与相关部门之间尚未形成管控与引导的共识合力。发展农家乐并非是某一部门或者基层的獨立的管控，可能涉及的部门包括自然资源（土地+规划）、城乡建设、环境保护、安全应急、文化旅游、公安、工商、食品安全等，甚至某一部门的手续常常涉及其他部门的联合审查，单一部门的行政管理和执法监查难以达到综合的治理管控效果，农家乐发展过程中的诸多隐患有待科学引导、综合管控。
参考文献
[1]李弘雯.农家乐经营发展中存在的违法问题及对策[J].新余学院学报，2020，25（01）：115-119.
[2]张颖，上官彩霞，杨睿，张卫卫.“农家乐”乡村旅游中违法用地及影响因素分析——基于农户行为[J].商，2012（08）：148-149.
关键词：农家乐;宅基地;管控;历史遗留
随着乡村旅游业的发展，拥有得天独厚景观资源的地区吸引了全国各地的旅游者，在农村地区衍生出了大量的民宿、餐饮等设施服务于游客，村民自发利用自家宅基地扩建、改建，超标准占用农村集体土地的现象比比皆是，在规划管理上存在着土地权属等问题，在空间上存在布局混乱、规划难的问题。本文以庄河市仙人洞镇为例，通过对农家乐存在的问题以及相关剖析，分析农家乐主要发展的原因，对妥善解决农家乐存在的系列问题具有十分重要的意义。
1农家乐发展现状
目前农家乐在国家的一些政策中有鼓励的倾向，也在继续蓬勃发展，多年的中央政策文件，地方政府都给予了一定的鼓励，甚至还有资金的补贴。仙人洞镇拥有得天独厚的秀美山川，镇域内有两个国家级景区，近年来旅游产业加速发展，对仙人洞镇的经济发展具有强势的拉动作用，全镇共有农家乐120余家，较大型餐饮业户近40家，学生写生接待基地户近10家。其旅游接待用房主要为在农户自家宅院中加建两侧耳房，较大型餐饮业户多为自宅楼房的南北侧（楼前楼后）加建餐厅及其后厨等用房。
2农家乐发展存在问题
2.1农家乐相关宅院涉嫌宅基地超标占用
宅基地的主要功能是农民家庭生活及其特定生活方式下附属的生活、生产活动，东北地区与南方相比长期以来人口密度不高，大院落农宅庭院长期存在，其中相当一部分宅院的建设使用早于1987年辽宁省首次发布的农村宅基地标准，农村宅院的宅基地超标问题由来已久。
2.2农家乐相关房屋设施涉嫌违法建设
在实地调研中发现，农家乐的经营用房均未办理农村建房手续，主要建设形式有3种：耳房、加层、翻建。其中，约80%加建耳房、30%翻建住宅、约1/8在原住宅上面加层。兼具上述2种建设形式的有10户（占比18.52%），同时具备3种建设形式的有1户。
2.3部分农家乐处在自然保护区的受控管制范围内
调研中发现，农家乐在国家级自然保护区范围内和水源地保护区内的较多，但访谈村民中，村民表示不知晓自家宅基地已经划入保护区之内。
2.4农家乐的相关环境污染和环境卫生隐患较大
农家乐的厨余垃圾、生活污水、环境卫生等方面只能按照一般农户的要求进行管理，针对性的措施和管控难以开展。而旅游高峰季节的游客流量逐年递增，环境影响的压力快速显现，相关环境隐患处于“高风险+高增长”的态势。
3农家乐主要发展的动因
3.1农民对富裕幸福生活的追求
将调查数据进行整合分析发现：从事农家乐经营54户，推算户均年收入7.75万元。而作为参照对比的一般农户47户，尽管其外出打工率远远高于前者，其推算户均年收入3.936万元，二者相差3.814万元/年·户，前者为后者的1.97倍，接近翻番。可见，发展农村农家乐对于农民经济收入和生活水平的提高起着显著的重要作用
3.2品质与同业竞争影响农家乐的发展
从数据分析可知：其房屋面积规模（含自住和经营所有用途）与家庭年收入呈现相对明显的正向的相关性。一般而言，同业竞争性经营业态中，经济效益通常与规模、品质这2方面因素相关，品质高者可获得高价收益。仙人洞镇农家乐收益并未呈现出与规模的单一相关性，显示出其差异化竞争已经显现，农家乐业态已有向中高端化发展的态势。
3.3农家乐有利于农村家庭团聚的幸福感
在受访的村户中，比较农家乐与一般农户的家庭外出务工的家庭成员占比，前者显著小于后者，意味着家庭成员更多处于日常团聚共同生活在一起的状态，老者坐享天伦之乐、夫妻之间相濡以沫、幼儿子女亲情相伴，更有利于农民的家庭幸福感、有利于农村社会的稳定和谐。
4结论
对于农村来说，农村宅基地是农民生活的空间载体，也是农业生产辅助性空间、农村副业的生产空间、农民家庭二三产业的承载空间，但离不开3个根本性的前提，其一、依托村民这一特定身份（资格权），其二、按照合法合规的程序获得，其三、面积规模符合法定标准。
首先，以历史的法理溯源视角，超标宅基地并不意味着全都违法。部分农宅院落的形成早于共和国建国，为数不少的农宅院落的建成早于法定宅基地标准的颁布，而“法不溯及既往”是一项基本的法治原则。
其次，在达标宅基地内从事非直接农产业的劳动生产经营活动及其相关建设活动并不违法。我国法律明确了宅基地属于满足村民生活所需的福利性质，却并未对宅基地内的生产经营活动作出通则式的禁止性规定。
此外，基层与相关部门之间尚未形成管控与引导的共识合力。发展农家乐并非是某一部门或者基层的獨立的管控，可能涉及的部门包括自然资源（土地+规划）、城乡建设、环境保护、安全应急、文化旅游、公安、工商、食品安全等，甚至某一部门的手续常常涉及其他部门的联合审查，单一部门的行政管理和执法监查难以达到综合的治理管控效果，农家乐发展过程中的诸多隐患有待科学引导、综合管控。
参考文献
[1]李弘雯.农家乐经营发展中存在的违法问题及对策[J].新余学院学报，2020，25（01）：115-119.
[2]张颖，上官彩霞，杨睿，张卫卫.“农家乐”乡村旅游中违法用地及影响因素分析——基于农户行为[J].商，2012（08）：148-149.